La valutazione della classe energetica degli edifici

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1 I.I.S J.M. Keynes di Castel Maggiore La valutazione della classe energetica degli edifici aspetti estimativi a.s Paola Volpelli 1

2 Cos'è la classe energetica La classe energetica è il modo convenzionale di esprimere il consumo energetico unitario di una unità immobiliare, utile a garantire un buon livello di confort abitativo sia in estate sia in inverno. Si indica utilizzando le lettere da A+ a G, abbinate ai colori dal verde al rosso, in analogia a quanto avviene per gli elettrodomestici. La classe A+ è la migliore, la G è la peggiore. Ad ogni classe è associato un consumo energetico che rappresenta il consumo annuo espresso in kwh / mq di superficie interna dell'unità immobiliare. È un elemento che contribuisce all'immagine complessiva della u.i. e influenza il valore di mercato della stessa. 2

3 (Pubblicato il 4/04/2012) 3

4 EPtot La classe energetica viene quindi determinata dall'intervallo di "consumo" indicato dall'eptot L'EPtot è l'indice di prestazione energetica, parametro che esprime il consumo totale annuo di energia primaria riferito all'unita' di superficie utile (volume lordo in caso di edifici non residenziali). L'EPtot è dato dalla somma dell'energia primaria necessaria per: la climatizzazione invernale la produzione di acqua calda sanitaria la climatizzazione estiva (non ancora obbligatoria per residenziale) l'illuminazione artificiale (non ancora obbligatoria per residenziale). 4

5 Che cos'è l'energia primaria 5

6 Attestato di prestazione energetica (APE) Dal 1^ gennaio 2012 ai fini di una vendita, il proprietario dell'u.i. deve indicare, fin dall'annuncio, la classe energetica dell'immobile. L'APE è lo strumento di informazione per l'acquirente ( o per il locatario) del grado di efficienza energetica dell'u.i. L'APE è rilasciato da un tecnico abilitato ed iscritto negli appositi elenchi regionali. Il suo rilascio avviene a seguito della valutazione dell'efficienza dell'isolamento termico e della qualità impiantistica della u.i. La Regione Emilia Romagna ha disciplinato la materia, recependo ed integrando le norme comunitarie e nazionali, con le leggi regionali (D.A.L. 156/2008, modificata dal D.g.r. 1366/2011) che prevedono i casi in cui è obbligatorio allegare l'ape ai contratti e specifiche sanzioni per gli inadempienti. 6

7 La DAL 156/2008 e s.m.i. della Regione Emilia Romagna, occupandosi di risparmio energetico, uso efficiente delle risorse energetiche, valorizzazione e integrazione delle fonti rinnovabili in edilizia, disciplina: I requisiti minimi di prestazione energetica di: edifici di nuova costruzione e impianti in essi installati interventi parziali su edifici esistenti e su impianti termici in edifici esistenti Metodologie e criteri di calcolo per valutare la prestazione energetica di edifici e impianti Esercizio e manutenzione degli impianti termici 7

8 La redazione dell'attestato di Prestazione Energetica è obbligatoria Per le nuove costruzioni (redatto da costruttore e consegnato al proprietario) Per la compravendita (redatto dal venditore e consegnato all'acquirente) Per la locazione (redatto dal locatore ovvero proprietario e consegnato al locatario) Per ottenere incentivi statali, regionali o locali se previsto l'attestato ai fini dell'accesso ai contributi. È facoltativo in tutti gli altri casi. Il D.L. 63/2013 fissa le sanzioni in caso di inadempienza. 8

9 Esempio di certificazione conforme alla normativa regionale dell'e.r. 9

10 Quesiti estimativi Quando, in una stima di un immobile, è necessaria la valutazione della classe energetica? La valutazione è necessaria quando i beni utilizzati nel confronto estimativo hanno classi energetiche diverse dall'u.i. oggetto di stima. Come si procede nella stima? Il percorso più corretto per apprezzare la classe energetica è la capitalizzazione. In particolare, si capitalizza la differenza economica tra le classi energetiche. In altre parole si procede all'accumulazione iniziale al momento della stima della differenza di costo energetico annuo fra la classe dell'u.i. oggetto di stima e la classe energetica media delle unità immobiliari prese a confronto. 10

11 Come si quantifica economicamente il "peso" di una classe energetica? Abbiamo detto che la classe energetica rappresenta la misura, in termini tecnici, del consumo energetico annuo per mq di superficie necessario al mantenimento di un buon confort abitativo. La valutazione del costo economico della classe energetica deve considerare: Il tipo di fonte energetica utilizzata, ad es. per il riscaldamento può essere metano, o GPL, o gasolio da riscaldamento, o pellet, ecc. Ogni unità di combustibile usato come fonte energetica è in grado di fornire una certa quantità di energia espressa in kilowattora (kwh). Quindi il potere calorifico è la quantità di energia che si ottiene bruciando una unità di combustibile e si esprime in kwh/m3 o kwh/kg a seconda dei combustibili. Il prezzo di mercato del combustibile e la vita economica degli isolanti termici e degli impianti (solitamente non si va oltre i anni). 11

12 Esempio Calcoliamo il costo energetico relativo ai valori centrali delle singole classi Fonte energetica: gas metano, potere calorifico 9,54 kwh/m3 Prezzo 0,8226 /m3 (Fonte: media da Autorità per l'energia elettrica, gas e sistema idrico) Vita economica dell'impianto (tempo di capitalizzazione): anni 28 12

13 Esempio di calcoli Confronto costi classi energetiche - combustibile: metano - potere calorifico 9,54 kwh/m3 1 classe energetica A+ A B C D 2 limiti annui (kwh/m2) EP tot < <= EP tot < <= EP tot < <= EP tot < <= EP tot < consumo medio annuo (kwh/m2) 4 consumo annuo in metano (m3/ m2) 5 costo annuo ( /m2) 6 costo capitalizzato ( ) 13 1,36 1, ,46 2, ,24 4, ,86 6, ,53 9, E F 130 <= EP tot < ,72 12, <= EP tot < ,92 16, G EP tot >= ,01 18,

14 Esempio di calcolo: come si valuta la classe energetica L'unità immobiliare da stimare è in classe energetica C ed ha una superficie interna pari a 100 mq La classe energetica ordinaria degli immobili simili è la G L'aggiunta al valore ordinario all'u.i. in classe C sarà pari al risparmio energetico unitario rispetto a quelle in classe G per la superficie interna Aggiunta di valore classe C=risparmio *sup.interna= = ( ) /mq * 100 mq =

15 Bibliografia: Tiziano Venturelli - Competenze di Economie ed Estimo - Poseidonia Scuola, 2013; Regione Emilia Romagna - La certificazione energetica degli edifici- guida per il cittadino - ottobre