Estimo e valore dei beni economici

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1 Estimo e valore dei beni economici Prof. Paolo Rosato Dipartimento di ingegneria Civile e Architettura Università di Trieste paolo.rosato@dia.units.it Prof. Paolo Rosato 1

2 L estimo è: disciplina che insegna ad attribuire un equivalente in moneta a beni che mancando di precisi riferimenti di mercato a causa di spiccate caratteristiche individuali richiedono il giudizio di un esperto disciplina che insegna ad attribuire somme di moneta a beni economici per esigenze pratiche disciplina che insegna a risolvere quesiti di stima Prof. Paolo Rosato 2

3 Cosa non è una stima (da un trattato settencentesco) Prof. Paolo Rosato 3

4 Il giudizio di stima Cos è: E una previsione sul valore Non è un opinione sul valore Non è un prezzo Caratteristiche: E condizionata alla scopo pratico della stima E oggettiva E generalmente valida Ha carattere probabilistico Prof. Paolo Rosato 4

5 I postulati dell estimo Il valore dipende dalla ragione pratica (scopo) della stima La previsione è immanente sul giudizio di stima Il prezzo è il fondamento del giudizio di stima (?) Il metodo di stima è unico e basato sul confronto (?) Il giudizio di stima deve essere ordinario Prof. Paolo Rosato 5

6 Tre questioni (domande) fondamentali Cosa stiamo cercando ovvero, quale valore risolve il quesito di stima? Con quale strumento cerchiamo questo valore ovvero, quale procedura è la più adatta? e quindi, quali informazioni utilizziamo? Prof. Paolo Rosato 6

7 Cosa stiamo cercando? Cosa si intende per valore? Il valore è un numero? Che cosa rappresenta il numero? Prof. Paolo Rosato 7

8 Valore e prezzo Il valore è pari al sacrificio massimo che siamo disposti a fare per a acquisire un dato bene (DAP) Il prezzo è pari al sacrificio che abbiamo fatto per acquisirlo (P) La differenza fra disponibilità a pagare (DAP) e prezzo (P) rappresenta la misura monetaria della rendita (soddisfazione) ottenuta dal consumatore con l acquisto Prof. Paolo Rosato 8

9 Beni privati e beni pubblici Beni privati puri Si Esclusione (tecnica e/o economica) Si No Beni misti Beni privati prodotti dal settore pubblico Rivalità nel consumo No Esclusione (tecnica e/o economica) Si No Beni collettivi prodotti dal settore privato (club) Beni pubblici puri Fonte: Brosio, 1996, op. cit. p. 59, modificata. Prof. Paolo Rosato 9

10 Valore e prezzo nella teoria della domanda (bene pubblico sovrabbondante) DAP Valore Domanda Q disp. Q Prof. Paolo Rosato 10

11 Valore e prezzo nella teoria della domanda (bene pubblico scarso) DAP Valore Domanda Q disp. Q Prof. Paolo Rosato 11

12 Valore e prezzo nella teoria della domanda (bene privato) P Offerta P m Domanda Q m Q Prof. Paolo Rosato 12

13 Il valore economico totale di un bene Valore d uso: diretto indiretto Valori di non uso (passivi): valore di opzione (quasi opzione) valore di lascito valore di esistenza o intrinseco Prof. Paolo Rosato 13

14 Tipo di bene e componenti del VET Componenti del valore economico totale Tipo di bene Uso Opzione Esistenza Lascito Riproducibile si no * no Irriproducibile Surrogabile si ** */** ** Non surrogabile si si si si * dipende da questioni di tipo etico ** dipende dal livello di surrogabilità Prof. Paolo Rosato 14

15 Le esternalità Una variazione di benessere generata dall attività di produzione e/o consumo di un soggetto sull attività di produzione e/o consumo di un altro soggetto non compensata da un equivalente monetario Positive Negative Tecnologiche Miglioramento paesaggio da agricoltura tradizionale Inquinamento industriale Pecuniarie Incremento redditi commercianti da recupero centro storico Svalutazione immobili da degrado urbano Prof. Paolo Rosato 15

16 La funzione aggregata di domanda I p (beni rivali privati) A Domanda aggregata B x Prof. Paolo Rosato 16

17 La funzione aggregata di domanda II p (beni non rivali pubblici) A Domanda aggregata B x Prof. Paolo Rosato 17

18 I valori (classici) Uno degli aspetti economici: Il valore di mercato Il costo di produzione o riproduzione Il valore di trasformazione Il valore di surrogazione Il valore complementare (migliorato, mancato) Altri valori.. Prof. Paolo Rosato 18

19 Il più probabile valore di mercato Il prezzo che con maggior probabilità si formerà per un bene in presenza delle seguenti condizioni: La compravendita avviene in una data specifica; 1. La compravendita avviene in un mercato aperto e competitivo; 2. Venditore e acquirente agiscono con prudenza e competenza; 3. Il prezzo non è influenzato da fattori nascosti; 4. Venditore e acquirente sono interessati a chiudere la trattativa; 5. Le parti agiscono in funzione di quello che considerano il loro interesse; 6. La compravendita viene conclusa dopo una adeguata pubblicizzazione e permanenza del bene sul mercato; 7. Il pagamento avviene in contati ( ) o in forme equivalenti sul piano finanziario; 8. Il prezzo è influenzato da fattori ritenuti normali per il mercato e non risente di forme particolari di finanziamento o accordi particolari fra le parti. (The Appraisal Journal, 1993) Prof. Paolo Rosato 19

20 Il più probabile valore di costo di (ri)produzione Il valore di mercato dei fattori della produzione necessari alla produzione, ai prezzi correnti alla data di stima, di un bene esattamente identico (replica) a quello oggetto di valutazione, utilizzando gli stessi materiali, tecniche costruttive, design e tipo di manodopera Il valore di costo comprende: La reintegrazione dei capitali logorati (Quote) o distrutti (SV) nel processo produttivo La remunerazione dei servizi messi a disposizione dallo stato (Imposte); La retribuzione delle figure economiche che hanno partecipato alla produzione (Salari, Stipendi, Beneficio fondiario, Interesse e Profitto normale). Prof. Paolo Rosato 20

21 Il più probabile costo (valore) di surrogazione Il valore di mercato (costo di produzione), ai prezzi correnti al momento di valutazione, del bene capace di sostituire il bene oggetto di stima adottando le attuali tecniche costruttive, design, e materiali La surrogazione deve essere: a. Tecnicamente possibile; b. Economicamente valutabile. Prof. Paolo Rosato 21

22 Il più probabile valore di trasformazione E la differenza fra il valore di mercato del bene trasformato (V m ) ed il costo della trasformazione (C tr ) La trasformazione deve essere: a. Tecnicamente possibile b. Economicamente conveniente c. Legalmente ammissibile V t V m C tr Prof. Paolo Rosato 22

23 ..oppure, tenendo conto del tempo V t n mi i 0 1 V C r tri i V t = Valore di trasformazione; V mi = Valore di mercato (ricavo) realizzabile nell anno i; C tri = Costo di trasformazione da sostenere (esborso) nell anno i r = saggio di sconto. Prof. Paolo Rosato 23

24 Il costo opportunità Il costo opportunità è il costo (o mancato reddito/utile) derivante dal mancato sfruttamento di un bene da parte di un soggetto ed è pari al valore del bene nella migliore alternativa tralasciata Concetti analoghi: a. Valore di trasformazione; b. Highest and Best Value Prof. Paolo Rosato 24

25 Il più probabile valore complementare La differenza fra il più probabile valore di mercato del bene intero (V t ) ed il valore di mercato della parte residua (V t-c )(oggetto di stima escluso) V c V t V t c La stima del valore complementare presuppone che: a. Vi sia complementarietà fra la parte ed il tutto; b. La parte staccata non sia surrogabile (sostituibile); c. La parte residua abbia un mercato. Concetti analoghi a. valore mancato; b. Il migliorato. Prof. Paolo Rosato 25

26 Altri valori. Valore di capitalizzazione Valore d uso Valore d investimento Valore cauzionale Il valore di liquidazione Valore accertato Valore catastale Valore di un bene in funzione dei suoi redditi futuri Valore di un bene rispetto ad uno specifico utilizzo (es.: VAM) Valore di un bene per uno specifico detentore/investitore Valore di bene dato in garanzia di un prestito (stima prudenziale del valore di mercato) Valore di mercato in caso di vendita da realizzarsi rapidamente (svendita) Valore di un bene a fini fiscali stabilito mediante accertamento Valore convenzione a fini fiscali Prof. Paolo Rosato 26

27 Quale valore? a. Il valore attuale (attualisti) (Use value); b. Il valore potenziale (suscettivisti) (highest and best value); c. Il valore più probabile (ordinario). La stima di un bene deve far riferimento non alle condizioni attuali e nemmeno a quelle potenziali, ma soltanto a quelle condizioni che, a giudizio della maggioranza degli esperti si ritengono normali e continuative (Michieli, 1993) Prof. Paolo Rosato 27