La stima per capitalizzazione dei redditi

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1 La stima per capitalizzazione dei redditi 2.X.2014

2 La stima per capitalizzazione La capitalizzazione dei redditi è l operazione matematico-finanziaria che determina l ammontare del capitale - il valore di mercato - dividendo il reddito netto che il capitale produce - Rn - per un saggio r che definiremo saggio di capitalizzazione Vm = Rn / r

3 Valore di mercato come accumulazione L operazione implicita è l accumulazione iniziale di un reddito costante, posticipato e illimitato Si tratta quindi di impiegare la formula prima illustrata assumendo n che tende a infinito. Sotto il profilo economico, la formula configura il valore di mercato di un dato immobile alla stregua di qualsiasi capitale e reddito connesso cfr. la stima di obbligazioni e azioni

4 Reddito lordo, spese, reddito netto Il reddito capitalizzabile o reddito netto è dato dal reddito lordo ordinario dell immobile al netto di tutte le spese a carico della proprietà Rn = Rl - S Il reddito lordo annuo dell immobile non è altro che l affitto annuale dell immobile Reddito e spese sono assunti costanti nel tempo Cfr postulato della permanenza delle condizioni

5 Le spese in detrazione Spese Forte, De Rossi Realfonzo Michieli min max media min max media min max media Manutenzione Servizi 2 5 3, , ,5 Improduttività 1 4 2, ,5 Assicurazioni 0 0,5 0,25 0,5 0, ,5 Reintegrazione 0 1 0,5 0,5 2,5 1, ,5 Amministrazione 0 3 1,5 0,5 3,0 1, Imposte ,3 11, ,5 Totale 12 28,5 20,25 17,8 30, ,5 La tabella riporta i valori percentuali delle spese riportate in alcuni manuali

6 Le imposte L Imu, imposta municipale propria, che grava sia sugli immobili che sulle aree edificabili la base imponibile si calcola sul valore catastale l aliquota varia in funzione delle decisioni di ciascun comune L Irpef, imposta sulle persone fisiche e l Irpeg, imposta sulla persone giuridiche la base imponibile: il reddito dell immobile l aliquota è determinata in base al reddito del contribuente

7 Stima del saggio di capitalizzazione Procedimento sintetico Si procede a confrontare i redditi con i valori di mercato secondo la formula: R1+R2+R3+ Rn r = V1+V2+V3+ Vn E poco probabile che proceda ad una stima sintetica del saggio: se dispongo di simili dati, procedo ad una stima sintetica! Procedimento analitico Il saggio di capitalizzazione si determina a partire da un saggio medio di mercato al quale si aggiungono incrementi e decrementi r = rm + Σ I + Σ D rm viene generalmente fornito dalle fonti ufficiali

8 Incrementi e decrementi Carlo Forte ha sistematizzato tutti i contributi ascendenti e discendenti che influenzano il valore del saggio di capitalizzazione ad es: interventi presumibili di manutenzione straordinaria, ubicazioni periferiche al contrario: particolari pregi architettonici, previsione di miglioramenti urbanistici Orefice ha proposto di classificare gli incrementi e i decrementi al reddito in caratteristiche posizionali, intrinseche, posizionali intrinseche e produttive

9 La tabella è ripresa da Orefice e riporta incrementi e decrementi al saggio medio: Stima del saggio Caratteristiche che intervengono sulla definizione dello specifico saggio incrementi/ decrementi Centralità rispetto al centro urbano, trasporti ± 0,22 % Presenza di attrezzature collettive a distanza pedonale ± 0,28 % Qualificazione dell ambiente esterno ± 0,18 % Livello di inquinamento ambientale. Presenza di verde ± 0,8 % Disponibilità di spazi pubblici o privati utilizzabili a ± 0,6 % parcheggio Caratteristiche di panoramicità ± 0,36 % Caratteristiche di prospicenza e di luminosità ± 0,20 % Quota rispetto al piano stradale ± 0,08 % Dimensioni non ordinarie di spazi coperti/scoperti ± 0,06 % Grado di rifinitura interna ed esterna ± 0,16 % Necessità di manutenzione ordinaria e straordinaria ± 0,12 % Età dell edificio ± 0,10 % Possibilità di dilazioni nei pagamenti ± 0,06 % Suscettibilità di trasformazioni e modifiche di ± 0,04 % destinazione Le caratteristiche positive diminuiscono r; quelle negative lo aumentano.

10 Un caso di stima Un abitazione assicura un affitto mensile di euro Il saggio di rendimento del segmento residenziale è del 4 % Le spese in detrazione sono stimate nel 25% del reddito lordo Reddito lordo mensile Spese in detrazione 25% Reddito netto annuale Saggio di capitalizzazione 4% Valore di mercato

11 Le attuali tendenze E prassi corrente considerare saggi di rendimento lordi, esito del rapporto fra redditi lordi e valore patrimoniale così stimano i saggi il Consulente immobiliare e Nomisma, ad esempio Il vantaggio è rappresentato dalla possibilità di evitare difficili e incerte stime delle spese in detrazione

12 I valori nelle fonti ufficiali Verona Centro Periferia Un esempio di valori forniti da Nomisma per diverse tipologie di immobili in due città del NE Tutti i valori sono espressi in termini lordi I canoni sono espressi in mq/anno Canoni residenza (euro/mq/anno) Rendimenti residenza 6,5% 6,8% Canoni uffici Rendimenti uffici 5% 5% Trieste Canoni residenza (euro/mq/anno) Rendimenti residenza 6,8% 6,4% Canoni uffici Rendimenti uffici 6,2% 6,2% Verona 500 mq 3000 mq Canoni capannoni Rendimenti capannoni 8% 8% Trieste Canoni capannoni Rendimenti capannoni 9,8% 9,4%

13 Le stime con valori lordi A partire dai dati riportati da Nomisma è possibile effettuare alcune stime Stima di un'abitazione di 70 mq in centro a Verona Stima di un capannone di 420 mq a Trieste Canone lordo (euro/mq/anno) Superficie Canone lordo annuo Saggio 6,50% 9,8% Valore di mercato Valore parametrico (euro/mq)

14 I rischi della capitalizzazione Le stime per capitalizzazione dei redditi possono risultare aleatorie in quanto limitate variazioni del saggio possono determinare significative variazioni del valore L esempio riportato evidenzia come partendo dallo stesso valore reddituale si possa giungere a valori molto diversi con piccole variazioni del saggio Reddito mensile Reddito annuo Saggio Valore di mercato ,0% ,5% +1% ,0% ,5% +1% ,0% Aumento del valore +25% +33 %