TRIBUNALE DI VENEZIA. FALLIMENTO EVO GROUP S.R.L. IN LIQUIDAZIONE n 4/2014 PERIZIA DI STIMA

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1 TRIBUNALE DI VENEZIA FALLIMENTO EVO GROUP S.R.L. IN LIQUIDAZIONE n 4/2014 PERIZIA DI STIMA Immobile ad uso ufficio sito in via Aldo Moro, 47 Quarto d Altino (VE) G.D.: dott. Andrea Fidanzia Curatore: dott.ssa Lorenza Danzo Treviso, 05 giugno 2014

2 INDICE 1 PREMESSA LE OPERAZIONI PERITALI INDIVIDUAZIONE DEI BENI INTRODUZIONE: DEFINIZIONE DEI LOTTI ED IDENTIFICAZIONE CATASTALE: DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI VERIFICA REGOLARITA EDILIZIO-URBANISTICA TITOLI AUTORIZZATIVI ABUSI EDILIZI VERIFICA STATO DI POSSESSO DEGLI IMMOBILI SPESE CONDOMINIALI VERIFICA TITOLO DI PROVENIENZA ed ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI: IDENTIFICAZIONE DELLA PROPRIETA STIMA IMMOBILI FONTI DI INFORMAZIONE VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI... 8 VALUTAZIONE DEL PIU PROBABILE VALORE DI MERCATO... 9 VALUTAZIONE DEL VALORE DI REALIZZO... 9 ALLEGATO 1: DOCUMENTAZIONE ESTRATTA C/O UFFICIO TECNICO COMUNALE ALLEGATO 2: ISPEZIONE C/O AGENZIA DEL TERRITORIO PLANIMETRIE E VISURE CATASTALI ALLEGATO 3: DOCUMENTAZIONE VERIFICA ISCRIZIONE E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI ALLEGATO 4: DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA PAG. 2 di 9

3 1 PREMESSA Il sottoscritto Ing. Andrea Nicoletti, iscritto all Ordine degli Ingegneri della Provincia di Treviso al n 2603, è stato incaricato dal curatore fallimentare, dott.ssa Lorenza Danzo, della redazione di perizia di stima degli immobili indicati di seguito. 2 LE OPERAZIONI PERITALI 2.1 INDIVIDUAZIONE DEI BENI INTRODUZIONE: L immobile oggetto di stima è un ufficio sito al secondo piano di un edifico a quattro piani fuori terra ad uso commerciale, residenziale e direzionale sito in via Aldo Moro, 47 a Quarto d Altino (VE). E altresì compreso un locale tecnico di piccole dimensioni sito al piano quarto. Il bene oggetto di stima è parte di un fabbricato edificato nel 1995 destinato ad uso commerciale, residenziale e direzionale ed insiste su una zona semi-centrale, a normale traffico veicolare, con parcheggi sufficienti. La zona è discretamente servita da mezzi pubblici. In generale l unità si presenta in sufficienti condizioni di manutenzione. L immobile oggetto di stima è identificato nelle planimetrie seguenti: ESTRATTO DI MAPPA PAG. 3 di 9

4 FOTOGRAMMETRICO DEFINIZIONE DEI LOTTI ED IDENTIFICAZIONE CATASTALE: I beni oggetto della presente stima sono di seguito identificati c/o l AGENZIA DELLE ENTRATE: COMUNE DI QUARTO D'ALTINO, Catasto dei Fabbricati, Foglio 2 - Particella 1294, Sub 80 Categoria A/10 consistenza 4,5 vani Si precisa che in alcuni degli elaborati estratti c/o l Agenzia delle Entrate (in particolare la precedente planimetria catastale, l elenco dei subalterni) sono erroneamente indicati i piani primo e terzo anziché secondo e quarto, come invece correttamente indicato nell ultima planimetria accatastata nel Per un maggior dettaglio in riferimento alle planimetrie catastali si faccia riferimento all individuazione riportata in ALLEGATO DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI L immobile oggetto di stima è un ufficio sito al secondo piano di un edifico a quattro piani fuori terra ad uso direzionale e commerciale sito in via Aldo Moro, 47 a Quarto d Altino. E altresì compreso un locale tecnico di piccole dimensioni sito al piano quarto. PAG. 4 di 9

5 La struttura si distingue per la finitura che nel piano terra è d'intonaco color rosa, mentre nei piani superiori è rivestita in materiale lapideo. All interno il vano scale e parte dei corridoi interni, sono rifiniti in granito. Sono presenti delle limitate aree di intonaco ammalorato nel vano scale. L'immobile è dotato di ascensore. L'accesso, avviene attraverso un portoncino blindato, rivestito in laminato color rosso. Si riporta nel seguito la planimetria catastale: Piano Secondo Piano Quarto L'ufficio è composto da un ingresso, tre stanze di differenti dimensioni, antibagno e bagno (senza illuminazione ed areazione naturali). In generale lo stato di conservazione delle parti interne e degli impianti, tenuto conto dell'anno di costruzione, è sufficiente. Si evidenzia la presenza di una colonna portante indicativamente centrale nella stanza di maggiori dimensioni. Nell'antibagno è presente un lavandino, nel bagno wc e bidet. I pavimenti interni (tranne in bagno e antibagno) sono in granito grigio, compreso il battiscopa. Bagno e antibagno hanno pavimenti e pareti fino a due metri di altezza rivestiti in piastrelle di piccole dimensioni e di tipologia standard per l epoca di realizzazione. I serramenti, dotati di vetrocamera, sono in alluminio. L'impianto di riscaldamento è di tipo autonomo, con caldaia posta in piccolo locale all'ultimo piano dell'immobile, gli elementi riscaldanti sono del tipo fancoils ad esclusione del bagno. E presente un boiler elettrico nel bagno per la produzione di acqua calda. L impianto elettrico è di tipologia e finitura di tipo standard. Non sono presenti le certificazioni degli impianti. Si evidenzia la presenza di una limitata porzione di intonaco da ripristinare in quanto superficialmente deteriorata e l assenza di una piccola porzione di battiscopa in una delle stanze. PAG. 5 di 9

6 In merito alla classificazione energetica dell immobile si precisa che non sono presenti attestazioni energetiche. Considerato quindi la consistenza e l esposizione dell immobile, il suo stato di conservazione e manutenzione, il tipo di finiture e la qualità delle stesse, si ritiene che lo stesso abbia costi di gestione energetica di elevata entità e che appartenga quindi alle classi più scadenti sotto il profilo del risparmio energetico. La superficie commerciale complessiva (valutata come indicato al paragrafo 2.7.2) è pari a 58,4 mq. 2.2 VERIFICA REGOLARITA EDILIZIO-URBANISTICA TITOLI AUTORIZZATIVI I titoli autorizzativi sono i seguenti: Concessione edilizia n.11 C/94 rilasciata dal Comune di Quarto d'altino il 27/06/1994, per l'esecuzione dei lavori di costruzione edificio direzionale, Variante n V rilasciata dal Comune di Quarto d'altino il 24/01/1995, per l'esecuzione di variante in corso lavori alla concessione edilizia originaria n.11 C/94 del 27/06/1994, Licenza di abitabilità n. 11 C/94-B, prot.n. 7174, del 18/05/1996, con il quale il Sindaco dichiara che l'immobile è abitabile, specificando le unità immobiliare interessate (tra le quali rientra la sub.80) ABUSI EDILIZI Per l immobile oggetto di stima non si evidenziano abusi edilizi. 2.3 VERIFICA STATO DI POSSESSO DEGLI IMMOBILI L immobile risulta ad oggi libero e non occupato. 2.4 SPESE CONDOMINIALI Le spese condominiali per l immobile oggetto di stima, sono pari a circa 1.000,00 annuali. Non è stato possibile accertare eventuali spese condominiali arretrate. PAG. 6 di 9

7 2.5 VERIFICA TITOLO DI PROVENIENZA ed ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI: VISURA IPOTECARIA c/o la Conservatoria di Venezia -EVO GROUP S.R.L. Sede in Venezia; VISURA AGGIORNATA DAL AL ; TRASC.CONTRO: Negative. TRASC.FAVORE: -Compravendita a rogito Notaio Paolo Mammucari in data Rep.n e trascritto a Venezia ilo ai nn.22046/15633; Con il quale la BNP Paribas Lease Group Leasing Solutions SpA con sede in Milano vende alla Evo Group SrL che acquista il seguente Immobile: Comune di QUARTO D ALTINO Foglio 2 Mn.1294 sub.80 Via Aldo Moro-P.2-4-cat.A/10-vani 4,5; E compresa la proporzionale quota su tutte le parti comuni dei rispettivi fabbricati, cui appartengono le unità immobiliari compravendute, come per legge e di cui all art.1117 C.C. ed in particolare, sul Mn.1294 sub.2 B.C.N.C., marciapiede gravato da servitù di uso pubblico, Mn.1294 sub.3 vani contatori, vani scala, vani ascensore, corridoi, locali macchine ascensore, terrazza, come risulta dall elaborato planimetrico. Viene richiamato il vincolo non aedificandi del Rep.n Notaio Francesco Candiani e trascritto a Venezia il ai nn.14490/10174; La parte acquirente dichiara di essere a conoscenza che il lotto fa parte, rientra in una lottizzazione per la quale è stata stipulata regolare convenzione in data Rep.n.125 del Segretario Comunale e trascritta a Venezia il ai nn.4284/3136; -Verbale di Pignoramento a favore della Società Evo Group SrL trascritto a Venezia il ai nn.17550/11977; ISCRIZIONI: -Ipoteca Iscritta a Venezia il ai nn.22532/3369; -Decreto Ingiuntivo Iscritto a Venezia il ai nn.1593/177; PAG. 7 di 9

8 2.6 IDENTIFICAZIONE DELLA PROPRIETA Alla luce di quanto valutato al paragrafo precedente, si conclude che la ditta EVO GROUP S.R.L. con Sede in Venezia, è proprietaria per l intero degli immobili identificati al paragrafo STIMA IMMOBILI La valutazione è stata condotta in assenza di ipoteche o simili. I beni sono stati stimati tramite procedimento analitico basato sulle reali caratteristiche del fabbricato e sul valore di mercato di beni analoghi nell area. Il criterio di stima adottato per la determinazione del più probabile valore di mercato degli immobili precedentemente descritti è quello comparativo, che si esplica nel rapportare il valore degli immobili con quello di altri simili ed aventi le stesse caratteristiche intrinseche ed estrinseche di quelli oggetto della presente valutazione FONTI DI INFORMAZIONE I valori medi di mercato di beni analoghi sono stati rilevati da operatori del settore siti nel comune di ubicazione dei beni oggetto di stima e dall analisi delle recenti compravendite di beni similari, unitamente ai valori medi di aggiudicazione di beni similari per tipologia e/o ubicazione e caratteristiche intrinseche, derivanti da aste giudiziali VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI In considerazione di quanto esposto in precedenza, tenuto conto della tipologia, delle dimensioni dell immobile e della sua ubicazione, si ritiene, da informazioni assunte relative a recenti compravendite di immobili di simili caratteristiche e di simile ubicazione indicate al paragrafo 2.7.1, liberi da qualsiasi gravame e limitazione, che il più probabile valore di mercato sia: uffici non di recente costruzione 1.400, ,00 /mq Data l attuale situazione del mercato e lo stato attuale, si sono considerati i valori minimi precedentemente indicati. Le superfici commerciali degli immobili sono state calcolate come prescritto dalla bibliografia di riferimento quale ad esempio le linee guida dall Agenzia del Territorio, considerando la consistenza dei vani principali e accessori diretti, nonché una porzione di terrazze, balconi, garage, magazzini ed altre spazi di pertinenza. Si procede quindi con la seguente valutazione analitica: PAG. 8 di 9

9 COMUNE DI QUARTO D'ALTINO, Catasto dei Fabbricati, Foglio 2 - Particella 1294, Sub 80 Categoria A/10 consistenza 4,5 vani PIANO QUARTO - sup commerciali (per dettagli sulla valutazione della superficie commerciale si veda la descrizione immobile ed il paragrafo 2.7.2) 58,4 mq 58,4 mq TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE 58,4 mq STIMA IMMOBILE TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE 58,4 mq prezzo medio a mq VALORE STIMATO VALUTAZIONE DEL PIU PROBABILE VALORE DI MERCATO A seguito delle valutazioni precedentemente indicate, ricapitolando si conclude quindi che il più probabile valore di mercato del bene oggetto di stima, libero da qualsiasi gravame, arrotondato ed al netto di abusi edilizi e degli altri oneri descritti ai paragrafi precedenti, è pari a ,00 (OTTANTUNOMILAEURO). VALUTAZIONE DEL VALORE DI REALIZZO A seguito di recepimento delle recenti indicazioni espresse e già in uso in alcuni TRIBUNALI nell ambito di procedure quali le Esecuzioni Immobiliari, si è ritenuto efficace, ai fini della migliore appetibilità dei beni sopra indicati, definire, in aggiunta al PIU PROBABILE VALORE DI MERCATO un secondo valore definito come VALORE DI REALIZZO. Il curatore potrà quindi procedere alla collocazione dei beni secondo un valore più appetibile per il mercato, che potrà essere compreso tra il PIU PROBABILE VALORE DI MERCATO ed il VALORE DI REALIZZO. In relazione all attuale condizione del mercato immobiliare, all ampiezza del relativo mercato di beni simili a quelli indicati e precedentemente descritti, il VALORE DI REALIZZO è stato indicato pari al PIU PROBABILE VALORE DI MERCATO indicato al paragrafo precedente ridotto del 25%, quindi pari a ,00 (SESSANTAMILAEURO). PAG. 9 di 9

10 A L L E G A T O 1 ALLEGATO 1 Documentazione estratta c/o ufficio tecnico comunale PAG. 1 di 7

11 A L L E G A T O 1 PAG. 2 di 7

12 A L L E G A T O 1 PAG. 3 di 7

13 A L L E G A T O 1 PAG. 4 di 7

14 A L L E G A T O 1 PAG. 5 di 7

15 A L L E G A T O 1 PAG. 6 di 7

16 A L L E G A T O 1 PAG. 7 di 7

17 A L L E G A T O 2 ALLEGATO 2 Ispezione c/o Agenzia del Territorio planimetrie e visure catastali PAG. 1 di 12

18 A L L E G A T O 2 PAG. 2 di 12

19 A L L E G A T O 2 PAG. 3 di 12

20 A L L E G A T O 2 PAG. 4 di 12

21 A L L E G A T O 2 PAG. 5 di 12

22 A L L E G A T O 2 PAG. 6 di 12

23 A L L E G A T O 2 PAG. 7 di 12

24 A L L E G A T O 2 PAG. 8 di 12

25 A L L E G A T O 2 PAG. 9 di 12

26 A L L E G A T O 2 PAG. 10 di 12

27 A L L E G A T O 2 PLANIMETRIA CATASTALE PRECEDENTE PAG. 11 di 12

28 A L L E G A T O 2 PAG. 12 di 12

29 A L L E G A T O 3 ALLEGATO 3 Iscrizione e trascrizioni pregiudizievoli, atto di provenienza PAG. 1 di 13

30 A L L E G A T O 3 PAG. 2 di 13

31 A L L E G A T O 3 PAG. 3 di 13

32 A L L E G A T O 3 PAG. 4 di 13

33 A L L E G A T O 3 PAG. 5 di 13

34 A L L E G A T O 3 PAG. 6 di 13

35 A L L E G A T O 3 PAG. 7 di 13

36 A L L E G A T O 3 PAG. 8 di 13

37 A L L E G A T O 3 PAG. 9 di 13

38 A L L E G A T O 3 PAG. 10 di 13

39 A L L E G A T O 3 PAG. 11 di 13

40 A L L E G A T O 3 PAG. 12 di 13

41 A L L E G A T O 3 PAG. 13 di 13