Teoria e metodologia estimativa

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1 Teoria e metodologia estimativa Prof. Stefano Stanghellini Collaboratore: Arch. Alessandro Mascarello

2 Una definizione di Estimo L Estimo è la parte della scienza economica definibile come l insieme dei principi logici e metodologici che regolano, e quindi consentono la motivata, oggettiva e generalmente valida formulazione del giudizio di stima del valore dei beni economici, espresso in moneta (C. Forte, B. De Rossi, Principi di economia ed estimo, Etas, 1974)

3 Una definizione di Estimo Oggettività Validità generale Motivazione Monetizzazione Riferimento al mercato (escl. valori d uso) Teoria ordinarietà: comportamenti più frequenti Esplicitazione dati di base e operazioni logiche Equivalenza tra valore del bene e quantità di moneta

4 I principi della logica estimativa 1. Il valore dipende dallo scopo della stima 2. La previsione è carattere immanente del giudizio di stima 3. Il giudizio di stima deve essere oggettivo e generalmente valido e pertanto deve essere formulato sulla base della teoria dell ordinarietà 4. Il prezzo deve identificarsi quale fondamento del giudizio di stima 5. Il metodo estimativo è unico, essendo basato esclusivamente sulla comparazione

5 Il valore dipende dallo scopo della stima Non esiste l unicità estimativa del concetto di valore Esistono più valori dipendenti da altrettanti scopi

6 Criteri e procedimenti di stima Aspetto economico Bene di consumo Bene producibile Bene strumentale Bene complementare Bene surrogabile

7 Procedimenti di tipo misto o intermedio

8 La previsione come carattere immanente del giudizio di stima Carattere probabilistico, non deterministico, del giudizio di stima In passato era accettabile l ipotesi di staticità della società e di equilibrio sul lungo periodo: le forze economiche sono in equilibrio gli effetti dei loro mutamenti non sono istantanei il passaggio da una situazione di equilibrio avviene gradualmente di qui: il principio della permanenza delle condizioni Ora occorre assumere l ipotesi di dinamismo della società e di turbolenza dei mercati: variazione della popolazione crescita culturale e nuovi stili di vita accumulazione di capitali e nuovi investimenti innovazione tecnologica Come si comportano i soggetti economici? Tengono conto delle forze di tipo permanente note e della loro prevedibile evoluzione

9 La formazione del prezzo nel mercato di concorrenza perfetta P domanda MERCATO Punto di equilibrio offerta P Impresa rappresentativa PE1 E2 E1 d1 PE2 d2 QE2 QE1 Q Q L impresa prende il prezzo dal mercato (è price-taker)

10 Generale validità del giudizio di stima Il giudizio di stima, per essere oggettivo e generalmente valido, deve essere formulato sulla base della teoria dell ordinarietà. DISTRIBUZIONE DELLE ATTITUDINI IN UN UNIVERSO DI INDIVIDUI Frequenze Valore modale Intervallo di frequenze Valori fenomeno

11 Generale validità del giudizio di stima LE CARATTERISTICHE DEGLI OPERATORI - conoscenza del mercato - capacità organizzativa - propensione al rischio - orizzonte economico -. I RISULTATI DEL LORO COMPORTAMENTO - profitto - costi di produzione - prezzi di compravendita - canoni di affitto -. si distribuiscono secondo una massima frequenza

12 Il prezzo come fondamento del giudizio di stima Valore di un bene economico: previsione del rapporto tra il grado di utilità del bene stesso ed il grado di utilità di una determinata quantità di moneta UTILITA DEL BENE UTILITA DI DI UNA QUANTITA DI DI MONETA

13 Unicità del metodo estimativo Il metodo estimativo è unico essendo basato esclusivamente sulla comparazione: BENI DAI PREZZI NOTI CARATTERISTICHE DATI SPERIMENTALI ( beni, prezzi) Comparazione BENE DA STIMARE CARATTERISTICHE DATI IPOTETICI ( bene, valore) Condizioni per la comparazione: - esistenza di un mercato attivo - omogeneità dei beni Problematicità della comparazione: - scarsità di dati - differenziazione delle caratteristiche dei beni

14 Il processo di stima (1)

15 Il processo di stima (2)

16 Dipendenza del procedimento di stima dal rango del piano/progetto Studi a carattere programmatorio (piani territoriali, Prg) Piani particolareggiati, Programmi integrati, Studi di fattibilità, Progetti edilizi preliminari Progetti edilizi definitivi, esecutivi PROCEDIMENTI SINTETICO- COMPARATIVI PROCEDIMENTI SINTETICI PROCEDIMENTI MISTI PROCEDIMENTI ANALITICI

17 Per approfondimenti Stanghellini S.(2010), Estimo dei terreni e dei fabbricati in Rota G.L. e Rusconi G. (a cura di), Edilizia, Urbanistica, Governo del Territorio, I codici tecnici, UTET, Torino Realfonzo A. (1994), Teoria e metodo dell estimo urbano, Nis, Roma: pp Forte C., De Rossi B. (1974), Principi di economia ed estimo, Etas, Milano: cap. 3. La teoria estimativa, pp