TRIBUNALE DI MODENA CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO

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1 TRIBUNALE DI MODENA CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO nella procedura esecutiva immobiliare n. 558/2017 a carico di Società Immobiliare Centrocasa s.r.l.. ********************************************** Giudice dell esecuzione : Dott. Pasquale Liccardo ********************************************** Nella procedura esecutiva immobiliare n. 558/2017 Tribunale di Modena contro Società Immobiliare Centrocasa s.r.l., l Ill.mo Signor Giudice Dott. Michele Cifarelli nominava con Proprio provvedimento in data 27/06/2018 in qualità di esperto per la individuazione, descrizione e valutazione dei cespiti pignorati, il sottoscritto Ing. Raffaele Rigagnoli. Compiuti i necessari rilievi e gli accertamenti tutti del caso, che completava anche con approfondite indagini presso i competenti pubblici uffici, lo scrivente si poneva in grado di esporre la seguente RELAZIONE: a seguito di pignoramento immobiliare trascritto a Modena in data 06/10/2017 reg. gen.n.24627, reg.part. n a favore di FINO 1 SECURITISATION S.R.L. con sede a Milano, V.le Majno n.45, risultano pignorati i beni di seguito descritti e periziati consistenti in porzioni di fabbricato ad uso civile abitazione posto nel Comune di Carpi in Via Lea Valentini, località Cibeno, comprendente: - due appartamenti ad uso civile abitazione posti al piano secondo, 1

2 e due autorimesse poste al piano terra, di due palazzine residenziali indipendenti tra loro denominate Condominio Domino 1 e Condominio Domino 2. Considerazioni relative alla formazioni dei lotti: si ritiene che gli immobili pignorati possano essere divisi in n. 4 lotti di vendita così identificati: IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni in esame risultano distinti al N.C.E.U. del Comune di Carpi ( MO ): LOTTO 1 ( Condominio Domino 1 ) - appartamento, Fg. 97, particella n. 220, Sub 6, Via Lea Valentini n. 7, piano 2, Cat. A/2, CL.3, Vani 5,5, Sup. Catastale Totale di 94 mq, escluse aree scoperte di 81 mq, Rendita Euro 596,51; LOTTO 2 ( Condominio Domino 1 ) - autorimessa, Fg. 97, particella n. 220, Sub 7, Via Lea Valentini n. 5, piano T, Cat. C/6, CL.6, di 19 mq, Sup. Catastale Totale di 24 mq, Rendita Euro 101,07; LOTTO 3 ( Condominio Domino 2 ) - appartamento, Fg. 97, particella n. 221, Sub 6, Via Lea Valentini n. 9, piano 2, Cat. A/2, CL.3, Vani 5,5, Sup. Catastale Totale di 94 mq, escluse aree scoperte di 81 mq, Rendita Euro 596,51; LOTTO 4 ( Condominio Domino 2 ) - autorimessa, Fg. 97, particella n. 221, Sub 7, Via Lea Valentini n. 11, piano T, Cat. C/6, CL.6, di 19 mq, Sup. Catastale Totale di 24 mq, Rendita Euro 101,07; 2

3 tali a seguito di denuncia di accatastamento presentata all U.T.E. di Modena. Alle porzioni immobiliari competono i proporzionali diritti di comproprietà sulle parti dell edificio comuni a norme dell art del codice civile, nonché come risulta dallo stato dei luoghi, dai titoli di provenienza e dall elaborato planimetrico. CONFINI I lotti confinano a corpo con parti comuni su più lati, vano scala, proprietà altrui, salvo altri più precisi e recenti confini. STATO DI POSSESSO DEI BENI I lotti risultano liberi PROVENIENZA Gli immobili, oggetto di pignoramento, risultano appartenere, per la piena ed esclusiva proprietà, alla Società Immobiliare Centrocasa s.r.l., che gli era pervenuto per acquisto con atto di compravendita a rogito del Notaio Fiori Aldo di Carpi ( MO ) in data 05/04/2007, rep. n /37778, trascritto a Modena il 27/04/2007 al n.gen e n.part ONERI CONDOMINIALI I lotti 1 e 2 appartengono al Condominio denominato Domino 1 I lotti 3 e 4 appartengono al Condominio denominato Domino 2 Nei due condomini non c è un amministratore ma le spese vengono gestite dagli stessi condomini e dai rispettivi caposcala. Condominio Domino 1: si allega le spese condominiali degli ultimi due esercizi ( 2017 e 2018 ) 3

4 e il preventivo di spesa per l anno 2019 che riguardano l appartamento e il garage. Inoltre sono previste delle spese di manutenzione straordinaria dell edificio che riguarda l intonaco esterno e il canale di gronda per un importo complessivo di Euro 7.650,00 + IVA da ripartire per millesimi ( l appartamento ha 261,36 millesimi, il garage ha 37,29 millesimi ) che corrispondono a Euro 2.439,27 e a Euro 348,00 rispettivamente. Condominio Domino 2: Si allega le spese di condominio degli ultimi due esercizi ( 2017 e 2018 ) per l appartamento e il garage. Sono previste delle spese di manutenzione straordinaria del edificio che riguarda il cornicione e copertura, balconi in calcestruzzo, le facciate intonacate per un importo di Euro ,00 + IVA da ripartire per millesimi ( l appartamento ha 256,69 millesimi e il garage ha 40,37 millesimi ) che corrispondono a Euro 6.907,01 e a Euro 1.086,27 rispettivamente. DESCRIZIONE LOTTO 1 ( Condominio Domino 1 ) : Il bene in esame consiste in un appartamento al secondo piano di un edificio residenziale in zona Via Lea Valentini n. 7 del Comune di Carpi ( Mo ). L appartamento ad uso civile abitazione è composto da : ingresso, soggiorno-pranzo, cucinotto, terrazzo, disimpegno notte, due camere da letto, un bagno, un balcone. 4

5 Esternamente il tamponamento è in muratura faccia vista e muratura intonacata, tinteggiata, la copertura è a tetto piano non praticabile. I serramenti esterni sono costituiti da tapparelle in PVC automatizzate e finestre con telai in legno bianco, porta di ingresso blindata con serratura di sicurezza. All interno dell appartamento le pareti e i soffitti sono intonacati e tinteggiati, con rivestimento in piastrelle di ceramica nei bagni e cucina, la pavimentazione è in legno in tutto l appartamento escluso nel bagno e cucina che sono in ceramica, le porte interne sono in legno, la pavimentazione del balcone e terrazzo è in gres porcellanato. L abitazione è dotata di impianto elettrico, idrosanitario, riscaldamento a pavimento, l impianto di riscaldamento è autonomo con predisposizione per la caldaia a gas metano e predisposizione per l impianto di aria condizionata. Alla data del sopraluogo il bene si trova in un discreto stato di manutenzione e conservazione, anche se ci sono delle piccole infiltrazioni nel tetto dell abitazione e nella pensilina esterna nel lato Sud, di fianco al terrazzo. La superficie complessiva del bene in esame viene determinata mediante rilievo geometrico e calcolata secondo le consuetudini locali che prevedono il computo di tutti i muri interni ed esterni : - Appartamento piano secondo: 75,50 mq - Balcone coperto 18,87 mq - Terrazzo 62,00 mq Totale 156,37 mq 5

6 LOTTO 2 ( Condominio Domino 1 ) : Autorimessa al piano terra con accesso carrabile diretto dall area cortiliva, pareti e soffitto intonacate e tinteggiate, pavimento in ceramica, portone basculante rivestito in legno bianco. All interno sono presenti un punto luce, una presa di corrente e un tubo dell acqua con uno scarico, manca il controsoffitto ad altezza 2,60 mt. come previsto nel progetto. Alla data del sopraluogo il bene si trova in un buono stato di manutenzione e conservazione. La superficie complessiva dei beni in esame viene determinata mediante rilievo geometrico e calcolata secondo le consuetudini locali che prevedono il computo di tutti i muri interni ed esterni : Autorimessa piano terra: 24,50 mq LOTTO 3 ( Condominio Domino 2 ): Il bene in esame consiste in un appartamento al secondo piano di un edificio residenziale in zona Via Lea Valentini n. 9 del Comune di Carpi ( Mo ). L appartamento ad uso civile abitazione è composto da : ingresso, soggiorno-pranzo, cucinotto, terrazzo, disimpegno notte, due camere da letto, un bagno, un balcone. Esternamente il tamponamento è in muratura faccia vista e muratura intonacata, tinteggiata, la copertura è a tetto piano non praticabile. I serramenti esterni sono costituiti da tapparelle in PVC automatizzate e finestre con telai in legno bianco, porta di ingresso blindata con serratura di sicurezza. 6

7 All interno dell appartamento le pareti e i soffitti sono intonacati e tinteggiati, con rivestimento in piastrelle di ceramica nei bagni e cucina, la pavimentazione è in ceramica nell ingresso, cucina, ripostiglio e bagni, legno nelle camera da letto, le porte interne sono in legno, la pavimentazione del balcone e terrazzo è in ceramica. L abitazione è dotata di impianto elettrico, idrosanitario, riscaldamento a pavimento, l impianto di riscaldamento è autonomo con predisposizione per la caldaia a gas metano e predisposizione per l impianto di aria condizionata. Alla data del sopraluogo il bene si trova in un discreto stato di manutenzione e conservazione, anche se ci sono delle infiltrazioni nel terrazzo e nel tetto, la spesa per la riparazione delle perdite nel terrazzo è preventivata in Euro 6.080,00 + IVA. La superficie complessiva dei beni in esame viene determinata mediante rilievo geometrico e calcolata secondo le consuetudini locali che prevedono il computo di tutti i muri interni ed esterni : - Appartamento piano secondo: 75,50 mq - Balcone coperto 18,87 mq - Terrazzo 62,00 mq Totale 156,37 mq LOTTO 4 ( Condominio Domino 2 ): Autorimessa al piano terra con accesso carrabile diretto dall area cortiliva, pareti e soffitto intonacate e tinteggiate, pavimento in ceramica, portone basculante rivestito in legno bianco. All interno sono presenti un punto luce, una presa di corrente e un tubo 7

8 dell acqua con uno scarico, manca il controsoffitto ad altezza 2,60 mt. come previsto nel progetto. Alla data del sopraluogo il bene si trova in un buono stato di manutenzione e conservazione. La superficie complessiva dei beni in esame viene determinata mediante rilievo geometrico e calcolata secondo le consuetudini locali che prevedono il computo di tutti i muri interni ed esterni : Autorimessa piano terra: 24,50 mq POSIZIONE EDILIZIA ED URBANISTICA Il sopralluogo presso l ufficio tecnico del comune di Carpi ( Mo ) ha evidenziato la seguente documentazione : - Permesso di costruire n. 242 del 19/02/ Dichiarazione di inizio attività n. 1102/2008 per modifiche progettuali e variazioni in corso d opera - Comunicazione di fine lavori : 21/10/ Certificato di conformità edilizia e agibilità prot. N. 1729/2008 del 23 /10/2008. Il lotto 1 e 3 sono attualmente in posizione edilizia regolare, il lotto 2 e 4 sono in posizione edilizia non regolare, perché manca il controsoffitto come da progetto. VALUTAZIONE Si ritiene qui opportuno considerare, per il bene in esame, il più probabile valore di mercato con riferimento a valori medi rilevabili in zona per beni simili. La determinazione del valore del bene viene stimato specificando la 8

9 superficie commerciale, il valore per metro quadrato e il valore complessivo. La superficie commerciale viene calcolata in base alle consuetudini di piazza che computano i muri perimetrali esterni per intero, LOTTO 1 Appartamento con balcone e terrazzo al piano 2 : 97 mq x / mq = ,00 LOTTO 2 Autorimessa a piano terra 24,50 mq x / mq 800,00 = ,00 a detrarre spese per controsoffitto ,00 Totale ,00 LOTTO 3 Appartamento con balcone e terrazzo al piano 2 : 97 mq x / mq = ,00 a detrarre spese per sistemazione terrazzo ,60 Totale ,40 LOTTO 4 Autorimessa a piano terra 24,50 mq x / mq 800,00 = ,00 a detrarre spese per controsoffitto ,00 Totale ,00 Totale complessivo ,40 Pertanto i beni in esame risultano meritevole di un apprezzamento complessivo pari a Euro ,40 9

10 euro trecentodiciannovemilasettecentottantadue/40 ) PROPOSTA DI VENDITA Per quanto sopra, si propone la vendita dei beni sopra periziati in n. 4 lotti: LOTTO 1 Appartamento ( Condominio Dominio1 ) ,00 (euro centoquarantacinquemila/00) LOTTO 2 Autorimessa ,00 (euro diciottomila/00) LOTTO 3 Appartamento ,00 (euro centotrentottomila/00) LOTTO 4 Autorimessa ,00 (euro diciottomila/00) ******************************************** Con quanto esposto lo scrivente ritiene compiutamente assolto l incarico ricevuto e rimane a disposizione per ogni eventuale chiarimento. Con Osservanza Modena, 12 Ottobre 2018 IL CONSULENTE TECNICO Dott. Ing. Raffaele Rigagnoli Allegati: - Documentazione fotografica - Documentazione catastale (Visura, planimetria, elaborato planimetrico ) 10

11 - Progetto depositato all ufficio tecnico - Licenza edilizia, abitabilità - Prospetto spese condominiali e preventivi per la manutenzione 11