Corso di Estimo La Stima dei Frutteti e dei Vigneti

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1 Corso di Estimo La Stima dei Frutteti e dei Vigneti Corso di Scienze e Tecnologie Agrarie

2 Problemi La stima delle colture legnose pone dei problemi relativi al fatto che la struttura aziendale è peculiare alla situazione del fondo e, difficilmente, possiamo trovare due aziende simili per livello di specializzazione ed età dell impianto, varietà colturale. Si ricordi che la produttività del frutteto dipende dall età dello stesso e ciò incide sui ricavi e i costi della coltura.

3 Dato che è difficile stimare il valore di mercato con le procedure dirette si utilizzano quelle indirette per capitalizzazone dei redditi periodici. La stima richiede due fasi separate: a) la stima del suolo nudo b) la stima del soprassuolo

4 Dato che è difficile stimare il valore di mercato con le procedure dirette si utilizzano quelle indirette per capitalizzazone dei redditi periodici. La stima richiede due fasi separate: a) la stima del suolo nudo b) la stima del soprassuolo

5 Dato che è difficile stimare il valore di mercato con le procedure dirette si utilizzano quelle indirette per capitalizzazone dei redditi periodici. La stima richiede due fasi separate: a) la stima del suolo nudo b) la stima del soprassuolo

6 Dato che è difficile stimare il valore di mercato con le procedure dirette si utilizzano quelle indirette per capitalizzazone dei redditi periodici. La stima richiede due fasi separate: a) la stima del suolo nudo b) la stima del soprassuolo

7 La stima del valore del suolo nudo comporta la relazione di un bilancio pluriennale, cioè bilanci relativi alle singole annate agrarie di produzione della coltura legnose. Occorre distinguere 4 fasi: 1. Impianto 2. Accrescimento 3. Maturità 4. Senescenza

8 La stima del valore del suolo nudo comporta la relazione di un bilancio pluriennale, cioè bilanci relativi alle singole annate agrarie di produzione della coltura legnose. Occorre distinguere 4 fasi: 1. Impianto 2. Accrescimento 3. Maturità 4. Senescenza

9 La stima del valore del suolo nudo comporta la relazione di un bilancio pluriennale, cioè bilanci relativi alle singole annate agrarie di produzione della coltura legnose. Occorre distinguere 4 fasi: 1. Impianto 2. Accrescimento 3. Maturità 4. Senescenza

10 La stima del valore del suolo nudo comporta la relazione di un bilancio pluriennale, cioè bilanci relativi alle singole annate agrarie di produzione della coltura legnose. Occorre distinguere 4 fasi: 1. Impianto 2. Accrescimento 3. Maturità 4. Senescenza

11 La stima del valore del suolo nudo comporta la relazione di un bilancio pluriennale, cioè bilanci relativi alle singole annate agrarie di produzione della coltura legnose. Occorre distinguere 4 fasi: 1. Impianto 2. Accrescimento 3. Maturità 4. Senescenza

12 La stima del valore del suolo nudo comporta la relazione di un bilancio pluriennale, cioè bilanci relativi alle singole annate agrarie di produzione della coltura legnose. Occorre distinguere 4 fasi: 1. Impianto 2. Accrescimento 3. Maturità 4. Senescenza

13 Nella prima fase si sostengono i costi di impianto e i costi per le cure colturali ma non si hanno ricavi sino a quando le piante non entrano in produzione. Nella seconda fase l impanto iniza a fornire i ricavi e la produzione è crescente Nella terza fase l impianto è in piena produzione e i ricavi (ma anche i costi) saranno costanti (nella valutazione dovremo tener conto del concetto di ordinarietà) Nell ultima fase la produzione sarà decrescente e si procederà all espianto quando il frutteto/vigneto non è più conveniente da mantenere.

14 Nella prima fase si sostengono i costi di impianto e i costi per le cure colturali ma non si hanno ricavi sino a quando le piante non entrano in produzione. Nella seconda fase l impanto iniza a fornire i ricavi e la produzione è crescente Nella terza fase l impianto è in piena produzione e i ricavi (ma anche i costi) saranno costanti (nella valutazione dovremo tener conto del concetto di ordinarietà) Nell ultima fase la produzione sarà decrescente e si procederà all espianto quando il frutteto/vigneto non è più conveniente da mantenere.

15 Nella prima fase si sostengono i costi di impianto e i costi per le cure colturali ma non si hanno ricavi sino a quando le piante non entrano in produzione. Nella seconda fase l impanto iniza a fornire i ricavi e la produzione è crescente Nella terza fase l impianto è in piena produzione e i ricavi (ma anche i costi) saranno costanti (nella valutazione dovremo tener conto del concetto di ordinarietà) Nell ultima fase la produzione sarà decrescente e si procederà all espianto quando il frutteto/vigneto non è più conveniente da mantenere.

16 Nella prima fase si sostengono i costi di impianto e i costi per le cure colturali ma non si hanno ricavi sino a quando le piante non entrano in produzione. Nella seconda fase l impanto iniza a fornire i ricavi e la produzione è crescente Nella terza fase l impianto è in piena produzione e i ricavi (ma anche i costi) saranno costanti (nella valutazione dovremo tener conto del concetto di ordinarietà) Nell ultima fase la produzione sarà decrescente e si procederà all espianto quando il frutteto/vigneto non è più conveniente da mantenere.

17 Per quanto riguarda la stima del valore del suolo e del soprassuolo, occorre definire il grado di specializzazione aziendale. Nel caso l investimento arboreo sia di tipo ordinario, si può pensare che il ciclo prima individuato si ripeta di continuo nel tempo. In pratica, un nuovo arboreto si ipotizza venga reimpiantato sullo stesso terreno una volta si addivenga all espianto. In questo caso avremo che il quesito di stima potrà riguardare a) il valore del suolo prima dell impianto dell arboreto o b) in un periodo intermedio. In quest ultimo caso dovremo considerare sia il valore del suolo sia il valore del soprassuolo in un periodo intermedio.

18 Per quanto riguarda la stima del valore del suolo e del soprassuolo, occorre definire il grado di specializzazione aziendale. Nel caso l investimento arboreo sia di tipo ordinario, si può pensare che il ciclo prima individuato si ripeta di continuo nel tempo. In pratica, un nuovo arboreto si ipotizza venga reimpiantato sullo stesso terreno una volta si addivenga all espianto. In questo caso avremo che il quesito di stima potrà riguardare a) il valore del suolo prima dell impianto dell arboreto o b) in un periodo intermedio. In quest ultimo caso dovremo considerare sia il valore del suolo sia il valore del soprassuolo in un periodo intermedio.

19 Dal punto di vista del calcolo dei valori dovremmo tener conto che il problema, dato che la coltura si ripete indefinitavemente nel tempo, può essere inquadrata nell ambito della accumulazione di poliannualità costanti, posticipate e illimitate nel tempo: A 0 = P 1 q n 1 In questo caso la poliannualità P è configurabile come la somma (capitalizzata) di benefici accumulati nel ciclo produttivo dell arboreto.

20 Dal punto di vista del calcolo dei valori dovremmo tener conto che il problema, dato che la coltura si ripete indefinitavemente nel tempo, può essere inquadrata nell ambito della accumulazione di poliannualità costanti, posticipate e illimitate nel tempo: A 0 = P 1 q n 1 In questo caso la poliannualità P è configurabile come la somma (capitalizzata) di benefici accumulati nel ciclo produttivo dell arboreto.

21 Una volta giunti ad una configurazione temporale dei costi e dei ricavi del frutteto il calcolo del valore nudo V 0 del frutteto si ottiene in due passi: a) accumulazione finale dei benefici periodici per ciascuna annata agraria. t Bf n = Bf i (1+r) t i (1) i=1 b) si calcola quindi il valore iniziale (all inizio dell anno in cui si realizza l impianto) come V 0 = Bf n (1+r) t 1 Il valore del suolo prima dell impianto dell arboreto sarà quindi dato dal valore V 0. (2)

22 Una volta giunti ad una configurazione temporale dei costi e dei ricavi del frutteto il calcolo del valore nudo V 0 del frutteto si ottiene in due passi: a) accumulazione finale dei benefici periodici per ciascuna annata agraria. t Bf n = Bf i (1+r) t i (1) i=1 b) si calcola quindi il valore iniziale (all inizio dell anno in cui si realizza l impianto) come V 0 = Bf n (1+r) t 1 Il valore del suolo prima dell impianto dell arboreto sarà quindi dato dal valore V 0. (2)

23 Una volta giunti ad una configurazione temporale dei costi e dei ricavi del frutteto il calcolo del valore nudo V 0 del frutteto si ottiene in due passi: a) accumulazione finale dei benefici periodici per ciascuna annata agraria. t Bf n = Bf i (1+r) t i (1) i=1 b) si calcola quindi il valore iniziale (all inizio dell anno in cui si realizza l impianto) come V 0 = Bf n (1+r) t 1 Il valore del suolo prima dell impianto dell arboreto sarà quindi dato dal valore V 0. (2)

24 Una volta giunti ad una configurazione temporale dei costi e dei ricavi del frutteto il calcolo del valore nudo V 0 del frutteto si ottiene in due passi: a) accumulazione finale dei benefici periodici per ciascuna annata agraria. t Bf n = Bf i (1+r) t i (1) i=1 b) si calcola quindi il valore iniziale (all inizio dell anno in cui si realizza l impianto) come V 0 = Bf n (1+r) t 1 Il valore del suolo prima dell impianto dell arboreto sarà quindi dato dal valore V 0. (2)

25 La stima precedente è valida, come già detto, solo se ci troviamo a stimare il suolo prima dell impianto. Nel caso si debba stimare durante una fase intermedia sono stati proposti i seguenti criteri, denominati rispettivamente: il metodo dei redditi futuri, il metodo dei redditi (o costi) passati e il metodo del ciclo fittizio.

26 È interessante notare che l utilizzo dei tre metodi porterà sempre alla stessa valutazione del suolo e soprassuolo. Assumendo m come l anno intermedio di stima, avremo che le formule saranno date da: V m = t i=m+1 V m = V 0 q m V m = Bf i m q i m + V 0 Redditi Futuri qt m m Bf i Costi Passati i=0 t+m i=m+1 Bf t+m i (1+r) t 1 Ciclo fittizio

27 Potrebbe essere necessario stimare anche il soprassuolo, ad esempio quando il frutteto sia stato distrutto. Il valore del soprassuolo sarà dato da: V s = V m V 0 (3) in cui V m è il valore del suolo e soprassuolo e V 0 è il valore del suolo nudo (prima dell impianto dell arboreto).

28 Stima del frutteto/vigneto: Il ciclo economico non si rinnova In questo il caso l arboreto non si rinnova e viene sostituito con un altra coltura, ad esempio un seminativo. In questo caso si suggerisce di stimare il valore del suolo nudo V 0 con riferimento alla normale destinazione a seminativo. Nel caso si debba stimare anche il soprassuolo in un periodo intermedio m, si procederà stimando i benefici forndiari relativi ai rimanenti anni di produzione della coltura arborea e si attualizzerà il risultato per i t m anni di produzione. Ossia: V m = t i=m+1 Bf i m q i m + V 0 q t m (4)

29 Stima del frutteto/vigneto: Il ciclo economico non si rinnova In questo il caso l arboreto non si rinnova e viene sostituito con un altra coltura, ad esempio un seminativo. In questo caso si suggerisce di stimare il valore del suolo nudo V 0 con riferimento alla normale destinazione a seminativo. Nel caso si debba stimare anche il soprassuolo in un periodo intermedio m, si procederà stimando i benefici forndiari relativi ai rimanenti anni di produzione della coltura arborea e si attualizzerà il risultato per i t m anni di produzione. Ossia: V m = t i=m+1 Bf i m q i m + V 0 q t m (4)

30 Stima del frutteto/vigneto: Il ciclo economico non si rinnova In questo il caso l arboreto non si rinnova e viene sostituito con un altra coltura, ad esempio un seminativo. In questo caso si suggerisce di stimare il valore del suolo nudo V 0 con riferimento alla normale destinazione a seminativo. Nel caso si debba stimare anche il soprassuolo in un periodo intermedio m, si procederà stimando i benefici forndiari relativi ai rimanenti anni di produzione della coltura arborea e si attualizzerà il risultato per i t m anni di produzione. Ossia: V m = t i=m+1 Bf i m q i m + V 0 q t m (4)

31 Stima del frutteto/vigneto: Coltura promiscua Nel caso di coltura promiscua, con piante di diversa specie e disetanee si procede alla stima dell azienda agraria utilizzando metodi di stima analitici o comparativi