RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA

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1 dott. Giuseppe Papa architetto Studio Tecnico Forense Via Mapelli n Verbania (VB) Telefax PEC: FALLIMENTO n 27/2015 Residenza Giotto 7 S.R.L. in liquidazione Via Roma, Via Lamarmora e C.so Mameli N rif 7.02 RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA Il sottoscritto Arch. Giuseppe Papa, con studio a Verbania in via Mapelli n.31, ed iscritto all Ordine degli Architetti Pianificatori Paesaggisti e Conservatori delle province di Novara e V.C.O. col n. 923, ad evasione dell incarico ricevuto dal CURATORE FALLIMENTARE Studio S.A.S, dopo i sopralluoghi e le indagini di rito, esprime le seguenti considerazioni: OGGETTO DELLA STIMA: PORZIONI IMMOBILIARI COSTITUITE DA n 2 APPARTAMENTI e N 2 AUTORIMESSE UBICATE IN CONTESTO CONDOMINIALE DENOMINATO Residenza Giotto 1 SITO IN ANGOLO TRA VIA ROMA, VIA LAMARMORA E C.SO MAMELI, NEL COMUNE DI VERBANIA (VB). 1

2 Sezione A DATI CATASTALI N. Intestazione QUOTA /1000 Catasto dei Fabbricati Comune di Verbania Indirizzo C.so Mameli, n. 23/A e Via Alfonso Lamarmora, n 19 Foglio Part. Sub. Zona Cat Classe Consistenza Superficie Reddito Catastale A/2 3 4 vani Totale mq 77 Totale escluse aree 526,79 scoperte 75 mq A/2 3 3,5 vani Totale mq 55 Totale escluse aree 460,94 scoperte 53 mq C/6 7 mq 13 mq 15 71, C/6 7 mq 13 mq 15 71,17 CONFINI Appartamento al sub. 135: prospetto su Corso Goffredo Mameli, unità immobiliare al sub. 136, vano scala D al sub. 1, unità immobiliare al sub Appartamento al sub. 138: unità immobiliare al sub. 139, vano scala A al sub.1, unità immobiliare al sub.137. Autorimessa al sub. 97: ente comune al sub. 1 da due lati, autorimessa al sub. 96, autorimessa al sub. 98. Autorimessa al sub. 98: autorimessa al sub. 97, autorimessa al sub. 99, ente comune al sub. 1 da due lati. Sezione B DESCRIZIONE DEL CESPITE UBICAZIONE Comune Provincia Indirizzo Verbania, località Intra Verbania C.so Mameli, n.23/a ZONA CARATTERISTICHE FABBRICATO Posizione Caratteristiche Zona centrale della città, nella località Intra, quartiere Sassonia Area caratterizzata prevalentemente da fabbricati a carattere condominiale, costituiti da unità commerciali al piano terra e residenziale ai piani superiori. Viabilità Ottima, edificio posto in prossimità delle principali arterie stradali e del centro cittadino. 2

3 Attrezzature Nelle immediate vicinanze si trovano tutti i servizi offerti dalla località e servizi Distribuzione immobile: Il condominio è composto da quattro livelli fuori terra e da un piano interrato; il piano terra e il piano primo sono a destinazione commerciale, mentre il piano secondo, terzo e sottotetto sono ad uso residenziale. Parte del piano primo interrato è destinato a parcheggio pubblico raggiungibile con scale, rampa carraia e due ascensori che collegano il piano terra e il piano primo; il restante piano è destinato ad autorimesse private. Il piano terra è occupato dal supermercato TIGROS. Struttura Copertura Tamponature In c.a. e solai in latero cemento A tetto in legno ventilato, tegole in laterizio Laterizio neoforato, pareti interne in forati da cm.8, e rivestimento esterno in intonaco verniciato ai silicati di calcio. Tramezzature In laterizio forato da cm. 8 Serramenti interni ed esterni Esterni: Finestre in legno con doppio vetro e tapparelle in alluminio. Portoncini Blindati e porte interne tamburate. Nel sottotetto finestre velux con doppio vetro in legno. Basculanti in metallo per i box. Pavimentazioni Locali ad uso Abitazione in legno /o piastrelle monocottura, bagni in piastrelle in ceramica. Box e cantine in cemento lisciato. Impianti Tutti gli appartamenti sono dotati di riscaldamento autonomo con caldaia a gas metano e termosifoni; i box e le cantine hanno solo l impianto elettrico con in punto luce. STATO DI CONSERVAZIONE: mediamente discreto; Occorrono alcuni interventi di manutenzione straordinaria alle finiture e/o serramenti e verificare il funzionamento degli impianti. Sezione c TITOLARITA a favore Contro Atto Compravendita notaio Gaetano Petrelli di Verbania del 30/09/2004 ai n.ri 12414/7613 Trascrizione a Verbania il 04/10/2004 ai nn /9424 STATO DI OCCUPAZIONE: Gli immobili risultano liberi. USI CIVICI: L amministrazione comunale ha precisato che non è attualmente disponibile la cartografia che individua le aree gravate da usi civici e segnala l impossibilità di rilascio di una dichiarazione attestante tale vincolo. 3

4 Sezione D LEGITTIMITA URBANISTICA ED EDILIZIA Strumento urbanistico Permesso di Costruire n. 181/00 del 22/06/2000 e successive varianti in corso d opera. Titolo abilitativo Richiesta di agibilità presentata in data 23/04/2004; Lo stato dei luoghi dei cespiti oggetto di stima risulta sostanzialmente conforme alla scheda catastale e ai progetti rilasciati Sezione E CONSISTENZE Modalità di rilievo Rilievo diretto Criterio di misurazione SEL Calcolo superficie commerciale Destinazione Superficie Coeff. Superficie commerciale Piano Appartamento Sub. 135 Abitazione 75,00 1,00 75,00 P2 Balcone e terrazzo 8,00 0,50 4,00 Appartamento Sub. 138 Abitazione 53,00 1,00 53,00 P3 Terrazzo 8,00 0,50 4,00 Superficie commerciale totale 136,00 Modalità di rilievo Rilievo diretto Criterio di misurazione SEL Calcolo superficie commerciale Destinazione Superficie Coeff. Superficie commerciale Piano Autorimesse Box sub ,00 1,00 15,00 S1 Box sub ,00 1,00 15,00 S1 Superficie commerciale 30,00 4

5 Sezione F ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE Localizzazione zona centrale Tipo di contratto: compravendita Destinazione abitazione Tipologia condominio immobiliare Tipologia edilizia Appartamento/box Dimensione: media-piccola Forma di mercato Oligopolio; Livello di prezzi: /mq app= /mq box= /mq Fase del mercato Recessione; immobiliare Caratteri dell offerta privati Caratteri della privati; domanda L indagine svolta alla ricerca di compravendite immobiliari per fabbricati aventi una destinazione residenziale ed autorimesse; Intra è una zona centrale della città di Verbania e dal punto di vista immobiliare rappresenta la zona più attiva. Secondo i dati dell' OMI, il prezzo degli appartamenti nelle diverse (13) zone a Verbania è compreso in tutta la città tra 550 /m² e /m² per la compravendita e tra 1,9 /m² mese e 8,1 /m² mese per quanto riguarda le locazioni. Il prezzo degli appartamenti a Verbania non è per nulla uniforme, anche se nella maggioranza dei casi è compreso tra /m² e /m². I box normalmente sono venduti come pertinenze delle unità residenziali Sezione G APPLICAZIONE DEL PROCEDIMENTO DI VALUTAZIONE METODO DEL CONFRONTO DI MERCATO è un procedimento di stima del valore o del canone di mercato degli immobili, attraverso la ricerca del corretto segmento di mercato e il confronto tra l'immobile oggetto di stima ed un insieme di immobili simili compravenduti in zona di recente; caratterizzati da unità condominiali di dimensioni medie, contrattati di recente e di prezzo o canone noti. Giudizio di commerciabilità: Sia gli appartamenti che le autorimesse, grazie alla posizione baricentrica dell edificio risultano molto apprezzate dal mercato immobiliare, pertanto si prevedono tempi brevi di alienazione. 5

6 Sezione H OSSERVAZIONI Si precisa che la società. ha stipulato con il Comune di Verbania : IMPEGNO UNILATERALE di cui all atto a rogito del Notaio Enrico Troisi di Verbania in data 21/06/2000 n di Rep, registrato a Verbania il 22/06/2000 al n. 698 Serie 1, trascritto presso la Conservatoria Immobiliare di Verbania in data 23/06/2000 ai n.ri 6947/4952. CONVENZIONE URBANISTICA di cui all atto a rogito del Notaio Gaetano Petrelli di Verbania in data 11/03/2004 n /7147 di Rep, registrato a Verbania il 17/03/2004 al n. 696 serie 1T, trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Verbania in data 18/03/2004 ai n.ri 3428/2374. Verbania il 22/03/2018 Arch. Giuseppe Papa 6

7 Sezione L Formazione LOTTI APPARTAMENTO LOTTO : Descrizione: Appartamento al piano secondo con accesso dalla scala D composto da soggiorno con angolo cottura, due camere, disimpegno, bagno, balcone e terrazzo. Ubicazione: Verbania-Intra, via Goffredo Mameli, n. 23/A Dati Catastali: C.F. Verbania, foglio 70, mappale 263, sub. 135, P.2, int. 14. Confini: Appartamento: prospetto su Corso Goffredo Mameli, unità immobiliare al sub. 136, vano scala D al sub. 1, unità immobiliare al sub Proprietà: Quota 1/1 Superficie catastale: mq 77 LOTTO : Descrizione: Appartamento al piano terzo con accesso dalla scala A composto da soggiorno con angolo cottura, camera, disimpegno, antibagno, bagno e terrazzo. Ubicazione: Verbania-Intra, via Lamarmora, n. 19 Dati Catastali: C.F. Verbania, foglio 70, mappale 263, sub. 138, P.3, int. 25. Confini: Appartamento: unità immobiliare al sub. 139, vano scala A al sub.1, unità immobiliare al sub.137. Proprietà: Quota 1/1 Superficie catastale: mq 55 AUTORIMESSE LOTTO : Descrizione: Ubicazione: Autorimessa al Piano Interrato S1 Verbania-Intra, via Goffredo Mameli Dati Catastali: C.F. Verbania, foglio 70, mappale 263, sub. 97, P.S.1 int. 23 Confini: Box: ente comune al sub. 1 da due lati, autorimessa al sub. 96, autorimessa al sub. 98. Proprietà: Quota 1/1 Superficie catastale: mq 15 7

8 LOTTO : Descrizione: Ubicazione: Autorimessa al Piano Interrato S1 Verbania-Intra, via Goffredo Mameli Dati Catastali: C.F. Verbania, foglio 70, mappale 263, sub. 98, P.S.1 int. 22 Confini: Box: autorimessa al sub. 97, autorimessa al sub. 99, ente comune al sub. 1 da due lati. Proprietà: Quota 1/1 Superficie catastale: mq 15 8