LA STIMA PREVENTIVA 13 marzo 2013

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1 Corso di GESTIONE DEI RISCHI E DELLE ASSICURAZIONI A. A LA STIMA PREVENTIVA 13 marzo 2013 Elisa Bocchialini Università degli Studi di Parma Dipartimento di Economia La STIMA E espressione di un parere professionale. Deve riempirsi di contenuti qualificanti, evidenziando, oltre al valore dei beni, altri elementi: Fungibilità/adeguatezza rispetto alla destinazione d uso Grado di aggiornamento tecnologico Costi di conduzione ordinaria e di manutenzione Rispondenza alla normative di sicurezza, di tutela ambientale, ecc. Comporta un equo onorario e richiede tempi congrui. Indice Qualità della stima e attendibilità del valore La stima preventiva a fini assicurativi Lo STIMATORE Requisiti e caratteristiche dello stimatore indipendente Ingredienti della professionalità: Indipendenza e Imparzialità Riservatezza Competenza e capacità Esperienza Utilizzo e applicazione di criteri e metodologie appropriate Deontologia dalla parte del Committente QUALITA DELLA STIMA E ATTENDIBILITA DEL VALORE Come misurare l attendibilità della stima? Come interpretare le conclusioni di valore? Come verificare l effettiva rispondenza della stima e del valore alle proprie esigenze? 1

2 dalla parte del Committente ATTENDIBILITA DELLA STIMA È garantita da: Esatta individuazione del problema. Adozione di un appropriato criterio estimativo. Applicazione di una corretta metodologia di valutazione. COSA valutare Identificazione dell oggetto della stima Attenzione a: Aspetti fisici Aspetti economico - giuridici Le assumptions vengono definite dal Committente e devono essere recepite dalla stimatore. dalla parte del Committente Per verificare INTERPRETAZIONE E RISPONDENZA DELLE CONCLUSIONI DI VALORE È necessario: Accertare la corrispondenza dell oggetto di stima. Verificare la finalità e i criteri di valutazione. Analizzare la metodologia e i limiti di indagine. Finalità della stima PERCHE valutare Scopo della valutazione (transazione, verifica di bilancio, costituzione di garanzia ipotecaria, assicurazione, ecc ). Scenario di riferimento (mantenimento della attuale destinazione d uso, highest and best use, attuazione di uno specifico piano o progetto, ecc ). IL QUESITO ESTIMATIVO QUANDO valutare COSA valutare PERCHE valutare QUANDO valutare QUALE valore stimare COME valutare RELAZIONE DI STIMA Data di riferimento della stima Oggi Nel passato Nel futuro 2

3 QUALE valore stimare Scelta della categoria di VALORE VALORE A NUOVO VALORE ATTUALE (o ALLO STATO D USO) VALORE DI LIQUIDAZIONE VALORE CORRENTE DI UTILIZZO LA STIMA PREVENTIVA A FINI ASSICURATIVI COME valutare Scelta del CRITERIO DI VALUTAZIONE ELEMENTI DISTINIVI A CHI SERVE METODO DEL COSTO METODO DELLA COMPARAZIONE METODO DELLA CAPITALIZZAZIONE METODO DELLA ATTUALIZZAZIONE DEI FLUSSI DI CASSA (DCF Discounted Cash Flow) IL VALORE FASI DI STIMA A COSA SERVE RILEVANZA della STIMA assume sempre più rilevanza pubblica, configurandosi come passaggio non secondario di operazioni finanziarie ed economiche. Esempi: In campo industriale (coperture assicurative, transazioni societarie, privatizzazioni, ecc ). In campo immobiliare (fondi immobiliari, cartolarizzazioni e spin off, ecc ). OGGETTO della Stima: Fabbricati, macchinari, impianti e altre immobilizzazioni tecniche materiali, che fanno capo a specifiche partite di polizza. La valutazione deve essere effettuata, nel rispetto dei criteri previsti dalle C.G.A. e della regolamentazione emanata dall ANIA, da uno stimatore conosciuto e accettato dalla Compagnia di Assicurazione. Nella Stima deve essere riportato l elenco dettagliato dei cespiti ed il Valore dei beni, a livello di totale di partita. La Stima deve essere aggiornata con cadenza annuale, nell inventario e nei Valori. 3

4 ART C.C. VALORE DELLA COSA ASSICURATA Nell accertare il danno non si può attribuire alle cose perite o danneggiate un valore superiore a quello che avevano al tempo del sinistro. Il valore delle cose assicurate può essere tuttavia stabilito al tempo della conclusione del contratto, mediante stima accettata per iscritto dalle parti. Non equivale a stima la dichiarazione di valore delle cose assicurate contenuta nella polizza o in altri documenti. ( ) N.B. CONDIZIONI DI POLIZZA ESEMPIO (soluzione) Nota bene: differenza fra assicurazione a valore intero e assicurazione a primo rischio assoluto Assicurazione a valore intero è la tipologia di assicurazione per la quale il valore assicurato deve corrispondere al valore dei beni assicurati (valore reale o assicurabile). Nel caso in cui il valore dei beni assicurati sia superiore al valore assicurato si ha sotto-assicurazione, in cui si applica la regola proporzionale per cui la CA indennizza il danno solo in parte, in proporzione al rapporto tra valore assicurato e valore assicurabile. Assicurazione a primo rischio assoluto è la forma di assicurazione che impegna la CA a indennizzare il danno verificatosi fino a concorrenza del valore assicurato, anche se quest ultimo risulta inferiore al valore globale dei beni assicurati (valore reale o assicurabile). Non si applica dunque, con questa forma di assicurazione, la cosiddetta regola proporzionale. L'assicurazione a valore intero ESEMPIO è l assicurazione per la quale il Assicurazione a valore intero valore assicurato deve Valore reale = 100 corrispondere al valore dei beni a) Valore assicurato = 100 assicurati (valore reale o assicurabile). Quanto risarcisce la Compagnia di Assicurazione? b) Valore assicurato = 80 Quanto risarcisce la Compagnia di Assicurazione? A CHI SERVE Alle Aziende Per conoscere i valori da assicurare Ai Brokers e alle Compagnie di Assicurazione Per fornire una consulenza completa c)valore assicurato = 110 Quanto risarcisce la Compagnia di Assicurazione? ESEMPIO (soluzione) Assicurazione a valore intero Valore reale = 100 a) Valore assicurato = 100 Quanto risarcisce la Compagnia di Assicurazione? 10 b) Valore assicurato = 80 Quanto risarcisce la Compagnia di Assicurazione? 8 Caso di sottoassicurazione. E applicata la regola proporzionale: 80/100* 10 = 8 c)valore assicurato = 110 Quanto risarcisce la Compagnia di Assicurazione? 10 o 0 Caso di sovrassicurazione. Se è provata dalla Compagnia di Assicurazione la malafede dell Assicurato, l indennizzo è 0. A COSA SERVE A evitare i RISCHI di sottoassicurazione. A evitare i COSTI di sovrassicurazione. A non incorrere nella regola proporzionale. A limitare CONTESTAZIONI in caso di sinistro. Ad abbreviare i TEMPI del risarcimento. A costituire un INVENTARIO dei beni. 4

5 A COSA SERVE AGGIORNAMENTI In caso di sinistro indennizzabile da una polizza danni diretti (polizza Incendio, Guasti Macchine, All Risks) si verificano essenzialmente due tipologie di danno: DANNO DIRETTO DANNO INDIRETTO Entrambi i danni possono essere stimati preventivamente DANNI DIRETTI Sopralluogo della proprietà, per verificare le variazioni intervenute alla consistenza dei beni. Valutazione, mediante applicazione di indici di rivalutazione e deprezzamento. DANNI INDIRETTI Verifica dell assetto societario e revisione dei dati contabili/produttivi. FASI DI STIMA La STIMA PREVENTIVA dei danni diretti e dei danni indiretti Si articola in: Una Prima Stima, finalizzata a creare il data base del Cliente. Una serie di Aggiornamenti annuali. METODOLOGIA OPERATIVA Lo sviluppo dell Stima si articola di norma sulle seguenti fasi: PRIMA STIMA Impostazione generale e analisi della Polizza (ove esistente). Definizione del piano di codifica (identificazione dei fabbricati e dei reparti, secondo criteri assicurativi). Esecuzione dell Inventario. Valutazione. Stesura della Relazione di Stima Preventiva. AGGIORNAMENTI Sopralluogo presso l azienda, per acquisizione e verifica dei dati relativi ad investimenti, disinvestimenti e trasferimenti. Analisi dell andamento dei costi di investimento nel periodo trascorso, per l aggiornamento dei Valori dei beni preesistenti. PRIMA STIMA DANNI DIRETTI Ispezione della proprietà, per redigere inventario dei beni e reperire informazioni e documentazione. Valutazione a VN o VSU. DANNI INDIRETTI Determinazione del Margine di Contribuzione o del Profitto Lordo. Determinazione del Periodo di Indennizzo. Determinazione di eventuali Spese supplementari. IL VALORE COSTO è il prezzo pagato per un bene o un servizio o la somma richiesta per creare o produrre il bene o il servizio stesso. PREZZO è il termine usato per indicare la somma richiesta, offerta o pagata per un bene o un servizio. VALORE è un concetto economico riferibile al prezzo probabilmente realizzabile in una transazione per l acquisto di un bene o di un servizio disponibili sul mercato. Non è un dato storico, ma una STIMA del possibile prezzo di un bene/servizio, ad una certa data e in accordo a particolari premesse valutative. 5

6 CRITERI DI VALUTAZIONE NB: per determinare un valore corretto, occorre conoscere e considerare i seguenti elementi: La finalità della Stima. Il contesto temporale in cui essa si colloca. Nella determinazione del VALORE 3 principali metodi valutativi: Metodo del COSTO Metodo del MERCATO(o comparativo) Metodo del REDDITO Metodo del REDDITO Il METODO DEL REDDITO si basa sulla capitalizzazione dei redditi futuri derivanti dall utilizzo del bene. Metodo del COSTO Il METODO DEL COSTO è basato sul costo che si verrebbe a sostenere per rimpiazzare un bene con uno nuovo equivalente per rendimento economico, avente le medesime caratteristiche e utilità di quello considerato, diminuito per tenere conto di vari fattori quali il deterioramento fisico, lo stato di conservazione, lo stato di manutenzione ed ogni altra circostanza concomitante. VALORI DIVERSI Valore a Nuovo (CRN) Valore a Nuovo (COR) Valore allo Stato d Uso Valore di Corrente Utilizzo Valore di Mercato Valore di Liquidazione Ordinaria Valore di Liquidazione Forzata Metodo del MERCATO Il METODO COMPARATIVO O DEL MERCATO è basato sul confronto tra il bene in oggetto ed altri simili recentemente compravenduti o correttamente offerti sul libero mercato o su piazze concorrenziali. VALORE A NUOVO Il COSTO di RICOSTRUZIONE a NUOVO (CRN) indica il costo che si verrebbe a sostenere per l integrale ricostruzione a nuovo di un bene, con materiali e tecnologie identici a quelli originali. Il COSTO di RIMPIAZZO a NUOVO (COR) indica il costo che si verrebbe a sostenere per rimpiazzare un bene con un altro, di pari utilità, ma costruito con materiali e tecnologie moderni. 6

7 VALORE ALLO STATO D USO Rappresenta per i fabbricati il Valore a Nuovo al netto di un deprezzamento stabilito in relazione al grado di vetustà, allo stato di conservazione, al modo di costruzione, all ubicazione, alla destinazione, all uso e a ogni altra circostanza concomitante. Rappresenta per i macchinari il Valore a Nuovo al netto di un deprezzamento stabilito in relazione al tipo, qualità, funzionalità, rendimento, stato di manutenzione e ogni altra circostanza concomitante. 7