del certificato d'abitabilità e/o usabilità, indicando l esistenza di eventuali

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1 TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA SEZIONE FALLIMENTARE * * * FALLIMENTO: NUOVO BORGO S.R.L. GIUDICE DELEGATO: DOTT. SSA MANUELA VELOTTI N. 254/13 LOTTO 4 CURATORE: DOTT. SSA MARIA ANGELA CONTI * * * Il Curatore del fallimento in epigrafe in data comunicava alla scrivente Ing. Lisa Di Candilo iscritta all Ordine degli Ingegneri della Provincia di Bologna al n. 5408, con studio a Zola Predosa, in Via Risorgimento n.319/43/5, di averla nominata Consulente Tecnico immobiliare d Ufficio, dandole l incarico di: 1. descrivere i beni immobili di pertinenza del fallimento, previa esatta individuazione degli stessi in relazione ai dati catastali, accertando inoltre: - i dati del Nuovo Catasto effettivamente risultanti; - la regolarità del censimento catastale di tutte le proprietà esistenti con riguardo a tutti i falliti, provvedendo, in caso negativo, ai necessari incombenti per l accatastamento dei beni; - la sussistenza di diritti di comproprietà o di altri diritti reali predisponendo - nel caso - un progetto di separazione in natura della quota di pertinenza della Procedura ai fini del giudizio di divisione; - l esistenza di vincoli di diritto pubblico implicanti cause di prelazione o altre limitazioni alla vendita opponibili alla Procedura; - la conformità tra opera realizzata e opera licenziata previa acquisizione del certificato d'abitabilità e/o usabilità, indicando l esistenza di eventuali

2 2 di 13 opera abusive in relazione alla L n. 47 e successive modificazioni e/o integrazioni e la possibilità (con le relative spese presumibili da enunciare espressamente) di sanatoria totale o parziale; - la destinazione urbanistica degli immobili, acquisendo il relativo certificato ex art. 18 L n. 47; - l identità delle persone occupanti l immobile e la sussistenza dei titoli di cui al punto B), con descrizione di ogni circostanza di fatto riscontrata (data d inizio dell abitazione, risalenza delle utenze, pagamenti al fallito o a terzi, ecc.); 2. determinare il valore commerciale degli immobili, enunciando il criterio estimativo adottato, con riferimento anche agli eventuali rapporti di locazione o d altro tipo, soggetti a proroga o meno, incidenti sul godimento del bene, precisando la data di ciascun contratto e, comunque, del titolo e della registrazione, esprimendo il proprio parere sull opportunità di procedere alla vendita di uno o più lotti, predisponendo il relativo frazionamento con tutti i dati catastali per ciascun lotto; 3. indicare i dati necessari per la voltura dei beni in favore del futuro aggiudicatario; 4. depositare unica relazione, con risposta a tutti i quesiti e riscontro degli adempimenti richiesti, con i documenti, i grafici e idonee fotografie o stampe a colori, unitamente a due fotocopie dell elaborato descrittivo della perizia. 5. predisporre, successivamente alla vendita, eventuale voltura catastale. ***

3 3 di 13 PREMESSA La scrivente, dopo aver preso visione della documentazione catastale e ipotecaria agli atti, dopo aver effettuato in loco i dovuti accertamenti e misurazioni, dopo aver eseguito le necessarie verifiche presso gli Uffici Tecnici del Comune di Bologna, espletate le necessarie visure presso l Agenzia del Territorio competente, espone quanto segue. Si precisa che relativamente ad alcune delle unità immobiliari oggetto del compendio fallimentare poste nel Comune di Bologna in Via Saffi e precisamente: - vano ad uso ufficio con servizio, posto al primo piano distinta al Catasto Fabbricati al Foglio 155, particella 105, subalterno 174, Via Aurelio Saffi snc, P1, z.c.2, categoria A/10, classe 1, vani 3, R.C. Euro 1.634,59; - aree urbane distinte al Catasto Fabbricati di Bologna al Foglio 155, particella 105, con i subalterni - 139, Via Aurelio Saffi snc, PT, area urbana; - 148, Via Aurelio Saffi snc, PT, area urbana; il curatore fallimentare Dott.ssa Conti Maria Angela ha chiesto e ottenuto autorizzazione al Giudice Delegato affinché risulti sistemata la destinazione catastale. Attualmente tali particelle risultano classificate come segue: - Foglio 155, particella 105 sub B.C.C. - Foglio 155, particella B.C.N.C - Foglio 155, particella 148 area urbana. *** I beni in oggetto verranno presi in considerazione specificando:

4 4 di 13 CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE IDENTIFICAZIONE CATASTALE PARTI COMUNI E SERVITU VINCOLI E ONERI CONFINI PROPRIETA PROVENIENZA DEL BENE ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE INDAGINE AMMINISTRATIVA STATO DI OCCUPAZIONE DESCRIZIONE DEI BENI CONSISTENZA SUPERFICIALE STIMA DEI BENI Per la proprietà ed i gravami quanto riportato è desunto dalla certificazione ventennale notarile allegata. Per la determinazione del valore commerciale dei beni, cioè del più probabile valore di mercato, tenuto conto della tipologia del bene di cui trattasi, si è utilizzato il metodo di stima a corpo, verificando che il valore finale del bene sia compatibile con il mercato. * * * CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO 4 Piena proprietà di autorimessa sita al piano primo interrato del fabbricato sito in comune di Bologna, in Via Aurelio Saffi n. 81/2, di

5 5 di 13 superficie catastale di m IDENTIFICAZIONE CATASTALE Il bene oggetto di stima risulta distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Bologna intestato a --- in piena proprietà come segue: Foglio Part Sub Cat Indirizzo Cl Cons R.C C/6 V. A. Saffi n. 81/ mq 213,19 Dalla relazione del Notaio --- risulta che l attuale subalterno 72, deriva dai subalterni 32, 33 e 34; precedentemente derivano dai sub 28,29,30,31; tali subalterni derivano dai sub 16,17 e 18. PARTI COMUNI E SERVITU Parti comuni: La vendita viene fatta ed accettata con il trasferimento del bene sopra descritto nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, con aderenze, accessioni e pertinenze, impianti, usi, comunioni, servitù attive e passive se ed in quanto legalmente esistenti come da rogiti di provenienza. In particolare dalla relazione del Notaio Rita Merone risulta competere all immobile in oggetto la comproprietà pro-quota sulle parti comuni del fabbricato, ed in particolare su: - Foglio 154, particella 102, sub 37, Via Aurelio Saffi n. 81/2, PT, BCNC corte comune a tutto il mappale 102; - Foglio 154, particella 102, sub 47, Via Aurelio Saffi n. 81/2, PT-S1, B.C.N.C. vano scala, corsello auto, comune ai subb da 71 a 84; - Foglio 154, particella 102, sub 63, Via Aurelio Saffi n. 81/2, PT, BCNC corte comune al mappale 102.

6 6 di 13 Dalla documentazione condominiale si evince che all immobile competono 6,118 millesimi di proprietà generale e che per l esercizio precedente con scadenza il risulta un saldo passivo di euro 64,74, per l esercizio in corso (dal al ) risulta un preventivo di euro 103,00. Alla data del , risulta un saldo negativo di euro 31,26. Non risultano deliberate spese straordinarie nell anno Servitù attive e passive: se e come esistenti ed aventi ragione legale di esistere e siano conseguenti allo stato di fatto in cui si trovano i beni stessi. In particolare nella relazione notarile è indicata la seguente servitù: _ Servitù passiva di luce trascritta il 17 gennaio 1994 all art a carico, tra l altro, del foglio 154, particella 102, Catasto Terreni e foglio 154, particella 102 sub 17, 18, 19, derivante da scrittura privata autenticata dal Notaio --- del 22 dicembre 1993, repertorio n VINCOLI E ONERI Non risultano ulteriori vincoli e/o oneri influenti sul valore dei beni in oggetto. CONFINI Il bene in oggetto confina con: corsello comune, sub 71, 68, 86, 66. PROPRIETÀ Il bene è di proprietà di --- con sede in ---, Codice Fiscale ---. PROVENIENZA DEL BENE L immobile è stato acquistato dalla società --- con sede in ---, codice fiscale ---, mediante atto di compravendita per Notaio --- del rep. n. ---, trascritto a Bologna il all art L atto si allega alla presente perizia.

7 7 di 13 ATTI PREGIUDIZIEVOLI Sull immobile gravano le seguenti formalità indicate nella relazione notarile redatta dal Notaio Dott Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell acquirente: nessuno Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura (relativamente ai beni in oggetto): TRASCRIZIONI - Sentenza dichiarativa di fallimento trascritta presso l Agenzia del Territorio di Bologna in data all art. ---, a favore di Massa Dei Creditori, a carico di --- in liquidazione, con sede in ---, C.F. ---, derivante da atto giudiziario del Tribunale di Bologna il , rep. n. ---; gravante, tra l altro, sulla piena proprietà censita al foglio 154, particella 102 sub 72; - Sequestro conservativo trascritto presso l Agenzia del Territorio di Bologna in data all art , a favore di ---, nato a --- (---) l , C.F. ---; ---, nata a --- il , C.F. ---; ---, nato a --- il , C.F. ---; Condominio di Via Saffi N. 81/2 81/3 BOLOGNA, con sede in Bologna, C.F. ---, a carico di ---, con sede in Bologna, derivante da atto giudiziario del Tribunale di Bologna il , rep. n. ---; gravante, tra l altro, sulla piena proprietà Bologna, Catasto Fabbricati, foglio 154, particella 102 sub 72. Tale formalità risulta annotata di sentenza condanna esecutiva in data all art. ---, derivante da atto giudiziario del Tribunale di Bologna in data rep. n. ---; ISCRIZIONI

8 8 di 13 - ipoteca volontaria iscritta presso l Agenzia del Territorio di Bologna in data 17 dicembre 1998 all art. ---, a favore di ---, con sede in ---, a carico di ---, con sede in ---, derivante da atto per Notaio --- del 11 dicembre 1998, repertorio n. ---; grava su: piena proprietà Bologna, Catasto Fabbricati, foglio 154, particelle 102 subalterni graffati 32, 33 e 34; - Ipoteca giudiziale iscritta presso l Agenzia del Territorio di Bologna in data all art. ---, a favore di ---, con sede in Bologna, C.F. ---, a carico di --- in liquidazione, con sede in ---, derivante da atto giudiziario del tribunale di Bologna del rep n. --- gravante, tra l altro, su: piena proprietà Bologna, Catasto Fabbricati, foglio 154, particella 102, sub 72; - ipoteca legale iscritta presso l Agenzia del Territorio di Bologna in data 23 settembre 2009 all art. ---, a favore di ---, con sede in ---, a carico di ---, con sede in ---, derivante da atto amministrativo del 10 settembre 2009, repertorio n. ---; grava, tra l altro, su: piena proprietà Bologna, Catasto Fabbricati, foglio 154, particelle 102 sub 72. REGIME FISCALE L immobile in oggetto è costituito da un autorimessa. La Società fallita è qualificabile come impresa costruttrice e sono passati 4 anni dalla ultimazione lavori. La porzione soggetta a fallimento è un fabbricato non abitativo e strumentale per natura. La vendita dello stesso sarà soggetta ad I.V.A. o ad imposta di registro a seconda del regime fiscale vigente al momento del trasferimento del bene. INDAGINE AMMINISTRATIVA Dagli accertamenti svolti presso l'ufficio Tecnico del Comune di Bologna

9 9 di 13 risulta quanto segue. SITUAZIONE URBANISTICA Gli strumenti urbanistici vigenti del Comune di Bologna descrivono per il bene in oggetto la seguente situazione: - in base al Piano Strutturale Comunale, approvato con Delibera di C.C. n. n. 157 del 16/07/2007 ed in vigore dal 14 luglio 2008, il bene è incluso nell edificato di Ambito Storico 14 - Tessuto Compatto Ovest ed è normato dall art. 27 e artt. richiamati e correlati; - in base al RUE approvato con C.C. n. 137 del 20/04/2009 ed in vigore dal 20 maggio 2009, l area è normata dall art.60 e artt. richiamati e correlati. REGOLARITA EDILIZIA Il fabbricato di cui l immobile in oggetto fa parte è stato costruito in forza dei seguenti atti amministrativi: Concessione Edilizia P.G. 3543/93 del 15/01/1993; Variante P:G: del 19/07/1995; Concessione Edilizia P.G /98 del 08/01/1998; Autorizzazione all uso P.G del 27/06/1998. In occasione del sopralluogo non è stata riscontrata alcuna difformità rispetto a quanto concessionato. Pertanto l immobile è regolare dal punto di vista edilizio e catastale. *** SITUAZIONE OCCUPAZIONALE L immobile è nella disponibilità della Curatela. DESCRIZIONE DEL BENE Il fabbricato di cui l immobile in oggetto fa parte, è accessibile

10 10 di 13 tramite corsello carrabile e pedonale da Via A. Saffi; la zona è ottimamente servita da esercizi commerciali e servizi. Trattasi di autorimessa sita al piano primo interrato del fabbricato di cui fa parte; è accessibile tramite rampa in corrispondenza dell entrata dell edificio. Ha superficie catastale complessiva di m 2 16, pavimento in piastrelle. CONFORMITÀ IMPIANTI Non è stato possibile reperire la certificazione di conformità di tutti gli impianti, pertanto l aggiudicatario ai sensi del D.M n. 37 dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi interamente carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando ai sensi dell art del codice civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. CONSISTENZA SUPERFICIALE CRITERI DI MISURAZIONE DELLA CONSISTENZA La consistenza del bene è computata facendo riferimento alla superficie catastale. Autorimessa (sup. catastale) m 2 16 STIMA DEL BENE Piena proprietà di un autorimessa sita in comune di Bologna, dalla superficie catastale di circa m 2 16, posto al primo piano interrato del fabbricato condominiale sito in Via A. Saffi n. 81/2. PROCEDIMENTO DI STIMA Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del

11 11 di 13 bene, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali, la sottoscritta ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, stimato a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, e tenuto conto che trattasi di bene oggetto di Procedura Esecutiva: VALORE DELL INTERO BENE A PREZZO DI MERCATO (Euro ventiseimila/00) ,00 Nell ipotesi che l Ill.mo G.E. disponga un giudizio divisionale, detraendo un 40% circa per tenere conto della vendita forzosa, la piena proprietà del bene potrebbe essere venduta al seguente valore: VALORE DELL INTERO BENE A BASE D ASTA (Euro quindicimila/00) ,00 * * * Ritenendo di aver dato un esatta e fedele rappresentazione degli aspetti tecnici ed economici relativi ai beni oggetto della presente procedura e nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l incarico affidatogli, la sottoscritta si dichiara a disposizione per ogni ulteriore chiarimento. Con Osservanza Bologna, 26 settembre 2014 La C.T.U.

12 12 di 13 ELENCO ALLEGATI 1. Visura per soggetto 2. Visura per immobile 3. Estratto di mappa 4. Elaborato planimetrico e Elenco subalterni 5. Planimetria catastale 6. Atto Notaio --- rep. n Concessione Edilizia P.G. 3543/93 del 15/01/ Variante P:G: del 19/07/ Concessione Edilizia P.G /98 del 08/01/ Autorizzazione all uso P.G del 27/06/ Estratto disciplina urbanistica 12. Documentazione condominiale 13. Inquadramento territoriale 14. PIANTE L_4 15. Documentazione fotografica 16. Visura camerale 17. Relazione notarile Consegnati a parte: Allegato A (tecnico): copia Ufficio e copia per esterno (senza nomi) Allegato G (commerciale) Relazione Notarile e nota trascrizione verbale di pignoramento n. 1 CD-ROM contenente perizia senza nomi e parte introduttiva

13 13 di 13 (pdf), documentazione fotografica (pdf) e piante (pdf), Allegato A senza nomi (word), Allegato G con i nomi (word)