2. La stima dei fondi rustici

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1 2. La stima dei fondi rustici Per fondi rustici si intendono appezzamenti od aziende di diversa dimensione. La valutazione, detta a cancelli aperti, ha lo scopo di determinare il solo valore del capitale fondiario (terreno e capitali stabilmente investiti). La valutazione detta a cancelli chiusi comprende anche il valore delle scorte (prodotti di scorta, macchine e bestiame). Distinguiamo due diversi criteri di stima: comparazione con i prezzi di mercato; capitalizzazione dei redditi. Premettiamo all illustrazione dei diversi criteri di stima una sintetica descrizione del mercato fondiario Il mercato fondiario Le variabili che spiegano la variazione dei valori fondiari nel tempo e per grandi aree geografiche dipendono dal quadro economico-politico-istituzionale, le cui componenti principali possono essere così riassunte: sviluppo economico; sviluppo demografico; sviluppo tecnologico; inflazione; redditività degli investimenti azionari e finanziari; regolamentazione del diritto di proprietà della terra; pianificazione territoriale; politica agraria (politica agricola comunitaria, politiche nazionali e regionali); politiche fiscali; rapporti tra proprietà fondiaria, lavoratori e loro sindacati. Il valore della terra è influenzato dalle sue diverse forme di utilizzazione: agricoltura; attività industriali e commerciali; usi residenziali e ricreativi; infrastrutture. I diversi usi del suolo determinano diversi tipi di mercato, che però spesso sono tra loro sovrapposti e correlati. Di conseguenza, nella valutazione dei terreni agricoli bisogna sempre tenere conto anche di altre possibili forme di utilizzazione. Molte volte i valori di terreni ad uso esclusivamente agricolo, ma prossimi ad aree di espansione urbana, sono influenzati da aspettative più o meno vicine di possibilità edificatorie e possono raggiungere livelli molto elevati non giustificati dalla redditività delle attività agricole. 1

2 I valori fondiari si differenziano in relazione alle specifiche caratteristiche che ciascun bene presenta, che possono essere così schematicamente classificate: topografiche: altitudine; inclinazione; esposizione; caratteristiche fisico-chimiche del terreno: struttura; ph; sostanza organica; elementi nutritivi (N,P,K, microelementi); idrologiche: disponibilità di acqua; profondità della falda; franco di coltivazione; strutturali: accesso (più o meno agevole, da strada nazionale, provinciale, locale, vicinale); costituzione (in uno o più corpi); ampiezza (il valore unitario tende a decrescere per classi d ampiezza); conformazione (più o meno regolare); sistemazione (rete di scolo, viabilità interna, dimensione dei campi); impianti arborei (alberi da frutto, da legno ed ornamentali); fabbricati; altri manufatti (impianti di irrigazione, recinzioni, ecc.); forme di conduzione: diretta del proprietario coltivatore; in economia con salariati; affitto; forme di compartecipazione; piani e vincoli territoriali: piani paesaggistici; piani urbanistici; parchi nazionali. Il mercato fondiario si caratterizza come un mercato largamente imperfetto, vale a dire non si verifica l unicità di prezzo su tutto il mercato in quanto esso presenta le seguenti caratteristiche: scarsa omogeneità dei beni oggetto di contrattazione; ridotta trasparenza (riservatezza degli operatori); costo elevato (lunghi tempi di contrattazione, intervento di intermediari); ridotto grado di attività (la superficie annualmente compravenduta risulta pari a circa l 1 2% della superficie totale); mercato locale (nella maggior parte interessa ambiti intraprovinciali: zone altimetriche e regioni agrarie). Dato il ridotto numero dei venditori e dei compratori, il prezzo si forma in un regime di oligopolio o addirittura di monopolio bilaterale. 2

3 Il prezzo si viene pertanto a formare tra un massimo, determinato dal prezzo di offerta richiesto dal venditore, ed un minimo, rappresentato dal prezzo di domanda dichiarato dall acquirente. La collocazione in questo intervallo, spesso notevolmente ampio, dipende dalla capacità contrattuale delle parti, determinata sia dall abilità nel condurre le trattative, sia dalla particolare urgenza di concludere la trattativa Stima per comparazione con i prezzi di mercato Le compravendite possono riguardare fondi con una dotazione ordinaria di fabbricati rurali, per i quali viene pattuito un prezzo unico. Ovvero fabbricati e terreni possono essere oggetto di contrattazioni separate. Nel primo caso, più frequente nell agricoltura tradizionale del passato, la stima comparativa perviene alla determinazione di un valore unico comprensivo di terreni e fabbricati. Nell agricoltura moderna, i fabbricati si presentano molto diversi da un caso all altro, per cui risulta difficile definire il concetto di dotazione ordinaria. Si consiglia, pertanto, di valutare separatamente i terreni dai fabbricati, in quanto difficilmente si trovano per questi ultimi dei termini omogenei di riferimento. La comparazione si basa sull individuazione di beni confrontabili con il bene oggetto di stima (cioè che presentano caratteristiche analoghe a quest'ultimo) e dei quali si conosca il valore di mercato. Per "bene con caratteristiche analoghe" si intende un bene appartenente allo stesso segmento di mercato. Il mercato fondiario si presenta come un mercato stratificato in base a diverse variabili, tra cui le più importanti risultano: ubicazione: zona altimetrica (pianura, collina, montagna) e regione agraria; classe d ampiezza (appezzamento, piccola, media, grande azienda); indirizzo produttivo (azienda cerealicola, viticola, agrumicola, ecc.). I valori di mercato possono essere rilevati da transazioni di compravendita o da altre quantificazioni aventi carattere di oggettività, come valori base d asta, valori cauzionali, valori accertati a fini fiscali, indennità espropriative, ecc. Se le osservazioni di mercato sono numerose e relative a beni tra loro sostanzialmente omogenei, viene preso a riferimento per la stima il valore medio, adottando la procedura statistica ritenuta più appropriata: media aritmetica, media ponderata, moda, ecc., eventualmente scartando i valori estremi (eccedenti lo scarto quadratico medio). Tale valore può essere modificato con aggiunte e detrazioni, che tengano conto dell influenza di specifiche e significative caratteristiche (vedi paragrafo precedente) che differenziano il bene da stimare da quelli presi a riferimento (forma più o meno regolare, sistemazione dei terreni, dotazione irrigua, ecc.). L influenza di tali caratteristiche sul valore può essere determinata con procedimenti logicodeduttivi ovvero in maniera diretta, tramite la quantificazione di costi o di redditi. Ad esempio, la differenza di valore tra fondi irrigui e non, può essere stimata in base al costo dell impianto irriguo ovvero attraverso la capitalizzazione della differente redditività. Se si dispone di poche rilevazioni di fondi con caratteristiche abbastanza diversificate si possono ordinare le osservazioni secondo una scala crescente di valori, descrivere e confrontare le variabili significative dei beni presi a riferimento e del bene da stimare, collocare in base ad argomentazioni logiche tale bene nella scala di valori, pervenendo così alla sua quantificazione. Nel caso in cui il fondo da stimare presenti parti notevolmente differenziate, (seminativi e pascoli, terreni pianeggianti ed inclinati, ecc.) si suggerisce di suddividere il fondo in parti omogenee e provvedere a valutare separatamente le singole parti, secondo i metodi, precedentemente indicati (procedimento di stima per valori unitari o tipici). 3

4 2.3 Stima per capitalizzazione dei redditi In base a questo criterio il valore di un bene viene determinato mediante l attualizzazione dei redditi futuri. Date le specifiche caratteristiche dei fondi agricoli, il cui reddito è rappresentato dal beneficio fondiario (reddito annuo, costante, posticipato, illimitato), l attualizzazione assume la forma: V = Bf / r V = valore del bene da stimare; r = saggio di capitalizzazione. La determinazione del beneficio fondiario può essere effettuata mediante la compilazione di un bilancio preventivo della gestione del fondo, ovvero partendo dalla determinazione del canone d affitto. Nel primo caso il beneficio fondiario risulta dalla seguente espressione: Bf = Plv (Q + Sv + Sa + St + I + Tr) Plv = produzione lorda vendibile; Q = quote di ammortamento, manutenzione ed assicurazione dei capitali fissi; Sv = spese varie per l acquisto dei capitali circolanti; Sa = salari; St = stipendi; I = interessi sul capitale di esercizio; Tr = tributi. Le scelte tecniche ed economiche inerenti alla gestione dei beni da stimare devono essere effettuate secondo l ipotesi dell ordinarietà, condizione che annulla il profitto. Questo significa che si devono assumere le scelte che un imprenditore di ordinaria capacità avrebbe effettuato in quella particolare realtà. L ordinarietà è un concetto di maggior frequenza, e quindi esclude sia le scelte migliori, sia quelle peggiori, e non necessariamente si identifica con quelle effettivamente realizzate. La determinazione del beneficio fondiario partendo dal canone d affitto risulta molto più semplice dal punto di vista computistico in quanto si tratta di detrarre dal canone annuo lordo le spese a carico del proprietario, secondo la seguente formula: Bf = Rpl ( Q + Am + Tr + Ines + I) Rpl = reddito padronale lordo, pari alla somma del canone d affitto e degli interessi sulle rate di affitto e sull eventuale cauzione; Q = quote di ammortamento, manutenzione ed assicurazione a carico del proprietario; Am = spese di amministrazione a carico del proprietario; Tr = tributi a carico del proprietario; Ines = inesigibilità; I = interessi annui di parte padronale sulle spese anticipate. Il saggio di capitalizazzione può essere determinato in base alla redditività di investimenti alternativi, che presentano il medesimo rischio. 4

5 Disponendo delle informazioni necessarie, caso peraltro non molto frequente, il saggio di capitalizzazione può essere determinato come media ponderata di redditi e valori di fondi agricoli aventi le medesime caratteristiche del fondo da stimare. E evidente che in questa eventualità si potrebbe procedere più semplicemente attraverso una stima comparativa in base alle principali caratteristiche proprie del bene da stimare e di quelli presi a riferimento senza dovere provvedere al computo del reddito. Per queste considerazioni, e per conferire alla stima reddituale una maggiore autonomia rispetto al procedimento comparativo, la scelta del saggio di capitalizzazione può essere effettuata riferendosi al mercato finanziario dove è possibile rilevare la redditività di vari investimenti (buoni del tesoro, certificati di credito, obbligazioni, ecc.), per i quali il tasso di rendimento è noto. In questo caso occorre innanzi tutto deflazionare i saggi nominali di rendimento. Successivamente, bisogna adeguare il saggio alla rischiosità dell investimento, tenendo conto che a più elevati margini di rischio corrispondono maggiori saggi di rendimento. Il valore trovato comprende il valore del terreno e dei miglioramenti fondiari (fabbricati utilizzati per l attività agricola, sistemazioni del terreno e piantagioni arboree) considerati in uno stato di media vetustà ed in condizioni di ordinaria manutenzione. Quando non si verificano queste condizioni, il valore di stima deve essere corretto con opportune aggiunte e detrazioni, che tengano conto dello specifico valore di tali investimenti in relazione ai maggiori o minori redditi e costi che essi comportano rispetto alla situazione considerata ordinaria. I fabbricati ad uso non agricolo (es. abitazione civile) devono essere valutati a parte. 5