BLOCCO TEMATICO DI ESTIMO I millesimi di condominio

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1 BLOCCO TEMATICO DI ESTIMO I millesimi di condominio Docente: geom. Antonio Ellero CORSO PRATICANTI 2016

2 I millesimi di condominio sono di due tipi: Millesimi di proprietà generale (esprimono il diritto di proprietà di ogni condòmino sulle parti comuni, individuate dall'art del C.C.) Millesimi d'uso (esprimono la misura del contributo da versare per la ripartizione di alcune particolari categorie di spese) I millesimi di proprietà generale esprimono il valore di ogni autonoma unità immobiliare ragguagliato al valore dell'intero edificio. Il tipo di valore per determinare i millesimi è il: valore di mercato

3 La determinazione del valore di ciascun piano o porzione di piano di proprietà esclusiva dei singoli condòmini viene richiesta per i seguenti scopi: - stabilire il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni dell'edificio, diritto che in base all'art C.C. è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene - ripartire le spese ordinarie e straordinarie necessarie per la conservazione e godimento delle parti comuni dell'edificio - costituire l'assemblea e controllare la validità delle delibere (art C.C.) - ripartire eventuali ricavi per vendita o locazione di parti comuni dell'edificio

4 i valori del piano o delle porzioni del piano, ragguagliati a quelli dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi, in apposita tabella allegata al regolamento di condominio (art. 68 C.C.) Così si può giungere ad esprimere in millesimi i valori di mercato attraverso procedimenti diversi: - applicando un metodo di stima per determinare i valori di mercato (procedimento logico); - applicando un procedimento pratico per il calcolo della superficie virtuale quale indice numerico proporzionale al valore di mercato

5 DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO (si determina generalmente per via sintetica od analitica) Sinteticamente si perviene al valore di mercato attraverso una comparazione con fabbricati simili per condizioni economiche e posizionali e di cui siano noti i prezzi di mercato x : p = V : p x = valore fabbricato da stimare p = parametro del fabbricato da stimare V = sommatoria dei valori di fabbricati simili p = sommatoria dei parametri di fabbricati simili x V p p

6 DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO Analiticamente si perviene al valore di mercato attraverso la determinazione del reddito netto ordinario che il proprietario ricava da quell'unità immobiliare e dalla sua capitalizzazione attraverso la formula V Bf Bf = reddito netto (importo annuo posticipato, illim.) i = saggio di capitalizzazione i

7 Il valore di ogni singola unità immobiliare viene espresso come SUPERFICIE VIRTUALE (Sv), che è un indice numerico proporzionale al valore di mercato. Procedimento per il calcolo della Superficie virtuale: -Analisi caratteristiche dell edificio e identificazione delle unità immobiliari; - Misura della superficie reale di ogni unità immobiliare; - Esame delle condizioni che influiscono sul valore delle singole unità, loro quantificazione mediante coefficienti di differenziazione proporzionali ai valori di mercato; - Calcolo superficie virtuale come prodotto della superficie reale per i coefficienti di differenziazione.

8 SUPERFICIE VIRTUALE (Sv) Sv = Sr x c Sr = sup. reale (superficie netta o lorda) c = coefficiente di differenziazione I coefficienti di differenziazione comunemente utilizzati per il calcolo millesimale sono: - di destinazione - di piano - di orientamento o esposizione - di prospetto o veduta

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10 La superficie virtuale di ciascuna unità immobiliare darà, in proporzione a 1000 (valore complessivo dell edificio) i corrispondenti millesimi di proprietà generale (Mi): Svi : 1000 = Svi : Mi 1000 Mi Svi Svi Svi = somma sup. virtuali di ogni unità immobiliare Svi = sup. virtuale dell unità considerata

11 Art C.C.: Ripartizione delle spese condominiali per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell edificio, per la prestazione dei servizi nell interesse comune e per le innovazioni, le spese sono sostenute dai condomini in proporzione al valore della proprietà di ciascuno (millesimi di proprietà generale). Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all uso che ciascuno può farne (millesimi d uso).

12 Ripartizione delle spese condominiali I millesimi d uso sono quindi utilizzati per ripartire le seguenti spese: - manutenzione e sostituzione scale (tabella B) - uso dell impianto di ascensore (tabella C) - uso dell impianto di riscaldamento centralizzato (tabella D) - altre spese a carattere ordinario (acqua potabile) o straordinario (ricostruzione solai, adeguamento impianto TV, ecc.)

13 Ripartizione delle spese condominiali: SCALE e ASCENSORI Art C.C.: Manutenzione e sostituzione delle scale e ascensori Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.".

14 Ripartizione delle spese condominiali: LE SCALE P.1 = 1 P.2 = 2 denominatore = 2+1 = 3 indice di percorrenza:1 e 2 Mp/1 = 500 x 1/3 Mp/2 = 500 x 2/3 Mp Mpr MpercB 1/ Mprop

15 Ripartizione delle spese condominiali: L ASCENSORE Per le spese di manutenzione e di esercizio dell ascensore si adotta lo stesso criterio stabilito per le scale: metà della spesa viene ripartita tra i proprietari dei diversi piani in ragione del valore del piano o porzione di piano e l altra metà in misura proporzionale all altezza di ciascun piano dal suolo. Sono esclusi i condomini che non sono serviti dall ascensore (piano terra o scale non servite dall ascensore).

16 Ripartizione delle spese condominiali: IL RISCALDAMENTO Le spese di manutenzione ordinaria (metano, gasolio, ecc.) vanno ripartite in proporzione all uso (tabella D per il riscaldamento). Le spese di manutenzione straordinaria (sostituzione caldaia, adeguamento impianto) vanno ripartite in base ai millesimi di proprietà. La ripartizione delle spese può avvenire secondo i seguenti parametri: - cubatura riscaldata (o sup. interna con unità di pari H) - superficie radiante (numero di elementi radianti ) n. el. rad. U.i. : n. tot. El. Rad. = M risc. U.i. : 1000

17 Ripartizione delle spese condominiali: IL RISCALDAMENTO Per gli impianti centralizzati con contabilizzatore di calore per ogni unità immobiliare, la spesa viene suddivisa in due parti: 1) 20 50% da ripartire in proporzione alla cubatura riscaldata o ai millesimi di proprietà generale, dovuta per il funzionamento generale dell impianto comune 2) 50 80% da ripartire in proporzione al consumo contabilizzato

18 REVISIONE TABELLE MILLESIMALI (disposizioni di attuazione del Codice Civile: art. 69) I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nelle tabelle millesimali possono essere rettificati o modificati all'unanimità Tali valori tuttavia possono essere modificati anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dal II comma dell'art del c.c., se - sono conseguenza di un errore; - sono mutate le condizioni di una parte dell edificio... CONDOMINIO: TABELLE MILLESIMALI (sopraelevazione, cambi di destinazione, incremento di superfici, incremento o diminuzione di unità immobiliari)

19 REVISIONE TABELLE MILLESIMALI (disposizioni di attuazione del Codice Civile: art. 69)... che hanno alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino: in tal caso il relativo costo è a carico di chi ha dato luogo alla variazione. La revisione, nel caso precedente, se non concessa dalla maggioranza dell'assemblea può essere richiesta per via giudiziale anche da un solo condomino.