TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DR. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * * PREMESSA

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1 ARCHITETTO CAPPONI STEFANO Via Ristori n BOLOGNA Tel Fax architetto.capponi@libero.it TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DR. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * * LOTTO UNICO N. 64/14 R.G. ESEC. PREMESSA I beni oggetto di esecuzione immobiliare verranno presi in considerazione, specificando: DATI DI PIGNORAMENTO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE IDENTIFICAZIONE CATASTALE VINCOLI E ONERI-ESISTENZA DI PARTI COMUNI/SERVITU CONFINI PROPRIETÀ (nome, cognome, data di nascita, C.F., residenza) PROVENIENZA DEL BENE ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE INDAGINE AMMINASTRATIVA SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEL BENE CONFORMITA IMPIANTI CONSISTENZA COMMERCIALE STIMA DEI BENI * * * DATI DI PIGNORAMENTO

2 2 di 14 Con Verbale di pignoramento immobiliare trascritto in data -----, art , sono stati pignorati i seguenti beni immobili, per la piena proprietà, a favore di N.C.E.U. del Comune di Bologna (BO) Foglio 266 Mapp. 254 sub 18 Mapp. 254 sub 34 Categoria A/2, Cl. 2, Consistenza 4,5 vani, Via Monte Donato n. 11, Rend ,99. Mapp. 254 sub 77 Si segnala che in data 03/10/2014 (successivamente alla data di trascrizione del pignoramento) a seguito di divisione catastale con Prot. N il Sub. 34 è stato soppresso originando il sub. 106 e 107; in data 03/10/2014 con Prot. N il Sub. 77 è stato soppresso originando il sub. 119 e 120. In particolare i sub. 107 e 120, trattandosi di porzioni destinate ad aree comuni (vedi Elaborato planimetrico unito alla denuncia di variazione n del 17 giugno 2008 e SCIA Prot. n ) dovranno essere cedute gratuitamente al Condominio al fine del completamento ed ottenimento della Conformità Edilizia e Agibilità finale a lavori ultimati di completamento. Pertanto, quest ultimi ai fini della presente stima non sono stati considerati * * * CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO UNICO Comune di Bologna (BO), Via Monte Donato n Piena proprietà di porzione di fabbricato costituita da appartamento ad uso civile abitazione (al grezzo ed in corso di ristrutturazione) posto al piano secondo composto da ingresso, soggiorno - pranzo con angolo cottura, balcone, due bagni, due

3 3 di 14 camere da letto e cantina (al grezzo) al piano terra, per una superficie commerciale ragguagliata di circa mq 82 e annessa corte esclusiva per una superficie commerciale di circa mq 190; oltre annessa autorimessa (al grezzo) al piano terra della superficie totale ragguagliata di circa mq. 16. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immobili oggetto di stima, risultano così identificati: N.C.E.U. del Comune di Bologna (BO) beni intestati a: con sede Proprietà per 1/1: Foglio Part. Sub Indirizzo ZC Cat. Cl. Cons. R.C V. Monte Donato n. 11, piano S1 in corso di definizione Foglio Part. Sub Indirizzo ZC Cat. Cl. Cons. R.C Via di Monte Donato n. A/2 4 4,5 vani 1.254,99 11, piano Via di Monte Donato n. A/2 4 1 vani 278,89 11, piano Via di Monte Donato n. C/2 3 5 mq 28,41 11, piano T Foglio Part. Sub Indirizzo ZC Cat. Cl. Cons. R.C V. Monte Donato n. 11, piano T in corso di definizione

4 4 di 14 CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO Si segnala che in data 03/10/2014 (successivamente alla data di trascrizione del pignoramento) a seguito di divisione catastale con Prot. N il Sub. 34 è stato soppresso originando il sub. 106 e 107; in data 03/10/2014 con Prot. N il Sub. 77 è stato soppresso originando il sub. 119 e 120. I dati catastali e di pignoramento corrispondono a meno del piano (dovuta al mancato aggiornamento dello stradario della banca dati del U.T.E. del Comune di Bologna) e del frazionamento intervenuto. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU : SI Sul rogito di acquisto si precisa che le singole porzioni di edificio (con esclusione di una sola che non riguarda i cespiti stimati), hanno diritto alla comproprietà pro quota delle parti comuni del fabbricato e della corte pertinenziale, tali per legge e destinazione, ed in particolare di quelle risultanti dall'elaborato planimetrico unito alla denuncia di variazione n del 17 giugno 2008, distinte al Catasto Fabbricati al Foglio 266, Mappale 254, subalterni: 6, corte comune ai sub dal 16 al 21 e al 32; 7, corridoio comune dal sub 16 al 26; 8, scala, vano scala e ripostiglio comuni dal sub 27 al 32; 9, centrale termica comune a tutti i sub; 10, corte comune a tutti i sub; 11, corte comune a tutti i sub; 13, corte comune a tutti i sub; ed al Catasto Terreni al foglio 266, mappali 2131, di are 6.65, e 2133, di

5 5 di 14 centiare 33 Nel medesimo atto si precisa inoltre che, contrariamente a quanto risulta dall'elaborato planimetrico sopra citato, la porzione di corte distinta con il subalterno 6 è comune ai subalterni dal 16 al 21 ed al 33 (e non al 32), e che la scala con il relativo vano ed il ripostiglio, distinti con il subalterno 8, sono comuni a tutti i subalterni (e non solo ai subalterni da 27 a 32) Inoltre l atto, al fine di disciplinare i rapporti reciproci tra le proprietà delle singole porzioni del complesso immobiliare in oggetto, costituisce le seguenti servitù: servitù di passaggio per accedere alla centrale termica, a carico della porzione di corte distinta con il subalterno 12, ed a favore di tutte le unità immobiliari; servitù di passaggio a carico della porzione di corte distinta con il subalterno 14 a favore della corte distinta con il subalterno 28, per accedere a quest'ultima; servitù di passaggio a carico della porzione di scale e relativo vano distinti con il subalterno 15 ed a favore dell'unità immobiliare distinta con il subalterno 30. (Vedi Atto di Provenienza ed Elaborato planimetrico allegati). VINCOLI E ONERI Nel corso del primo accesso all immobile pignorato si è constatato che l immobile è al grezzo ed in corso di costruzione e nella disponibilità della società esecutata. CONFINI Parti comuni su più lati, ragioni di altra proprietà, salvo altri.

6 6 di 14 PROPRIETÀ -----, con sede in -----, C.F. e numero iscrizione Registro Imprese Bologna: Piena Proprietà dell intero bene. PROVENIENZA DEL BENE Con atto di compravendita regolarmente registrato e trascritto a Bologna. (vedi atto di provenienza allegato) ATTI PREGIUDIZIEVOLI Sull immobile pignorato oggetto della presente procedura esecutiva risultano le seguenti iscrizioni e trascrizioni per altro meglio dettagliate nella Relazione Notarile allegata: Ipoteca Volontaria iscritta a Bologna il 28/07/2008 all art (anteriore al pignoramento) Ipoteca Legale iscritta a Bologna il 03/09/2012 all art (anteriore al pignoramento) Verbale di pignoramento immobiliare trascritto in data 04/02/2014, art REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta a tassa di registro o Iva a seconda della tassazione vigente al momento della vendita. INDAGINE AMMINISTRATIVA Per gli immobili oggetto di perizia, facenti parte di un fabbricato costruiti in data anteriore al 1 settembre 1967, agli atti del Comune di Bologna (BO) risultano rilasciate le seguenti pratiche edilizie: Licenza di Costruzione N rilasciata in data 06/08/1964, Prot. Gen n e successiva variante n del 01/08/1968 prot /68

7 7 di 14 (costruzione fabbricato); Abitabilità su domanda del 18/11/1968 prot Concessione Edilizia a Sanatoria del 16/02/1998 a seguito di domanda in data 27/07/1986, prot. n /86 (realizzazione di autorimessa, recupero superficie da cantina ad abitazione, aumento si S.u. in unità abitativa, recupero di s.u. da autorimessa ad abitazione). La pratica citata ha avuto l assenso della Soprintendenza ai beni Ambientali e Architettonici dell Emilia Romagna con lettera del 07/08/1986 prot Denuncia di Inizio dell Attività a sanatoria prot /2009 (nuova costruzione di superficie accessoria interrata) Art. 151 prot /2009 per frazionamento sa unità residenziale a sei unità sempre abitative) Domanda di accertamento compatibilità paesaggistica Prot /2012 (per opere eseguite in difformità dall autorizzazione paesaggistica PG /2009 per modifiche esterne) SCIA a parziale sanatoria Prot /2013 (per opere di ristrutturazione edilizia per frazionamento di unità abitativa, piccolo aumento di s.u. entro sagoma, nuovo ascensore, trasformazione di cantine in autorimesse, opere interne ed esterne) SCIA Prot. n /2014 in variante al PG /2013 per opere interne ed esterne). Dal confronto fra quanto assentito nell ultimo titolo edilizio (SCIA Prot. n /14) e lo stato rilevato sono state accertate le seguenti difformità: Nel corso del sopralluogo lo scrivente ha rilevato che la porzione di

8 8 di 14 fabbricato ad uso abitazione si presenta allo stato grezzo con il solo volume esterno e parte di divisori interni. L unità immobiliare e sue pertinenze (cantina e autorimessa) risultano prive di tutte le opere di completamento e finiture (infissi, porte, impianti elettrico, idricosanitario, riscaldamento, intonaci, pavimenti, ecc..). La Scia è in corso di validità, quindi in teoria è ancora possibile da parte dell acquirente, completare la ristrutturazione subentrando nella titolarità della stessa pratica. Qualora i tempi di vendita del lotto si prolungassero oltre la data di scadenza, le difformità riscontrate potranno essere regolarizzate mediante la predisposizione di Pratica in sanatoria con deposito contestuale di nuova Conformità edilizia e Agibilità e nuovo accatastamento, il cui costo finale è quantificato all attualità in circa 2.000,00 per oblazione, oltre a spese tecniche e diritti di segreteria. Fin da ora, in sede della stima si è tenuto conto dell onere per il ripristino della conformità edilizia. L aggiudicatario, nel caso suddetto, dovrà farsi carico degli oneri e delle spese per il ripristino della legittimità sollevando ai sensi dell art del Codice Civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. Fin da ora, in sede della stima si è tenuto conto dell onere per la sopracitata richiesta. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Attualmente l immobile è libero e nella disponibilità della ditta esecutata. Ai fini della presente stima il bene verrà considerato libero al decreto di trasferimento. DESCRIZIONE DEL BENE Il bene oggetto di stima è inserito in un fabbricato edificato in data anteriore

9 9 di 14 al 1 settembre 1967, con struttura portante in pilastri e travi in c.a., solai in latero-cemento ed esternamente intonacato, tinteggiato e con copertura a falde. Il piccolo condominio, sorge in zona extraurbana, sui colli bolognesi, a poca distanza dal borgo di Monte Donato a circa 7 km dal centro città. La zona, prevalentemente verde, è scarsamente dotata di servizi di trasporto e commerciali. Il fabbricato, esternamente di recente ristrutturazione, appare a tutt oggi con diverse parti comuni da realizzare / terminare (parte bassa del fabbricato, pavimentazione aree esterne, sistemazione del verde comune, cancelli e recinzioni, luci esterne, messa in funzione dell ascensore, centrale termica, etc.). La scala condominiale è in marmo, servita da ascensore. Viene riferito allo scrivente che risultano terminate internamente solo alcune unità immobiliari, mentre le altre sono allo stato grezzo. L unità immobiliare pignorata e le sue pertinenze (cantina, autorimessa ed area verde esclusiva), si presentano allo stato grezzo, ed in particolare non risultano ancora realizzate alcune delle demolizioni/costruzioni previste, le opere impiantistiche, di completamento e di finiture (infissi esterni, porte, impianti elettrico, idrico-sanitario, sanitari, riscaldamento, centrale termica, intonaci, pavimenti, ecc.) oltre alla sistemazione del verde esclusivo. L accesso all appartamento avviene tramite porta blindata. Sono presenti cancelli di sicurezza alle finestre. Si specifica che l area verde esclusiva non è direttamente accessibile dall appartamento e non è pianeggiante. Il riscaldamento è progettualmente previsto di tipo condominiale anche se la centrale termica non è ancora realizzata. CONFORMITA IMPIANTI Non è stato possibile reperire la certificazione di conformità degli impianti,

10 10 di 14 pertanto l aggiudicatario, ai sensi del D.M. 22 gennaio 2008 n. 37, dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità sui restanti impianti e di farsi carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando ai sensi dell art del Codice Civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo CONSISTENZA COMMERCIALE La consistenza commerciale è stata determinata con metodo abitudinario, computando l intero spessore dei muri interni ed esterni di pertinenza e per metà lo spessore di confine con altre unità o d ambito scala. Con riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138 Regolamento recante norme per la revisione generale delle norme censuarie, delle tariffe d estimo delle unità immobiliari urbane e dei relativi criteri nonché delle commissioni censuarie in esecuzione all art. 3 commi della legge 23 dicembre 1996 n. 662 ed in particolare l Allegato C : Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria (gruppi R,P.T), la superficie commerciale è stata determinata computando: Per intero la superficie dell immobile, pari alla somma delle superficie dei locali principali e della superficie dei muri interni e perimetrali con spessore massimo fino a cm. 50 Per il 50% la superficie dei muri e dei pilastri in confine con altre proprietà e/o unità immobiliari se esistenti Per il 50% della superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali cantine, soffitte e simili qualora comunicanti

11 11 di 14 con i vani di cui al punto precedente: Per il 25% per la superficie degli accessori indiretti non comunicanti con i locali principali Per il 30% fino a mq. 25 e 10% per la quota eccedente per le superfici dei balconi, terrazzi e simili, qualora dette pertinenze siano comunicanti con i vani principali Per il 15% fino a 25 mq. e 5 % per la quota eccedente qualora le superfici dei balconi, terrazze e simili, non siano comunicanti coi vani principali e dei vani accessori a servizio diretto di quelli principali quali bagni, ripostigli, ingressi, corridoi e simili La superficie dei locali principali ed accessori, ovvero le porzioni di superficie aventi altezza utile inferiore a ml. 1,50, non è computata La superficie commerciale del bene oggetto, al lordo delle murature, del bene in argomento, puramente a titolo indicativo, è la seguente: Piena proprietà Abitazione + cantina circa mq. 82 Corte esclusiva circa mq. 190 Autorimessa circa mq. 16 La determinazione delle superfici è da ritenersi comunque indicazione esplicativa dei criteri di stima adottati in quanto l unità immobiliare e le relative pertinenze sono stimate a corpo e non a misura STIMA DEL BENE Criterio di stima adottato: per la determinazione del valore commerciale dei beni, cioè del più probabile valore di mercato, si ritiene di servirsi del metodo di raffronto, ovvero sintetico-comparativo.

12 12 di 14 Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione occupazionale e la consistenza superficiale dei beni. Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, stimato a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, e tenuto conto che trattasi di bene oggetto di Procedura Esecutiva. In caso di vendita forzosa del bene, lo scrivente dopo avere determinato il valore di mercato della proprietà pignorata, ha adeguato e corretto la stima applicando una riduzione pari al 30% del valore presunto di mercato causa la mancanza di garanzia per i vizi, la necessaria regolarizzazione urbanisticoedilizia (i cui costi sono però già detratti), la necessità di migliorare l appetibilità del bene e rendere più competitiva la gara. Visti i valori rilevabili dalla pubblicazione dei dati dell Osservatorio dei Valori immobiliari FIAIP ed e i valori desunti dall Osservatorio dei valori immobiliari dell Agenzia del Territorio 2 semestre 2015, visti i risultati delle aste immobiliari del Tribunale Civile di Bologna per immobili in zona, si esprimono i seguenti valori: Abitazione + cantina + corte esclusiva ,00 Autorimessa ,00

13 13 di 14 VALORE COMMERCIALE DELL INTERO LOTTO ,00 * VALORE COMM. A BASE D ASTA (-30%) ,00 * (euro centoquindimila/00) (*valore netto, detratto dei costi di regolarizzazione urbanistica/catastale) Si segnala che in data 03/10/2014 (successivamente alla data di trascrizione del pignoramento) a seguito di divisione catastale con Prot. N il Sub. 34 è stato soppresso originando il sub. 106 e 107; in data 03/10/2014 con Prot. N il Sub. 77 è stato soppresso originando il sub. 119 e 120. In particolare i sub. 107 e 120, trattandosi di porzioni destinate ad aree comuni (vedi Elaborato planimetrico unito alla denuncia di variazione n del 17 giugno 2008 e SCIA Prot. n ) dovranno essere cedute gratuitamente al Condominio al fine del completamento ed ottenimento della Conformità Edilizia e Agibilità finale a lavori ultimati di completamento. Pertanto, quest ultimi ai fini della presente stima non sono stati considerati La porzione di fabbricato oggetto di procedura esecutiva è stata stimata nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava alla data del sopralluogo dell Ausiliario del Giudice con metodo del raffronto. recisa che la stima è sempre a corpo e non a misura; le operazioni di calcolo della consistenza e del relativo prodotto hanno un significato puramente indicativo, poiché il più probabile valore di mercato scaturisce da considerazioni complessive e compensative di tutto quanto lo scrivente ha osservato e rilevato, anche eventualmente non riportato in perizia. Anche l eventuale presenza di errori aritmetici di calcolo o arrotondamenti

14 14 di 14 sensibili della consistenza con lo stato di fatto del bene non alterano il valore complessivo di stima indicato. * * * Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l incarico affidatogli, il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario. Con Osservanza Bologna, 04 gennaio L AUSILIARIO DEL GIUDICE (Arch. Stefano Capponi) Allegati: Visura catastale e storiche del N.C.E.U. del Comune di Bologna (BO) Planimetrie catastali del N.C.E.U. del Comune di Bologna (BO) Elaborato Planimetrico del N.C.E.U. del Comune di Bologna (BO) Estratto di mappa del N.C.E.U. del Comune di Bologna (BO) Ultimo precedente edilizio (Copia) Raccolta fotografie Atto di provenienza (copia) Relazione notarile (copia)