1. Tabelle millesimali.

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1 Le spese nel condominio

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3 Tabelle millesimali 1. Tabelle millesimali Principi generali. Il principio generale che regola la ripartizione degli oneri condominiali è sancito dall art. 1123, commi 1 e 3, cod. civ., ai sensi del quale le spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell edificio, per la prestazione dei servizi nell interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione; qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. Proporzionalità Art.1123 c.c. - Ripartizione delle spese Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell edificio, per la prestazione dei servizi nell interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. In particolare: a) «spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell edificio» sono le erogazioni destinate ad assicurare alle cose comuni la destinazione e il servizio che debbono realizzare e costituenti le finalità del condominio; b) «spese necessarie per la prestazione dei servizi nell interesse comune» sono le erogazioni concernenti opere necessarie a quelle parti comuni dell edificio individuate dall art. 1117, nn. 2 e 3, nonché quelle necessarie ad assicurare il funzionamento dei relativi servizi (Br a n c a). La tabella millesimale di riferimento per le spese contemplate dall art cod. civ. è quella di proprietà generale (le stesse, infatti, sono «sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno») salvo che vi sia una convenzione (la quale, tuttavia, deve essere approvata con il consenso unanime di tutti i condomini, a pena di nullità - Cass., 17101/2006; Cass., 20318/2004, Cass., 641/2003; Cass., 7353/1996; Cass., 7546/1995; Cass., 12281/1992; Cass., 1511/1991) in senso contrario tra i condomini («salvo diversa convenzione»), che preveda un diverso criterio di riparto delle spese, ovvero una diversa regolamentazione del regime delle spese stabilita dall originario costruttore nel regolamento contrattua Diverse convenzioni 17

4 Le spese nel condominio le (Cass., 6158/2006; Cass., 1420/2004; Cass., 641/2003) ovvero, ancora, una diversa convenzione, non assoggettata ad oneri di forma, ricavabile da comportamenti univocamente concludenti, protrattisi nel tempo, dai quali sia possibile ricavare l accettazione da parte di tutti i condomini di differenti criteri di riparto delle spese (Cass., 20318/2004; Cass., 13592/2000; Cass., 3251/1998; Cass., 4814/1994; Cass., 7884/1991). Criteri di ripartizione La tabella millesimale di proprietà generale non trova applicazione, poi, laddove la spesa sia stata deliberata in relazione ad un bene ovvero ad un servizio comune destinato a servire solo una parte del fabbricato: in simile ipotesi, la tabella di riferimento sarà diversa rispetto a quella di proprietà generale, contemplando solo i condomini interessati da quello specifico bene o servizio (art. 1123, comma 3, c.c.). Va infine esclusa la tabella di proprietà generale laddove si tratti di oneri relativi a cose «destinate a servire [tutti] i condomini [ma] in maniera diversa» (art. 1123, comma 2, c.c.): nel qual caso «le spese sono ripartite in proporzione dell uso che ciascuno può farne». In tale ipotesi, il problema - di carattere spiccatamente interpretativo - consiste nel comprendere a cosa debba essere parametrata la diversità a cui il comma 2 fa riferimento: autorevole dottrina (Sa l is) ha precisato, sul punto, che «ci pare... che il legislatore... non intenda alludere a quella diversità di godimento che è causata da una diversità di quote nella comunione, ma intenda riferirsi all ipotesi in cui l uso ed il godimento di una parte comune avvenga in misura diversa da quella che l estensione del diritto del condomino... sulla cosa comune indicherebbe. Se... la cosa comune è destinata a servire i condomini... in misura non proporzionale al valore del piano od appartamento di cui ciascuno è proprietario... le spese sono ripartite in proporzione all uso che ciascuno può farne» La natura delle tabelle millesimali. La natura delle tabelle millesimali è stata da ultimo ricostruita dal Supremo organo di nomofilachia (Cass., S.U., 18477/2010; Cass., 10762/2012; Cass., 18477/2010) il quale ha chiarito che le stesse hanno natura meramente ricognitiva di una realtà empirica preesistente e, pertanto, non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all art. 1136, comma 2, c.c.. Maggioranza per formare o modificare le tabelle 18 Precisamente, in ordine alle maggioranze necessarie per la formazione e/o revisione delle tabelle, la giurisprudenza pressoché costante della Suprema Corte ha sempre richiesto l unanimità dei consensi dei condomini (con conseguente creazione di un ipotesi di litisconsorzio necessario, ex art. 102 cod. proc. civ., in ipotesi di azione giudiziaria), fondando tale

5 Tabelle millesimali conclusione sulla considerazione preliminare per cui, essendo le tabelle espressione del valore delle singole proprietà immobiliari, la loro redazione e/o modifica o revisione ha contenuto negoziale - e la relativa delibera assumendo i connotati del negozio di accertamento del diritto di (com)proprietà sulle parti comuni. Sennonché, accanto a tale principale filone ricostruttivo dell istituto, si sono sviluppate, nel corso del tempo, tesi diverse che, pur partendo dalla impostazione innanzi delineata, hanno comunque considerato le modifiche delle tabelle approvate a maggioranza non del tutto improduttive di effetti, ritenendo che eventuali deliberazioni adottate a maggioranza e non all unanimità sarebbero in ogni caso vincolanti per i condomini consenzienti, delineando al riguardo un ipotesi di nullità non già assoluta, ma soltanto relativa della delibera. Nullità relativa La pronunzia delle Sezioni Unite - che segue all ordinanza di rimessione della seconda sezione civile del 2 febbraio 2009, n ed alla quale è pressoché sovrapponibile in termini motivazionali - invece, attraverso un attenta ed articolata motivazione demolitoria dei precedenti di legittimità innanzi esposti, ha affermato che l approvazione delle tabelle millesimali non è fonte dell obbligo dei condomini di concorrere nelle spese, perché tale obbligo deriva direttamente dalla legge; sicché le tabelle non incidono sul valore della proprietà - come erroneamente pure ritenuto in precedenza - ma semplicemente sugli obblighi contributivi. Da ciò deriva che l approvazione o la modifica delle tabelle millesimali non è atto inquadrabile nella categoria dei negozi di accertamento del diritto di proprietà sulle singole unità immobiliari e sulle parti comuni, in quanto non finalizzata ad eliminare un incertezza: le tabelle, piuttosto, rappresentano una documentazione tecnico-ricognitiva di una realtà empirica, riassumendosi in un parametro di quantificazione dei diritti ed oneri condominiali, e servono unicamente ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, senza incidere in alcun modo su tali diritti. Da quanto precede discende che l approvazione delle tabelle millesimali non ha natura negoziale, perché viene meno la caratteristica, propria del negozio giuridico, della conformazione della realtà oggettiva alla volontà delle parti. Ulteriore conseguenza che deriva da quanto precede è che per la modifica dei valori delle tabelle millesimali (siano esse assembleari ovvero contrattuali) non è obbligatoria la (pressoché inattuabile) unanimità dei consensi degli aventi diritto; viceversa, si dovrà far ricorso alle maggioranze indicate dall art. 1136, comma 2, cod. civ.: sarà quindi necessaria Maggioranza degli intervenuti 19

6 Le spese nel condominio e sufficiente la maggioranza degli intervenuti alla singola assemblea deliberativa che rappresentino almeno la metà del valore dell edificio. Unanimità L unanimità è, invece, ancora richiesta laddove, con l approvazione delle tabelle, si sia inteso derogare ai principi legali di ripartizione delle spese ovvero assegnare valori diversi da quelli effettivamente attribuibili alle unità abitative sulla base di meri calcoli ricognitivi (allorché, in sostanza, si sia inteso approvare la diversa convenzione richiamata dall art. 1123, co. 1, c.c.). In adesione all illustrato orientamento si evidenzia come la legge 220/2012 di riforma della materia condominiale ha novellato l art. 69 disp. att. c.c. prevedendo che: I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all articolo 68 possono essere rettificati o modificati all unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all assemblea dei condomini. L amministratore che non adempie a quest obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni. Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali. In sostanza, anche il novellato regime prevede una sorta di doppio binario: maggioranza qualificata, allorquando la rettifica o modifica riguardi i casi espressamente contemplati dal comma 2 dell art. 69 disp. att. c.c. - che, poi, sostanzialmente riproducono la pregressa disciplina, salvo una maggiore e migliore qualificazione dei casi di rettifica ; unanimità dei consensi, in tutte le altre ipotesi. Legittimazione passiva 20 Interessante notare, infine, che il secondo comma dell art. 69 disp. att. c.c. riprende l orientamento di legittimità, formatosi successivamente all intervento delle Sezioni Unite di cui si è detto, alla cui stregua legittimato passivo, rispetto alla impugnazione della delibera con cui vengono approvate ovvero modificate le tabelle millesimali, deve ritenersi l amministratore del condominio e non già tutti i condomini, essendo l amministratore del condominio legittimato a resistere contro l impugnazione delle delibere assembleari (Cass /2012).