IL RAPPORTO DI VALUTAZIONE

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1 Le valutazioni immobiliari secondo gli International Valuation Standards e le Linee Guida ABI IL RAPPORTO DI VALUTAZIONE Siena, maggio 2015

2 cos è il Rapporto di Valutazione? Definizione (CdVI Tecnoborsa capitolo 11 par. 2.0) Il rapporto di valutazione è un documento che raccoglie le direttive di un incarico, le finalità della valutazione, il procedimento estimativo e i risultati dell analisi che ha portato alla stima del valore

3 cosa contiene il Rapporto di valutazione? l identificazione dei beni oggetto della stima l utilizzo previsto della valutazione e ogni sua limitazione la definizione della base di valutazione o del tipo di valore ricercato la data della valutazione l identificazione del campo di applicazione della valutazione e del rapporto di valutazione

4 cosa contiene il Rapporto di valutazione? l identificazione di ogni (ed) eventuale condizione contingente e limitante sulla quale si basa la valutazione la dichiarazione di conformità le assunzioni le assunzioni speciali o straordinarie le condizioni limitanti

5 a cosa serve il Rapporto di valutazione? mira a condurre il lettore ad una chiara comprensione dei pareri espressi dal valutatore deve essere comprensibile anche a coloro che non conoscono l immobile o gli immobili da valutare

6 specifica dei contenuti del Rapporto di valutazione deve contenere: la destinazione attuale dell immobile oggetto di stima

7 specifica dei contenuti del Rapporto di valutazione deve contenere: la/e definizione/i della base/i del valore e il criterio/i di stima dell immobile e del diritto

8 specifica dei contenuti del Rapporto di valutazione deve contenere: le assunzioni Sono proposizioni ritenute vere per certi fini. Comprendono fatti, condizioni, situazioni che influiscono sull oggetto della valutazione, la cui verifica può non essere possibile o necessaria. Sono proposizioni che, una volta dichiarate, devono essere accettate al fine di comprendere la valutazione. Tutte le assunzioni alla base di una valutazione devono essere motivate (CdVI, cap.11 par.2.5 I.V.S., Codice di condotta 3.1)

9 specifica dei contenuti del Rapporto di valutazione deve contenere: misurazioni Nella misura delle superfici immobiliari il valutatore deve specificare se il calcolo della consistenza di un immobile è stato compiuto da un rilievo metrico oppure desunto dalla misurazione grafica della planimetria. In questa circostanza, si deve precisare la natura dell elaborato grafico utilizzato (es. planimetria catastale, di progetto ecc.), chi lo ha fornito (Committente, Tecnico ecc.), e se tale metodologia è stata richiesta dalla Committenza.

10 specifica dei contenuti del Rapporto di valutazione deve contenere: misurazioni in Provincia di Siena la determinazione della superficie commerciale viene effettuata tenendo conto di quanto indicato dallo «Standard unico per la determinazione della superficie commerciale» stabilito dalla Consulta Interassociativa dei Professionisti dell Immobiliare

11 specifica dei contenuti del Rapporto di valutazione deve contenere: definizione del segmento di mercato (CdVI, cap.6 Rilevazione dei dati immobiliari - par. 2.4) Il valutatore deve individuare e definire il segmento di mercato o i segmenti di mercato dell immobile da valutare. Il segmento di mercato deve essere specificato nei suoi parametri quali: localizzazione - tipo di contratto destinazione - tipologia immobiliare - tipologia edilizia dimensione - caratteri della domanda e dell offerta - forma di mercato - livello del prezzo medio di mercato

12 SCHEDA di Rilevazione del Segmento di Mercato (CdVI, cap.6 Rilevazione dei dati immobiliari - Allegato A) Deve contenere: 1) Localizzazione (infrastrutture e servizi): indica la posizione dell u.i. nello spazio geografico ed economico 2) Destinazione Attuale (abitazione, ufficio, commerciale, artigianale ecc.) 3) Tipologia Immobiliare (fabbricati/terreni, mercato dell usato/nuovo/ristrutturato, unità in Condominio o indipendente) 4) Tipologia Edilizia (edificio multipiano, villetta, casa isolate 5) Dimensioni e caratteristiche dell unità immobiliare: (u.i piccole/medie/grandi) Le superfici vanno suddivise in principali, superfici secondarie, superfici esterne (esclusive e comuni), stato di conservazione del fabbricato, stato di manutenzione dell u.i., dotazione di impianti, altre caratteristiche (ritenute utili ai fini della stima)

13 Deve contenere: SCHEDA di Rilevazione del Segmento di Mercato (CdVI, cap.6 Rilevazione dei dati immobiliari - Allegato A) 6) Caratteri della Domanda e dell Offerta (descrizione dei soggetti che operano nel mercato) 7) Forma del Mercato (regime e grado di competizione) serve a stabilire il grado di competizione, ossia il grado di concorrenza sul lato domanda e dell offerta Offerenti numerosi unico numerosi unico o pochi unico Richiedenti numerosi numerosi numerosi numerosi unico Prodotto omogeneo unico differenziato differenziato unico Forma di mercato CONCORRENZA PERFETTA MONOPOLIO CONCORRENZA MONOPOLISTICA OLIGOPOLIO MONOPOLIO BILATERALE 8) Rapporti Mercantili 9) Livello del Prezzo (tendenza dei prezzi espressa dalla fase ciclica del segmento di mercato) 10) Allegati (foto, planimetria ubicativa, planimetria)

14 specifica dei contenuti del Rapporto di valutazione deve contenere: dato immobiliare (CdVI, cap.6 Rilevazione dei dati immobiliari - par. 2.5) Costituito dai prezzi o dai canoni di mercato VERI e dalle caratteristiche tecnicoeconomiche degli immobili. Es. nel caso di compravendita di un appartamento in condominio, il dato immobiliare è costituito da: prezzo contrattato - data dello scambio - superficie principale - superficie dei balconi - numero dei servizi - livello del piano - ecc.

15 Deve contenere: SCHEDA di Rilevazione del Dato Immobiliare (CdVI, cap.6 Rilevazione dei dati immobiliari - Allegato B) Alcuni dei dati sembrano ripetitivi ma sono riferiti (a differenza del segmento di mercato) all u.i. 1) Dati del quartiere o della zona 2) Localizzazione 3) Caratteristiche locazionali dell immobile 4) Dati catastali 5) Destinazione 6) Tipologie Edilizie e Immobiliari 7) Caratteristiche dell edificio 8) Caratteristiche posizionali e tipologiche dell u.i. 9) Caratteristiche economiche 10) Caratteristiche soggettive dei contraenti 11) Caratteristiche della compravendita 12) Prezzo di mercato e data 13) Allegati

16 specifica dei contenuti del Rapporto di valutazione deve contenere: procedimento di stima Il valutatore deve indicare il procedimento o i procedimenti di stima applicati alla valutazione. 1) Metodi del confronto di mercato MCA (Market Comparison Approach) Sistema di Stima Sistema di ripartizione

17 specifica dei contenuti del Rapporto di valutazione deve contenere: procedimento di stima Il valutatore deve indicare il procedimento o i procedimenti di stima applicati alla valutazione. 2) Metodi per capitalizzazione del reddito 3) Metodo del Costo 4) Metodo del Costo di Ricostruzione deprezzato

18 specifica dei contenuti del Rapporto di valutazione deve contenere: data Nel rapporto di valutazione devono essere indicate le seguenti date: - Data del sopralluogo e delle rilevazioni - Data della stima - Data del Rapporto di valutazione

19 SCHEDA di Rilevazione del Dato Immobiliare (CdVI, cap.6 Rilevazione dei dati immobiliari - Allegato C) Nel rapporto di Valutazione devono essere inserite anche le schede di rilevazione dati dei comparabili utilizzati per la stima dell unità immobiliare. Maggiori sono i dati rilevati, migliore e la comparazione che verrà effettuata

20 deve contenere: Dichiarazioni del valutatore specifica dei contenuti del Rapporto di valutazione Il sottoscritto, nella sua qualità di perito, dichiara di: - non aver agito in modo ingannevole e/o fraudolento; - non aver agito in conflitto di interesse; - non aver utilizzato, né fatto affidamento, su conclusioni non fondate; - aver svolto il proprio incarico nella più rigorosa indipendenza, obbiettività ed imparzialità, senza accomodamenti per interessi personali; - possedere l esperienza e la conoscenza necessarie per l espletamento dell incarico; - aver sviluppato il presente rapporto di valutazione, per la parte relativa alle operazioni di calcolo, con l ausilio del software microsoft office, modulo excel; - aver redatto la presente valutazione in conformità al Codice delle Valutazioni Immobiliari; - essere a conoscenza che il presente rapporto di valutazione può essere sottoposto a riesame; - aver svolto personalmente l incarico, e per questo lo sottoscrive;

21 Grazie per l attenzione e buon lavoro AVVISO Si ricorda che il materiale didattico fornito è per uso personale dei PARTECIPANTI al seminario organizzato dal Collegio Geometri e Geometri laureati di Siena, al solo scopo didattico. Per ogni diverso utilizzo saranno applicate le sanzioni previste dalla legge 22 aprile 1941, n. 633.