La stima per capitalizzazione dei redditi

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Fabiano Vitale
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1 La stima per capitalizzazione dei redditi 11.V.2010

2 La stima per capitalizzazione La capitalizzazione dei redditi è l operazione matematico-finanziaria che determina l ammontare del capitale - il valore di mercato - dividendo il reddito netto che il capitale produce - Rn - per un saggio r che definiremo saggio di capitalizzazione Vm = Rn / r

3 Annualità Con il simbolo a vengono Esse possono essere: indicate le annualità, posticipate o ovvero quelle anticipate, in base alla prestazioni finanziarie scadenza rispettivamente t che si verifica ad all inizio o alla fine intervalli annuali dell anno Nel caso delle annualità, costanti ti o variabili, in oltre all ammontare e alla funzione del loro scadenza, bisogna ammontare conoscere anche il dato limitate it t o illimitate, it t in relativo alla loro durata base alla durata delle prestazioni

4 Annualità costanti, posticipate, limitate Le annualità posticipate limitate si presentano nel caso in cui ad esempio si affitti un struttura destinata ad avere una vita limitata L accumulazione finale delle annualità è la seguente: L accumulazione iniziale è invece data da: a n n (q 1) ) a (q A f = A i = n r r q 1)

5 Annualità costanti, posticipate, illimitate Il caso delle annualità posticipate illimitate si presenta nel caso in cui si consideri un immobile di durata illimitata: è l ipotesi della stima per capitalizzazione L accumulazione iniziale è calcolata come segue: Lim n A i = n a (q n r q 1) A i = a r

6 Valore di mercato come accumulazione L operazione implicita è l accumulazione iniziale di un reddito costante, posticipato e illimitato Si tratta quindi di impiegare la formula prima illustrata assumendo n che tende a infinito. Sotto il profilo economico, la formula configura il valore di mercato di un dato immobile alla stregua di qualsiasi capitale e reddito connesso cfr. la stima di obbligazioni e azioni

7 Teoria dell ordinarietà e stima per capitalizzazione La prima e la seconda condizione si congiungono nel presupposto di ordinarietà dei parametri estimativi Si deve considerare il reddito netto ordinario, ovvero il reddito che l immobile genera in una situazione stazionaria, senza che elementi eccezionali ne determinino variazioni verso l alto o verso il basso, e lo stesso vale per il saggio di capitalizzazionea ione

8 Reddito lordo, spese, reddito netto Il reddito capitalizzabile o reddito netto è dato dal reddito lordo ordinario dell immobile al netto di tutte le spese a carico della proprietà Rn = Rl - S Il reddito lordo annuo dell immobile non è altro che l affitto annuale dell immobile

9 Spese Le spese in detrazione Forte, De Rossi Realfonzo Michieli min max media min max media min max media Manutenzione Servizi 2 5 3, , ,5 Improduttività 1 4 2, ,5 Assicurazioni i i 0 0, ,25 0,5 05 0, ,5 Reintegrazione 0 1 0,5 0,5 2,5 1, ,5 Amministrazione 0 3 1,5 0,5 3,0 1, Imposte ,3 11, ,5 Totale 12 28,5 20,25 17,8 30, ,5 La tabella riporta i valori percentuali delle spese riportate nei principali manuali

10 La quota di reintegrazione La quota di reintegrazione è quell annualità costante e posticipata che viene accumulata per un certo numero di anni allo scopo di costituire un capitale di entità predeterminata Q re C r q 1 = n Se devo ristrutturare fra 10 anni un fabbricato con un costo pari a euro e voglio conoscere la somma da accantonare (il saggio è del 2%) Capitale finale C Sggio d'interesse r 2% Montante unitario q 1,02 Numero di annualità n 10 Numeratore C * r 1000 Denominatore qn - 1 0,219 Calcolo l della quota

11 Le imposte l Ici, imposta comunale sugli immobili, che grava sia sugli immobili che sulle aree edificabili la base imponibile si calcola sul valore catastale l aliquota, compresa fra il 4 e 7 per mille varia in funzione delle decisioni di ciascun comune L Irpef, imposta sulle persone fisiche i e l Irpeg, imposta sulla persone giuridiche la base imponibile: il reddito dell immobile l aliquota è determinata in base al reddito del contribuente

12 Stima del saggio di capitalizzazione Procedimento Procedimento sintetico analitico Si procede a confrontare Il saggio di i redditi con i valori di capitalizzazione si mercato secondo la determina a partire da formula: un saggio medio di R1+R2+R3+ Rn mercato al quale si r = aggiungono incrementi e decrementi V1+V2+V3+ Vn E poco probabile che proceda ad una stima sintetica del saggio: se dispongo di simili dati, procedo ad una stima sintetica! r = rm + Σ I + Σ D rm viene generalmente fornito dalle fonti ufficiali

13 Incrementi e decrementi Carlo Forte ha sistematizzato tutti i contributi ascendenti e discendenti che influenzano il valore del saggio di capitalizzazione ad es: interventi presumibili di manutenzione straordinaria, ubicazioni periferiche al contrario: particolari pregi architettonici, previsione di miglioramenti urbanistici Orefice ha proposto di classificare gli incrementi e i decrementi ementi al reddito in caratteristiche atte posizionali, intrinseche, posizionali intrinseche e produttive

14 La tabella è ripresa da Orefice e riporta incrementi e decrementi al saggio medio: del saggio Stima Caratteristiche che intervengono sulla definizione dello specifico saggio incrementi/ decrementi Centralità rispetto al centro urbano, trasporti ± 0,22 % Presenza di attrezzature collettive a distanza pedonale ± 0,28 % Qualificazione dell ambiente esterno ± 0,18 % Livello di inquinamento ambientale. Presenza di verde ± 0,8 % Disponibilità di spazi pubblici o privati utilizzabili a ± 0,6 % parcheggio Caratteristiche di panoramicità ± 0,36 % Caratteristiche di prospicenza e di luminosità ± 0,20 % Quota rispetto al piano stradale ± 0,0808 % Dimensioni non ordinarie di spazi coperti/scoperti ± 0,06 % Grado di rifinitura interna ed esterna ± 0,16 % Necessità di manutenzione ordinaria e straordinaria ± 0,12 % Età dell edificio ± 0,10 % Possibilità di dilazioni nei pagamenti ± 0,06 % Suscettibilità di trasformazioni e modifiche di ± 0,04 % destinazione Le caratteristiche positive diminuiscono r; quelle negative lo aumentano.

15 Un caso di stima Un abitazione assicura un affitto mensile di euro Il saggio di rendimento del segmento residenziale è del 4 % Le spese in detrazione sono stimate nel 25% del reddito lordo Reddito lordo mensile Spese in detrazione 25% Reddito netto annuale Saggio di capitalizzazione 4% Valore di mercato

16 Le attuali tendenze E prassi corrente considerare saggi di rendimento lordi, esito del rapporto fra redditi lordi e valore patrimoniale così stimano i saggi il Consulente immobiliare e Nomisma, ad esempio Il vantaggio è rappresentato dalla possibilità di evitare difficili e incerte stime delle spese in detrazione

17 I valori nelle fonti ufficiali Un esempio di valori forniti da Nomisma per diverse tipologie di immobili in due città del NE Tutti iii valori sono espressi in termini lordi I canoni sono espressi in mq/anno Verona Centro Periferia Canoni residenza (euro/mq/anno) Rendimenti residenza 6,5% 6,8% Canoni uffici Rendimenti uffici 5% 5% Trieste Canoni residenza (euro/mq/anno) Rendimenti residenza 6,8% 6,4% Canoni uffici Rendimenti uffici 6,2% 6,2% 500 mq 3000 mq Verona Canoni capannoni Rendimenti capannoni 8% 8% Trieste Canoni capannoni Rendimenti capannoni 9,8% 9,4%

18 Le stime con valori lordi A partire dai dati riportati da Nomisma è possibile effettuare alcune stime Stima di un'abitazione Stima di un di 70 mq in capannone di centro a Verona 420 mq a Trieste Canone lordo (euro/mq/anno) Superficie Canone lordo annuo Saggio 6,50% 9,8% Valore di mercato Valore parametrico (euro/mq)

19 I rischi della capitalizzazione Le stime per capitalizzazione dei redditi possono risultare aleatorie in quanto limitate variazioni del saggio possono determinare significative variazioni del valore L esempio riportato evidenzia come partendo dallo stesso valore reddituale si possa giungere a valori molto diversi con piccole variazioni del saggio Reddito mensile Reddito annuo Saggio Valore di mercato ,0% ,5% +1% ,0% ,5% +1% % 3,0% Aumento del valore +25% +33%

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