Condominio: spese di ristrutturazione

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1 Fiscal News La circolare di aggiornamento professionale N Condominio: spese di ristrutturazione Categoria: Irpef Sottocategoria: Detrazione 36% Dal 2012, l agevolazione 36%-50% è normativamente ammessa per gli interventi effettuati su tutte le parti comuni degli edifici residenziali, individuate dall articolo 1117, C.c., ovvero: 1. il suolo su cui sorge l edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell edificio necessarie all uso comune; 2. i locali per la portineria e per l alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi o per altri simili servizi in comune; 3. le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e, inoltre, le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l acqua, per il gas, per l energia elettrica, per il riscaldamento e simili fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini. Se gli interventi sono eseguiti su parti comuni condominiali, gli adempimenti necessari per beneficiare della detrazione del 36%-50% sono generalmente eseguiti dall amministratore di condominio. Premessa Come accennato in premessa la detrazione per ristrutturazione può essere fruita anche per lavori effettuati su parti comuni condominiali. In sede di prima stesura del D.L. n. 201/2011, la detrazione per interventi su parti comuni era limitata a quelli eseguiti sulle parti comuni individuate dall articolo 1117, C.c., n. 1, con esclusione quindi di quelle di cui ai successivi nn. 2 e 3. Fin da subito detta previsione era sembrata anomala, anche in considerazione dei contenuti della R.M. n. 7/2010, con la quale l Agenzia delle Entrate aveva 1

2 invece già ammesso la detraibilità degli interventi edilizi effettuati su tutte le parti comuni condominiali individuate dall articolo 1117, C.c. anche se: l art. 1, Legge n. 449/1997 (istitutiva dell agevolazione) citava solamente quelle di cui al n. 1; con R.M. n. 84/2007, l Agenzia aveva affermato la necessità di fare riferimento esclusivamente alle parti comuni elencate al n. 1) dell articolo 1117 in commento. Grazie alle modifiche apportate in sede di conversione in legge al D.L. n. 201/2011, non si hanno più dubbi circa la possibilità di beneficiare della detrazione del 36%-50% su tutte le parti comuni di cui all articolo 1117, C.c., indipendentemente dalla loro classificazione civilistica. Nel caso di interventi su parti comuni condominiali, ogni singolo condomino potrà beneficiare dell agevolazione proporzionalmente alle quote millesimali di proprietà. Condomini con unità a destinazione non abitativa La Circolare n. 57/1998 chiarisce che nel caso di condomini nei quali sono presenti unità con destinazione diversa da quella abitativa (ad esempio, condominio nel quale, a piano terra, sono presenti dei negozi) gli interventi edilizi ordinari effettuati sulle parti comuni sono detraibili a condizione che la superficie delle unità destinate ad abitazione sia superiore al 50%. Nel rispetto delle altre condizioni richieste, può fruire della detrazione anche il proprietario o detentore delle unità a destinazione non abitativa. Diversamente, se in un condominio la superficie dedicata alle abitazioni è inferiore (o uguale) al 50% la Circolare n. 57/1998 dispone che:...è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio. Lavori su parti comuni in assenza di delibera condominiale Con Risoluzione 25 giugno 2008, n. 264, l Agenzia delle Entrate ha chiarito che la detrazione IRPEF del 36%-50% è fruibile dal condòmino che abbia realizzato, nello stabile in cui vive, interventi agevolabili senza autorizzazione dell assemblea condominiale. Nel caso di specie un soggetto ha realizzato, a proprie spese, un ascensore nel condominio dove abita. L intervento è stato autorizzato dal Comune (in quanto finalizzato all abbattimento delle barriere architettoniche) ma non dall assemblea condominiale. 2

3 Una Direzione Regionale aveva negato la detrazione in quanto riteneva che alla comunicazione di inizio lavori dovesse essere allegata la delibera assembleare e la tabella millesimale di ripartizione delle spese; diversamente, con la Risoluzione n. 264/2008 l Agenzia delle Entrate ha ammesso la detraibilità dell intervento, limitatamente tuttavia alla sola parte di spesa riferibile alla quota a lui spettante in base alla tabella millesimale. Adempimenti Se gli interventi sono eseguiti su parti comuni condominiali, gli adempimenti necessari per beneficiare della detrazione del 36%-50% sono generalmente eseguiti dall amministratore di condominio. La soppressione dell obbligo di invio della comunicazione di inizio lavori disposta dal D.L. n. 70/2011 vige anche relativamente agli interventi sulle parti comuni condominiali. La soppressione di detto adempimento è tuttavia sostituita dall obbligo per l amministratore di indicare i dati identificativi dell immobile sul quale sono stati effettuati gli interventi nel quadro AC della propria dichiarazione dei redditi. Certificazione amministratore Con Circolare 1 giugno 1999, n. 122, l Agenzia delle Entrate aveva chiarito che in luogo di tutta la documentazione ordinaria, l amministratore poteva provvedere a consegnare ad ogni condomino una certificazione, attestante: l espletamento di tutti gli adempimenti previsti ai fini della detrazione del 36%-50%; l importo per il quale il contribuente poteva beneficiare dell agevolazione (ovvero la propria quota millesimale). A seguito della soppressione dell obbligo di invio della comunicazione a Pescara per gli interventi effettuati dal 14 maggio 2011, il Provvedimento 2 novembre 2011 dispone l obbligo per il contribuente di conservazione ed esibizione su richiesta degli uffici di tutta la documentazione utile, compresa: la delibera assembleare di approvazione dell esecuzione dei lavori; la tabella millesimale di ripartizione delle spese. La Circolare n. 19/2012, punto 1.4, ha confermato la validità del chiarimento precedentemente fornito dall Agenzia delle Entrate con Circolare n. 122/1999 sopra riportato, indipendentemente dalle modifiche normative intervenute; pertanto, in luogo di tutta la documentazione ordinaria elencata nel Provvedimento 2 novembre 2011, al condomino è consentita la conservazione della sola attestazione dell amministratore di condominio. 3

4 Fac simile Certificazione È necessario, inoltre, che l amministratore del condominio conservi tutta la documentazione originale, così come individuata dal Provvedimento 2 novembre 2011, al fine di esibirla a richiesta degli Uffici. Di seguito si propone un fac simile di certificazione dell amministratore di condominio. CERTIFICAZIONE SOSTENIMENTO SPESE interventi di recupero eseguiti su parti comuni condominiali (art. 16-bis, comma 1, lett. a), D.P.R. n. 917/86) Io sottoscritto/a, nato/a a. in data., codice fiscale. residente a.. in via/piazza., amministratore del condominio.. C.F... RICEVO dal/la Signor/a, nato/a a in data, codice fiscale residente a. in via/piazza., condòmino del sopra nominato condominio, la somma di a titolo di pagamento della quota corrispondente ai millesimi di proprietà, per i seguenti interventi eseguiti sulle parti comuni condominiali, imputabile all unità immobiliare. Della somma sopraindicata, pari ad, è possibile fruire della detrazione del 50%, ai sensi dell art. 16-bis, TUIR. A tal fine, si allega alla presente la seguente documentazione: tabella millesimale di ripartizione spese per l anno e copia della delibera assembleare; abilitazioni comunali necessarie per l esecuzione; documentazione attestante le spese sostenute; ricevute dei bonifici bancari di pagamento delle spese sostenute; oppure Allego alla presente fotocopia della tabella millesimale di ripartizione delle spese relativa all anno. Certifico inoltre di essere in possesso di tutta la documentazione richiesta e di essere disponibile ad esibirla in caso di controllo fiscale. Luogo. Data... In fede, l amministratore Ai sensi dell articolo 1, comma 3, D.I. n. 41/1998, il pagamento delle fatture, ricevute o quietanze attestanti le spese sostenute va effettuato mediante bonifico bancario (o postale). 4

5 Riepilogo PARTI COMUNI CONDOMINIALI Art del Codice civile Art. 1117, n. 1) Art. 1117, n. 2) Art. 1117, n. 3) Suolo, muri maestri, Portineria, lavanderia, Ascensori, acquedotti, tetti, scale, portici, ecc... (locali per servizi fognature, impianti, ecc... cortili, ecc... in comune) Interventi su parti comuni condominiali Certificazione amministratore Attestante Di aver adempiuto agli obblighi previsti L importo per il quale il contribuente può beneficiare della detrazione 36% - 50% - Riproduzione riservata - 5