Prof. Alberto Pavan Politecnico di Milano. Principi di Estimo. Milano, 16 gennaio 2015 Camera di Commercio

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1 Prof. Alberto Pavan Politecnico di Milano Principi di Estimo Milano, 16 gennaio 2015 Camera di Commercio

2 Principi economici SCARSITÀ DOMANDA OFFERTA CONSUMO PRODUZIONE UTILITÀ PROFITTO 2

3 Economia ed Estimo ECONOMIA ESTIMO CONSUMO Beni privati Beni pubblici PRODUZIONE VALORE DI MERCATO VALORE D'USO VALORE DI COSTO 3

4 Mercato, stima, valore Prezzo Valore di mercato Market value Valore di convenienza Fair value (IVS) Special value 4

5 Principi estimativi SCOPO COMPARAZIONE PREZZO PREVISIONE PERMANENZA ORDINARIETÀ DIPENDENZA DEL VALORE DALL ASPETTO ECONOMICO UNICITA DEL METODO DI VALUTAZIONE STORICITA DEL DATO DI RIFERIMENTO CARATTERE PROBABILISTICO DELLA VALUTAZIONE INVARIANZA DELLE CONDIZIONI AL CONTORNO MAGGIOR FREQUENZA 5

6 DATI D INGRESSO Epoca passata o presente a cui riferire la valutazione Porzione di territorio entro cui siano considerabili di scarsa rilevanza le variazioni di natura tecnicoeconomica Beni similari a quello oggetto di valutazione negli aspetti tecnico-economici apprezzati dal mercato Unità di misura convenzionale attraverso la quale è definita le quantità monetaria unitaria ( /m 2 ; /m 3 ; ecc.) Maggior frequenza statistica del dato storico di riferimento: dato ordinario PERIODO MERCATO ELEM. OMOGENEO BENI SIMILARI PARAMETRO SIGN. SCALA DEI PREZZI 6

7 VALUTAZIONE FONDI : 70% n.1 esperto 2007: 65% n.2 esperti 2008: 75% n.3 esperti 85% DCF 7% Capitalizzazione 6% Comparazione 0,2 2,0 (Tab. F) 250 mln , ,00 20 da 12,5 mln 2.500, ,00 75 /h 4 gg/uomo 40 gg/uomo 7

8 CONSUMO BENI PRIVATI VALORE DI MERCATO 8

9 CURVE DI DOMANDA E OFFERTA p D settore immobiliare Valori trend Fasi: 1 - Espansione 2 - Stabilizzazione O O 3 - Contrazione 4 - Recupero D Ciclo immobiliare Tempo e e e p D = domanda O = offerta p = prezzo q = quantità e = prezzo di equilibrio q D e O q 9

10 CICLO DI MERCATO p settore immobiliare 2 trend q p = prezzo q = quantità 1 = espansione 2 = stabilizzazione 3 = contrazione 4 = recupero 10

11 Mutui, compravendite, illiquidità Fonte: EURISC Fonte: NOMISMA I 2011 Grado di illiquidità (1997=100) Andamento numero di compravendite residenza ANNO TOT. 6M TOT ,28% // // ,42% ,40% ,88% ,90% ,92% ,43% ,75% ,96% ,94% ,26% ,48% ,68% // ,65% 2003 // // ,07% 2002 // // ,78% 2001 // // ,33% 2000 // // // 2008/ ,66% 2008/ ,93% Fonte: Agenzia del Territorio 11

12 Andamento mutui erogati Mercato dei mutui - 11% (2011) Vm 240/260 k Andamento importi erogati Fin. 136/138 k 54% Fin. /Vm 40% Rinegoz. Fonte: EURISC - Il Sistema CRIF di Informazioni Creditizie Fonte: Corriere Economia 12

13 ANALISI STORICA DEL MERCATO 13

14 UTILITA MARGINALE DECRESCENTE 60 m , ,00 /m ,00 /m 2 90 m , ,00 /m ,00 /m m , ,00 /m ,00 /m 2 14

15 FORMAZIONE DEL PREZZO PREZZO PREZZO NATURALE EXTRAPROFITTO 15

16 EXTRAPROFITTO IMMOBILI p D D O O e e q nuove imprese D = domanda O = offerta p = prezzo q = quantità e = prezzo naturale e = prezzo di mercato 16

17 ESTRAPROFITTO SUOLI: RENDITA ASSOLUTA SCARSITA DIFFERENZIALE POSIZIONE FERTILITA ACCESSIBILITA INTERAZIONE SOCIALE SERVIZI INFORMAZIONI 17

18 INVESTIMENTI / RENDITA URBANA ATTRATTIVITA DEGLI INVESTIMENTI NEL MONDO VALORE DEGLI IMMOBILI NEL MONDO ACCESSO AL CREDITO PRESSIONE FISCALE INFRASTRUTTURE CAPITALE UMANO FLESSIBILITA DEL LAVORO ACCESSO AL CREDITO PRESSIONE FISCALE INFRASTRUTTURE STOCK DI BENI CONGIUNTURA GREEN ECONOMY EFFICIENZA ENERGETICA 18

19 Valore di mercato: definizione 19

20 Valore di mercato: definizione 20

21 comparativi indiretti CONSUMO BENI PRIVATI APPROCCIO MERCATO COSTO REDDITO PROCEDIMENTO comparazione diretta market comparison app. punti di merito/valori tipici regressione multipla complementare trasformazione (HBU) riproduzione / surrogazione capitalizzazione dei redditi flussi di cassa (DCF) 21

22 Valore immobiliare approcci estimativi Approccio al mercato Valore Comparazione Mercato attivo Approccio al reddito Valore Capitalizzazione Beni strumentali Approccio al costo Valore Trasformazione/riprod. Sviluppo/realizzo 22

23 APPROCCI ESTIMATIVI MERCATO In ragione della libera espressione di apprezzamento del bene nel mercato COSTO In ragione dell allocazione delle risorse necessarie alla produzione del bene REDDITO In ragione della capacità del bene di produrre reddito 23

24 CRITERI ESTIMATIVI CRITERIO (SCOPO) VALORE DI MERCATO VALORE DI COSTO VALORE SOCIALE VALORE DI TRASFORMAZIONE VALORE DI RIPRODUZIONE VALORE COMPLEMENTARE VALORE DI CAPITALIZZAZIONE VALORE FUNZIONALE ASPETTO ECONOMICO CONSUMO PRODUZIONE USO FATTIBILITA ESISTENZA SINERGIA RENDIMENTO PRESTAZIONE 24

25 CRITERIO E METODO VALORE DI MERCATO APPROCCIO AL MERCATO 25

26 APPROCCIO AL MERCATO Valore Comparazione monoparametrica Comparazione pluriparametrica Valore Posizione Piano Affaccio Pertinenze Verde 26

27 COMPARAZIONE DIRETTA Valore di mercato 27

28 COMPARAZIONE DIRETTA MERCATO PERIODO SIMILITUDINE PARAMETRO PREZZO 28