Corso di Estimo Rurale

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1 Corso di Estimo Rurale C.so di Laurea SPMA (Cerignola) Lezione n.2: a)stima dei Fondi rustici; b) Stima dei fabbricati rurali Dott. PROSPERI Maurizio Universita' degli Studi di Foggia Facolta' di Agraria Dipart. PRIME Via Napoli 25 tel

2 Capitolo 2 Stima dei fondi rustici

3 2.2 Il mercato fondiario Elementi del contesto economico, politico e istituzionale che influenzano il mercato fondiario sviluppo economico sviluppo demografico tecnologia agricola inflazione mercati finanziari regolamentazione del diritto di proprietà della terra politica agraria (politiche comunitarie, nazionali e regionali) politiche fiscali rapporti tra proprietà fondiaria, lavoratori e loro sindacati

4 2.2 Il mercato fondiario Caratteristiche specifiche che influenzano il valore dei fondi rustici (1) topografiche altitudine inclinazione esposizione fisico-chimiche del terreno struttura ph sostanza organica elementi nutritivi (N,P,K, microelementi) idrologiche disponibilità di acqua profondità della falda franco di coltivazione

5 2.2 Il mercato fondiario Caratteristiche specifiche che influenzano il valore dei fondi rustici (2) strutturali accesso (più o meno agevole, da strada nazionale, provinciale, locale, vicinale) costituzione (in uno o più corpi) ampiezza conformazione (più o meno regolare) sistemazione dei terreni (rete di scolo, viabilità interna, dimensione dei campi) impianti arborei (alberi da frutto, da legno ed ornamentali) fabbricati altri manufatti (impianti di irrigazione, recinzioni, ecc.) forme di conduzione diretta del proprietario coltivatore in economia con salariati affitto forme di compartecipazione piani e vincoli territoriali piani paesaggistici piani urbanistici parchi nazionali

6 2.2 Il mercato fondiario La forma di mercato scarsa omogeneità dei beni oggetto di contrattazione ridotta trasparenza (riservatezza degli operatori) costo elevato (lunghi tempi di contrattazione, intervento di intermediari) ridotto grado di attività (la superficie compravenduta ogni anno risulta pari a circa l 1 2% della superficie totale) mercato locale (nella maggior parte interessa ambiti intraprovinciali: zone altimetriche e regioni agrarie)

7 2.3 Stima per comparazione con i prezzi di mercato Le fasi della stima 2. Individuazione del segmento di mercato 3. Rilevazione dei valori di mercato 4. Determinazione del valore di stima

8 2.4 Stima per capitalizzazione dei redditi V = Bf / r dove: V = valore del bene da stimare; Bf = beneficio fondiario; r = saggio di capitalizzazione

9 2.4 Stima per capitalizzazione dei redditi Determinazione del beneficio fondiario mediante bilancio preventivo ( Q + Sv + Sa + St + I Tr ) Bf = Plv + dove: B = fbeneficio fondiario; P = lproduzione v lorda vendibile; Q = quote di ammortamento, manutenzione ed assicurazione dei capitali fissi; S v= spese varie per l acquisto dei capitali circolanti; S a= salari; S = t stipendi; I = interessi sul capitale di esercizio; T = rtributi.

10 2.4 Stima per capitalizzazione dei redditi Determinazione del beneficio fondiario dal canone d affitto ( Q + Am + Tr + Ines I ) Bf = Rpl + dove: B = fbeneficio fondiario; R = preddito l padronale lordo, pari alla somma del canone d affitto, degli interessi sulle rate di affitto e sull eventuale cauzione; Q = quote di ammortamento, manutenzione ed assicurazione a carico del proprietario; A = mspese di amministrazione a carico del proprietario; T = rtributi a carico del proprietario; I n = inesigibilità; e s I = interessi annui di parte padronale sulle spese anticipate.

11 2.5 Stima del valore complementare Le fasi della stima 2. Descrizioni dei rapporti funzionali tra le parti del fondo 3. Valutazione del fondo intero 4. Valutazione della parte residua 5. Calcolo del valore complementare

12 Capitolo 4 Stima dei fabbricati rurali

13 4.1 Definizione di fabbricato rurale Per fabbricato rurale si intende una costruzione o un manufatto utilizzato per l esercizio dell attività agricola o di attività connesse: stalle, porcilaie, fienili, magazzini, cantine, abitazioni coloniche, pozzi, recinti ecc. Si distinguono fabbricati rurali: in esercizio; da ristrutturare.

14 4.2 Fabbricati per l esercizio dell attività agricola Il criterio di stima più appropriato è rappresentato dal costo di costruzione. Il procedimento di stima relativo al costo di costruzione è basato sul modello del computo metrico estimativo, che consiste in un analisi tecnica dei processi di costruzione necessari per realizzare il fabbricato che si deve stimare. Il valore a nuovo così trovato viene deprezzato utilizzando opportuni coefficienti di vetustà e di obsolescenza.

15 4.3 Fabbricati da ristrutturare comparazione con i prezzi di mercato valore di trasformazione

16 4.3 Fabbricati da ristrutturare Comparazione con i prezzi di mercato possibile destinazione d uso; superficie o volume utile ricavabile; condizioni strutturali dell edificio; facilità di comunicazione; amenità dei luoghi; pregio storico-architettonico del fabbricato.

17 4.3 Fabbricati da ristrutturare Valore di trasformazione V = Vt Kt dove: V = valore di trasformazione del fabbricato; Vt = valore del fabbricato ottenuto dalla trasformazione; Kt = costo della trasformazione. Il procedimento di valutazione si articola nelle seguenti fasi: redazione del progetto di ristrutturazione; stima del valore del fabbricato ristrutturato; stima del costo della ristrutturazione; calcolo del valore come differenza fra i due precedenti importi.