LO STANDARD DI RILEVAZIONE DEI DATI IMMOBILIARI

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Eugenio Mancini
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1 INTERVENTO LO STANDARD DI RILEVAZIONE DEI DATI IMMOBILIARI Relatore Matteo Negri Consigliere GeoVal

2 FINALITÀ DELLA RILEVAZIONE DEI DATI IMMOBILIARI Finalità generali - Descrivere e rappresentare l andamento del mercato immobiliare - Interpretare la formazione dei prezzi (domanda e offerta) - Fornire informazioni per le scelte degli investimenti immobiliari - Fornire indicazioni per la politica economica e la pianificazione territoriale Ciclo immobiliare a nido d ape. PREZZI Esempio 6 1 COMPRAVENDITE Fonte: modelli per il mass appraisal Paolo Rosasco _ Alinea Editrice

investimenti immobiliari - Fornire indicazioni per la politica economica e la pianificazione territoriale Ciclo

3 Finalità particolari - Stima di singoli immobili - Valutazioni di gruppi di immobili su larga scala (mass appraisal) Ieri: expertise Oggi: best practice

4 LA RILEVAZIONE DEL SEGMENTO DI MERCATO Il segmento di mercato immobiliare è definito come l unità elementare non ulteriormente scindibile del mercato immobiliare. La rilevazione del segmento di mercato è: - strumentale al processo di valutazione del valore e del canone di mercato; - propedeutica all analisi degli investimenti immobiliari; - riferita all immobile oggetto di stima e agli immobili comparabili rilevati ai fini valutativi (postulato della comparazione); - connessa alle metodiche di stima previste dagli standard internazionali.

La rilevazione del segmento di mercato è: - strumentale al processo di valutazione del valore e del canone di mercato; - propedeutica

5 ai fini estimativi due immobili sono simili tra loro quando appartengono al medesimo segmento di mercato. Principali parametri della rilevazione del segmento di mercato

6 LA RILEVAZIONE DEI DATI IMMOBILIARI Il dato immobiliare è composto dal PREZZO o del CANONE di mercato, riferiti alla DATA in cui si sono formati e da tutte le CARATTERISTICHE IMMOBILIARI tecnicoeconomiche, riconosciute dal mercato (domanda ed offerta) che generano VARIAZIONE di prezzi o di canoni. La rilevazione dei dati immobiliari permette di: - supportare l attività professionale nella valutazione; - fornire indicazioni nel management immobiliare e negli investimenti immobiliari (Saggi di capitalizzazione, GRM, DCR, Equity, etc.); - descrivere, interpretare e prevedere il mercato immobiliare nella sua diversità e complessità; - garantire equità e trasparenza del mercato immobiliare.

La rilevazione dei dati immobiliari permette di: - supportare l attività professionale nella valutazione; - fornire indicazioni nel management immobiliare e negli

LE SCALE DI MISURA E RILEVAZIONI METRICHE Caratteristiche quantitative Le caratteristiche quantitative possono essere misurate con scala cardinale mediante unità tecniche ed economiche (es.

7 LE SCALE DI MISURA E RILEVAZIONI METRICHE Caratteristiche quantitative Le caratteristiche quantitative possono essere misurate con scala cardinale mediante unità tecniche ed economiche (es. superfici, livello piano,numero servizi, etc.). Criteri di rilevazione metriche delle superfici - superficie esterna lorda (SEL); - superficie interna lorda (SIL); - superficie interna netta (SIN). Caratteristiche qualitative Le caratteristiche qualitative possono essere misurate nella scala nominale (es. inquinamento, tipologia degli impianti, etc.) e scala ordinale (stato di manutenzione, panoramicità, esposizione, finiture, etc.).

Criteri di rilevazione metriche delle superfici - superficie esterna lorda (SEL); - superficie interna lorda (SIL); - superficie interna netta (SIN).

8 Quando le caratteristiche qualitative entrano nell analisi estimativa, devono essere ricondotte tutte alla scala cardinale. Schema 1 _ misura della caratteristica qualitativa su scala nominale. Caratteristica immobiliare Acronimo Nomenclatore Categoria Numero Caratteristica CRN Descrizione Assente 0 Presente 1 Schema 2 _ misura della caratteristica qualitativa su scala ordinale. Caratteristica immobiliare Acronimo Nomenclatore Categoria Numero Caratteristica CRO Descrizione Minimo 1 Medio 2 Massimo 3 La misurazione delle caratteristiche degli immobili deve perseguire: - criteri trasparenti; - regole precise; - indicazioni uniformi; - prassi condivise.

Caratteristica immobiliare Acronimo Nomenclatore Categoria Numero Caratteristica CRN Descrizione Assente 0 Presente 1 Schema 2 _ misura della caratteristica

9 LO STANDARD DI RILEVAZIONE DEI DATI IMMOBILIARI ESEMPI DI RILEVAZIONE DI CARATTERISTICHE IMMOBILIARI IN AMBITO RESIDENZIALE Esempio di caratteristica qualitativa e rilevazione metrica Superfici Caratteristica Scala Unità Superficie (SIL) cardinale m 2 Rilevazione Destinazione delle superfici Note diretta (rilievo) desunta graficamente principale balcone terrazza soffitta loggiato cantina sgombero portico autorimessa (box) area esclusiva ecc.

Superficie (SIL) cardinale m 2 Rilevazione Destinazione delle superfici Note diretta (rilievo) desunta

10 Esempio di caratteristica qualitativa su scala nominale Inquinamento Caratteristica Inquinamento Inquinamento Scala nominale Note Atmosferico [assente (0)/presente(1)] Acustico [assente (0)/presente(1)] Elettromagnetico [assente (0)/presente(1)] Ambientale [assente (0)/presente(1)]

Atmosferico [assente (0)/presente(1)] Acustico [assente

11 Esempio di caratteristica qualitativa su scala ordinale Panoramicità Caratteristica Scala Unità Panorama ordinale Nomenclatore Descrizione Rappresenta la presenza di qualità nel contesto ambientale ove si colloca l immobile, per la presenza di vedute, da uno o più ambienti, su aree di valore urbano, storico - architettonico o paesaggistico. Note Minimo (1) L unità immobiliare consente visuali non significative Medio (2) L unità abitativa permette una parziale visuale del contesto circostante su aree e fabbricati di pregio paesaggistico, storico e/o architettonico Classi: - minimo - medio - massimo Massimo (3) L unità immobiliare consente una buona e ininterrotta visibilità del contesto circostante e verso aree di pregio paesaggistico, fabbricati e spazi di valenza storica e/o architettonica

Note Minimo (1) L unità immobiliare consente visuali non significative Medio (2) L unità abitativa permette una parziale visuale del contesto circostante su aree e fabbricati di pregio paesaggistico,

12 in sintesi Prezzo e caratteristica Prezzo totale PRZ [ ] ,00 Data DAT [mesi] 6 Sup. principale SUP [m²] 80,00 Sup. balcone BAL [m²] 9,00 Sup. cantina CAN [m²] 15,00 Sup. autorimessa AUT [m²] 25,00 Servizi igienici SER [n] 1 Livello del piano LIV [n] 3 Riscaldamento pavimento PAV [n] 0 Impianto climatizzazione CLI [n] 0 Manutenzione fabbricato MAN [n] 2 Classe energetica ENE [n] 1 Inquinamento acustico ACU [n] 0 Esposizione EPO [n] 2 Panoramicità PAN [n] 1 Finiture FIN [n] 1

autorimessa AUT [m²] 25,00 Servizi igienici SER [n] 1 Livello del piano LIV [n] 3 Riscaldamento pavimento PAV [n] 0

13 LA BANCA DATI IMMOBILIARI DEI GEOMETRI ITALIANI La banca dati raccoglie: -dati immobiliari puntuali e completi; -parametri del segmento di mercato; -indici e statistiche del mercato immobiliare. La banca dati impiega: -standard di rilevazione; -controlli di qualità; -codice di condotta e comportamento.

-indici e statistiche del mercato immobiliare.

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