BASI DI VALORE e PROCEDIMENTI DI STIMA

Transcript

1 Le valutazioni immobiliari secondo gli International Valuation Standards e le Linee Guida ABI BASI DI VALORE e PROCEDIMENTI DI STIMA Siena, Maggio 2015

2 Secondo la Banca d Italia (vedi circolare n. 263/2006, sezione IV punto 1) il Valore di mercato è definito come: L importo stimato al quale l immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un adeguata promozione commerciale, nell ambito della quale le parti hanno agito con cognizioni di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione

3 La definizione è in accordo con quella riportata negli Standard internazionali di valutazione, secondo i quali: Il valore di mercato è l ammontare stimato per il quale un determinato immobile può essere compravenduto alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore, essendo entrambi i soggetti non condizionati, indipendenti e con interessi opposti, dopo un adeguata attività di marketing durante la quale le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione

4 Per facilitare la comprensione dei singoli aspetti citati all interno della definizione fornita dalla Banca d Italia, è forse utile scomporla ed analizzarla separatamente.

5 Importo stimato si riferisce a un prezzo espresso in denaro, pagabile per l immobile in un operazione di mercato e determinato da un soggetto che possiede la qualifica, la capacità e l esperienza per compiere la valutazione

6 alla data della valutazione richiede che il valore di mercato si riferisca a una definita data, in quanto il mercato e le sue condizioni possono variare e, conseguentemente, il valore può risultare non corretto o inappropriato in un momento differente

7 in un operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato entrambi i contraenti non sono disposti a vendere/comprare per un prezzo considerato non ragionevole sul mercato. L acquirente non pagherà un prezzo più alto di quello richiesto dal mercato. Il venditore è motivato a vendere l immobile al miglior prezzo ottenibile sul mercato. La transazione deve avvenire tra parti non in relazione tra loro, che agiscono ciascuna indipendentemente dall altra

8 dopo un adeguata promozione commerciale per la quale l immobile è offerto sul mercato nella maniera più appropriata affinché sia venduto al miglior prezzo ragionevolmente ottenibile. La durata di esposizione sul mercato può variare secondo l immobile e l andamento del mercato, ma deve essere sufficiente lunga da permettere all immobile stesso di essere posto all attenzione di un adeguato numero di potenziali acquirenti

9 nell ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizioni di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione presuppone che i contraenti siano informati su tutti gli elementi che possono influenzare la compravendita e che ciascuna parte sia motivata a partecipare all operazione, ma che non sia forzata né indebitamente costretta a portarla a compimento

10 Il valore di mercato appena analizzato è solamente una delle così dette basi di valore.

11 A tale proposito, è infatti utile rammentare che uno dei cinque postulati fondamentali dell estimo (principio dello scopo) recita che: Il valore da stimare dipende dallo scopo per il quale è richiesta la valutazione, avendo ogni valutazione un proprio scopo, movente o ragione pratica che promuove la valutazione medesima

12 In pratica, uno stesso immobile, ad una determinata data, può presentare contemporaneamente diversi valori, esattamente corrispondenti a quante sono le ragioni pratiche che promuovono la valutazione.

13 Sulla scorta di ciò, come peraltro indicato nel C.d.V.I. e nelle Linee Guida ABI, tra le varie basi di valore possono essere annoverati: - il valore di mercato (trattato in precedenza); - il valore di costo; - il valore di trasformazione; - il valore assicurabile; - il valore di vendita forzata;.

14 Definito il concetto di base di valore, è altrettanto necessario analizzare un altro aspetto fondamentale delle valutazioni, ovvero quello connesso ai procedimenti di stima.

15 Trattasi di due aspetti che, seppur diversi tra loro, caratterizzano ogni valutazione. In pratica, la base di valore può essere definita come lo specifico valore che si intende ricercare, mentre il procedimento di stima è lo strumento che si intende utilizzare per tale scopo

16 Relativamente ai procedimenti di stima ritenuti ammissibili, è doveroso ribadire che il Codice delle Valutazioni Immobiliari (così come le Linee Guida ABI) esclude il ricorso a metodologie riconducibili all expertise.

17 Allo stesso tempo, i procedimenti estimativi ritenuti essere ammissibili sono: - il metodo del confronto di mercato (sales comparison approach); -il metodo del costo (cost approach); -il metodo finanziario (income capitalization apporoach);

18 A sua volta, la metodologia del confronto di mercato, si articola in sub-procedimenti di stima, quali: - Market Comparison Approach (M.C.A.); - Sistema di stima; - Analisi di regressione multipla; - Sistema di ripartizione;

19 Il Market Comparison Approach (M.C.A.), ovvero il procedimento di stima più diffuso nell ambito del metodo del confronto di mercato, si fonda sulla rilevazione di dati di mercato reali, nonché delle caratteristiche (quantitative e qualitative) di immobili di confronto.

20 Questi ultimi (immobili di confronto), comunemente definiti soggetti comparabili, devono in ogni caso appartenere al medesimo segmento di mercato di quello che si intende stimare

21 Grazie per l attenzione AVVISO Si ricorda che il materiale didattico fornito è per uso personale dei PARTECIPANTI al seminario organizzato dal Collegio Geom etri e Geometri laureati di siena, al solo scopo didattico. Per ogni diverso utilizzo saranno applicate le sanzioni previste dalla legge 22 aprile 1941, n. 633.