TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DOTT.SA ANNA DE CRISTOFARO * * * PREMESSA

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1 GEOMETRA CESARI CRISTIAN Via Ristori n BOLOGNA Tel Fax geometra.cesari@libero.it TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DOTT.SA ANNA DE CRISTOFARO * * * PREMESSA I beni oggetto di esecuzione immobiliare verranno presi in considerazione, specificando: N. 138/2009 R.G. ESEC. Udienza 22/02/2010 Ore 11:10 DATI DI PIGNORAMENTO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE IDENTIFICAZIONE CATASTALE VINCOLI E ONERI CONFINI PROPRIETÀ (nome, cognome, data di nascita, C.F., residenza) PROVENIENZA DEL BENE ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE INDAGINE AMMINASTRATIVA CONFORMITA IMPIANTI SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEL BENE CONSISTENZA COMMERCIALE STIMA DEI BENI Per la determinazione del valore commerciale dei beni, cioè del più probabile valore di mercato, si ritiene di servirsi del metodo di raffronto. Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in

2 2 di 10 tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione occupazionale e la consistenza superficiale dei beni. Trattandosi di bene oggetto di procedura esecutiva, il sottoscritto dopo aver determinato il valore commerciale del bene, al fine di migliorare l appetibilità dello stesso e rendere più competitiva la gara, provvederà ad una riduzione percentuale di circa il 35 %. * * * DATI DI PIGNORAMENTO Atto di pignoramento immobiliare trascritto, sono stati pignorati i seguenti beni immobili, per la piena proprietà: N.C.E.U. del Comune di Galliera (BO) Foglio 13 Map. 104 sub 2, Categoria A/4, Vani 6, Via Bastardina di Sotto n.1, piano T-1; Map. 104 sub 3, Categoria C/6, mq 22, Via Bastardina di Sotto n.1; Map. 104 sub 4, Categoria C/2, mq 73, Via Bastardina di Sotto n.1; N.C.T. del Comune di Galliera (BO) Foglio 13 Map. 102, T-terreno, Consistenza 03 are 68 centiare, Via Bastardina di Sotto n. 1; Map. 103, T-terreno, Consistenza 78 are 87 centiare, Via Bastardina di Sotto n. 1. Si segnala che non risulta pignorato il bene allibrato al N.C.E.U. di Galliera (BO) al Foglio 13, Mapp. 104, Sub. 1 (B.C.N.C. corte e pozzo comuni ai subb ) per la piena proprietà. Si ritiene di dovere inserire anche questo bene all interno del lotto n. 2 di

3 3 di 10 vendita in quanto: rappresentano una chiara pertinenza del bene principale essendo la corte esclusiva; viene chiaramente venduto e trasferito agli esecutati nell Atto di Provenienza del Dott. Piero Peirano, Notaio in Bologna * * * CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO UNICO Comune di Galliera (BO), Via Bastardina di Sotto n.1 - Piena proprietà di fabbricato indipendente e fatiscente, ad uso abitazione, di due piani fuori terra e costituito da pranzo, disimpegno, locale cucina/cottura, n. 2 bagni (di cui uno esterno), n. 3 camere da letto, cantina, n. 2 depositi (ex stalla ed ex fienile) e pollaio legnaia - forno (quest ultimi in piccolo fabbricato esterno all interno della corte esclusiva), per una superficie commerciale di circa mq Oltre annessa autorimessa al piano terra con superficie commerciale di circa mq. 27; (corte esclusiva per una superficie catastale di circa mq e terreni agricoli per una superficie catastale di circa mq IDENTIFICAZIONE CATASTALE Il bene immobile oggetto di stima, risulta così identificato: N.C.E.U. del Comune di Galliera (BO) beni intestati agli esecutati: Foglio 13: - Map. 104 sub 1 (BCNC corte e pozzo), Via Bastardina di Sotto n.1, Piano T (BENE ORIGINARIAMENTE NON PIGNORATO) - Map. 104 sub 2 (abitazione), Categoria A/4, Vani 6, Via Bastardina di Sotto n.1, rendita. 232,41, Piano T-1

4 4 di 10 - Map. 104 sub 3 (autorimessa), Categoria C/6, mq 22, Via Bastardina di Sotto n.1, rendita. 64,76, Piano T; - Map. 104 sub 4 (depositi), Categoria C/2, mq 73, Via Bastardina di Sotto n.1, rendita. 271,45, Piano T-1; N.C.T. del Comune di Galliera (BO): - Map. 102, FABB. RURALE, superficie are 03 ca 68; - Map. 103, Qualità frutteto, classe U, superficie are 78 ca 87, reddito Dominicale 230,55, Reddito Agrario. 89,61. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO: I dati catastali e di pignoramento corrispondono. Si segnala che non risulta pignorato il bene allibrato al N.C.E.U. di Galliera (BO) al Foglio 13, Mapp. 104, Sub. 1 (B.C.N.C. corte e pozzo comuni ai subb ) per la piena proprietà. Si ritiene di dovere inserire anche questo bene all interno del lotto n. 2 di vendita in quanto: rappresentano una chiara pertinenza del bene principale essendo la corte esclusiva; viene chiaramente venduto e trasferito agli esecutati nell Atto di Provenienza del Dott. Piero Peirano, Notaio in Bologna ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU : è compresa nella vendita con tutte le relative pertinenze, accessioni, comunioni, usi, diritti e servitù sia attive che passive se e come queste vi siano e purché abbiano ragione legale di esistere, nonché con gli infissi, seminfissi ed ogni impianto. (vedi Atto di provenienza ed Elaborato Planimetrico allegati)

5 5 di 10 VINCOLI E ONERI Nel corso del primo accesso all immobile pignorato il padre degli esecutati, comunicava allo scrivente quanto segue: - l immobile pignorato è nella disponibilità degli esecutati. CONFINI Il tutto in confine con Via Bastardina di Sotto, canale di scolo, beni Zamboni salvo altri. PROPRIETÀ Piena proprietà dell intero bene oggetto della presente procedura esecutiva. PROVENIENZA DEL BENE Il bene è pervenuto all esecutato con atto di vendita regolarmente registrato e trascritto a Bologna. Nell atto di vendita, gli esecutati dichiaravano di essere rispettivamente celibe e nubile. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Sull immobile pignorato oggetto della presente procedura esecutiva risultano le seguenti iscrizioni e trascrizioni per altro meglio dettagliate nella Relazione Notarile allegata: Ipoteca volontaria iscritta il 10 giugno 2005 all art (anteriore al pignoramento); Ipoteca giudiziale iscritta il 28 novembre 2007 all art (anteriore al pignoramento); Ipoteca legale iscritta il 13 marzo 2009 all art (anteriore al pignoramento); Pignoramento immobiliare trascritto il 26 marzo 2009 all art gravante sull intera proprietà.

6 6 di 10 (Vedi relazione notarile allegata) REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta a tassa di registro. INDAGINE AMMINISTRATIVA Per gli immobili oggetto di trasferimento, facenti parte di un fabbricato costruiti in data anteriore al 1 settembre 1967, agli atti del Comune di Galliera (BO) risultano rilasciate le seguenti pratiche edilizie: DIA per realizzazione di recinzione esterna, prot /03 del 20/09/2003; Permesso di Costruire (L.R. 31/2002) N. 16/05. (la pratica edilizia è decaduta, a seguito del mancato pagamento del contributo di costruzione e monetizzazione degli standard, come da comunicazione del Comune di Galliera(BO) del 08/06/2007) Dal controllo fra quanto licenziato (recinzione esterna), lo stato catastale per il bene (in questo caso la conformità edilizia è data dalla planimetria catastale) e lo stato rilevato sono state accertate le seguenti difformità: La recinzione esterna è stata realizzata solo parzialmente (solo sul fronte principale che affaccia sulla strada) Apertura di porta di passaggio tra il locale stalla e il locale cucina al piano terra Chiusura di finestra nel locale camera al piano primo. Si segnala che il solaio del piano primo è quasi interamente crollato assieme ai muri divisori sottostanti pertanto allo stato attuale risulta internamente a tutta altezza. Tale diversità non costituisce difformità edilizia in quanto la proprietà, in

7 7 di 10 data 09/07/2005 Prot /05, ha dato opportuna comunicazione al Comune di Galliera (BO) dell accaduto. Si potrà procedere alla regolarizzazione mediante la predisposizione di Denuncia di Inizio Attività in sanatoria con deposito contestuale di nuova abitabilità e nuovo accatastamento, il cui costo finale è quantificato all attualità in 2.000,00 per oblazione oltre a spese tecniche e diritti di segreteria. Fin da ora, in sede della stima si è tenuto conto dell onere per il ripristino della conformità edilizia. L aggiudicatario dovrà farsi carico degli oneri e delle spese per il ripristino della legittimità e per la richiesta di nuovo Certificato di conformità edilizia e agibilità sollevando ai sensi dell art del Codice Civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. Fin da ora, in sede della stima si è tenuto conto dell onere per la sopracitata richiesta. CONFORMITA IMPIANTI Non è stato possibile reperire la certificazione di conformità di tutti gli impianti, pertanto l aggiudicatario ai sensi del D.M. 22 gennaio 2008 n. 37 dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando ai sensi dell art del Codice Civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Attualmente l immobile è nella disponibilità degli esecutati e libero da contratti di locazione. Ai fini della presente stima il bene verrà considerato libero al decreto di trasferimento.

8 8 di 10 DESCRIZIONE DEL BENE Il bene oggetto di stima è inserito in un fabbricato edificato in data anteriore al 1 settembre 1967, di due piani fuori terra, struttura portante e tamponature in muratura, copertura a falde ed esternamente intonacato. Il bene complessivamente si presenta in pessime condizioni di manutenzione con porzioni interne di solai e tramezzi crollate. Il fabbricato principale abitativo possiede diversi accessi indipendenti. L unità da stimare comprende i seguenti vani: PIANO TERRA pranzo; disimpegno; locale cottura/cucina; n. 2 bagni (di cui uno esterno); Cantina; Deposito (ex stalla); Autorimessa; pollaio legnaia - forno (quest ultimi in piccolo fabbricato esterno all interno della corte esclusiva) PIANO PRIMO N. 3 camere da letto; Deposito (ex fienile). Il bene si presenta in pessime condizioni di manutenzione con porzioni interne di solai e tramezzi crollate, in totale stato di abbandono e privo di ogni impianto (elettrico idrico sanitario riscaldamento). L unita immobiliare ha un altezza interna variabile da mt. 2,45 a mt. 3,05 al piano

9 9 di 10 terra e altezza media di circa mt. 3,20 al piano primo. L autorimessa è posta al piano terra, altezza media interna di mt. 2,90, priva di porta d ingresso, senza intonacato e tinteggiatura, sprovvista di ogni impianto (elettrico ed idrico). Le finiture e lo stato di manutenzione sono pessime. CONSISTENZA COMMERCIALE La superficie commerciale, al lordo delle murature, del bene in argomento, puramente a titolo indicativo, è la seguente: Fabbricato abitativo circa mq 175,00 Autorimessa circa mq 27,00 Corte esclusiva circa mq 1.055,00 Terreni agricoli circa mq 8.255,00 STIMA DEL BENE Come già detto nella descrizione del bene, trattasi piena proprietà di di fabbricato ad uso abitazione, con annessa corte esclusiva, autorimessa e terreni agricoli sito in Comune di Galliera (BO), Via Bastardina di Sotto n.1. Pertanto, alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, stimato a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, e tenuto conto che trattasi di bene oggetto di Procedura Esecutiva: VALORE DELL INTERO BENE ,00 VALORE COMMERCIALE A BASE D ASTA (-35%) ,00

10 10 di 10 (euro novantasettemilacinquecento/00) * * * Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l incarico affidatogli, il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario. Con Osservanza Bologna, 20 novembre IL CONSULENTE TECNICO (Geom. Cesari Cristian)