Catasto fabbricati. Capitolo 1

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1 Catasto fabbricati Capitolo 1

2 Il catasto dei fabbricati Caratteristiche del Catasto dei Fabbricati (CdF) attualmente in vigore: particellare geometrico a estimo indiretto e diretto non probatorio la particella edilizia definisce solo l ubicazione del fabbricato Il CdF è costituito di unità immobiliari si basa sulla misura delle unità immobiliari le rendite sono calcolate per qualità e classi per i fabbricati a destinazione ordinaria e direttamente per i fabbricati a destinazione speciale non ha valore legale ai fini del riconoscimento della proprietà L unità immobiliare È una porzione di fabbricato, o un fabbricato, o un insieme di fabbricati ovvero un area che nello stato in cui si trova e secondo l uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale

3 Formazione Ebbe inizio con il RD 5/6/1871, ma l attuale formulazione del catasto fabbricati attuale fu istituita con il RD 12/4/1939, con la creazione del Nuovo Catasto Edilizio Urbano (NCEU) Per la formazione sono state eseguite operazioni di due tipi: operazioni topografiche Per la rappresentazione delle particelle su fogli di mappa operazioni estimative Per l attribuzione della qualità e classe ad ogni U.I. (classamento) Per calcolare le tariffe ad ogni qualità e classe (tariffe d estimo) Delimitazione delle particelle (deriva dalla mappa del catasto terreni) Rilievo ed inserimento dei fabbricati nelle particelle Rilievo e realizzazione delle planimetrie per ogni unità immobiliare In scala 1:100 1:200 suddivisione in zone censuarie e microzone qualificazione classamento classificazione calcolo delle tariffe classamento - tariffe

4 Operazioni estimative zone censuarie microzone porzione omogenea del territorio provinciale, che può comprendere un solo Comune o porzione del medesimo o gruppi di Comuni aventi simili caratteristiche ambientali e socioeconomiche porzione del territorio comunale o di più Comuni o un Comune intero che presenta omogeneità per quanto riguarda posizione, caratteri urbanistici, socioeconomici, storico-ambientali, dotazione di servizi e infrastrutture urbane (ambito territoriale di mercato omogeneo sul piano dei redditi e dei valori) Qualificazione (distinguere le varie tipologie di fabbricato in categorie) Nuove categorie (DPR n. 138/1998) a destinazione ordinaria: gruppo R, edifici residenziali gruppo P, edifici pubblici gruppo T, edifici a destinazione terziaria a destinazione speciale: gruppo V, edifici pubblici speciali gruppo Z, edifici a destinazione produttiva Vecchie categorie (DPR n. 1142/1949) a destinazione ordinaria: gruppo A, abitazioni, uffici privati, castelli. gruppo B, alloggi collettivi, Uffici pubb.,scuole.. gruppo C, negozi, magazzini, autorimesse ecc. a destinazione speciale: gruppo D, a destinazione produttiva a destinazione particolare: gruppo E, per particolari esigenze

5 Operazioni estimative (2) classificazione suddivisione di ogni qualità in tante classi quanti sono i gradi diversi di capacità di reddito Rappresenta il livello di reddito ordinaria ricavabile dalla U.I. nella microzona in cui ricade la prima classe è la peggiore classamento attribuzione a ogni unità immobiliare a destinazione ordinaria la categoria e la classe di competenza, nonchè della rendita catastale per i nuovi fabbricati il classamento è automatico, con la procedura informatica DOCFA ; la rendita così determinata è definita proposta Diventa definitiva a verifiche effettuate dagli Uffici Catastali. l attribuzione della qualità e della classe è basata su due parametri: il fattore posizionale, rappresentativo delle caratteristiche della microzona nonché dello stato e della qualità dei luoghi circostanti il fabbricato (qualità urbana e ambientale). il fattore edilizio, rappresentativo delle caratteristiche del fabbricato e dell unità immobiliare (caratteristiche edilizie).

6 La tariffa catastale: immobili a destinazione ordinaria È determinato con criteri che, al fine di determinare la redditività media ordinariamente ritraibile, facciano riferimento ai valori di mercato degli immobili ed a quelle delle locazioni (legge n. 75/1993) dal canone di locazione Reddito lordo totale Spese manutentive e quote di reinterg. ed assic. Spese per amministrazione Sfitto tra due locaz succ ed inesigibilità RI = Rpl ( Q + Svz + Amn + Sf / In) dal valore di mercato Valore medio di mercato Saggio di rendimento (1%) ( 3% per Cat. C/1 e 2% per Cat. A/10) RI = Vm r media aritmetica tariffa catastale

7 La rendita catastale: immobili a destinazione ordinaria È determinata in modo indiretto dalle tariffe catastale adottando coefficienti correttori che tengano conto del fattore posizionale e del fattore edilizio (DMF 18/3/1991) Fattore posizionale Caratteristica della microzona Qualità dei luoghi circostanti (qualità ambientale ed urbana, posizione, infrastrutture, ecc) Fattore edilizio Caratteristica del fabbricato Caratteristica dell U.I. (dimensione e tipologia, destinazione funzionale, epoca di costruzione, struttura, dotazione impiantistica, finiture interne, pertinenze comuni ed esclusive, livello di piano) Reddito catastale = superficie Vu x Cm x Ci x Cf x Cu Vu = Valore unitario di riferimento Cm = Coeff. di microzona Ci = Coeff. di intorno al fabbricato Cf = Coeff. di caratt fabbricato Cu = Coeff. di caratt U.I.

8 La rendita catastale: immobili a destinazione speciale È determinata in modo diretto, mediante definizione e calcolo per ogni singola Unità Immobiliare del proprio reddito ordinario ritraibile, al netto delle spese ed al lordo delle imposte Nella procedura automatica di accatastamento delle U.I. con la proceduta DOCFA è adottata una procedura di valutazione sommaria basata sull aspetto economico del valore di ricostruzione RI = Vk r Vk = Valore di ricostruzione R = Saggio di rendimento (2%)

9 Fabbricati a destinazione ordinaria: gruppo R, edifici residenziali gruppo P, edifici pubblici gruppo T, edifici a destinazione terziaria La consistenza Nuove categorie Nuovo Regolamento DPR 138/1998 Fabbricati a destinazione speciale: gruppo V, edifici pubblici speciali gruppo Z, edifici a destinazione produttiva metri quadrati di superficie catastale (superficie commerciale arrotondata al mq) I muri interni ed esterni vengono computati al 100% (fino ad un max spess. di 50 cm.) I muri in comunione vengono calcolati al 50% (fino ad un max spess. di 25 cm.) Le scale, ascensori e simili interni all U.I. sono comp. In base alla loro proiezione orizzontale. la superficie dei vani con altezza utile < 1,50 metri non viene computata.

10 La consistenza Nuove categorie Vecchio Regolamento DPR 1142/1949 gruppo A, abitazioni numero di vani Gruppo B, alloggi collettivi gruppo C, negozi, magazzini, autorimesse ecc. Metri cubi (volume vuoto per pieno Comprensivo dei muri perim.) Metri quadrati (superficie commerciale) VANO UTILE Locale a destinazione principale nell U.I. (camera, soggiorno, cucina ecc. dotato di luce diretta e sup.>8mq); I locali secondari (bagni, rip., ingressi, corridoi, ecc e loc <8mq) vengono computati per 1/3 vano utile se collegati direttamente ai vani princ. Altrimenti =1/4 vano utile La somma complessiva viene arrotond. al ½ vano.

11 Dichiarazione di un nuovo fabbricato Procedura informatica (obbligatoria): DOCFA modello D1 modello 1N parte prima modello 1N parte seconda dati censuari delle unità immobiliari e dei soggetti intestatari descrizione delle caratteristiche del fabbricato urbano a destinazione ordinaria descrizione delle caratteristiche di ciascuna unità immobiliare del fabbricato dichiarato col mod. 1N parte prima modello 2N parte prima e seconda dichiarazione di fabbricato urbano a destinazione speciale planimetrie di ciascuna unità immobiliare elaborato planimetrico per la dimostrazione della suddivisione in subalterni

12 Capitolo 1 FINE Catasto fabbricati