Il Market Comparison Approach (M.C.A.)

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1 Le valutazioni immobiliari secondo gli International Valuation Standards e le Linee Guida ABI Il Market Comparison Approach (M.C.A.) Siena, Maggio 2015

2 Il Market Comparison Approach (comunemente richiamato con l acronimo M.C.A.) è, fra i vari procedimenti di stima riconducibili al metodo del confronto di mercato, quello che fornisce un dato finale (valore di stima atteso) forse tra i più attendibili.

3 Si tratta infatti di un procedimento di stima di tipo induttivo, ovvero che consente di ridurre al minimo le differenze che, comunemente, contraddistinguono i soggetti comparabili ed il soggetto di stima.

4 Tale peculiarità fornisce quindi al valutatore la possibilità di individuare il più probabile valore di mercato di un immobile anche in presenza di pochi dati di mercato, condizione che normalmente impedisce la costruzione di un campione statistico significativo ed attendibile.

5 Al fine di poter applicare in modo corretto e coerente tale metodologia estimativa, oltre ad aver individuato un numero sufficiente di soggetti comparabili, devono essere raccolte in modo puntuale e preciso le caratteristiche degli immobili di confronto..

6 Le caratteristiche dei soggetti comparabili e del soggetto di stima possono essere così suddivise: scala CARDINALE esprime una caratteristica in base alla sua quantificazione numerica (es. superfici principali ed accessorie di una unità immobiliare); scala ORDINALE esprime specifiche caratteristiche ordinate in base al loro livello(es. stato di manutenzione scadente-mediobuono);

7 scala NOMINALE esprime la presenza o meno di una caratteristica e/o la sua rilevanza/percezione (es. panoramicità); scala ad INTERVALLI esprime la distanza (quasi sempre economica) tra due classi di una scala ordinale, attribuendo alla distanza un valore cardinale;

8 E facilmente intuibile come tutte le caratteristiche, a prescindere dalla scala all interno della quale vengono catalogate, contribuiscono comunque a determinare il prezzo dei soggetti comparabili e, conseguentemente, del soggetto di stima.

9 Anche (e soprattutto) in ragione di quest ultima circostanza è necessario individuare il prezzo unitario di ciascuna caratteristica, comunemente definito come PREZZO MARGINALE.

10 Infatti, secondo il C.d.V.I. il prezzo marginale di una caratteristica immobiliare esprime la variazione del prezzo di mercato di un immobile al variare della caratteristica.

11 Pertanto, riuscendo ad individuare le singole componenti che concorrono alla formazione del prezzo, così come il valore unitario di ognuna di esse, è possibile attuare il procedimento induttivo prima citato, individuando gli aggiustamenti ai prezzi dei soggetti comparabili e, conseguentemente, i prezzi corretti degli immobili di confronto.

12 In pratica, volendo esplicitare ulteriormente il concetto, a margine dei passaggi di seguito elencati il prezzo pagato per l acquisto di ognuno dei soggetti comparabili presi a confronto viene corretto in relazione alle caratteristiche del soggetto di stima.

13 1) Compilazione della TABELLA DATI. E il primo ed obbligatorio passaggio da fare. Si tratta, sostanzialmente, di riassumere in forma tabellare quanto rilevato nel corso dell indagine di mercato.

14 Comparabile A Comparabile B Soggetto Prezzo , , Data (1) Rapporto Mercantile Superficie principale 98,50 72, ,24 1 Superficie autorimesse 27,45 14, ,00 0,50 Superficie box auto 0,00 0, ,00 0,40 Superficie posti auto 0,00 0, ,00 0,20 Superficie resedi 0,00 18, ,00 0,15/0,02/0,05 (2) Superficie soffitte 0,00 0, ,00 0,15 Sup sottotetto/mansarda 0,00 27, ,00 0,75 Superficie cantine 0,00 0, ,36 0,20 Superficie terrazze 0,00 0, ,00 0,25 Superficie loc. accessori 0,00 0, ,00 0,80 Superficie loc. tecnici 0,00 0, ,00 0,15 Superficie "commerciale" fabbricato Superficie "commerciale" resedi Superficie commerciale complessiva Livello di piano (edificio con ascensore) Livello di piano (edificio senza ascensore) 112,23 100, ,51 0,00 2, ,45 112,23 103, , Servizi igienici Vetustà servizi igienici Vetustà degli impianti Stato di manutenzione (3) (1) Il saggio di interesse annuo utilizzato per il calcolo del prezzo marginale della caratteristica, ove presente/reperita, viene assunto pari al 2,00% Riferimenti Comparabile 1 Atto di compravendita a rogito del Notaio Antonella Cocchia, Rep. 4257/2721. Riferimenti Comparabile 2 Atto di compravendita a rogito del Notaio Vieri Grillo, Rep / Riferimenti Comparabile 3 (2) Il rapporto mercantile 0,15 viene utilizzato per la conversione in superficie commerciale di tutte le pertinenze esterne aventi superfici minori o uguali a quella dei vani principali del comparabile/soggetto. La superficie eccedente a tale limite viene convertita in superficie commerciale applicando il rapporto mercantile 0,02. L ulteriore eccedenza viene calcolata applicando un rapporto mercantile pari allo 0,5% (3) 1=ottimo (ristrutturazione recente); 2=sufficiente (ristrutturazione eseguita negli ultimi 15 anni); 3=mediocre (nessuna ristrutturazione da oltre 15 anni) N.B. L'indicazione del valore "0" in uno o più campi della "TABELLA DATI" sta a significare l'assenza della corrispondente caratteristica nel comparabile e/o nel soggetto, oppure l'oggettiva impossibilità di reperire tali specifici dati all'interno delle banche dati utilizzate per l'individuazione dei comparabili.

15 Una volta acquisiti i dati dei soggetti comparabili può essere utile eseguire un primo aggiustamento dei prezzi di mercato, con riferimento alle sole caratteristiche qualitative. Così facendo, gli aggiustamenti successivi saranno relativi alle sole caratteristiche quantitative (es. superfici). Pertanto, è necessario procedere con il calcolo dei primi PREZZI MARGINALI, relativi alla data ed alle caratteristiche qualitative.

16 PREZZO MARGINALE DATA SEGNO ATTESO NEGATIVO prezzo del soggetto comparabile x (saggio annuo/12) PREZZO MARGINALE VETUSTÀ SERVIZI IGIENICI SEGNO ATTESO NEGATIVO costo / vita utile Comparabile A = x (0.02/12) =. 341,67 Costo/valore servizio igienico (a corpo) = ,00 Comparabile B = x (0.02/12) =. 341,67 Vita utile =. 30 anni Prezzo marginale = ,00 / 30 =. 200,00 PREZZO MARGINALE VETUSTÀ IMPIANTI TECNOLOGICI SEGNO ATTESO NEGATIVO costo / vita utile PREZZO MARGINALE STATO DI MANUTENZIONE SEGNO ATTESO NEGATIVO scala ad intervalli Costo/valore impianti (a corpo) = ,00 Intervallo da mediocre a sufficiente (a corpo) = ,00 Vita utile =. 30 anni Intervallo da sufficiente a ottimo (a corpo) = ,00 Prezzo marginale = ,00 / 30 = ,00

17 Di conseguenza, la prima TABELLA DI VALUTAZIONE sarà la seguente: Parametro di moltiplicazione del prezzo marginale = Quantità soggetto - quantità comparabile (vedi Tabella Dati) Aggiustamento = Parametro di moltiplicazione x prezzo marginale x segno atteso Caratteristica Comparabile A Comparabile B Prezzo , ,00 Data , ,00 Vetustà dei servizi igienici 0, ,00 Vetustà degli impianti 0, ,00 Stato di manutenzione 0, ,00 PREZZI CORRETTI , ,00

18 A margine della prima tabella di valutazione è utile introdurre un altro concetto fondamentale dell M.C.A., quello relativo al così detto SEGNO ATTESO. Tale specifico aspetto può forse essere meglio chiarito richiamando un semplice concetto secondo il quale: ogni singola caratteristica, l aumento della quale può comportare anche un aumento del prezzo corretto del comparabile, presuppone l applicazione del segno atteso positivo, prescindendo dal segno (+/-) del parametro di moltiplicazione.

19 Il concetto appena evidenziato può essere dimostrato utilizzando la formula matematica da applicare per il calcolo dell aggiustamento sopra citata, ovvero: aggiustamento (caratteristica del soggetto caratteristica del comparabile) x prezzo marginale x segno atteso

20 Ipotizziamo di dover analizzare un aggiustamento che abbia per oggetto la superficie principale : in questo caso è lecito supporre che l aumento di tale caratteristica (superficie) comporti un aumento del prezzo. Pertanto: Prezzo Comparabile = ,00 Prezzo marginale = /mq ,00 Quantità caratteristica del comparabile =.. mq. 80 Quantità caratteristica del soggetto =. mq. 100 Segno atteso = + (positivo) aggiustamento = (100 20) x x 1 = 20 x x 1 = Prezzo corretto del comparabile = = Abbiamo quindi sommato al prezzo iniziale del comparabile l aggiustamento in ragione della maggiore superficie del soggetto.

21 Volendo invece analizzare il caso contrario, ovvero considerare una caratteristica che presupponga una diminuzione del valore, quindi con un segno atteso negativo (-), possiamo prendere in considerazione lo stato di manutenzione.

22 A tale proposito possiamo prendere come riferimento la TABELLA DATI e la TABELLA DI VALUTAZIONE N. 1 di cui sopra. prezzo marginale intervallo = ,00 stato di manutenzione soggetto = stato di manutenzione comparabile =. segno atteso = 3 (mediocre) 2 (sufficiente) - (negativo) aggiustamento = (3 2) x x -1 = 1 x x -1 = ,00 Abbiamo tolto al prezzo iniziale l aggiustamento ( ) in ragione del fatto che il comparabile ha un livello di manutenzione superiore a quello del soggetto, portandolo così allo stesso livello.

23 Tornando al procedimento in corso, una volta applicati gli aggiustamenti riconducibili alle caratteristiche qualitative, non rimane altro da fare che calcolare i prezzi marginali delle caratteristiche quantitative e i relativi aggiustamenti.

24 PREZZO MARGINALE SUPERFICIE PRINCIPALE Prezzo medio Comparabile A = ,33 / mq. 112,23 = ,92 Prezzo medio Comparabile B = ,00 / mq. 100,37 = ,09 Rapporto di posizione (prezzo medio minimo / prezzo medio massimo) = 0,9917 Prezzo marginale superficie principale (prezzo medio dei comparabili x rapporto di posizione) = ,75

25 PREZZO MARGINALE SUPERFICI SECONDARIE prezzo marginale superficie principale x rapporto mercantile (vedi tabella dati) Prezzo marginale superficie principale = ,75 Prezzo marginale superficie autorimesse = ,88 Prezzo marginale superficie mansarda = ,31 Prezzo marginale superficie cantine/loc. tecnico = ,75

26 TABELLA DI VALUTAZIONE N. 2 Comparabile A Comparabile B Prezzo , ,00 Superficie principale , ,25 Superficie autorimesse , ,40 Superficie mansarde 0, ,40 Superficie cantine/loc. tecnici. 108, ,46 PREZZI CORRETTI , ,91 DIVERGENZA PERCENTUALE ASSOLUTA ((Prezzo Massimo - Prezzo Minimo) / Prezzo Minimo) = 1,07% ponderazione valori Comparabile A Comparabile B attribuzione pesi (%) 50% 50% P(1) P(2) Valore medio ponderato = (Prezzo Comp. A x 50%) + (Prezzo Comp. B x 50%) = ,57 VALORE DI STIMA ATTESO = ,00

27 Grazie per l attenzione AVVISO Si ricorda che il materiale didattico fornito è per uso personale dei PARTECIPANTI al seminario organizzato dal Collegio Geometri e Geometri laureati di Siena, al solo scopo didattico. Per ogni diverso utilizzo saranno applicate le sanzioni previste dalla legge 22 aprile 1941, n. 633.