I ricavi e i costi dei progetti

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1 Corso di laurea specialistica in architettura Indirizzo architettura per la città Laboratorio integrato ClaMARCH 3 - Cattedra B Valutazione economica del progetto I ricavi e i costi dei progetti Docente: Collaboratrice: Prof. Stefano Stanghellini Arch. Valeria Ruaro

2 Analisi costi ricavi La realizzazione di un progetto, nella generalità dei casi, non costituisce una operazione economica istantanea: i costi e i ricavi connessi alla realizzazione dell intervento si distribuiscono in un lungo arco di tempo. Prestazioni finanziarie che si presentano in momenti temporali differenti non sono omogenei. Non è dunque possibile effettuare la somma algebrica di costi e ricavi, nell ambito di un progetto e tra progetti alternativi, senza avere preventivamente omogeneizzato costi e ricavi sotto il profilo temporale. Pertanto, occorre affrontare due problemi: stimare, per ogni anno di vita del progetto, i costi e i ricavi; rendere omogenei i saldi annui tra ricavi e costi rispetto ad un comune riferimento temporale, in genere riportandoli tutti all attualità.

3 Criterio dell anticipazione Il criterio finanziario su cui si basa l analisi costi ricavi (Acr) trova fondamento sul principio economico dell anticipazione. Un acquirente razionale non è disposto a pagare (oggi) un bene ad un prezzo superiore al valore attuale dei benefici netti (futuri) che quel medesimo bene sarà in grado di produrre. Tale principio può essere espresso attraverso la formula algebrica: V = f(r) che esprime il valore attribuito ad un bene (V) in funzione dei benefici netti attesi (R).

4 Espressione dell Acr (I) Il criterio finanziario dell Acr può essere espresso come segue: V = F 1 + F F n in cui V è il valore attuale del progetto F rappresenta il valore attualizzato del saldo annuo di cassa atteso Si noti che il saldo di cassa: è dato dalla differenza tra ricavi e costi; deve essere determinato per ogni unità temporale in cui è articolato il progetto (t = 1, 2,, n); la successione dei saldi di cassa nel tempo va sotto il nome di flusso di cassa.

5 Espressione dell Acr (II) Dunque: V = Σ F = Σ t=0..n F t / (1+r) t in cui V è il valore del progetto; F rappresenta il flusso di cassa; r è il saggio di attualizzazione; t costituisce l anno cui si riferisce ogni saldo di cassa; n l orizzonte temporale del progetto.

6 Fasi dell Acr Le fasi di cui si compone una Acr possono essere così sintetizzate: Identificazione di tutte le voci di costo e di ricavo; Stima dei dati di base: quantità e valori unitari; Distribuzione temporale; Attualizzazione del flusso di cassa; Determinazione dei criteri di giudizio.

7 Identificazione e stima delle voci di costo Dati di base u.m Quantità Valore unitario Valore complessivo Costi a b a*b a Costruzione Residenza mq Commercio mq Parcheggi privati mq pubblici (standard) mq pubblici (aggiuntivi) mq totale costi di costruzione b Contributo di costruzione Oneri di urbanizzazione mq Contributo su costo di costruzione mq totale oneri c Spese tecniche e generali % (sui costi) 10% d Valore dell'area TOTALE COSTI

8 Identificazione e stima delle voci di ricavo Dati di base u.m Quantità Valore unitario Valore complessivo Ricavi a b a*b Residenza mq Commercio mq Parcheggi privati mq pubblici (standard) mq pubblici (aggiuntivi) mq TOTALE RICAVI

9 Articolazione temporale Al fine di identificare tutte le voci di costo occorre tenere conto di come si articola il processo di realizzazione di un progetto. La fase preliminare è costituita dalla ideazione del progetto, e dalla definizione dei suoi contenuti tecnici, organizzativi, finanziari e amministrativi. La prima fase realizzativa è costituita dall acquisizione dei beni immobili interessati dal progetto. La seconda fase è costituita dalla realizzazione delle opere. La terza fase è rappresentata dalla messa a reddito e/o vendita del prodotto realizzato.

10 Processo realizzativo, costi e ricavi Fase I: predisposizione Fase II: realizzazione Fase III: gestione + t - COSTI COSTI COSTI - acquisizione - costruzione - manutenzione - progettazione - interessi sul finanziamento - gestione - autorizzazioni - commercializzazione RICAVI RICAVI - vendita - vendita - locazione - gestione

11 Articolazione temporale e attualizzazione Non è sufficiente determinare le quantità di progetto e stimare i relativi valori unitari e complessivi, è necessario altresì ipotizzare la distribuzione di tali valori nel corso del tempo. Successivamente occorre rendere omogenei i valori differiti rispetto ad un comune riferimento temporale l attualità moltiplicandoli per l opportuno coefficiente di anticipazione: 1 / (1 + r) n Articolazione dei costi Anno 1 Anno 2 Anno 3 Anno 4 Anno 5 Articolazione dei ricavi Anno 1 Anno 2 Anno 3 Anno 4 Anno 5 5% 20% 25% 25% 20% 5% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 5% 10% 15% 20% 20% 20% 10%