La stima del valore delle aree

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Luigi Valenti
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1 La stima del valore delle aree 27.XI.2013

2 Il valore di trasformazione Si stima in tutti i casi in cui dobbiamo stimare il valore di un bene strumentale, ovvero di un bene che entra all interno di un processo produttivo Il valore di trasformazione è impiegato per la stima delle aree edificabili e per gli immobili destinati a trasformazione In un mercato attivo, valore di trasformazione e valore di mercato dovrebbero coincidere

Il procedimento analitico di stima Formalmente, il valore di trasformazione è dalla formula riportata di seguito In essa: V i è il valore di mercato dei beni

3 Il procedimento analitico di stima Formalmente, il valore di trasformazione è dalla formula riportata di seguito In essa: V i è il valore di mercato dei beni prodotti C i è il costo dei costi necessari alla trasformazione 1/q i rappresenta il coefficiente di anticipazione che consente l attualizzazione di benefici e costi

4 Vt come valore residuo La stima di un bene attraverso il criterio della differenza tra il valore dei beni esito della trasformazione e i costi necessari a quest ultima permette di interpretare il valore dei beni immobili destinati a trasformazione come valore residuo Nella letteratura anglosassone si parla infatti di residual valuation La stima del valore residuo può portare ad un valore positivo oppure anche nullo o negativo il caso dei siti inquinati: i costi di bonifica e gli altri costi della trasformazione eccedono i ricavi legati alla trasformazione

5 Benefici e costi nel tempo La trasformazione presenta costi e benefici che si presentano ripartiti nel tempo Sotto il profilo operativo, quindi, sarà necessario: stimare, per ogni periodo temporale della trasformazione, i relativi costi e i ricavi e quindi il saldo netto attualizzare il valore del saldo netto attraverso l impiego degli opportuni strumenti della matematica finanziaria (cfr. lezione sulla matematica finanziaria)

6 Le quantità nella stima delle aree edificabili Nel caso di valutazione di aree edificabili, il documento di riferimento è rappresentato dal Piano regolatore generale In esso, sono contenute le norme che regolano la densità edificatoria e le funzioni ammesse La densità è espressa attraverso indici che esprimono il rapporto tra volume (o superficie) e superfici Un esempio

7 I risultati della valutazione nella stima delle aree Si ottiene così il valore dell area e si procede alla stima in funzione dei diversi parametri tecnici L incidenza dell area misura il rapporto tra il valore dell immobile e il valore del fattore suolo A seconda del parametro tecnico selezionato, il valore dell area può variare sensibilmente

8 I limiti della stima analitica del VT La stima analitica del valore di trasformazione presenta numerosi limiti difficile stimare tutti i valori con riferimento alla teoria dell ordinarietà molti valori sono stimati con riferimento a date future riferimento necessario al postulato della permanenza delle condizioni Le molteplici ipotesi alla base del procedimento lo rendono fragile e rendono preferibile il metodo comparativo quando ciò sia possibile

9 Un metodo rapido per la stima delle aree edificabili E possibile stimare il valore di un area edificabile anche a partire dal valore dell incidenza area Dovremo in questo caso stimare il valore degli immobili che è possibile realizzare all interno di una certa area e applicare il coefficiente di incidenza area Si tratta tuttavia di un metodo da impiegare con cautela in quanto sconta un elevata aleatorietà

10 Il valore di un area tramite il rapporto dell incidenza area La formula impiegata per definire il valore di trasformazione: dove Vt = Vm * ia Vm è il valore di mercato dei beni prodotti ia è il rapporto di incidenza area che si ottiene rapportando il valore degli immobili prodotti al valore dell area

11 Un esempio Mq di immobili realizzabili: 100*100*0.3= Se Vm = 2.000/mq, Vtm = * Se Ia = 15% Va = * 0,15= 900 in migliaia di euro 100 m Area edificabile 100 m Ie è l indice edificatorio stabilito dal piano regolatore Ie = 0.3 mq/mq

12 I limiti della stima attraverso l incidenza area La stima attraverso l incidenza area appare utile solo in prima approssimazione Essa fornisce un indicazione circa il valore delle aree che tuttavia deve essere considerata come puramente orientativa una buona fonte per la stima dell incidenza area è rappresentata dagli indici del Consulente Immobiliare

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