TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DR. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * * PREMESSA

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1 ARCHITETTO CAPPONI STEFANO Via Ristori n BOLOGNA Tel Fax architetto.capponi@libero.it TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DR. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * * PREMESSA I beni oggetto di esecuzione immobiliare verranno presi in considerazione, LOTTO UNICO N. 516/13 R.G. ESEC. Udienza 15/12/2014 Ore 13:10 specificando: DATI DI PIGNORAMENTO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE IDENTIFICAZIONE CATASTALE VINCOLI E ONERI-ESISTENZA DI PARTI COMUNI/SERVITU CONFINI PROPRIETÀ (nome, cognome, data di nascita, C.F., residenza) PROVENIENZA DEL BENE ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE INDAGINE AMMINASTRATIVA SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEL BENE CONFORMITA IMPIANTI CONSISTENZA COMMERCIALE STIMA DEI BENI * * * DATI DI PIGNORAMENTO

2 2 di 13 1) Verbale di pignoramento immobiliare trascritto in data 17/07/2013, Reg. Gen. N , Reg. Part. N , sono stati pignorati i seguenti beni immobili, per la piena proprietà: N.C.E.U. del Comune di Granarolo dell Emilia (BO) Foglio 44 Mapp. 358 sub 6, Natura D/7, Quarto Inferiore Via Giovanni XXIII n. 14, piano T (ufficio con magazzino); * * * CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO UNICO Comune di Granarolo dell Emilia (BO), Via Giovanni XXIII n. 14 Piena proprietà di porzione di fabbricato costituita da capannone ad uso magazzino con uffici, posto al piano terra, per una superficie commerciale ragguagliata complessiva di circa mq 445 (di cui circa mq. 324 ad uso magazzino e mq 121 di uffici), oltre a comproprietà di area cortiliva esterna per una superficie di circa 620 mq e centrale termica di circa mq 15. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immobili oggetto di stima, risultano così identificati: N.C.E.U. del Comune di Granarolo dell Emilia (BO) beni intestati a: ---, nato a Casal di Principe (CE) il 11/06/1959, C.F.: --- Proprietà per 1/1; Foglio Part. Sub Indirizzo ZC Cat. Cl. Cons. R.C Via Papa Giovanni XXIII n. D/ ,00 14, piano T CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO: SI I dati catastali e di pignoramento corrispondono.

3 3 di 13 ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU : SI I beni in oggetto vengono venduti con rispettiva quota di comproprietà condominiale delle parti comuni a norma di legge e dei titoli di provenienza (vedi allegato), precisandosi che l area circostante e pertinenziale al fabbricato, comprendente la porzione di cui sopra (oggetto della presente procedura esecutiva), è distinta nel catasto Terreni al medesimo Fogli 44, con la particella 358, di are 21.44, senza reddito. I beni sono comprensivi della comproprietà pro-quota delle parti ed impianti dell edificio, comuni al limitrofo fabbricato, distinto al N.C.E.U. al foglio 44 con altri subalterni del mappale 358, ed insistente su terreno distinto al N.C.T. al foglio 44 col mappale 298, dandosi atto in particolare che con detta altra porzione di fabbricato sono comuni il cancello e corridoio di accesso pedonale, la scala da piano terra a primo piano e la centrale termica. La centrale termica in particolare per dichiarazione della proprietà - non è più utilizzata ed è rimasta in uso solo per al limitrofo confinante. L area scoperta pertinenziale e la C.T., devono inoltre essere ritenute comuni all appartamento sovrastante la zona uffici, della medesima proprietà ma non oggetto di pignoramento La compravendita viene fatta ed accettata a corpo, con tutti i diritti inerenti, servitù attive e passive se esistenti ed aventi ragione legale di esistere ed in particolare sotto l osservanza dei patti, obblighi e convenzioni, portati e richiamati nel titolo di provenienza. L immobile viene ceduto con tutte le pertinenze e dipendenze, fissi, seminfissi ed impianti di ragione padronale, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova.

4 4 di 13 (Vedi Atto di Provenienza allegato). VINCOLI E ONERI Nel corso del primo accesso all immobile pignorato si è constatato che l immobile è nella disponibilità dell esecutato Sig CONFINI Parti comuni da più lati, salvo altri. PROPRIETÀ ---, nato a Casal di Principe (CE) l 11/06/1959, C.F.: --- Piena Proprietà PROVENIENZA DEL BENE - Per metà (1/2), per acquisto dai Sigg. --- e ---, con l atto 13 ottobre 1998 rep. n del Dott. ---, Notaio in ---, trascritto il 16 ottobre 1998 all art L acquisto del rimanente ½ era a favore della coniuge, Sig.ra --- in quanto coniuge in regime di comunione dei beni. (vedi atto di provenienza allegato) - Per l altra metà (1/2), per donazione dalla suddetta Sig.ra ---, con l atto 5 giugno 2002 rep. N del Dott. ---, Notaio in --- (--), trascritto il 7 giugno stesso al n. part (vedi relazione notarile allegata) ATTI PREGIUDIZIEVOLI Sull immobile pignorato oggetto della presente procedura esecutiva risultano le seguenti iscrizioni e trascrizioni per altro meglio dettagliate nella Relazione Notarile allegata: Ipoteca volontaria iscritta in data 07/02/2008 al n. part e n. gen. 8208, a favore del --- a carico del Sig. --- (anteriore al pignoramento); Pignoramento immobiliare trascritto in data 17/07/2013 al n. part e n. gen , a favore della --- a carico del Sig. ---.

5 5 di 13 REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta a tassa di registro o Iva a seconda della tassazione vigente al momento della vendita. INDAGINE AMMINISTRATIVA Per gli immobili oggetto di perizia, facenti parte di un fabbricato costruiti in data successiva al 1 settembre 1967, agli atti del Comune di Granarolo dell Emilia (BO) risultano rilasciate le seguenti pratiche edilizie: Licenza di costruzione N. 54/69 del 28/02/1969 e rilasciata in data 25/03/1969 Prot. N. 1173; Condono Prot. N del 02/05/1986 e rilasciato in data 26/05/1989; Certificato di Conformità Abitabilità e/o Agibilità del 03/07/1989 Prot. N. 7346; Condono Prot. N del 02/04/1986 e rilasciato in data 26/05/1989; Certificato di Conformità Abitabilità e/o Agibilità del 03/07/1989 Prot. N. 7348; Comunicazione di Inizio Lavori e Asseverazione (Art. 26/1132) del 10/11/1998 prot. N ; Denuncia di Inizio Attività Prot. N del 22/05/2003; Denuncia di Inizio Attività N. 31/ Prot. N del 28/06/2007; Certificato di Conformità Edilizia e Agibilità dell 11/02/2011 Prot. N Dal confronto fra l ultimo stato autorizzato e lo stato rilevato sono state rilevate le seguenti difformità: 1. Apertura di piccola finestra nel locale ufficio; 2. Presenza di piccolo pilastrino all interno del locale corridoio

6 6 di Sul retro del fabbricato, in aderenza alla Centrale Termica comune, è stato realizzato abusivamente un accessorio in muratura di circa mt. 4,0x4,0 e una tettoia coperta in ferro di circa mt. 11,00x5,00. In relazione alle difformità di cui al punto n. 1 e n. 2, è possibile procedere alla regolarizzazione anche mediante la predisposizione di pratica edilizia in sanatoria, con deposito contestuale di nuova abitabilità e nuovo accatastamento. Il costo della regolarizzazione in questo caso è quantificato all attualità in circa 500,00 per oblazione e diritti di segreteria, oltre spese tecniche. In sede della stima si è tenuto conto dell onere per il ripristino della conformità edilizia. In merito al punto n. 3 si può procedere alla regolarizzazione mediante la demolizione del fabbricato accessorio e della tettoia coperta abusivi. Fin da ora, in sede della stima si è tenuto conto dell onere per il ripristino della conformità edilizia. Si segnala che all interno del locale disimpegno degli uffici, è presente una scala in muratura di collegamento con l unità immobiliare ad uso abitativo del primo piano, unità appartenete alla stessa proprietà ma NON oggetto della presente procedura esecutiva. A seguito della vendita l aggiudicatario dovrà provvedere alla chiusura del solaio al fine di ripristinare le rispettive autonomie ed indipendenze. La proprietà riferisce che la copertura della porzione di edificio ad uso magazzino, originariamente realizzata in lastre contenenti eternit, è stata bonificata tramite incapsulamento e successivamente ricoperta con lastre di cemento ecologico. Non ha però fornito le relative documentazioni e certificazioni prima del deposito della perizia. Al momento verrà

7 7 di 13 considerata la copertura bonificata. Qualora da successive indagini che lo scrivente si propone di fare anche dopo il deposito della CTU - si rilevasse la sussistenza di eternit, verrà predisposta una integrazione alla perizia che potrà prevedere anche una diminuzione del prezzo di stima. L aggiudicatario dovrà farsi carico degli oneri e delle spese per il ripristino della legittimità, (ripristino e pratica edilizia a sanatoria con relativo nuovo accatastamento e richiesta di nuovo Certificato di conformità edilizia e agibilità e chiusura del solaio della scala interna ) sollevando ai sensi dell art del Codice Civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. In sede di stima si è tenuto conto dell onere delle sopracitate incombenze. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Attualmente l immobile è occupato e nella disponibilità dell esecutato Sig Ai fini della presente stima il bene verrà considerato libero al decreto di trasferimento. DESCRIZIONE DEL BENE Il bene oggetto di stima è inserito in un fabbricato edificato in data successiva al 1 settembre 1967, di due piani fuori terra per la parte uffici a copertura piana, e un solo piano per la parte magazzino con volta a botte. La struttura portante è in c.a. e muratura, esternamente in mattone a vista verniciato. La copertura curva del capannone è realizzata in lastre contenenti eternit. Il fabbricato si trova inserito nella zona industriale di Quarto Inferiore a Granarolo dell Emilia, a circa 4,0 km. dalla Tangenziale e 8,5 km. dal centro di Bologna. La zona è scarsamente servita da mezzi pubblici di

8 8 di 13 trasporto. L edificio oggetto di stima si presenta in sufficienti condizioni di manutenzione. L area cortiliva, completamente recintata, con ingresso pedonale e carrabile, è prevalentemente pavimentata con asfalto bituminoso ed in parte è a verde. L unità da stimare (al piano terra), è provvista di portone d ingresso non blindato (in ferro e vetro) con citofono e tiro, comprende i seguenti vani: N. 2 locali ufficio Corridoio Disimpegno (con scala in muratura di collegamento con l unità immobiliare al primo piano e non oggetto della presente procedura esecutiva) Bagno dotato di wc, bidet e lavandino Bagno dotato di wc e bidet Spogliatoio dotato di lavandino e locale doccia Magazzino senza permanenza di persone (mq. 324) Tutti i locali sono pavimentati con ceramica ad eccezione del magazzino che si presenta in rullato di cemento. I bagni, lo spogliatoio e locale doccia hanno rivestimenti in ceramica. Tutti i locali hanno un altezza interna di mt. 3,00 ad esclusione del locale magazzino che ha altezza variabile da un minimo di mt ad un massimo di mt. 6,20. Le porte interne sono in legno tamburato e alluminio. Le finestre sono in alluminio con vetrocamera e, nel locale magazzino, in ferro con vetro semplice, provviste di inferriate protettive. Le pareti divisorie interne sono in laterizio, intonacate e tinteggiate. L unità immobiliare è provvista di impianto di condizionamento nei due locali ufficio. Il riscaldamento e la produzione di acqua calda sono

9 9 di 13 autonomi con termo in ghisa e/o acciaio. Le finiture e lo stato di manutenzione sono più che sufficienti per la zona uffici e modeste nel locale magazzino. La proprietà riferisce che la copertura della porzione di edificio ad uso magazzino, originariamente realizzata in lastre contenenti eternit, è stata bonificata tramite incapsulamento e successivamente ricoperta con lastre di cemento ecologico. Non ha però fornito le relative documentazioni e certificazioni prima del deposito della perizia. Al momento verrà considerata la copertura bonificata. Qualora da successive indagini che lo scrivente si propone di fare anche dopo il deposito della CTU - si rilevasse la sussistenza di eternit, verrà predisposta una integrazione alla perizia che potrà prevedere anche una diminuzione del prezzo di stima. CONFORMITA IMPIANTI Il bene oggetto della presente vendita è in possesso di tutta la documentazione in merito alle dichiarazioni di conformità, ai sensi del L. 46/90, dell impianto elettrico, riscaldamento ed idrico-sanitario regolarmente depositate presso il Comune di Granarolo dell Emilia (BO). CONSISTENZA COMMERCIALE La consistenza commerciale è stata determinata con metodo abitudinario, computando l intero spessore dei muri interni ed esterni di pertinenza e per metà lo spessore di confine con altre unità o d ambito scala. Con riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138 Regolamento recante norme per la revisione generale delle norme censuarie, delle tariffe d estimo delle unità immobiliari urbane e dei relativi criteri nonché delle commissioni censuarie in esecuzione all art. 3 commi della legge 23 dicembre

10 10 di n. 662 ed in particolare l Allegato C : Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria (gruppi R,P.T), la superficie commerciale è stata determinata computando: Per intero la superficie dell immobile, pari alla somma delle superficie dei locali principali e della superficie dei muri interni e perimetrali con spessore massimo fino a cm. 50 Per il 50% la superficie dei muri e dei pilastri in confine con altre proprietà e/o unità immobiliari se esistenti Per il 50% della superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali cantine, soffitte e simili qualora comunicanti con i vani di cui al punto precedente: Per il 25% per la superficie degli accessori indiretti non comunicanti con i locali principali Per il 30% fino a mq. 25 e 10% per la quota eccedente per le superfici dei balconi, terrazzi e simili, qualora dette pertinenze siano comunicanti con i vani principali Per il 15% fino a 25 mq. e 5 % per la quota eccedente qualora le superfici dei balconi, terrazze e simili, non siano comunicanti coi vani principali e dei vani accessori a servizio diretto di quelli principali quali bagni, ripostigli, ingressi, corridoi e simili La superficie dei locali principali ed accessori, ovvero le porzioni di superficie aventi altezza utile inferiore a ml. 1,50, non è computata La superficie commerciale del bene oggetto, al lordo delle murature, del bene in argomento, puramente a titolo indicativo, è la seguente:

11 11 di 13 Uffici / servizi (circa mq. 121) + magazzino (circa mq. 324) circa mq L area cortiliva (in comune con l appartamento sovrastante gli uffici) è di circa 620 mq, mentre la Centrale Termica (in comune anche con il limitrofo fabbricato ) è di circa 15 mq La determinazione delle superfici è da ritenersi comunque indicazione esplicativa dei criteri di stima adottati in quanto l unità immobiliare e le relative pertinenze sono stimate a corpo e non a misura. STIMA DEL BENE Criterio di stima adottato: per la determinazione del valore commerciale dei beni, cioè del più probabile valore di mercato, si ritiene di servirsi del metodo di raffronto, ovvero sintetico-comparativo. Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione occupazionale e la consistenza superficiale dei beni. Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, stimato a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, e tenuto conto che trattasi di bene oggetto di Procedura Esecutiva. Si è inoltre tenuto conto della necessità di intervento di bonifica della copertura in eternit.

12 12 di 13 In caso di vendita forzosa del bene, lo scrivente dopo avere determinato il valore di mercato della proprietà pignorata, ha adeguato e corretto la stima applicando una riduzione pari al 32 % del valore presunto di mercato causa la mancanza di garanzia per i vizi, la necessaria regolarizzazione urbanisticoedilizia (i cui costi sono però già detratti), la necessità di migliorare l appetibilità del bene e rendere più competitiva la gara Visti i valori rilevabili dalla pubblicazione dei dati dell Osservatorio dei Valori immobiliari FIAIP ed e i valori desunti dall Osservatorio dei valori immobiliari dell Agenzia del Territorio 2 semestre 2013, visti i risultati delle aste immobiliari del Tribunale Civile di Bologna per immobili in zona, sentiti gli operatori in zona, si esprimono i seguenti valori: Uffici / servizi + magazzino + area cortiliva (condominiale) VALORE COMMERCIALE DELL INTERO BENE ,00* VALORE COMM. A BASE D ASTA (-32%) ,00* (euro centocinquantamila/00) (*valore netto, già detratto dei costi di regolarizzazione urbanistica) La porzione di fabbricato oggetto di procedura esecutiva è stata stimata nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava alla data del sopralluogo dell Ausiliario del Giudice con metodo del raffronto. Si precisa che la stima è sempre a corpo e non a misura; le operazioni di calcolo della consistenza e del relativo prodotto hanno un significato puramente indicativo, poiché il più probabile valore di mercato scaturisce da considerazioni complessive e compensative di tutto quanto lo scrivente ha osservato e rilevato, anche eventualmente non riportato in perizia. Anche l eventuale presenza di errori aritmetici di calcolo o arrotondamenti

13 13 di 13 sensibili della consistenza con lo stato di fatto del bene no alterano il valore complessivo di stima indicato. * * * Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l incarico affidatogli, il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario. Con Osservanza Bologna, 31 ottobre L AUSILIARIO DEL GIUDICE (Arch. Stefano Capponi) Allegati: Visura catastale del N.C.E.U. del Comune di Granarolo dell Emilia (BO) Planimetria catastale del N.C.E.U. del Comune di Granarolo dell Emilia (BO) Estratto di mappa del N.C.E.U. del Comune di Granarolo dell Emilia (BO) Ultimo precedente edilizio (Copia) Raccolta fotografie Atto di provenienza (copia) Relazione notarile (copia)