Geometra Marco Bussolari. pignoramenti, difformità urbanistico edilizie, difformità catastali).

Transcript

1

2 pignoramenti, difformità urbanistico edilizie, difformità catastali). Elementi relativi alla situazione condominiale. Pratiche edilizie svolte per l'immobile, regolarità urbanistica, eventuale sanabilità degli abusi con relativi costi. Stima. In caso di quota indivisa: eventuale comoda divisibilità, valutazione della quota parte. Almeno due fotografie esterne e due interne, planimetria, visura catastale attuale, concessione edilizia e atti di sanatoria; copia atto di provenienza e eventuale contratto di locazione. Accettato l'incarico, il sottoscritto dava inizio alle operazioni peritali - previa comunicazione scritta alle parti interessate a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, fissando un primo sopralluogo in data 19/04/2013, durante il quale venivano eseguiti i necessari rilievi metrici e fotografici. Venivano quindi effettuati gli accertamenti presso gli uffici pubblici competenti per territorio. Individuazione dei beni, formazione lotti, identificazione nuovi confini, eventuale frazionamento allegando i relativi tipi di frazionamento Dalla lettura dell avviso di istanza di vendita immobiliare del 20/12/2011 risulta che l immobile oggetto della presente procedura esecutiva è il seguente: - Fabbricato urbano sito nel comune di Ancona, via della Loggia n. 5, costituito da negozio su due piani, distinto al catasto fab-.2.

3

4 L intero edificio presenta complessivam ente uno stato di conservazione discreto; analoghe condizioni si rilevano anche per l unità oggetto della presente procedura. Il negozio ha le partizioni interne in laterizio forato intonacato e tinteggiato, i serramenti in legno, la pavimentazione in monocottura. La conformazione planimetrica, risulta essere la seguente: - piano terra: negozio, disimpegno e due bagni; - piano primo: negozio e locale cucina. Eventuale denuncia di variazione se difforme dagli atti catastali Va rilevato che lo stato dei luoghi risulta conforme con quanto rappresentato nelle planimetrie del catasto dei fabbricati. Stato di possesso, eventuali occupanti e relativi titoli, con estremi registrazione All atto del sopralluogo i beni oggetto di esecuzione risultano in possesso dell esecutato. Vincoli e oneri giuridici, eventuali costi di cancellazione, specifica dei vincoli che resteranno a carico dell' acquirente ( iscrizioni, pignoramenti, difformità urbanistico edilizie, difformità catastali) A carico del bene oggetto sono risultati i seguenti vincoli e oneri giuridici: - Iscrizione, iscrizione del 26/07/2001, R.P. n. 2859, R.G. n ; pubblico ufficiale: Ancona Tributi spa; rep. 88/2000 del.4.

5 26/07/2001; ipoteca legale derivante da A NORMA ART.77 DPR 29/9/73 N. 602 Annotazione n. 10del 05/01/2002 (restrizione di beni) Annotazione n del 31/05/2003 (restrizione di beni) - Annotazione, Annotazione del 31/05/2003, R.P. n. 2072, R.G. n ; pubblico ufficiale: Ancona Tributi spa; rep. 88/2000 del 27/05/2003; ANNOTAZIONE A ISCRIZIONE RESTRIZIONE DI BENI. Formalità di riferimento Iscrizione n. 2859/ Iscrizione, iscrizione del 22/11/2003, R.P. n. 5521, R.G. n ; pubblico ufficiale: Guarracino Giuseppe; rep /5214 del 20/11/2003; IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO. - Iscrizione, iscrizione del 06/05/2005, R.P. n. 2756, R.G. n ; pubblico ufficiale: ANCONA TRIBUTI SPA; rep del 05/05/2005 IPOTECA LEGALE derivante da IPOTECA LEGALE AI SENSI DELL ART 77 DPR 602/73 E D.LGS 46/99. Annotazione n del 16/07/2005 (Cancellazione Totale). - Iscrizione, iscrizione del 29/09/2008, R.P. n. 5159, R.G. n ; pubblico ufficiale: Sabatini Stefano; rep /17639 del 26/09/2008; IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO. - Iscrizione, iscrizione del 14/10/2010, R.P. n. 5239, R.G. n ; pubblico ufficiale: Tribunale Civile di Ancona; rep del 11/10/2010; IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO.5.

6 INGIUNTIVO. - Trascrizione, trascrizione del 26/072011, R.P. n , R.G. n ; pubblico ufficiale: Tribunale di Ancona; rep. 1 del 14/06/2011; ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE VERBALE PIGNORAMENTO IMMOBILI. Pratiche edilizie svolte per l' immobile, regolarità urbanistica, eventuale sanabilità degli abusi con relativi costi Il sottoscritto ha provveduto ad effettuare ricerche presso l' Ufficio Tecnico del comune di Ancona, al fine di reperire i titoli autorizzativi all'edificazione ed eventuali pratiche urbanistiche relativi all immobile in esame. Dalle ricerche effettuate risulta che l edificio di cui è parte l unità immobiliare in esame, è di origine quattrocentesca ed è sottoposto a vincolo Monumentale. L indagine effettuata presso l ufficio tecnico comunale ha consentito di reperire i seguenti titoli autorizzativi riguardanti l immobile: - Nel 1991 è stata rilasciata dal comune di Ancona la concessione edilizia n. 13/1991 e successiva variante per recupero del Palazzo Cresci Antiqui in via Loggia n. 5 concernenti la modifica della destinazione di alcune unità immobiliari. - Nel 1994 è stata rilasciata dal comune di Ancona la concessione edilizia n. 101/1994 rinnovo variante della concessione edilizia 13/91 per il recupero dell edificio Palazzo Cresci Antiqui ; successivamente sempre in tale anno è stata rilasciata la variante.6.

7 alla concessione edilizia n. 101/1994 varianti al recupero dell edificio. Per quanto attiene all agibilità il sottoscritto fa rilevare che a seguito delle ricerche effettuate presso il comune di Ancona non è stato reperito alcun documento. Si fa rilevare che lo stato dei luoghi risulta sostanzialm ente corrispondente con quanto rappresentato nelle tavole grafiche allegate alle autorizzazioni di cui sopra. Stima Dall'esame delle planimetrie catastali risulta che l'immobile ha le seguenti consistenze: Superficie PT mq. 80,00 Superficie P1 mq 45,00 Sommano mq 125,00 Per quanto attiene alla situazione oggetto della presente procedura esecutiva, va evidenziato che il noto rallentam ento generale dell' economia, legato a fattori esterni al m ercato immobiliare, ha riversato i suoi effetti negativi anche in detto settore, influendo pertanto negativamente nella stima. Premesso quanto sopra pertanto si procede evidenziando che il valore di mercato dell immobile in esame verrà individuato attraverso la media tra la stima sintetica e quella in base alla capitalizzazione della rendita come di seguito riportato: Capitalizzazione della rendita.7.

8 Rendita mensile presunta uro 800,00 Rendita annua presunta uro 9.600,00 Detrazione % spese 40% Importo detrazione uro 3.840,00 Rendita netta annua uro 5.760,00 Tasso di capitalizzazione 3,00% Valore di capitalizzazione uro ,00 Valore venale Valore venale unitario /mq 1.600,00 Superficie lorda mq 125,00 Valore venale uro ,00 Più probabile valore di mercato Valore di mercato (media) uro ,00 Conclusioni Il più probabile valore di mercato del compendio in esame è pertanto da intendersi, in cifra tonda, pari ad ,00 ( centonovantaseimila). Ai fini della com pravendita si fa rilevare che sull unità immobiliare oggetto della presente relazione gravano i seguenti vincoli cosi come riportato nell atto di provenienza: - ai sensi della Legge 01 giugno 1939 n a favore del Ministero della Pubblica Istruzione trascritto il 12 dicembre 1962 al n in forza di Decreto Ministeriale del 29 ottobre 1962 e del Ministero per i Beni Culturali ed Ambientali trascritto il 25 novembre 1991 al n..8.

9 In conseguenza dei vincoli sopraccitati si evidenzia che il Ministero per i Beni Culturali ed Ambientali può esercitare il diritto di prelazione come stabilito dall art. 32 della Legge 01 giugno 1939 n Ancona lì, 27/07/13 L Esperto Geometra Marco Bussolari.9.