Stima del Valore di Mercato la capitalizzazione dei redditi

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Enrichetta Bianchi
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1 Corso di valutazione estimativa del progetto Clasa a.a. 2012/13 Stima del Valore di Mercato la capitalizzazione dei redditi Docente Collaboratore prof. Stefano Stanghellini arch. Pietro Bonifaci

2 Stima per capitalizzazione dei redditi Definizione Proceduraattraverso cui un flusso di redditi futuri ètrasformato in un capitale attuale Duplice classificazione Aspetto economicoautonomo (il valore di capitalizzazione ècriterio di stima diverso dal valore di mercato) Procedimento analiticoper la determinazione di Vm(così nell Estimo urbano) 2

economicoautonomo (il valore di capitalizzazione ècriterio di stima diverso dal valore

3 Stima per capitalizzazione dei redditi La capitalizzazione dei redditi ha due postulati: Economico: un bene vale quanto rende Finanziario: se la durata del presente bene (e del flusso dei redditi) èlimitata, il valore di un bene equivale all accumulazione iniziale di una serie di annualitàposticipate costanti per un numero di anni pari alla durata del bene Vm = A i = n ( q 1) se la durata presunta del bene (e del flusso dei redditi) èillimitata, il valore del bene equivale all accumulazione iniziale delle annualità per un numero infinito di anni a Vm = a / r rq n 3

annualitàposticipate costanti per un numero di anni pari alla durata del bene Vm = A i = n ( q 1) se la durata presunta del bene (e del flusso

4 Stima per capitalizzazione dei redditi In generale si applica quando sussistono le seguenti condizioni: è possibile prevedere una serie continua di redditi futuri è possibile determinare il saggio di capitalizzazione Si applica in sostituzione del procedimento sintetico quando: non esiste un mercato attivo di compravendite oppure: non è individuabile l unità di misura per determinare il valore unitario 4

saggio di capitalizzazione Si applica in sostituzione del procedimento sintetico quando: non esiste

5 Stima per capitalizzazione dei redditi La formula di capitalizzazione dei redditi per beni immobili: Vm = Rl /r oppure: Vm = Rn /r = (Rl - S) /r Vm = valore dell immobile Rn = reddito netto r = saggio di capitalizzazione (di fruttuosità) riferito al reddito lordo Rl r = saggio di capitalizzazione riferito al reddito netto Rn Le condizioni di validità: costanza del reddito illimitatezza e posticipazione del reddito costanza e ordinarietà del saggio di attualizzazione 5

fruttuosità) riferito al reddito lordo Rl r = saggio di capitalizzazione riferito al reddito netto Rn Le condizioni

6 Stima per capitalizzazione dei redditi I due momenti operativi della capitalizzazione: la determinazione del reddito per via sintetica (in genere) per via analitica (in casi particolari) la scelta del saggio di capitalizzazione per via sintetica (in genere) per via analitica (in casi particolari) 6

genere) per via analitica (in casi particolari) la scelta del saggio di

7 La determinazione del reddito lordo Un esempio su fonti indirette autunno compravendite * locazioni di abitazioni ** città zona ab. nuove ab. recenti negozi i. a. % libere proroghe Bologna centro semicentro periferia Ferrara centro semicentro periferia Padova centro semicentro periferia Venezia centro lido-semicentro periferia t. f * (euro/mq) ** (euro/mq/anno) Fonte: Consulente Immobiliare 7

500 24 86 74 periferia 1.800 1.400 2.600 20 58 50 Padova centro 4.700 3.800 6.400 41 210 180 semicentro 3.400 2.700 3.500 27 136 126 periferia 2.100 1.800 2.

8 La determinazione del reddito lordo Un esempio su fonti indirette Provincia: VENEZIA Comune: VENEZIA Fascia/zona: Suburbana/MESTRE CENTRO Codice di zona: E23 Microzona catastale n.: 1 Tipologia prevalente: Abitazioni civili Tipologia Stato Valore Mercato Superficie Valori Locazione Superficie conservativo Min Max (L/N) Min Max (L/N) Destinazione: Residenziale Abitazioni civili scadente L Abitazioni civili normale L Abitazioni civili ottimo L 7,5 10 L Abitazioni di tipo economico normale L Abitazioni di tipo economico ottimo L Box normale L Destinazione: Commerciale Negozi ottimo L Destinazione: Terziaria Uffici ottimo L Fonte:Agenzia del Territorio 8

Abitazioni civili scadente 1.300 1.800 L Abitazioni civili normale 1.700 2.200 L Abitazioni civili ottimo 2.400 3.000 L 7,5 10 L Abitazioni di tipo economico normale 1.700 2.100 L Abitazioni di tipo economico ottimo 2.

9 La determinazione del reddito lordo Esempio di determinazione del reddito lordo per un alloggio di 100 mq Locazione min 7,5 euro/mq/mese Locazione max 10 euro/mq/mese RL min= 7,5 x 100 mq x 12 mesi = euro RL max= 10 x 100 mq x 12 mesi = euro RL medio = [(7,5+10)/2] x 100 mq x 12 mesi = euro Esempio di calcolo del saggio r da impiegare per la capitalizzazione del reddito lordo Vm= Rl/r Allora -> r = Rl / Vm rmin= / (3.000 x 100 mq) = / = 0,030 (3,0%) rmax= / (2.400 x 100 mq) = / = 0,050 (5,0 %) Rmedio= (rmin+ rmax) / 2 = (0,03 + 0,05 ) /2 = 0,04 (4,0%) 9

500 euro Esempio di calcolo del saggio r da impiegare per la capitalizzazione del reddito lordo Vm= Rl/r Allora -> r = Rl / Vm rmin= 9.000 / (3.

10 La determinazione del reddito lordo per via analitica Elaborazione per l individuazione del reddito annuale 10

11 La scelta del saggio La stima per via analitica Ipotesi: r*= r med +Σi-Σd r min = 2% r max =6% r med = 4% In riferimento alle varie teorie economiche dell interesse (Forte): es. interesse come premio di rischio, produttività del capitale, i = incrementi del saggio medio (effetti negativi sul valore) d = decrementi del saggio medio (effetti positivi sul valore) In riferimento alle caratteristiche posizionali estrinseche e intrinseche, tecnologiche e produttive (Orefice) 11

interesse come premio di rischio, produttività del capitale, i = incrementi del saggio medio (effetti negativi sul

12 La scelta del saggio Le componenti del saggio di interesse (stima per via sintetica): Saggio di investimenti a rischio nullo Quota di rischio legata all investimento nel bene in esame Le variazioni nel tempo del saggio di capitalizzazione: Forte (1964): 7-3% Realfonzo (1994): 6-2% Grillenzoni e Grittani (1994): 5-1% Affitto = 600 euro/mese RL = 600 x 12 mesi = r (%) Vm stimato (euro)

capitalizzazione: Forte (1964): 7-3% Realfonzo (1994): 6-2% Grillenzoni e Grittani (1994): 5-1% Affitto = 600

13 Un esercizio: numero illimitato di anni Un appartamento con finiture di ottima qualità, impianto di riscaldamento autonomo, sito all ultimo piano di un palazzo recentemente restaurato in una zona pregiata della cittàviene ceduto in affitto ad un canone mensile posticipato di 1.200,00. Calcolare il valore di mercato del bene ipotizzando un saggio del 3,5% e la seguente incidenza delle spese sul reddito lordo: Manutenzione 5,0%, amministrazione 2,0%, servizi 2,0%, sfitti edinesigibilità3,0%, assicurazioni 2,0%, aliquota annua di ammortamento 2,0%, tasse ed imposte 32,0% /mese*12 mesi = (canone annuale lordo) Le spese totali ammontano al 48% del canone lordo: 48% Rl= Rl-Spese = = (canone annuo netto) Vm= Rn/r = / 0,035 =

Calcolare il valore di mercato del bene ipotizzando un saggio del 3,5% e la seguente incidenza delle spese sul reddito lordo: Manutenzione 5,0%, amministrazione 2,0%, servizi 2,0%, sfitti

14 Un esercizio: numero limitato di anni Individuare il piùprobabile valore di mercato di un immobile a destinazione artigianale di 800 mq il cui canone annuo di affitto lordo èdi 50,00 Euro/mq, assumendo: un saggio lordo di capitalizzazione del 7,0%; una durata della locazione di 7 anni; che il proprietario dell immobile possa vendere il bene dopo 7 anni a ,00 Euro. Vm= n ( q 1) a n rq Vr + n q 7 (1,07 1) = (800*50) 0,07*1, , ,07 = ,99 euro, arrotondato a ,00 euro 14

durata della locazione di 7 anni; che il proprietario dell immobile possa vendere il bene dopo 7 anni a 330.000,00 Euro.

15 Per approfondimenti Realfonzo A. (1994), Teoria e metodo dell estimo urbano, Nis, Roma: pp Forte F., De Rossi B. (1974), Principi di economia ed estimo, Etas, Milano: pp

Nis, Roma: pp. 114-139. Forte F., De Rossi B.

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