TRIBUNALE DI SPOLETO. --- LAURENTI TORELLO e SENSIDONI DOMENICA ---

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1 TRIBUNALE DI SPOLETO Sezione Esecuzioni Immobiliari PERIZIA DI STIMA Oggetto: CONSULENZA TECNICA D UFFICIO ESEGUITA NELLA ESECUZIONE IMMOBILIARE, Promossa da : --- ITALFONDIARIO S.p.A. --- Contro : --- LAURENTI TORELLO e SENSIDONI DOMENICA --- Iscritta al n 307/2015 R.G.E. Tribunale di Spoleto prossima udienza 16/03/2017. ************* Nominato C.T.U. nell Esecuzione Immobiliare in oggetto nel corso dell udienza del 06/10/2016 dal Giudice dell'esecuzione del Tribunale di Spoleto, Dott. Simone Salcerini, il sottoscritto Geom. Vincenzo Piermarini, iscritto all Albo dei Geometri della Provincia di Perugia al n. 2626, prestavo il giuramento di rito nell udienza del 06/10/2016, in tale sede il sig. Giudice poneva al C.T.U. il seguente quesito: PROVVEDA L ESPERTO ESAMINATI GLI ATTI DEL PROCEDIMENTO ED ESEGUITA OGNI ALTRA OPERAZIONE RITENUTA NECESSARIA, AD INDIVIDUARE ESATTAMENTE I BENI OGGETTO DEL PIGNORAMENTO, FORMANDO, SE OPPORTUNO, UNO O PIÙ LOTTI PER LA VENDITA ; PROVVEDA L ESPERTO A REDIGERE LIMITATAMENTE AI BENI OGGETTO DI PIGNORAMENTO, UNA RELAZIONE DI STIMA PER 1

2 OGNI BENE INDIVIDUATO, ESEGUITA SECONDO LE INDICAZIONI PRESENTI NEL VERBALE DI GIURAMENTO. Esaminati gli atti e la documentazione nel fascicolo di causa, in data 14/11/2016 è stato comunicato alle parti con avvisi (Allegato n. 1 ) e previo accordo telefonico con il Sig. Franco Emili nella sua carica di Diacono e gestore del complesso edilizio, è stata effettuata la visita ai luoghi oggetto di cui è causa il giorno 06/12/2016 (Allegato n. 2), il sottoscritto è in grado di rispondere al quesito postole. PREMESSA ED INDIVIDUAZIONE DEI BENI Trattasi di n. 4 unità immobiliari ad uso civile abitazione dislocate ai piani terra e primo che formano un unico fabbricato, con annessi n. 4 locali ad uso magazzino al piano terra che formano un unico fabbricato e corte comune, oltre a n. 4 spazi (cortile) destinati ad area urbana censiti al N.C.E.U. del Comune di Todi, al Foglio n. 8 con le particelle n. 50 sub 6 sub 7 sub 8 e sub 9, siti in Comune di Todi, Voc. Ripaioli, come di seguito dettagliatamente descritte e rappresentate nelle planimetrie catastali e nell elaborato planimetrico e visura catastale (allegati 3-A-B-C-D-E- F). - Unità Immobiliare n. 1. Trattasi di locali destinati ad abitazione dislocati ai Piani Terra e Primo con annesso locale al piano terra ad uso magazzino, censita al N.C.E.U. del Comune di Todi, al Foglio n. 8 con la particella n. 50 sub 2 - Piano T-1 Cat. A/3 - Cl 4 - vani 5,5 - R.C. 383,47 con diritti alla corte comune censita al N.C.E.U. del Comune di Todi, al Foglio n. 8 con la particella n. 50 sub 1, ubicati in Comune di Todi, Voc. Ripaioli, e al 2

3 momento del sopralluogo il tutto risulta essere così composto e con le seguenti destinazioni d uso: - ingresso-soggiorno, cucina, disimpegno, bagno e ripostiglio esterno al Piano Terra; - n. 2 camere da letto, disimpegno e bagno, al Piano Primo; - n. 1 locale ad uso magazzino al Piano Terra. - Unità Immobiliare n. 2. Trattasi di locali destinati ad abitazione dislocati ai Piani Terra e Primo con annesso locale al piano terra ad uso magazzino, censita al N.C.E.U. del Comune di Todi, al Foglio n. 8 con la particella n. 50 sub 3 - Piano T-1 Cat. A/3 - Cl 4 - vani 5,5 - R.C. 383,47 con diritti alla corte comune risulta censita al N.C.E.U. del Comune di Todi, al Foglio n. 8 con la particella n. 50 sub 1, ubicati in Comune di Todi, Voc. Ripaioli, e al momento del sopralluogo il tutto risulta essere così composto e con le seguenti destinazioni d uso: - ingresso-soggiorno, cucina, disimpegno, bagno e ripostiglio esterno al Piano Terra; - n. 2 camere da letto, disimpegno e bagno, al Piano Primo; - n. 1 locale ad uso magazzino al Piano Terra. - Unità Immobiliare n. 3. Trattasi di locali destinati ad abitazione dislocati ai Piani Terra e Primo con annesso locale al piano terra ad uso magazzino, censita al N.C.E.U. del Comune di Todi, al Foglio n. 8 con la particella n. 50 sub 4 - Piano T-1 Cat. A/3 - Cl 4 - vani 5,5 - R.C. 383,47 con diritti alla corte comune risulta censita al N.C.E.U. del Comune di Todi, al Foglio n. 8 con la 3

4 particella n. 50 sub 1, ubicati in Comune di Todi, Voc. Ripaioli, e al momento del sopralluogo il tutto risulta essere così composto e con le seguenti destinazioni d uso: - ingresso-soggiorno, cucina, disimpegno, bagno e ripostiglio esterno al Piano Terra; - n. 2 camere da letto, disimpegno e bagno, al Piano Primo; - n. 1 locale ad uso magazzino al Piano Terra. - Unità Immobiliare n. 4. Trattasi di locali destinati ad abitazione dislocati ai Piani Terra e Primo con annesso locale al piano terra ad uso magazzino, censita al N.C.E.U. del Comune di Todi, al Foglio n. 8 con la particella n. 50 sub 5 - Piano T-1 Cat. A/3 - Cl 4 - vani 5,5 - R.C. 383,47 con diritti alla corte comune risulta censita al N.C.E.U. del Comune di Todi, al Foglio n. 8 con la particella n. 50 sub 1, ubicati in Comune di Todi, Voc. Ripaioli, e al momento del sopralluogo il tutto risulta essere così composto e con le seguenti destinazioni d uso: - ingresso-soggiorno, cucina, disimpegno, bagno e ripostiglio esterno al Piano Terra; - n. 2 camere da letto, disimpegno e bagno, al Piano Primo; - n. 1 locale ad uso magazzino al Piano Terra. IPOTECHE E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI - ISCRIZIONE n /4762 del 2/11/2011 nascente da ipoteca in rinnovazione derivante da ipoteca volontaria per concessione a garanzia di mutuo fondiario a rogito notaio Cesarini Bruno del 08/11/1991, a favore dell Istituto Italiano di Credito Fondiario S.p.A., 4

5 con sede in Roma, c.f.= e contro Laurenti Torello nato a Gualdo Cattaneo il 29/01/1943, c.f.= LRN TLL 43A29 E229N (per la quota di ½) e Sensidoni Domenica, nata a Gualdo Cattaneo il 10/09/1943, c.f.= SNS DNC 43P50E229L (per la quota di ½). Capitale ,23, ipoteca ,57, gravante sopra gli immobili oggetto di procedura esecutiva. Quadro D: Si precisa che a seguito di variazione di denominazione l Istituto Italiano di Credito Fondiario S.p.A. ha assunto la denominazione Italfondiario S.p.A. variazione denominazione sociale omologata dal Tribunale di Roma in data 3/8/2000 come da verbale notaio Gabriele Franco Maccarini in data 7/04/2000 numeri e Gli importi indicati derivano dalla conversione degli originari importi espressi in lire. Titolo già depositato presso codesto ufficio di pubblicità immobiliare in data 12/11/1991 ai nn /3141 a cui si fa pieno riferimento. In esenzione (ex DPR 601/1973). - TRASCRIZIONE n /12602 del 15/07/2003 nascente da pignoramento n. 0/87 Ufficiale Giudiziario di Perugia del 5/07/2003 a favore della Banca Nazionale del Lavoro S.p.A., con sede in Roma, c.f.= , richiesto da Avv. Antonio Coaccioli domiciliato in Perugia, Via Vincioli n. 3 e contro Laurenti Torello nato a Gualdo Cattaneo il 29/01/1943, c.f.= LRN TLL 43A29 E229N; Agricola Forestale Frontignano S.R.L., con sede in Todi c.f.= ; Agriforest Umbra di Laurenti Torello e C. S.N.C. con sede in Todi, c.f.= ; Editalia Costruzioni S.R.L. con sede in Todi, c.f.= , gravante su diversi immobili tra cui sulla quota dii 5

6 pertinenza di proprietà di Laurenti Torello degli immobili oggetto della procedura esecutiva. - TRASCRIZIONE n /8804 del 6/05/2005 nascente da pignoramento n. 377 Tribunale di Perugia Sez distaccata di Todi del 3/05/2005 a favore della Banca Popolare di Todi S.p.A. con sede in Todi c.f.= , richiesto a Avv Gian Luca Angeli domiciliato in Todi, via San Salvatore n. 12 e contro Sensidoni Domenica, nata a Gualdo Cattaneo il 10/09/1943, c.f.= SNS DNC 43P50E229L, gravante sulla quota di pertinenza di proprietà di Sensidoni Domenica degli immobili oggetto della procedura esecutiva con l esclusione dell ente urbano (Foglio 8 part. 50). TRASCRIZIONE n. 822/593 del 13/01/2016 nascente da pignoramento n Ufficiale Giudiziario Unep Tribunale di Spoleto del 21/12/2015 a favore di ITALFONDIARIO S.p.A., con sede in Roma, c.f.= e contro Laurenti Torello nato a Gualdo Cattaneo il 29/01/1943, c.f.= LRN TLL 43A29 E229N (per la quota di ½) e Sensidoni Domenica, nata a Gualdo Cattaneo il 10/09/1943, c.f.= SNS DNC 43P50E229L (per la quota di ½). PROVENIENZE NEL VENTENNIO Al Sig. Laurenti Torello (per la quota di 1/1 in comunione dei beni con la Signora Sensidoni Domenica) l immobile (già Foglio 8 Part. 50 e 217) sul quale sono stati edificati gli immobili oggetto dell procedura esecutiva è pervenuto con atto di compravendita a rogito notaio Carlo Giubbini Ferroni del 09/03/1990 ai nn. 6564/4518, da potere di Mazzolini Ernesto nato a Fabriano il 7/12/1927, c.f.= MZZ RST 27T07 6

7 D451S. DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI Il sottoscritto professionista ha effettuato ricerche catastali (allegati 3- A-B-C-D-E- F). opportune, una visita accurata all immobile, un controllo delle autorizzazioni concesse dal Comune di Todi, un rilievo fotografico, ha inoltre effettuato una indagine di mercato per determinare i valori medi correnti in zona di edifici con caratteristiche simili. Le unità immobiliari sono parte di un edificio di due piani fuori terra del tipo casa singola con annesso piccolo fabbricato ad uso magazzino e con annessa corte esclusiva a cui si accede dalla Via Pubblica (S.P. 383 di Pantalla). Le strutture portanti sono formate da muratura mista di pietra e mattoni, mentre quelle orizzontali sono in ferro e larerizio, le pareti esterne sono intonacate. La copertura è realizzata con solai in ferro e laterizio/legno e soprastante manto in tegole marsigliesi. Il manto di copertura necessita di urgente manutenzione e ristrutturazione. I fabbricati di cui sono parte integrante le unità immobiliari oggetto della procedura esecutiva si trova in discreto stato di conservazione e manutenzione; le finiture sono di mediocre fattura. Dopo aver descritto l'immobile nella sua interezza, a seguire si andrà a descrivere nel dettaglio le unità che fanno parte del fabbricato e la relativa conformità urbanistico/edilizia. - Unità Immobiliari n. 1 n. 2 n. 3 e n. 4. Trattasi di n. 4 unità immobiliari che insieme formano un unico fabbricato, stesso 7

8 dicasi per gli annessi magazzini, come meglio si evince dall elaborato planimetrico (allegato 3D). Di fatto si tratta di n. 4 distinte ed indipendenti unità abitative con ingresso esclusivo dalla corte comune ed ognuna di esse è provvista di impianti (idrico, termico ed elettrico) indipendenti una dall altra come descritte nella premessa ed individuazione dei beni. Al momento del sopralluogo, come già anticipatomi dal Sig. Franco Emili, ho trovato le unità abitative occupate da persone disagiate con problemi economici e di salute, che vengono aiutate da volontari. Il Sig. Emili Franco (Diacono) mi consegna il frontespizio di un contratto di comodato d uso riguardante l intero fabbricato oggetto della procedura esecutiva, stipulato con Laurenti Torello in data 03/05/2008 e registrato a Perugia il 05/02/2009 al n Mod 3. Il fabbricato viene concesso in Comodato d Uso con la specifica destinazione d uso di ATTIVITA DI BENEFICENZA E DI SOLIDARIETA SOCIALE. I locali dell intero fabbricato composto da n. 4 unità immobiliari, sono destinati a civile abitazione e sono dislocati ai piani terra e primo con una superficie complessiva di 282,70 mq. netti calpestabili delle n. 4 unità immobiliari, oltre 31,60 mq. dei n. 4 locali magazzino, oltre mq 1,65 dei n. 4 ripostigli esterni e mq. 730,00 di area urbana. I pavimenti delle n. 4 unità immobiliari sono in mattonelle di monocottura; i bagni sono di mediocre fattura con rubinetteria e sanitari economici, le pareti sono tinteggiate; il portoncino di ingresso è di legno, le porte interne sono in legno tamburate, tutte 8

9 in mediocre stato di manutenzione e conservazione. Le finestre sono in legno, mentre all'esterno sono presenti le persiane in legno sono in mediocre stato di conservazionee manutenzione. L'impianto termico è presente alimentata a gas metano; con radiatori in ghisa con caldaia l impianto elettrico è provvisto di centralino automatico salvavita entrambi realizzati secondo le vigenti normative di Legge. Nel complesso, l intero fabbricato necessita di lavori di manutenzione e riparazione. Relativamente alla regolarità Ubanistica, ho visionato l originale dei grafici di progetto rilasciato dal Comune di Todi al Sig. Laurenti Torello di cui alla Concessione Edilizia n del 26/08/1991 e successiva Variante (Nulla osta rilasciato dal Commissario Prefettizio) pratica n. 605 del 08/02/1994, avente per oggetto la RISTRUTTURAZIONE DI UN EDIFICIO ALL INTERNO DEL QUALE VENGONO RICAVATI N. 4 ALLOGI CON VARIAZIONE D USO DEL PIANO TERRA in possesso del Sig. Franco Emili. In detti grafici è rappresentato l intero fabbricato ed il tutto è conforme ai grafici rilasciati dal Comune di Todi ai fini della ristrutturazione. Si precisa che, le planimetrie catastali sono state aggiornate e sono conformi al progetto. STIMA DEL VALORE DI MERCATO Per la tipologia di conformazione del complesso edilizio, della destinazione, dell ubicazione e dell uso attuale dell intero fabbricato, il sottoscritto ha ritenuto di giungere alla formazione di un unico lotto così identificato: 9

10 Lotto n. 1. Diritti di piena proprietà su locali adibiti a civile abitazione dislocati ai Piani Terra e Primo e atrea urbana, censiti al N.C.E.U. del Comune di Todi, al Foglio n. 8 con le particelle: - n. 50 sub 2 - Piano T-1 Cat. A/3 Cl 4 - vani 5,5 - R.C. 383,47 con diritti alla corte comune censita al N.C.E.U. del Comune di Todi, al Foglio n. 8 con la particella n. 50 sub 1, ubicati in Comune di Todi, Voc. Ripaioli, - n. 50 sub 3 - Piano T-1 Cat. A/3 Cl 4 - vani 5,5 - R.C. 383,47 con diritti alla corte comune censita al N.C.E.U. del Comune di Todi, al Foglio n. 8 con la particella n. 50 sub 1, ubicati in Comune di Todi, Voc. Ripaioli, - n. 50 sub 4 - Piano T-1 Cat. A/3 Cl 4 - vani 5,5 - R.C. 383,47 con diritti alla corte comune censita al N.C.E.U. del Comune di Todi, al Foglio n. 8 con la particella n. 50 sub 1, ubicati in Comune di Todi, Voc. Ripaioli, - n. 50 sub 5 - Piano T-1 Cat. A/3 Cl 4 - vani 5,5 - R.C. 383,47 con diritti alla corte comune censita al N.C.E.U. del Comune di Todi, al Foglio n. 8 con la particella n. 50 sub 1, ubicati in Comune di Todi, Voc. Ripaioli. - n. 50 sub 6 -- Area Urbana; - n. 50 sub 7 -- Area Urbana; - n. 50 sub 8 -- Area Urbana; - n. 50 sub 9 -- Area Urbana. Lotto n. 1: - uso abitativo mq. 282,70 10

11 - magazzini mq. 31,60 - ripostigli mq. 1,65 - area urbana mq. 730,00 I coefficienti utilizzati per la determinazione della superficie commerciale sono pari ad 1 per le superfici utili abitabili ai Piani terra e primo; pari a 0,25 per i magazzini, 0.10 per i ripostigli e 0,05 per l area urbana. Pertanto, applicando i sopra esposti coefficienti, risulterà la seguente superficie utile commerciale: Superficie utile abitabile P.T e 1 mq. 282,70 x 1,00 = mq. 282,70 magazzini mq. 31,60 x 0,25 = mq. 7,90 ripostigli mq. 1,65 x 0,10 = mq area urbaana mq. 730,00 x 0,025 = mq. 18,25 ============================== TOTALE SUPERFICIE UTILE COMMERCIALE mq. 308,57 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL BENE Per la valutazione dei beni si è optato per una stima comparativa, facendo una indagine di mercato presso alcune agenzie immobiliari del luogo su altri fabbricati della zona simili per tipologia, ubicazione e stato di manutenzione o in corso di trattative oltre al raffronto con il listino prezzi della C.C.I.A.A. di Perugia. Dopo accurata indagine è scaturito quanto segue: - gli immobili possono essere valutati, secondo il più probabile valore di mercato 700,00 al mq. di superficie utile commerciale. Applicando tale valore alla superficie utile commerciale si avrà la 11

12 seguente valutazione di mercato: - Lotto n. 1: mq. 308,57 x /mq. 660,00 = ,20 Pertanto la valutazione del bene del lotto n 1 arrotondata, è pari ad ,00 (Euro duecentotremilacinquecento/00). Spoleto, lì 16 Febbraio 2017 Il C.T.U. (Geom. Vincenzo Piermarini) Allegati: Copia comunicazione inizio operazioni (All. 1); Verbale di sopralluogo (All. 2); Documentazione Catastale e Planimetrie (All. 3); Relazione Fotografica ; Bando di Vendita; Contratto di Comodato d Uso. 12