Corso di Economia ed Estimo

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1 UNIVERSITA DEGLI STUDI DELLA BASILICATA Corso di Economia ed Estimo Prof. Benedetto Manganelli Il mercato immobiliare COS E UN BENE IMMOBILE? Sono beni immobili il suolo, le sorgenti e i corsi d acqua, gli alberi [ ], gli edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo (art. 812, CC) 2 1

2 1. Suoli Agricoli e forestali Edificabili 2. Fabbricati Rurali Civili Residenziali Direzionali Commerciali Produttivi 3 Le caratteristiche del mercato immobiliare Offerta rigida nel breve periodo Immobili poco omogenei (unicità dei beni) Multifunzionalità e domanda Segmentato per tipologia, destinazione, localizzazione e dimensioni Opacità dei prezzi e delle transazioni (non trasparente) Non concorrenzialità, variabilità delle forme di mercato Concorrenza monopolistica Duopolio. 4 2

3 Gli attori del mercato immobiliare 1. Famiglie 2. Costruttori 3. Promotori 4. Società di gestione patrimoni 5. Fondi immobiliari 6. Investitori I fattori che influiscono sul valore degli immobili (1) Fattori di ordine generale: Situazione congiunturale Redditività attuale e potenziale Sicurezza e stabilità della redditività Fiscalità generale e immobiliare Accessibilità del credito 6 3

4 I fattori che influiscono sul valore degli immobili (2) Fattori di ordine particolare: Caratteristiche posizionali estrinseche Caratteristiche posizionali intrinseche Caratteristiche tecnologiche Caratteristiche produttive 7 Caratteristiche posizionali estrinseche Qualificazione infrastrutturale prossimità al centro urbano accessibilità ai servizi pubblici accessibilità al trasporto pubblico presenza di servizi commerciali di base Qualificazione ambientale salubrità della zona contesto sociale assenza di rumori densità edilizia 8 4

5 Caratteristiche posizionali intrinseche Panoramicità o visibilità Orientamento Esposizione Luminosità Ventilazione Salubrità dei vani 9 Caratteristiche tecnologiche Oggetto dell analisi: Fabbricato Unità immobiliare Aspetti da considerare: Dimensioni Livello delle finiture Stato di conservazione Presenza di ascensore Dotazioni di servizi Impianti 10 5

6 Caratteristiche produttive Situazione locativa Esenzione da imposizioni fiscali Limiti alla locazione Presenza di diritti di terzi Condizioni manutentive delle parti comuni Tipo di impianti di riscaldamento e consumi energetici 11 Il significato economico delle caratteristiche Caratteristiche posizionali estrinseche Caratteristiche posizionali intrinseche corrispondono al valore del terreno: riflettono la rendita fondiaria differenziale e incorporano quella assoluta riflettono la qualità compositiva della costruzione Caratteristiche tecnologiche corrispondono al costo della costruzione: riflettono il valore della produzione edilizia 12 6

7 Multifunzionalità e domanda L andamento del mercato è guidato anche dalle motivazioni dalla domanda USO Utilità Reddito Tassi d interesse Risparmio Demografia Composizione familiare Politiche abitative.. INVESTIMENT0 Redditività e Sicurezza Tassi di interesse PIL Rendimenti alternativi Risparmio Fiscalità 13 L offerta Primaria (Promotori e imprese) Costi di produzione Disponibilità e prezzi aree edificabili Politiche urbane Costi di costruzione Tassi di interesse Fiscalità Secondaria (Famiglie) Domanda di sostituzione Tassi d interesse Risparmio Composizione familiare Politiche abitative

8 Segmentazione del mercato Destinazione d uso (residenziale, commerciale, direzionale, produttiva) Localizzazione (centrale, semicentrale, periferica) Qualità edilizia (nuovo o ristrutturato, recente, vetusto o da ristrutturare) Tipologia edilizia (unifamiliare, a schiera, multipiano, ) Disponibilità dell immobile (libero, locato, diritto reale) Dimensione 15 Criteri ed esempi di segmentazione 16 8

9 Opacità dei prezzi Imposizione fiscale (es. imposta di registro) variabile in funzione del valore dichiarato dell immobile Il valore catastale è stato fino al 2006, il sistema di riferimento minimo per l imposizione fiscale, ma il dato catastale ha scarsa significatività rispetto ai valori espressi dal mercato (il valore catastale non è aggiornato e significativamente inferiore ai valori espressi dal mercato) Assenza di un riferimento oggettivo ed unitario di valore : il progetto di revisione degli estimi garantirà una maggiore trasparenza nei prezzi del mercato immobiliare 17 Non concorrenzialità (possibili forme di mercato) Mercato di concorrenza imperfetta (domanda ed offerta espressa direttamente dalle famiglie) Numerosi attori dal lato dell offerta e della domanda I beni offerti sono poco omogenei La domanda non possiede informazioni complete sul bene Mercato di concorrenza monopolistica (costruttori) I beni offerti non sono omogenei La domanda non possiede informazioni complete sul bene Offerta concorrenziale e meno frammentata della domanda 18 9

10 Non concorrenzialità (possibili forme di mercato) Oligopolio (promotori di grosse operazioni) Gli offerenti hanno la possibilità di influire sul prezzo o la quantità di mercato offerta Possibili comportamenti collusivi Uniformità di prezzo Monopolio bilaterale (beni di pregio) Vincoli e condizionamenti pubblici Prezzi aleatori 19 Rigidità dell offerta (breve periodo) P O M O M p E p E p E E E E D M D M q E-E q E Q 20 10

11 Le fonti d informazione sui valori immobiliari I Le fonti indirette (orientative): Studi di società specializzate Consulente Immobiliare:quotazioni semestrali Nomisma: Osservatorio sul mercato immobiliare Scenari Immobiliari, Censis: Monitor Immobiliare Cresme Uffici studi di società di intermediazione immobiliare Gabetti Agency Tecnocasa, ecc.. Istat, Ministero delle Finanze Osservatorio dei valori immobiliari Agenzie di intermediazione 21 Le fonti d informazione sui valori immobiliari II Le fonti dirette ufficiali (dato puntuale): 1. Perizie giudiziarie 2. Stime delle Commissioni provinciali L.10/77 3. Stime accettate (divisioni ereditarie) 4. Uffici del registro (prezzi dichiarati) Le fonti dirette ufficiose (dato puntuale): 1. Agenzie immobiliari 2. Imprese edili 3. Studi di progettazione 4. Inserzioni sulla stampa (offerte) 22 11

12 Le fonti indirette di informazione Sono fonti orientative di mercato e possono essere impiegate per la stima del più probabile valore medio di mercato Alcune società e centri di ricerche realizzano studi e indagini su base periodica: il Consulente Immobiliare Quotazioni semestrali medie indicative delle compravendite in centro, semicentro e periferia Quotazioni delle locazioni di abitazioni (spese escluse) per alloggi con superficie compresa tra mq Sono disponibili i dati per tutti i capoluoghi di provincia Gabetti Pubblica i valori immobiliari articolati per provincia per immobili di diversa obsolescenza l Osservatorio sul mercato immobiliare di Nomisma Vengono monitorati i 13 principali mercati immobiliari del paese dei quali sono riportati i valori medi per la residenza e gli uffici articolati in centro, semicentro e periferia Monitor Immobiliare di Scenari Immobiliari e Censis F.I.A.I.P. 23 Le fonti indirette di informazione ENTI ISTITUZIONALI CENTRI DI RICERCA ASSOCIAZIONI DI CATEGORIA (ED ORGANISMI AFFINI) - Ministero delle Finanze - Censis - Scenari Immobiliari - Nomisma - Il Sole 24 ore - Fiaip - Borse Immobiliari - Tecnoborsa e Unioncamere OPERATORI SPECIALIZZATI - Gabetti - Tecnocasa 24 12

13 LE FONTI INDIRETTE Fonte: Ciaramella, 2003, Il Consulente Immobiliare. 25 LE FONTI INDIRETTE Fonte: Ciaramella, 2003, Il Consulente Immobiliare

14 Variazione percentuale delle quotazioni di immobili in 8 città Fonte Borsa Immobiliare

15 29 LE DIMENSIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE (In Europa) 30 15

16 31 Tempo medio di vendita e sconto praticato sui prezzi di abitazioni, uffici e negozi Tempo medio di vendita (mesi) sconto (percentuale) Fonte: Nomisma 32 16

17 Andamento dei tassi di interesse e variazioni annue dei mutui per l acquisto di immobili 33 Tasso di mercato mutui / erogazione per l acquisto di immobili 34 17

18 Crescita prezzi immobili, inflazione e PIL nominale 35 Volumi di compravendite NTN (numero di transazioni normalizzate) 36 18

19 37 Rapporto prezzi/canoni media 13 aree metropolitane 38 19

20 Proprietari di casa e acquirenti (valori percentuali sul totale delle famiglie) 39 Investimenti in costruzioni (variazioni percentuali) 40 20

21 Andamento dei tassi di interesse 41 Tassi di interesse vs investimenti 42 21