L'ausiliario giudiziario:

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1 iltriangolo R i v i s t a T r i m e s t r a l e D i n f o r m a z i o n e T e c n i c o P r o f e s s i o n a l e D e l C o l l e g i o D e i G e o m e t r i e D e i G e o m e t r i L a u r e a t i D e l l a P r o v i n c i a D i C o m o L'ausiliario giudiziario: ruolo, attività e modalità di iscrizione Cultura del paesaggio e antincendio ecco i corsi di formazione Geometrinexpo: per rilanciare il paese riconvertiamo l esistente Aperto il confronto sui limiti delle competenze in materia di costruzioni civili Collegio Provinciale Geometri e Geometri Laureati di Como 02/ 2015

2 iltriangolo Capitalizzazione finanziaria La capitalizzazione finanziaria può essere riassunta come il risultato della conversione dei ricavi e dei costi nel valore presente dell'immobile con una procedura finanziaria; nei ricavi troviamo la variazione temporale dei redditi e il valore della rivendita finale nei costi troviamo la variazione temporale delle spese che riguardano l'immobile, come rappresentato nella seguente figura sottostante Estimo di Oscar Mella Negli articoli precedenti sono state introdotte le basi per poter affrontare l'argomento attuale: la capitalizzazione finanziaria. Il procedimento della capitalizzazione finanziaria (yield capitalization) utilizza il calcolo finanziario per convertire serie di redditi dell'immobile da stimare nel suo valore attuale attraverso un opportuno saggio di capitalizzazione. Il procedimento della capitalizzazione finanziaria considera la serie dei redditi dell immobile dall'acquisto al momento della rivendita dell'immobile che stiamo valutando, prevedendo un valore di mercato finale. Con questo metodo si simula un completo investimento immobiliare: dal momento dell'acquisto a quello della rivendita finale, verificando in tale modo se esiste un guadagno o una perdita in conto capitale. Con il metodo della capitalizzazione finanziaria si prenderanno in considerazione i flussi di cassa degli immobili con le relative variazione dei livelli del canone di mercato (poste attive) e delle spese di esercizio(poste passive). La capitalizzazione finanziaria può essere riassunta come il risultato della conversione dei ricavi e dei costi nel valore presente dell'immobile con una procedura finanziaria; nei ricavi troviamo la variazione temporale dei redditi e il valore della rivendita finale nei costi troviamo la variazione temporale delle spese che riguardano l'immobile, come rappresentato nella seguente figura sottostante. e può essere rappresentato dalla seguente formula: Dove V= valore dell'immobile ricercato, R t reddito lordo posticipato dell'immobile (euro/ anno), C t = costo di esercizio annuo posticipato (euro/anno), V E = Valore di rivendita alla Pag 45

3 fine del periodo (euro), n= durata del periodo previsto disponibilità fino alla rivendita, t= anno generico, if= saggio di capitalizzazione finanziaria. La determinazione delle poste attive e passive dovrà essere effettuata attraverso un bilancio estimativo dove tra le poste attive troviamo: > reddito, altri introiti (pubblicità, concessioni ecc.); mentre tra le poste passive troviamo: > quota ammortamento, manutenzione > spese o quote per l assicurazione > imposte e altri oneri fiscali > spese di amministrazione > sfitto o inesigibilità > costo adeguamento alle normative Da quanto abbiamo appena visto nasce la necessità di conoscere: > Saggio di attualizzazione. > Il valore di recupero finale. > Il periodo di disponibilità dell'immobile. Ricerchiamo il saggio di attualizzazione o saggio finanziario i f, il saggio finanziario è legato al saggio di capitalizzazione diretta dalla seguente formula: dove i f = saggio di capitalizzazione annuo nel metodo della capitalizzazione finanziaria, R 1 =reddito annuo posticipato del primo anno (euro/anno), C 1 =costo di esercizio al primo anno(euro/anno), = aggiustamento per i saggi di variazione del reddito, del costo e del saggio di mercato, i= saggio di capitalizzazione annuo netto nel metodo della capitalizzazione diretta. I saggi di variazione annui del reddito g, dei costi h e di svalutazione/rivalutazione del capitale d, nel periodo di disponibilità sono attesi costanti pertanto g=h=d, pertanto la formula per determinare il saggio finanziario può essere così espressa: Ricordiamo per determinare il saggio netto da saggio lordo si può usare la formula: i = i l - % spese Passiamo alla determinazione del valore finale dell'immobile o valore di rivendita. La stima del valore di rivendita V E (recupero, finale) si svolge in base al saggio di capitalizzazione (finale) (1) oppure al saggio di svalutazione o rivalutazione del prezzo di mercato (2), secondo le seguenti formule: Iniziamo a determinare il V sostituendo il V E determinato attraverso il saggio di rivalutazione o svalutazione del prezzo di mercato per cui otteniamo la formula: possiamo esemplificare per cui: Yeld and change formulas il tutto si può rappresentare con il seguente schema: formula finale: d = saggio annuo di svalutazione/rivalutazione del valore Nella formula appena esposta notiamo che il numeratore corrisponde con il V.A.N. (Valore Attuale Netto) Sostituendo il valore di rivendita finale V E, determinato in base al saggio di capitalizzazione finale, nella formula del valore di stima, otteniamo la formula: Pag 46

4 dove R n e C n sono rispettivamente il reddito e il costo dell'ultimo anno e i n il saggio di capitalizzazione finale. Per la ricerca del saggio di capitalizzazione finale è necessario considerare i cambiamenti delle aspettative del mercato. La previsione di tali cambiamenti si può prevedere dal saggio annuo di variazione del reddito netto l che conduce al reddito netto dell ultimo anno dell immobile da valutare nel modo seguente: Reddito medio ( /m 2 ) e dal saggio di variazione dei prezzi che conduce al valore di rivendita nel modo seguente: il saggio di capitalizzazione finale (going out rate) si determina considerando il rapporto tra il reddito dell ultimo anno e il valore di rivendita rivalutato o svalutato, è pari a: ma come si può determinare il saggio di variazione l con due metodi la prima con una formula la variazione del saggio lineare la seconda con una formula variazione del saggio esponenziale. Determinato il saggio, passiamo alla analisi di bilancio Il periodo di disponibilità dell'immobile varia al variare delle caratteristiche di mercato dell'immobile della tipologia dell'immobile oggetto di valutazione. Prendiamo come esempio un caso studio. Nelle seguenti tabelle sono riportati i dati che si sono assunti dalle rilevazioni di mercato. Ricerca remota del saggio finanziario. Pag 47

5 Una volta determinato il saggio si può così passare alla determinazione del Valore con la relativa formula. Si può notare che la divergenza tra i due valori è minima, pertanto si può procedere indifferente o con l'una o con l'altra formula. Bibliografia Determiniano il valore attraverso la formula che prevede l'utilizzo del saggio di rivalutazione o svalutazione del prezzo di mercato. Marco Simonotti -Metodi di stima immobiliare - Dario Flaccovio Editore AA.VV. - Codice delle valutazioni immobiliari- terza ed. Tecnoborsa International Valuation Standards Ottava edizione ed. GEOVAL e CNG International Valuation Standards Sesta edizione ed. GEOVAL Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie Ed. Maggio 2011 Determiniamo ora il saggio di capitalizzazione finale attraverso la formula della variazione lineare: (In giallo nella tabella del VAN sono indicati i redditi R n = ,03 e R 1 = ,00 ) Pag 48