Corso di Estimo Stima dei fondi rustici

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1 Corso di Estimo Stima dei fondi rustici Corso di Scienze e Tecnologie Agrarie

2 Che cosa stimiamo? Per stima di un fondo rustico non si intende solo la stima del valore dell insieme dei terreni ma anche del valore degli investimenti fondiari effettuati sullo stesso. Tra questi investimenti includeremo tutti quelli che non posso essere rimossi dal fondo stesso es. fabbricati rurali, sistemazioni idrauliche, impianti irrigui, arboreti, boschi etc.. Questa stima è nota come stima a cancelli aperti, in pratica stimiamo il capitale fondiario. Avremo una stima a cancelli chiusi se aggiungiamo al valore del capitale fondiario anche il valore del capitale agrario macchine,scorte, bestiame, sementi etc.

3 Che cosa stimiamo? Per stima di un fondo rustico non si intende solo la stima del valore dell insieme dei terreni ma anche del valore degli investimenti fondiari effettuati sullo stesso. Tra questi investimenti includeremo tutti quelli che non posso essere rimossi dal fondo stesso es. fabbricati rurali, sistemazioni idrauliche, impianti irrigui, arboreti, boschi etc.. Questa stima è nota come stima a cancelli aperti, in pratica stimiamo il capitale fondiario. Avremo una stima a cancelli chiusi se aggiungiamo al valore del capitale fondiario anche il valore del capitale agrario macchine,scorte, bestiame, sementi etc.

4 Che cosa stimiamo? Per stima di un fondo rustico non si intende solo la stima del valore dell insieme dei terreni ma anche del valore degli investimenti fondiari effettuati sullo stesso. Tra questi investimenti includeremo tutti quelli che non posso essere rimossi dal fondo stesso es. fabbricati rurali, sistemazioni idrauliche, impianti irrigui, arboreti, boschi etc.. Questa stima è nota come stima a cancelli aperti, in pratica stimiamo il capitale fondiario. Avremo una stima a cancelli chiusi se aggiungiamo al valore del capitale fondiario anche il valore del capitale agrario macchine,scorte, bestiame, sementi etc.

5 Come stimiamo Metodo comparativo che utilizza i prezzi di mercato Metodo della capitalizzazione dei redditi Metodo del valore complementare

6 Come stimiamo Metodo comparativo che utilizza i prezzi di mercato Metodo della capitalizzazione dei redditi Metodo del valore complementare

7 Come stimiamo Metodo comparativo che utilizza i prezzi di mercato Metodo della capitalizzazione dei redditi Metodo del valore complementare

8 Metodo comparativo che utilizza i prezzi di mercato Per quanto riguarda la stima a cancelli aperti il metodo richiede l espletamento di tre fasi: a) individuazione del segmento di mercato simile b) rilevazione dei prezzi di mercato dei beni compresi nel segmento simile c) determinazione della stima mediante comparazione.

9 Metodo comparativo che utilizza i prezzi di mercato Per quanto riguarda la stima a cancelli aperti il metodo richiede l espletamento di tre fasi: a) individuazione del segmento di mercato simile b) rilevazione dei prezzi di mercato dei beni compresi nel segmento simile c) determinazione della stima mediante comparazione.

10 Metodo comparativo che utilizza i prezzi di mercato Per quanto riguarda la stima a cancelli aperti il metodo richiede l espletamento di tre fasi: a) individuazione del segmento di mercato simile b) rilevazione dei prezzi di mercato dei beni compresi nel segmento simile c) determinazione della stima mediante comparazione.

11 Metodo comparativo che utilizza i prezzi di mercato Per quanto riguarda la stima a cancelli aperti il metodo richiede l espletamento di tre fasi: a) individuazione del segmento di mercato simile b) rilevazione dei prezzi di mercato dei beni compresi nel segmento simile c) determinazione della stima mediante comparazione.

12 Determinazione del segmento di mercato simile Le variabili importanti sono: Ubicazione : i fondi devono essere situati nella stessa regione agraria. Ampiezza: determinare la classe di fondo, in pratica selezionare dei prezzi su fondi simili in termini di ampiezza. Indirizzo produttivo: occorre individuare quale coltura è attuata: cerealicola, frutticola, zootecnica, viticola. Solitamente la determinazione del segmento porta a definire al max 3-4 contratti di compravendita simili.

13 Determinazione del segmento di mercato simile Le variabili importanti sono: Ubicazione : i fondi devono essere situati nella stessa regione agraria. Ampiezza: determinare la classe di fondo, in pratica selezionare dei prezzi su fondi simili in termini di ampiezza. Indirizzo produttivo: occorre individuare quale coltura è attuata: cerealicola, frutticola, zootecnica, viticola. Solitamente la determinazione del segmento porta a definire al max 3-4 contratti di compravendita simili.

14 Determinazione del segmento di mercato simile Le variabili importanti sono: Ubicazione : i fondi devono essere situati nella stessa regione agraria. Ampiezza: determinare la classe di fondo, in pratica selezionare dei prezzi su fondi simili in termini di ampiezza. Indirizzo produttivo: occorre individuare quale coltura è attuata: cerealicola, frutticola, zootecnica, viticola. Solitamente la determinazione del segmento porta a definire al max 3-4 contratti di compravendita simili.

15 Determinazione del segmento di mercato simile Le variabili importanti sono: Ubicazione : i fondi devono essere situati nella stessa regione agraria. Ampiezza: determinare la classe di fondo, in pratica selezionare dei prezzi su fondi simili in termini di ampiezza. Indirizzo produttivo: occorre individuare quale coltura è attuata: cerealicola, frutticola, zootecnica, viticola. Solitamente la determinazione del segmento porta a definire al max 3-4 contratti di compravendita simili.

16 Determinazione del segmento di mercato simile Le variabili importanti sono: Ubicazione : i fondi devono essere situati nella stessa regione agraria. Ampiezza: determinare la classe di fondo, in pratica selezionare dei prezzi su fondi simili in termini di ampiezza. Indirizzo produttivo: occorre individuare quale coltura è attuata: cerealicola, frutticola, zootecnica, viticola. Solitamente la determinazione del segmento porta a definire al max 3-4 contratti di compravendita simili.

17 Determinazione dei valori di mercato Solitamente i prezzi sono quelli derivati da operazioni di compravendita. Possibili problemi: attendibilità del prezzo risultante dall atto notarile. Dati del Servizio di pubblicità immobiliare dell Agenzia del Territorio: registra i diritti di proprietà delle persone fisiche e giuridiche Dati dell Istituto Nazionale di Economia Agraria (INEA) Assessorato Urbanistica: Valori Agricoli Medi (VAM) determinati per gli espropri determinati dalla Commissioni Provinciali. Dati online per la Sardegna.

18 Determinazione dei valori di mercato Solitamente i prezzi sono quelli derivati da operazioni di compravendita. Possibili problemi: attendibilità del prezzo risultante dall atto notarile. Dati del Servizio di pubblicità immobiliare dell Agenzia del Territorio: registra i diritti di proprietà delle persone fisiche e giuridiche Dati dell Istituto Nazionale di Economia Agraria (INEA) Assessorato Urbanistica: Valori Agricoli Medi (VAM) determinati per gli espropri determinati dalla Commissioni Provinciali. Dati online per la Sardegna.

19 Determinazione dei valori di mercato Solitamente i prezzi sono quelli derivati da operazioni di compravendita. Possibili problemi: attendibilità del prezzo risultante dall atto notarile. Dati del Servizio di pubblicità immobiliare dell Agenzia del Territorio: registra i diritti di proprietà delle persone fisiche e giuridiche Dati dell Istituto Nazionale di Economia Agraria (INEA) Assessorato Urbanistica: Valori Agricoli Medi (VAM) determinati per gli espropri determinati dalla Commissioni Provinciali. Dati online per la Sardegna.

20 Determinazione dei valori di mercato Solitamente i prezzi sono quelli derivati da operazioni di compravendita. Possibili problemi: attendibilità del prezzo risultante dall atto notarile. Dati del Servizio di pubblicità immobiliare dell Agenzia del Territorio: registra i diritti di proprietà delle persone fisiche e giuridiche Dati dell Istituto Nazionale di Economia Agraria (INEA) Assessorato Urbanistica: Valori Agricoli Medi (VAM) determinati per gli espropri determinati dalla Commissioni Provinciali. Dati online per la Sardegna.

21 Determinazione della stima mediante comparazione Una volta identificati i valori di mercato occorre adattarli. Ciò riguarda adattamenti rispetto: La data di stima le modalità di pagamento la presenza di investimenti fissi

22 Determinazione della stima mediante comparazione Una volta identificati i valori di mercato occorre adattarli. Ciò riguarda adattamenti rispetto: La data di stima le modalità di pagamento la presenza di investimenti fissi

23 Determinazione della stima mediante comparazione Una volta identificati i valori di mercato occorre adattarli. Ciò riguarda adattamenti rispetto: La data di stima le modalità di pagamento la presenza di investimenti fissi

24 Determinazione della stima mediante comparazione Una volta identificati i valori di mercato occorre adattarli. Ciò riguarda adattamenti rispetto: La data di stima le modalità di pagamento la presenza di investimenti fissi

25 Diverse date di stima È possibile che la stima sia richiesta per una certa data e i valori di comparazione siano stati rilevati in periodi differenti. Il primo metodo per aggiornare i valori è quello della capitalizzazione/attualizzazione ad un tasso medio del periodo. Un secondo metodo per rivalutare o svalutare il valore delle compravendite comparative è quello di usare gli indici dei prezzi Istat. Gli indici rilevano le variazioni del potere di acquisto Un possibile problema si ha quando il fondo è pagato a rate. Il prezzo definitivo comprenderà quindi gli interessi maturati nel periodo di dilazione. Occorre scontarli

26 Diverse date di stima È possibile che la stima sia richiesta per una certa data e i valori di comparazione siano stati rilevati in periodi differenti. Il primo metodo per aggiornare i valori è quello della capitalizzazione/attualizzazione ad un tasso medio del periodo. Un secondo metodo per rivalutare o svalutare il valore delle compravendite comparative è quello di usare gli indici dei prezzi Istat. Gli indici rilevano le variazioni del potere di acquisto Un possibile problema si ha quando il fondo è pagato a rate. Il prezzo definitivo comprenderà quindi gli interessi maturati nel periodo di dilazione. Occorre scontarli

27 Diverse date di stima È possibile che la stima sia richiesta per una certa data e i valori di comparazione siano stati rilevati in periodi differenti. Il primo metodo per aggiornare i valori è quello della capitalizzazione/attualizzazione ad un tasso medio del periodo. Un secondo metodo per rivalutare o svalutare il valore delle compravendite comparative è quello di usare gli indici dei prezzi Istat. Gli indici rilevano le variazioni del potere di acquisto Un possibile problema si ha quando il fondo è pagato a rate. Il prezzo definitivo comprenderà quindi gli interessi maturati nel periodo di dilazione. Occorre scontarli

28 Diverse date di stima È possibile che la stima sia richiesta per una certa data e i valori di comparazione siano stati rilevati in periodi differenti. Il primo metodo per aggiornare i valori è quello della capitalizzazione/attualizzazione ad un tasso medio del periodo. Un secondo metodo per rivalutare o svalutare il valore delle compravendite comparative è quello di usare gli indici dei prezzi Istat. Gli indici rilevano le variazioni del potere di acquisto Un possibile problema si ha quando il fondo è pagato a rate. Il prezzo definitivo comprenderà quindi gli interessi maturati nel periodo di dilazione. Occorre scontarli

29 Diverse date di stima Esempio Compravendita del fondo per un valore di 2 milioni di euro il 01/01/2011. Il pagamento è dilazionato in tre rate. una di euro subito, la seconda di euro il 31/07/2011, la terza di euro dopo due anni al tasso del r = 4%. Valore effettivo: V = = (1) (1+0.04) 2

30 Altri Fattori e Stima finale L accesso, la conformazione, la fertilità dei terreni di cui si è rilevato il valore saranno soggetti ad apprezzamenti o deprezzamenti nel caso siano diversi rispetto a quello oggetto di stima. Una volta corretti i valori di comparazione, si calcola per ciascuno un valore per ettaro e si procede ad una media di questi. Il valore medio per ettaro ottenuto si moltiplica per gli ettari totali relativi al fondo da stimare. A questo deve essere aggiunto il valore degli investimenti fissi presenti nel fondo!!.

31 Altri Fattori e Stima finale L accesso, la conformazione, la fertilità dei terreni di cui si è rilevato il valore saranno soggetti ad apprezzamenti o deprezzamenti nel caso siano diversi rispetto a quello oggetto di stima. Una volta corretti i valori di comparazione, si calcola per ciascuno un valore per ettaro e si procede ad una media di questi. Il valore medio per ettaro ottenuto si moltiplica per gli ettari totali relativi al fondo da stimare. A questo deve essere aggiunto il valore degli investimenti fissi presenti nel fondo!!.

32 Metodo della Capitalizzazione dei Redditi Dal corso di Economia Agraria sappiamo che il beneficio fondiario Bf è la remunerazione del capitale fondiario. Possiamo calcolare il valore del fondo come V = Bf r Per il calcolo de beneficio fondiario occorre quindi predisporre un bilancio. Il bilancio deve essere informato al criterio dell ordinarietà. Ciò significa che il profitto sarà nullo e i valori delle singole componenti di bilancio saranno quelli medi. (2)

33 Metodo della Capitalizzazione dei Redditi Dal corso di Economia Agraria sappiamo che il beneficio fondiario Bf è la remunerazione del capitale fondiario. Possiamo calcolare il valore del fondo come V = Bf r Per il calcolo de beneficio fondiario occorre quindi predisporre un bilancio. Il bilancio deve essere informato al criterio dell ordinarietà. Ciò significa che il profitto sarà nullo e i valori delle singole componenti di bilancio saranno quelli medi. (2)

34 Metodo della Capitalizzazione dei Redditi Dal corso di Economia Agraria sappiamo che il beneficio fondiario Bf è la remunerazione del capitale fondiario. Possiamo calcolare il valore del fondo come V = Bf r Per il calcolo de beneficio fondiario occorre quindi predisporre un bilancio. Il bilancio deve essere informato al criterio dell ordinarietà. Ciò significa che il profitto sarà nullo e i valori delle singole componenti di bilancio saranno quelli medi. (2)

35 Metodo della Capitalizzazione dei Redditi Nel caso si conoscano dei canoni di affitto per fondi simili può utilizzarsi come stima del beneficio fondiario il canone di affitto. In questo caso calcolare il canone di affitto per il fondo da stimare è ottenuto come prodotto del numero di ettari per il canone di affitto per ettaro del fondo che si usa per la comparazione.

36 Saggio di capitalizzazione Solitamente si usa un saggio di capitalizzazione compreso tra l 1% e 3% in ragione della rischiosità dell attività agricola.

37 Metodo del valore complementare Il metodo del valore complementare si utilizza nel caso un parte del fondo venga sottratta oppure si aggiunga al fondo principale. Il valore complementare si calcolerà come differenza tra valore iniziale del fondo e quello della parte residua nel caso di sottrazione. In questo caso dovremo tener conto della perdita di valore del fondo in relazione alla superficie sottratta. La riduzione di valore sarà tanto più ampia quanto maggiore è la porzione di superficie sottratta. Maggiori deprezzamenti si avranno nel caso in cui la sottrazione comporti frazionamenti o sconfiguramenti del fondo.

38 Metodo del valore complementare Il metodo del valore complementare si utilizza nel caso un parte del fondo venga sottratta oppure si aggiunga al fondo principale. Il valore complementare si calcolerà come differenza tra valore iniziale del fondo e quello della parte residua nel caso di sottrazione. In questo caso dovremo tener conto della perdita di valore del fondo in relazione alla superficie sottratta. La riduzione di valore sarà tanto più ampia quanto maggiore è la porzione di superficie sottratta. Maggiori deprezzamenti si avranno nel caso in cui la sottrazione comporti frazionamenti o sconfiguramenti del fondo.

39 Metodo del valore complementare Il metodo del valore complementare si utilizza nel caso un parte del fondo venga sottratta oppure si aggiunga al fondo principale. Il valore complementare si calcolerà come differenza tra valore iniziale del fondo e quello della parte residua nel caso di sottrazione. In questo caso dovremo tener conto della perdita di valore del fondo in relazione alla superficie sottratta. La riduzione di valore sarà tanto più ampia quanto maggiore è la porzione di superficie sottratta. Maggiori deprezzamenti si avranno nel caso in cui la sottrazione comporti frazionamenti o sconfiguramenti del fondo.

40 Metodo del valore complementare Il metodo del valore complementare si utilizza nel caso un parte del fondo venga sottratta oppure si aggiunga al fondo principale. Il valore complementare si calcolerà come differenza tra valore iniziale del fondo e quello della parte residua nel caso di sottrazione. In questo caso dovremo tener conto della perdita di valore del fondo in relazione alla superficie sottratta. La riduzione di valore sarà tanto più ampia quanto maggiore è la porzione di superficie sottratta. Maggiori deprezzamenti si avranno nel caso in cui la sottrazione comporti frazionamenti o sconfiguramenti del fondo.

41 Metodo del valore complementare La valutazione del fondo intero e della parte residua si effettua utilizzando i metodi di stima precedenti, quello del comparazione o quello della capitalizzazione dei redditi. Il problema principale in questo caso è tener conto del deprezzamento del fondo rimasto per effetto della perdita di una parte di esso. Utilizzando il metodo della capitalizzazione dei redditi, Bf/r, si tiene conto del deprezzamento in quanto ciascuna componente del bilancio viene analizzata in modo oggettivo.

42 Metodo del valore complementare La valutazione del fondo intero e della parte residua si effettua utilizzando i metodi di stima precedenti, quello del comparazione o quello della capitalizzazione dei redditi. Il problema principale in questo caso è tener conto del deprezzamento del fondo rimasto per effetto della perdita di una parte di esso. Utilizzando il metodo della capitalizzazione dei redditi, Bf/r, si tiene conto del deprezzamento in quanto ciascuna componente del bilancio viene analizzata in modo oggettivo.

43 Metodo del valore complementare La valutazione del fondo intero e della parte residua si effettua utilizzando i metodi di stima precedenti, quello del comparazione o quello della capitalizzazione dei redditi. Il problema principale in questo caso è tener conto del deprezzamento del fondo rimasto per effetto della perdita di una parte di esso. Utilizzando il metodo della capitalizzazione dei redditi, Bf/r, si tiene conto del deprezzamento in quanto ciascuna componente del bilancio viene analizzata in modo oggettivo.