TRIBUNALE DI SPOLETO

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1 TRIBUNALE DI SPOLETO Sezione Esecuzioni Immobiliari PERIZIA DI STIMA Oggetto: CONSULENZA TECNICA D UFFICIO ESEGUITA NELLA ESECUZIONE IMMOBILIARE, Promossa da : Contro : Iscritta al n 101/2016 R.G.E. Tribunale di Spoleto prossima udienza 04/05/2017. ************* Nominato C.T.U. nell Esecuzione Immobiliare in oggetto in data 17/11/2016 in corso di udienza dal Giudice dell'esecuzione del Tribunale di Spoleto, Dott. Simone Salcerini, il sottoscritto Geom. Vincenzo Piermarini, iscritto all Albo dei Geometri della Provincia di Perugia al n. 2626, prestavo il giuramento di rito nell udienza del 17/11/2017, in tale sede il sig. Giudice poneva al C.T.U. il seguente quesito: PROVVEDA L ESPERTO ESAMINATI GLI ATTI DEL PROCEDIMENTO ED ESEGUITA OGNI ALTRA OPERAZIONE RITENUTA NECESSARIA, AD INDIVIDUARE ESATTAMENTE I BENI OGGETTO DEL PIGNORAMENTO, FORMANDO, SE OPPORTUNO, UNO O PIÙ LOTTI PER LA VENDITA ; PROVVEDA L ESPERTO A REDIGERE LIMITATAMENTE AI BENI 1

2 OGGETTO DI PIGNORAMENTO, UNA RELAZIONE DI STIMA PER OGNI BENE INDIVIDUATO, ESEGUITA SECONDO LE INDICAZIONI PRESENTI NEL VERBALE DI GIURAMENTO. Esaminati gli atti e la documentazione nel fascicolo di causa, in data 30/11/2016 previo avviso (Allegato n. 1) alle parti è stata effettuata la visita ai luoghi oggetto di cui è causa il giorno 16/12/2016 (Allegato n. 2), il sottoscritto è in grado di rispondere al quesito postole. PREMESSA ED INDIVIDUAZIONE DEI BENI Trattasi di n. 3 unità immobiliari ubicate ad uso civile abitazione al Piano Secondo e n. 3 locali Garage ubicati al Piano Primo Sottostrada, il tutto facente parte di in un fabbricato di maggiori dimensioni dislocato su quattro piani fuori terra ed un piano interrato, situato in posizione pianeggiante in Comune di Spoleto, via III Settembre n. 1, come di seguito dettagliatamente descritte e rappresentate nelle planimetrie catastali e visura catastale (allegato 3-A-B-C-D-E-F-G-H). - Unità Immobiliare n. 1. Trattasi di locali destinati ad abitazione ubicati al Piano Secondo e garage al Piano Primo Sottostrada. Ai locali adibiti a civile abitazione si accede attraverso la corte condominiale dalla via pubblica e dalla scala ed ascensore condominiali, gli stessi risultano censiti al N.C.E.U. del Comune di Spoleto, al Foglio n. 149 con la particella n sub 16, Cat. A/2 Cl 3 Vani 5,5 R.C. = 468,68, ubicata in Spoleto, Via III Settembre n. 1; 2

3 e così composta: - cucina, pranzo, n. 2 bagni, n. 2 camere da letto e n. 2 balconi. Al locale garage, si accede dalla rampa posta sul lato Nord del complesso edilizio e dagli spazi condominiali (vano scala e ascensore) interni al fabbricato, lo stesso risulta censito al N.C.E.U. del Comune di Spoleto, al Foglio n. 149 con le particelle graffate n sub 11 e n sub 4, Cat. C/6 Cl 7 mq 17 R.C. 15,80, ubicato in Spoleto, Via III Settembre n. 1. Nel suo insieme le unità immobiliari confinano con spazi Condominiali, stessa proprietà esecutata, salvo altri. Si porta a conoscenza che le suddette unità immobiliari sono state cedute in locazione al con contratto in data 02/09/2010 e registrato a Spoleto il 06/09/2010 al n

4 - Unità Immobiliare n. 3. Trattasi di locali destinati ad abitazione ubicati al Piano Secondo e garage al Piano Primo Sottostrada. Ai locali adibiti a civile abitazione si accede attraverso la corte condominiale dalla via pubblica e dalla scala ed ascensore condominiali, gli stessi risultano censiti al N.C.E.U. del Comune di Spoleto, al Foglio n. 149 con la particella n sub 19, Cat. A/2 Cl 3 Vani 5,5 R.C. = 468,68, ubicata in Spoleto, Via III Settembre n. 1; e così composta: - cucina-pranzo, n. 2 bagni, n. 2 camere da letto, disimpegno e n. 2 balconi. Al locale garage, si accede dalla rampa posta sul lato Nord del complesso edilizio e dagli spazi condominiali (vano scala e ascensore) interni al fabbricato, lo stesso risulta censito al N.C.E.U. del Comune di Spoleto, al Foglio n. 149 con la particella 4

5 n sub 10, Cat. C/6 Cl 7 mq 20 R.C. 16,73, ubicato in Spoleto, Via III Settembre n. 1. Nel suo insieme le unità immobiliari confinano con spazi Condominiali, stessa proprietà esecutata, salvo altri. Si porta a conoscenza che le suddette unità immobiliari sono state cedute in locazione con contratto in data 29/03/2012 e registrato a Spoleto il 05/04/2013 al n IPOTECHE E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI - CONVENZIONE EDILIZIA n del 18/05/2006 a favore del Comune di Spoleto ; relativa ai terreni posti in Comune di Spoleto, via III Settembre, censiti nel Catasto terreni al Foglio n. 149 particella 3, particella 528; concernente la realizzazione gratuita di parcheggi e verde privato ad uso pubblico in esecuzione dell Art. 61 Legge Regionale 27 del 24/03/2000; il piano attuativo, sui terreni sopra indicati, approvato definitivamente con Delibera del Consiglio Comunale n. 136 d del 19/12/2005, divenuta nei termini di legge, ha validità di anni dieci a decorrere dalla data di stipula dell atto qui unito; avverrà in conformità alle norme di cui alla presente convenzione ed in conformità agli elaborati del piano stesso. - IPOTECA VOLONTARIA iscritta presso l Agenzia del Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Spoleto n del 21/12/2009, 5

6 gravante su: - la piena proprietà sulle unità immobiliari posta in Comune di Spoleto, Via II Settembre, censite ale Catasto Fabbricati al Foglio n. 149, particella n sub 16, particella 1214 sub 17, particella n sub 19, particelle 1215 sub sub 5 (graffate) sub sub 4 (graffate), particella 1225 sub 10. ** IPOTECA LEGALE N. 411 DEL 13/10/2014 ; gravante su: - la piena proprietà sulle unità immobiliari posta in Comune di Spoleto, Via II Settembre, censite ale Catasto Fabbricati al Foglio n. 149, particella n sub 16, particella 1214 sub 17, particella n sub 19, particelle 1215 sub sub 5 (graffate) sub sub 4 (graffate), particella 1225 sub 10. ** PIGNORAMENTO IMMOBILIARE n del 13/05/2016 6

7 ; gravante su: - la piena proprietà sulle unità immobiliari posta in Comune di Spoleto, Via II Settembre, censite al Catasto Fabbricati al Foglio n. 149, particella n sub 16, particella 1214 sub 17, particella n sub 19, particelle 1215 sub sub 5 (graffate) sub sub 4 (graffate), particella 1225 sub 10. Tutte le trascrizioni pregiudizievoli presenti saranno cancellate o regolarizzate dalla procedura esecutiva; il costo relativo di cancellazione è di circa ad 300,00 per il pignoramento immobiliare. L ufficio della Conservatoria tuttavia fornirà i costi precisi solo all atto della cancellazione. Dalle varie documentazioni consultate, non risultano altre domande giudiziali ed altre trascrizioni; non risultano altriatti di asservimento urbanistici né cessioni di cubatura oltre la Convenzione Edilizia n del 18/05/2006; non risultano, infine, altri pesi e limitazioni d uso. 7

8 DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI Il sottoscritto professionista ha effettuato ricerche catastali (Allegati n. 3 A-B-C-D-E-F-G-H) opportune, una visita accurata all immobile, un controllo delle autorizzazioni concesse dal Comune di Spoleto, un rilievo fotografico (Allegato n. 4), ha inoltre effettuato una indagine di mercato per determinare i valori medi correnti in zona di edifici con caratteristiche simili. Le unità immobiliari sono parte di un edificio di quattro piani fuori terra ed un piano interrato. Le strutture portanti sono formate da telaio in Cemento Armato tamponato in laterizio forato con isolante termico, mentre quelle orizzontali sono in latero-cemento, le pareti esterne sono intonacate e tinteggiate al quarzo. La copertura è realizzata con solai in latero cemento con soprastante manto in tegole. Nel complesso il fabbricato si trova in ottimo stato di conservazione e manutenzione in quanto ultimato nel Dopo aver descritto l'immobile nel suo complesso, a seguire si andranno a descrivere nel dettaglio le unità che fa parte del fabbricato e la relativa conformità urbanistico/edilizia: - Unità Immobiliare n. 1. Trattasi di locali destinati ad abitazione ubicati al Piano Secondo e garage al Piano Primo Sottostrada; l abitazione è censita al N.C.E.U. del Comune di

9 Spoleto, al Foglio n. 149 con la particella n sub 16, Cat. A/2 Cl 3 Vani 5,5 R.C. = 468,68; il locale garage è censito al N.C.E.U. del Comune di Spoleto, al Foglio n. 149 con le particelle graffate n sub 11 e n sub 4, Cat. C/6 Cl 7 mq 17 R.C. 15,80, il tutto ubicato in Spoleto, Via III Settembre n. 1. L unità immobiliare destinata a civile abitazione ha una superficie di 68,64 mq. netti calpestabili, il balcone ha una superficie di mq 9,18, il garage ha una superficie di mq 17,81. I pavimenti dei locali adibiti a civile abitazione compresi i balconi sono in mattonelle di gres porcellanato, i rivestimenti di bagni e cucina sono in ceramica smaltata, le pareti ed i soffitti sono tinteggiate con tinta idrorepellente, le porte interne sono in legno e di buona fattura; Il portoncino di ingresso è del tipo anti-intrusione in acciao con serratura di sicurezza e rivestito di legno, il tutto in buono stato di conservazione e manutenzione. Le finestre e portefinestre sono in legno e di ottima fattura provviste di vetro termico, mentre all'esterno sono presenti le persiane in legno. L'impianto termico è autonomo con caldaia alimentata a gas-metano posta all esterno, i radiatori sono in acciaio; l impianto elettrico è di buona fattura, provvisto di centralino automatico salvavita; inoltre l unità immobiliare è provvista di videocitofono, il tutto realizzato secondo le vigenti normative di Legge. 17

10 - Unità Immobiliare n. 3. Trattasi di locali destinati ad abitazione ubicati al Piano Secondo e garage al Piano Primo Sottostrada; l abitazione è censita al N.C.E.U. del Comune di 18

11 Spoleto, al Foglio n. 149 con la particella n sub 19, Cat. A/2 Cl 3 Vani 5,5 R.C. = 468,68, il locale garage è censito al N.C.E.U. del Comune di Spoleto, al Foglio n. 149 con la particella n sub 10, Cat. C/6 Cl 7 mq 20 R.C. 16,73, il tutto ubicato in Spoleto, Via III Settembre n. 1. L unità immobiliare destinata a civile abitazione ha una superficie di 67,21 mq. netti calpestabili, il balcone ha una superficie di mq 19,11, il garage ha una superficie di mq 17,28. I pavimenti dei locali adibiti a civile abitazione compresi i balconi sono in mattonelle di gres porcellanato, i rivestimenti di bagni e cucina sono in ceramica smaltata, le pareti ed i soffitti sono tinteggiate con tinta idrorepellente, le porte interne sono in legno e di buona fattura; Il portoncino di ingresso è del tipo anti-intrusione in acciao con serratura di sicurezza e rivestito di legno, il tutto in buono stato di conservazione e manutenzione. Le finestre e portefinestre sono in legno e di ottima fattura provviste di vetro termico, mentre all'esterno sono presenti le persiane in legno. L'impianto termico è autonomo con caldaia alimentata a gas-metano posta all esterno, i radiatori sono in acciaio; l impianto elettrico è di buona fattura, provvisto di centralino automatico salvavita; inoltre l unità immobiliare è provvista di videocitofono, il tutto realizzato secondo le vigenti normative di Legge. Relativamente alla regolarità Ubanistica, ho potuto accertare che presso gli uffici Comunali di Spoleto che il fabbricato di cui sono parte le unità immbiliari oggetto della presente perizia è stato 19

12 realizzato dietro rilascio del Permesso di Costruire n del 07/09/2006 e Variante n del 01/04/2008, ed in data 13/11/2008 è stata depositata l Attestazione di Agibilità, nella quale si contempla la regolarità dell intero immobile. Si precisa inoltre che le planimetrie catastali corrispondono ai grafici depositati nei competenti uffici comunali ai fini del rilascio dei titoli abilitativi sopra menzionati. STIMA DEL VALORE DI MERCATO Per la tipologia di destinazione ed ubicazione il sottoscritto ha ritenuto di giungere alla formazione di tre lotti così identificati: - Lotto n. 1. Diritti di piena proprietà su locali adibiti a civile abitazione ubicati al Piano Secondo e garage al Piano Primo Sottostrada; l abitazione è censita al N.C.E.U. del Comune di Spoleto, al Foglio n. 149 con la particella n sub 16, Cat. A/2 Cl 3 Vani 5,5 R.C. = 468,68; il locale garage è censito al N.C.E.U. del Comune di Spoleto, al Foglio n. 149 con le particelle graffate n sub 11 e n sub 4, Cat. C/6 Cl 7 mq 17 R.C. 15,80, il tutto ubicato in Spoleto, Via III Settembre n uso abitativo mq 68,64 - balcone mq 19,59 - garage mq. 17,81 I coefficienti utilizzati per la determinazione della superficie commerciale sono pari ad 1 per le superfici utili abitabili al Piano Secondo; pari a 0,20 per il balcone; pari a 0,50 per il garage. Pertanto, applicando i sopra esposti coefficienti, risulterà la seguente 20

13 superficie utile commerciale: - Superficie utile abitabile P. 2 mq. 68,64 x 1,00 = mq. 68,64 - Balcone mq. 19,59 x 0,20 = mq. 3,92 - Garage mq. 17,81 x 0,50 = mq. 8,91 ============================== TOTALE SUPERFICIE UTILE COMMERCIALE mq. 81,47 21

14 - Lotto n. 3. Diritti di piena proprietà su locali adibiti a civile abitazione ubicati al Piano Secondo e garage al Piano Primo Sottostrada; l abitazione è censita al N.C.E.U. del Comune di Spoleto, al Foglio n. 149 con la particella n sub 19, Cat. A/2 Cl 3 Vani 5,5 R.C. = 468,68, il locale garage è censito al N.C.E.U. del Comune di Spoleto, al Foglio n. 149 con la particella n sub 10, Cat. C/6 Cl 7 mq 20 R.C. 16,73, il tutto ubicato in Spoleto, Via III Settembre n uso abitativo mq 67,21 - balcone mq 19,11 - garage mq. 17,28 I coefficienti utilizzati per la determinazione della superficie commerciale sono pari ad 1 per le superfici utili abitabili al Piano Secondo; pari a 0,20 per il balcone; pari a 0,50 per il garage. Pertanto, applicando i sopra esposti coefficienti, risulterà la seguente superficie utile commerciale: - Superficie utile abitabile P. 2 mq. 67,21 x 1,00 = mq. 67,21 - Balcone mq. 19,11 x 0,20 = mq. 3,83 - Garage mq. 17,28 x 0,50 = mq. 8,64 ============================== TOTALE SUPERFICIE UTILE COMMERCIALE mq. 79,68 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEI BENI Per la valutazione dei beni si è optato per una stima comparativa, 22

15 facendo una indagine di mercato presso alcune agenzie immobiliari del luogo su altri fabbricati della zona simili per tipologia, ubicazione e stato di manutenzione o in corso di trattative oltre al raffronto con il listino prezzi della C.C.I.A.A. di Perugia. Dopo accurata indagine è scaturito quanto segue: - gli immobili possono essere valutati, secondo il più probabile valore di mercato 1.250,00 al mq. di superficie utile commerciale. Applicando tale valore alla superficie utile commerciale si avrà la seguente valutazione di mercato: - Lotto n. 1: mq. 81,47 x /mq ,00 = ,50 Pertanto la valutazione del bene del lotto n 1 arrotondata, è pari ad ,00 (Euro - centounomilaottocento/00). - Lotto n. 3: mq. 79,68 x /mq ,00 = ,00 Pertanto la valutazione del bene del lotto n 3 arrotondata, è pari ad ,00 (Euro - novantanovemilaseicento/00). Spoleto, lì 28 Febbraio 2017 Il C.T.U. (Geom. Vincenzo Piermarini) 23

16 Relazione Fotografica (All. 4); Planimetrie (All. 3); 24

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23 OGGETTO: Esecuzione Immobiliare n 101/2016- RELAZIONE FOTOGRAFICA IL C.T.U. (Geom. Vincenzo Piermarini)