TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA SEZIONE FALLIMENTARE. Giudice Delegato: Dott.sa Manuela Velotti * * * FALLIMENTO N. 154/2016 e N.

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1 ARCH. STEFANO CAPPONI Via Ristori n BOLOGNA Tel Fax architetto.capponi@libero.it TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA SEZIONE FALLIMENTARE Giudice Delegato: Dott.sa Manuela Velotti * * * LOTTO n. 1 Via Celeste Cesari n. 11 S. Giorgio di Piano (BO) Fgl. 28 Mapp. 3 graffato 11 e 10 FALLIMENTO N. 154/2016 e N. 206/2016 * * * Curatore Fallimentare: Dott. Alberto BONGIOVANNI Perito estimatore: Arch. Stefano CAPPONI * * * Il Giudice delegato in oggetto, nominava perito stimatore immobiliare l Arch. Capponi Stefano, iscritto all Albo degli Architetti della Provincia di Bologna al n. 1906, con studio in Bologna Via Ristori n. 15 e gli conferiva l incarico di descrivere e stimare i beni immobili di proprietà Lo scrivente, dopo aver preso visione dei documenti ipotecari catastali, aver effettuato in loco i dovuti accertamenti e misurazioni, aver avuto i necessari contatti con l ufficio tecnico di San Giorgio di Piano (BO) e l Agenzia del Territorio (Catasto fabbricati), espone quanto segue: * * * PREMESSA I beni oggetto di fallimento verranno presi in considerazione, specificando: CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE IDENTIFICAZIONE CATASTALE E CONFINI VINCOLI E ONERI-ESISTENZA DI PARTI COMUNI/SERVITU PROPRIETÀ (nome, cognome, data di nascita, C.F., residenza) PROVENIENZA DEL BENE

2 2 di 12 ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE INDAGINE AMMINISTRATIVA ANALISI URBANISTICA DEI PIANI VIGENTI SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEL BENE CONFORMITA IMPIANTI CONSISTENZA COMMERCIALE STIMA DEI BENI * * * CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO N. 1 Comune di S. Giorgio di Piano (BO), Via Celeste Cesari n. 11 Piena proprietà di porzione di fabbricato inserita nel complesso residenziale Le Primule - posta al piano terra, primo e sottotetto ad uso civile abitazione, composta da ingresso, soggiorno, cottura, bagno al piano terra; due camere ed un bagno al piano primo; vano tecnologico e mansarda al piano sottotetto (snr), oltre ad autorimessa al piano terra e corte esclusiva, per la superficie commerciale ragguagliata per l abitazione di circa mq 103, per l autorimessa circa mq. 16 e la piccola corte esclusiva di circa 60 mq. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immobili oggetto di stima, risultano così identificati: N.C.E.U. del Comune di S. Giorgio di Piano (BO) beni intestati a: "-----", sede in proprietà per 1/ , con sede in proprietà per 1/2

3 3 di 12 Foglio Part Sub Indirizzo Cat. Cl. Cons. R.C Via C. Cesari 11 In corso di graff 11 Via C. Cesari 11 costruzione Le unità immobiliari risultano censite in corso di costruzione. Il necessario accatastamento definitivo che seguirà la fine lavori come pure la richiesta di agibilità, è posta esplicitamente a carico dell aggiudicatario. VINCOLI E ONERI - ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU Le sopradescritte porzioni godono delle comproprietà, pro-quota, sulle parti comuni del fabbricato di cui i sopradescritti beni fanno parte, tali per legge e per destinazione. In particolare si rileva che da elaborato planimetrico il sub. 4 risulta BCNC ai sub 3, 5, 8, 9, 10, 11 Si segnala che il fabbricato di cui è parte l unità immobiliare oggetto di stima, fa parte del Comparto C7, le cui opere di urbanizzazione sono affidate e realizzate dal Consorzio Marconi. Sulla base degli accordi presi l unità immobiliare concorre alle spese generali secondo il criterio della superficie utile per il 4,48% della superficie dell intero complesso. I costi totali per completare le opere previste sino alla chiusura del Consorzio quantificati dal Corsorzio stesso, con verbale del 26/04/2016, in ,30 - sono posti a carico della procedura fallimentare. A seguito del suddetto saldo il Consorzio si impegna a nulla più pretendere sia dal Fallimento che dall aggiudicatario del bene periziato (vedi verbale allegato) CONFINI In confine con Via Cesari, Mappale 737 sub. 2, 9, 12, Mappale 577 salvo altri. PROPRIETÀ

4 4 di 12 "-----", con sede in proprietà per 1/ , con sede in proprietà per 1/2 PROVENIENZA DEL BENE 1) Con atto di compravendita a rogito dottoressa -----, Notaio in Ferrara, in data 23 giugno 2008 rep , trascritto a Bologna in data 2 luglio 2008 all'art , il lotto di terreno edificabile, privo di sovrastanti fabbricati, in Comune di San Giorgio di Piano (BO), con accesso dalla Via Marconi, distinto al Catasto dei Terreni del Comune di San Giorgio di Piano al foglio 28 con le particelle 559, 562, 564, 573, 581, 617, 619, per una superficie complessiva di ha veniva acquistato dalla Società con sede in ) Con atto a rogito dottor -----, Notaio in Cento, in data 21 luglio 2010 rep , trascritto a Bologna in data 28 luglio 2010 all'art , la società "-----" ha venduto alla società "-----" con sede in la comproprietà indivisa pari ad 1/2 (un mezzo) del lotto sopra descritto al punto 1). (vedi Relazione Notarile allegata) ATTI PREGIUDIZIEVOLI Sugli immobili pignorati oggetto della presente procedura fallimentare risultano le seguenti iscrizioni e trascrizioni, per altro meglio dettagliate nella Relazione Notarile allegata: 1) ipoteca volontaria di euro ,00 iscritta a Bologna il 2 luglio 2008 al n a garanzia di un mutuo fondiario di euro ,00 concesso con atto a rogito dottoressa -----, Notaio in Ferrara, in data 23 giugno 2008, repertorio n , a favore: -----, con sede in -----; contro: -----, con sede in

5 5 di 12 2) ipoteca volontaria di euro ,00 iscritta a Bologna il 21 novembre 2012 al n a garanzia di un mutuo fondiario di euro ,00 concesso con atto a rogito dottoressa -----, Notaio in Bologna, in data 15 novembre 2012, repertorio n , a favore: -----, con sede in -----; contro: -----, con sede in -----, proprietà per 1/2; , con sede in -----, proprietà per 1/2. 3) Convenzione edilizia di cui all'atto a rogito dottor -----, Notaio in Bologna, in data 17 gennaio 2008, repertorio n , trascritto a Bologna il 4 febbraio 2008 all'art , Convenzione regolante i rapporti fra il Comune di San Giorgio di Piano ed i soggetti attuatori; 4) Ordinanza di sequestro conservativo effettuato fino alla concorrenza di euro ,00 a seguito di atto giudiziario del Tribunale di Bologna in data 5 novembre 2015, repertorio n , trascritto a Bologna il 9 novembre 2015 all'art , a favore con sede in ; contro con sede in REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta a tassa di registro o IVA a seconda della tassazione vigente al momento della vendita. INDAGINE AMMINISTRATIVA Per gli immobili oggetto di perizia, facenti parte di un fabbricato costruiti in data successiva al 1 settembre 1967, agli atti del Comune di S. Giorgio di Piano (BO) risultano rilasciate le seguenti pratiche edilizie. Permesso di Costruire N. 223 del 08/06/2011 Prat S.C.I.A PG del 20/06/2012 (recinzioni) S.C.I.A. PG del 15/11/2012 (varianti in c.o 3 u.i.)

6 6 di 12 Attestazione deposito sismico PG del 12/09/2011 Documentazione integrativa PG del 11/07/2013 Proroga PG del 07/05/2014 Proroga PG del 05/06/2015 S.C.I.A. in V.C.O. PG del 09/10/2015 Dal confronto fra l ultimo stato autorizzato e lo stato rilevato sono state rilevate alcune difformità fra cui la diversa posizione di un velux e l uso di un vano tecnico al piano sottotetto utilizzato come bagno. Manca il certificato di agibilità. Per procedere alla regolarizzazione è necessario presentare pratica edilizia in sanatoria e nuovo accatastamento. In alternativa le opere abusive dovranno essere riportate all ultimo stato autorizzato. Il costo della regolarizzazione, comprensivo di oneri e costi tecnici, è stato considerato nel valore finale di stima. L aggiudicatario dovrà farsi carico degli oneri e delle spese per il ripristino della legittimità, (pratica edilizia a sanatoria con relativo nuovo accatastamento o ripristino dei luoghi all ultima autorizzazione e richiesta di agibilità) sollevando ai sensi dell art del Codice Civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. In sede di stima si è tenuto conto dell onere per la sopracitata richiesta SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Attualmente l immobile è occupato senza titolo dal Sig nato a e famiglia. Le spese di liberazione dell immobile sono poste a carico dell aggiudicatario. DESCRIZIONE DEL BENE

7 7 di 12 Il bene oggetto di stima è inserito in un fabbricato edificato originariamente in data successiva al 1 settembre 1967, di due piani fuori terra oltre sottotetto, costituito da n. 5 appartamenti con autorimessa, ingresso e giardino indipendenti, esternamente parte intonacato e parte in mattone facciavista, con struttura di copertura in legno, tetto a falde, grondaie e pluviali in metallo. L edificio si presenta in ottime condizioni di manutenzione. La piccola area cortiliva esclusiva è prevalentemente a verde e pavimentata solo nei camminamenti pedonali e sotto portico. L ingresso pedonale è indipendente mentre il carraio avviene tramite stradello comune ad altre proprietà. Tutto il complesso è recintato con paletti e rete a griglia fissa metallica. All abitazione si accede tramite la propria corte esclusiva mediante cancello pedonale. L unità da stimare comprende i seguenti vani: PIANO TERRA: soggiorno-pranzo, cucina, bagno sottoscala e scala oltre a autorimessa/cantina in vano separato ma comunicante PIANO PRIMO: disimpegno, 2 camere, bagno, scala PIANO SOTTOTETTO : vano sottotetto (adibito a camera), vano tecnico (utilizzato come bagno), vano tecnico (caldaia) disimpegno e scala. Tutti i locali sono pavimentati con o ceramica simil legno. I bagni e l angolo cottura hanno rivestimento in ceramica. I locali hanno un altezza di circa mt. 2,80, il sottotetto logicamente ha altezze variabili. Le finestre sono con vetro camera e provviste di tapparelle. Le porte interne sono in legno, quella esterna blindata. Le pareti divisorie sono in muratura/laterizio, intonacate e

8 8 di 12 tinteggiate. Il riscaldamento e la produzione di acqua calda sono autonomi e misto con pannelli radianti a pavimento e termo in acciaio tubolare. Le finiture sono recentissime (2015) e lo stato di manutenzione molto buono. L autorimessa ha pavimento in ceramica e portone basculante meccanizzato. CONFORMITA IMPIANTI All interno della documentazione relativa all usabilità presentata al Comune di Argelato, sono state rinvenute le certificazione degli impianti. Tuttavia, anche in relazione all abuso consistente nella creazione di un servizio igienico all interno del vano tecnico, le certificazioni potrebbero non riflettere l attuale stato degli impianti. L aggiudicatario ai sensi del D.M. 22 gennaio 2008 n. 37 dichiara pertanto di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando ai sensi dell art del Codice Civile gli organi della procedura fallimentare da ogni responsabilità al riguardo. CONSISTENZA COMMERCIALE La consistenza commerciale è stata determinata con metodo abitudinario, computando l intero spessore dei muri interni ed esterni di pertinenza e per metà lo spessore di confine con altre unità o parti comuni. Con riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138 Regolamento recante norme per la revisione generale delle norme censuarie, delle tariffe d estimo delle unità immobiliari urbane e dei relativi criteri nonché delle commissioni censuarie in esecuzione all art. 3 commi della legge 23 dicembre 1996 n. 662 ed in particolare l Allegato C : Norme tecniche per la

9 9 di 12 determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria (gruppi R,P.T), la superficie commerciale è stata determinata computando: Per intero la superficie dell immobile, pari alla somma delle superficie dei locali principali e della superficie dei muri interni e perimetrali con spessore massimo fino a cm. 50 Per il 50% della superficie dei vani principali collocati al piano ultimo (attico) aventi altezza utile da ml. 1,50 a ml. 2,02 e comunicanti con i vani di cui al punto precedente Per il 50% la superficie dei muri e dei pilastri in confine con altre proprietà e/o unità immobiliari se esistenti Per il 50% della superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali cantine, soffitte e simili qualora comunicanti con i vani di cui al punto precedente: Per il 25% per la superficie degli accessori indiretti non comunicanti con i locali principali Per il 30% fino a mq. 25 e 10% per la quota eccedente per le superfici dei balconi, terrazzi e simili, qualora dette pertinenze siano comunicanti con i vani principali Per il 15% fino a 25 mq. e 5 % per la quota eccedente qualora le superfici dei balconi, terrazze e simili, non siano comunicanti coi vani principali e dei vani accessori a servizio diretto di quelli principali quali bagni, ripostigli, ingressi, corridoi e simili La superficie dei locali principali ed accessori, ovvero le porzioni di superficie aventi altezza utile inferiore a ml. 1,50, non è computata.

10 10 di 12 La superficie delle particelle di terreno è stata ricavata della visure catastali rilasciate dal N.C.T. di Bologna. Le superfici commerciali ragguagliate /catastali dei beni in oggetto, al lordo delle murature, puramente a titolo indicativo, sono: Piena proprietà Abitazione + sottotetto e vani tecnici circa mq. 103,00 Corte esclusiva circa mq. 60,00 STIMA DEL BENE Criterio di stima adottato: per la determinazione del valore commerciale dei beni, cioè del più probabile valore di mercato, si ritiene di servirsi del metodo di raffronto, ovvero sintetico-comparativo. Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione occupazionale e la consistenza superficiale dei beni. Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, stimato a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, e tenuto conto che trattasi di bene oggetto di Procedura Fallimentare. Visti i valori rilevabili dall Osservatorio immobiliare dell Agenzia del Territorio 2 semestre 2016, sentiti gli operatori in zona, si esprimono i

11 11 di 12 seguenti valori: Abitazione + sottotetto e vani tecnici ,00 Corte esclusiva ,00 VALORE COMMERCIALE DELL INTERO BENE ,00 (valore al netto della regolarizzazione urbanistica e catastale) La porzione di fabbricato oggetto di procedura fallimentare è stata stimata nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava alla data del sopralluogo dell Ausiliario del Giudice con metodo del raffronto. Si precisa che la stima è sempre a corpo e non a misura; le operazioni di calcolo della consistenza e del relativo prodotto hanno un significato puramente indicativo, poiché il più probabile valore di mercato scaturisce da considerazioni complessive e compensative di tutto quanto lo scrivente ha osservato e rilevato, anche eventualmente non riportato in perizia. Anche l eventuale presenza di errori aritmetici di calcolo o arrotondamenti sensibili della consistenza con lo stato di fatto del bene non alterano il valore complessivo di stima indicato. Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l incarico affidato, il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario. Con Osservanza Bologna, 10/05/2017. IL PERITO STIMATORE IMMOBILIARE (Arch. Stefano Capponi) Allegati:

12 12 di 12 Visura catastale del N.C.E.U. del Comune di S. Giorgio di Piano (BO) Elaborato planimetrico Elenco subalterni Estratto di mappa del N.C.E.U. del Comune di S. Giorgio di P. (BO) Raccolta fotografie Ultimo precedente edilizio (copia) Relazioni notarili (copia)