STIMATRIX : software per stime basate sugli Standard Internazionali

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1 STIMATRIX : software per stime basate sugli Standard Internazionali Modena 4 ottobre 2008 Scenari attuali e futuri verso metodologie di stima riconosciute Sandro Ghirardini Chief Executive Officer of STIMATRIX

2 Alcune Domande? >1 Cosa chiede il mercato? >2 Cosa offre il mercato? >3 Come si riconosce una buona perizia? >4 C era bisogno di un software per fare le perizie? >5 Perché utilizzare l Information Tecnology nelle valutazioni immobiliari?

3 Un punto di partenza: La trasparenza del mercato immobiliare Dove cresce un mercato immobiliare trasparente e di qualità cresce la società e il paese! (Hernando De Soto)

4 1 Cosa chiede il mercato? Valutazioni trasparenti e dimostrabili. Impiego di standard riproducibili (verificabili da organi terzi). Applicazioni di procedimenti che superino il semplice valore medio a metro quadrato. Costituzione di Banche Dati Immobiliari puntuali. Possibilità di revisionare/aggiornare le perizie. Sistemi di controllo semiautomatico dei risultati. Strumenti per difendersi dal Valore Normale. Diminuzione e controllo dei tempi e dei costi.

5 2 Cosa offre il mercato? PERIZIA DESCRITTIVA E ARGOMENTATIVA OGGI 0% 95% 100% DESCRIZIONE ARGOMENTI CALCOLI RAPPORTO DI VALUTAZIONE DESCRITTIVO E DIMOSTRATIVA DOMANI 0% 45% 100% DESCRIZIONE ARGO MENTI CALCOLI

6 3 Come si riconosce una buona perizia? Una buona perizia immobiliare si riconosce se il valore espresso dal perito è sviluppato in applicazione agli Standard Internazionali di Valutazione (IVS) e dimostrato attraverso una comparazione diretta e puntuale con altri immobili simili recentemente compravenduti nella stessa zona. Solo mediante una comparazione visiva e un analisi estimativa delle differenze è possibile determinare in modo oggettivo e scientifico il Valore di Mercato. Nella perizia il cittadino/consumatore deve trovare non solo il proprio immobile, ma e soprattutto, le fotografie di altri immobili simili recentemente compravenduti e/o affittati cosi da potere seguire le analisi estimative attraverso cui il valutatore è giunto al valore di stima. La RISPOSTA alle richieste del Mercato è: La Perizia Scientifica

7 I componenti della perizia scientifica Quattro sono i componenti per sviluppare una perizia scientifica: 1.La Scienza 2.La Disciplina 3.I Dati Immobiliari 4.Il Software

8 La piramide della valutazione scientifica PERIZIE Titolo Soggetti Immobili Procedimenti Mandato Analisi Conformità Criteri Calcoli DATI IMMOBILIARI Dati Consistenza Segmento Catasto Geografia Caratteristiche Documenti CARATTERISTICHE Unità di misura Struttura Tipo Qualità Indice mercantile Nomenclatori Classificazioni

9 La scienza

10 La disciplina

11 I Dati Immobiliari Un dato immobiliare è un insieme di informazioni relative a un contratto di un immobile (terreno, fabbricato o semplice unità immobiliare). Le informazioni riguardano il vero PREZZO di compravendita e/o di affitto, unitamente a tutte le CARATTERISTICHE immobiliari che contraddistinguono l'immobile (superficie, livello di piano, stato di manutenzione, impianti, ecc.); oltre a tutti i DOCUMENTI (foto, planimetrie, atti, ecc.) che ne testimoniano la completezza e la veridicità. PREZZO o FITTO CARATTERISTICHE DOCUMENTI (foto, planimetrie, atti ecc)

12 Come nascono le Banche Dati Immobiliari

13 Il Software: STIMATRIX

14 Esempi di Banche dati immobiliari

15 Esempi di Banche dati immobiliari

16 Esempi di Banche dati immobiliari

17 Esempi di Banche dati immobiliari

18

19 Esempi di Banche dati immobiliari

20 Esempi di Banche dati immobiliari

21 STIMATRIX dalla Perizia al Rapporto di Valutazione IL RAPPORTO DI VALUTAZIONE (ex: rapporto di stima, relazione di stima, consulenza estimativa, perizia di stima, etc) Mira a comunicare al lettore il valore di stima, a confermare le finalità della valutazione, a esporre il procedimento e a indicare le eventuali assunzioni alla base della valutazione e le condizioni limitanti. Nel rapporto di valutazione sono riportati i processi analitici e i dati utilizzati per la stima del valore finale, allo scopo di guidare il lettore attraverso le procedure e le prove utilizzate dal valutatore per elaborare la valutazione. pag. 125 Capitolo Codice delle Valutazioni Immobiliari III edizione TecnoBorsa

22 Processo di valutazione secondo IVS = STIMATRIX Definizione dell Incarico Identificare la proprietà immobiliare Identificare i diritti di proprietà Utilizzo della valutazione Definizione del Valore Data della valutazione Campo applicazione dell incarico Altre condizioni limitative DATI GENERALI (relativi a regione città e quartiere) Sociali - Economici - Governativi - Ambientali Selezione e raccolta dati per l analisi preliminare DATI SPECIFICI (subject e dati di confronto) Costo e deprezzamento - Reddito e spese Saggio capitalizzazione - Storia possesso Uso proprietà DOMANDA E OFFERTA (segmento di mercato) Compravendite e listini Disponibilità e offerta - Studi sulla domanda Saggi assorbimento Analisi del più conveniente e miglior uso stima del valore dell immobile applicazione dei procedimenti di valutazione METODO DEI COSTI METODO DEL CONFRONTO DI MERCATO METODO FINANZIARIO SINTESI CONCLUSIVA DELLE INDICAZIONI DEL VALORE E STIMA FINALE RAPPORTO SUL VALORE STIMATO

23 Analisi di un rapporto di valutazione Immobiliare vedi pdf perizia allegata

24 4 C era bisogno di un software per fare le perizie? > Risposta: Sì! Solo con una procedura informatica che nasce da basi scientifiche e analisi tecnico ingegneristiche è possibile affrontare e risolvere il problema delle perizie scientifiche e trasparenti a costi accettabili.

25 Cosa serve fare 01 Saper leggere i nuovi rapporti di valutazione. Saper scrivere i nuovi rapporti di valutazione. Poter scambiare i dati immobiliari puntuali.

26 Cosa serve fare 02 Tutti devono saper leggere i nuovi rapporti di valutazione. Serve la condivisione in tutta la filiera immobiliare delle metodologie del IVS e del Codice delle Valutazioni Immobiliari di TecnoBorsa. (seminari workshop convegni - informazione) Alcuni specializzati devono saper scrivere i nuovi rapporti di valutazione. Serve la formazione di tecnici specializzati nell applicazione dei nuovi procedimenti. (corsi di formazione)

27 5 Perché utilizzare l Information Tecnology nelle valutazioni immobiliari? Per creare trasparenza. Per aumentare la qualità delle valutazioni. Per creare nuove figure professionali. Per diminuire i tempi e costi. Per far crescere il sistema paese.

28 DOMANDE?

29 Riferimenti GRAZIE PER L ATTENZIONE Sandro Ghirardini - [email protected] Chief Executive Officer of STIMATRIX Modena, 4 ottobre 2008