- che il G.E. Dott. Michele Cuoco il giorno 19/06/2009, previo. giuramento, incaricava me sottoscritto stimatore nella causa:

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1 TRIBUNALE DI BENEVENTO SEZIONE ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI G.E. Dott. Michele Cuoco Relazione di consulenza tecnica d ufficio Premesso: - che il G.E. Dott. Michele Cuoco il giorno 19/06/2009, previo giuramento, incaricava me sottoscritto stimatore nella causa: Pignoramento Immobiliare N 148 del 2006 Debitori: Omissis - che poneva il seguente quesito: provveda il perito con riferimento all immobile oggetto di pignoramento: in Fragneto Monforte Foglio n 9; P.lle e 300: a) alla esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento con esatta indicazione di almeno tre confini ed alla formazione, ove opportuno, di uno o più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo, previa autorizzazione del giudice, ove necessario, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale; b) all esatta elencazione ed individuazione dei beni componenti il lotto, mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale numero interno), degli accessi, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali pertinenze e accessori, degli eventuali millesimi di parti comuni, indicando anche il contesto in cui essi si trovano, le caratteristiche e la destinazione della zona e dei servizi ad essa offerti, le caratteristiche delle zone confinanti. Con riferimento al singolo bene, verranno indicate eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto comuni, giardino ecc.), la tipologia del bene, l altezza interna utile, la composizione interna, la superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della superficie commerciale medesima, l esposizione, le condizioni di manutenzione, le caratteristiche 1

2 strutturali del bene, nonché le caratteristiche interne di ciascun immobile, precisando per ciascun elemento l attuale stato di manutenzione e per gli immobili- la loro rispondenza alla vigente normativa e, in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento; c) alla verifica della regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico, indicando in quale epoca fu realizzato l immobile, gli estremi del provvedimento autorizzativi, la rispondenza della costruzione alle previsione del provvedimento medesimo, eventuali modifiche e gli estremi degli atti autorizzativi. In caso di esistenza di opere abusive, il perito provvederà all indicazione dell eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n. 47/85 ed alla luce degli attuali strumenti urbanistici e dei relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti ovvero agli oneri economici necessari per l eliminazione dell abuso (ove non sanabile); d) all identificazione catastale dell immobile, previo accertamento dell esatta rispondenza dei dati specificati nell atto di pignoramento con le risultanze catastali, eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l aggiornamento del catasto, acquisendo la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante; provveda in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione; e) all indicazione dello stato di possesso degli immobili, precisando se occupati da terzi ed a che titolo, ovvero dal debitore. Ove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, e la scadenza del contratto, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso di rilascio; f) alla specificazione dei vincoli e degli oneri giuridici gravanti sul bene, distinguendo e indicando in sezioni separate quelli che resteranno a carico dell acquirente e quelli che saranno invece cancellati o regolarizzati dalla procedura; g) ad acquisire ogni informazione concernente: 2

3 l importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute; eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; eventuali cause in corso; la indicazione dei precedenti proprietari nel ventennio e alla elencazione di ciascun atto di acquisto, con indicazione dei suoi estremi (data, notaio, data e numero di registrazione e trascrizione), e ciò anche sulla scorta della eventuali relazione notarile; h) alla valutazione complessiva dei beni, indicando distintamente e in separati paragrafi i criteri di stima utilizzati, le fonti delle informazioni utilizzate per la stima, il calcolo delle superfici per ciascun immobile, con indicazione dell immobile,della superficie commerciale del valore a mq, del valore totale; esponendo altresì analiticamente gli adeguamenti e correzioni della stima, precisando tali adeguamenti in maniera distinta per lo stato d uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, nonché per eventuali spese condominiali insolute, il valore finale del bene, al netto di tali decurtazioni e correzioni; i) nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca altresì la valutazione della sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise; precisi infine se il bene risulti comodamente divisibile, identificando, in caso affermativo, le parti che potrebbero essere separati in favore della procedura; alleghi il perito a ciascuna relazione di stima almeno due fotografie esterne del bene e almeno 2 interne, nonché la planimetria del bene, la misura catastale attuale e la copia della concessione o licenza edilizia e atti di sanatoria. Tanto premesso, il sottoscritto Dott. Geom. Stefano Nardone, nato a Benevento il 07/08/1970, iscritto all Albo Professionale Geometri e Geometri Laureati della Provincia di Benevento al n 1154, con studio tecnico in Benevento alla Via Annunziata, n 165, accettava l incarico e 3

4 prestava il giuramento di rito. In data 01/07/2009, con lettera Raccomandata A.R., comunicava alle parti l inizio delle operazioni peritali per il giorno 21/07/2009 alle ore 10,30, sui luoghi dove sono ubicati i beni oggetto dell esecuzione. Sopralluogo Nel corso dell accesso, avvenuto il 21/07/2009 nessuna delle parti era presente, lo scrivente ha verificato che trattasi di terreni così come riportati sullo stralcio di mappa catastale foglio 9 particelle e 300; eseguiva anche un rilievo fotografico, per maggiori dettagli si rinvia agli allegati: stralcio del foglio di mappa ed all elaborato fotografico. Operazioni peritali In data 25/06/2009 lo scrivente, si recava presso l Agenzia del Territorio di Benevento (Ufficio Catasto) per la produzione delle Visure Catastali e del Foglio di Mappa dei beni. In data 29/06/2009 lo scrivente si recava presso l Agenzia del Territorio di Benevento (Ufficio Catasto) per la produzione delle Visure Catastali inerenti le particelle delle proprietà confinanti ai beni oggetto di stima. In data 20/07/2009 lo scrivente, si recava presso il Comune di Fragneto Monforte (Ufficio Tecnico) per il ritiro della certificazione attestante la Destinazione Urbanistica. In data 30/06/2009 e 02/07/2009 lo scrivente si recava presso l Agenzia del Territorio di Benevento (Conservatoria dei Registri Immobiliari) 4

5 per la produzione delle Visure ai fini della verifica delle formalità ai beni trascritti. Risoluzione dei quesiti a) alla esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento con esatta indicazione di almeno tre confini ed alla formazione, ove opportuno, di uno o più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo, previa autorizzazione del giudice, ove necessario, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale; I beni oggetto di pignoramento sono ubicati nel Comune di Fragneto Monforte (BN), precisamente alla contrada Monterone, riportati in catasto al foglio 9 particelle e 300, trattasi di appezzamenti di terreno così come indicati dalle visure catastali e meglio visibili dallo stralcio del foglio di mappa. Confinano con: La P.lla 289 confina con: - Strada Comunale - P.lla 299 (in ditta a Omissis ) - P.lla 306 (in ditta a Omissis.); La P.lla 296 confina con: - Strada Comunale - P.lla 295 (in ditta a Omissis..) - P.lla 170 (in ditta a Omissis..); La P.lla 299 confina con: - Strada Comunale - P.lla 291 (in ditta a Omissis.) 5

6 - P.lla 298 (in ditta a Omissis ); La P.lla 300 confina con: - Strada Comunale - P.lla 296 (in ditta a Omissis.) - P.lla 46 (in ditta a Omissis ). Data l estensione delle singole particelle nonché della loro contiguità, non si ritiene dover procedere al frazionamento in lotti; altresì si evidenzia che la proprietà è gravata da vincolo di indivisibilità trentennale ai sensi della Legge n 817 del 14/08/1971 art. 11 (Terreni acquistati con le agevolazioni creditizie concesse dallo Stato per la formazione e/o l ampliamento della proprietà coltivatrice. b) all esatta elencazione ed individuazione dei beni componenti il lotto, mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale numero interno), degli accessi, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali pertinenze e accessori, degli eventuali millesimi di parti comuni, indicando anche il contesto in cui essi si trovano, le caratteristiche e la destinazione della zona e dei servizi ad essa offerti, le caratteristiche delle zone confinanti. Con riferimento al singolo bene, verranno indicate eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto comuni, giardino ecc.), la tipologia del bene, l altezza interna utile, la composizione interna, la superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della superficie commerciale medesima, l esposizione, le condizioni di manutenzione, le caratteristiche strutturali del bene, nonché le caratteristiche interne di ciascun immobile, precisando per ciascun elemento l attuale stato di manutenzione e per gli immobili - la loro rispondenza alla vigente normativa e, in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento; 6

7 Come già dichiarato i beni oggetto di pignoramento sono le particelle e 300, foglio 9 del Comune di Fragneto Monforte. c) alla verifica della regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico, indicando in quale epoca fu realizzato l immobile, gli estremi del provvedimento autorizzativi, la rispondenza della costruzione alle previsione del provvedimento medesimo, eventuali modifiche e gli estremi degli atti autorizzativi. In caso di esistenza di opere abusive, il perito provvederà all indicazione dell eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n.47/85 ed alla luce degli attuali strumenti urbanistici e dei relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti ovvero agli oneri economici necessari per l eliminazione dell abuso (ove non sanabile); Trattasi di terreni agricoli. d) all identificazione catastale dell immobile, previo accertamento dell esatta rispondenza dei dati specificati nell atto di pignoramento con le risultanze catastali, eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l aggiornamento del catasto, acquisendo la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante; provveda in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione; La situazione catastale corrisponde sia all atto di pignoramento, sia allo stato dei luoghi. e) all indicazione dello stato di possesso degli immobili, precisando se occupati da terzi ed a che titolo, ovvero dal debitore. Ove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, e la scadenza del contratto, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso di rilascio; La particelle e 300, allo stato, risultano in proprietà a Omissis per 1000/1000, in regime di comunione legale con Omissis.., pervenute a seguito di atto di compravendita per Notar Mario Iannella di 7

8 Benevento in data 19/04/1989, Rep. n Non risultano contratti di fitto ed allo stato, i terreni sono coltivati a seminativo, vigneto ed uliveto e precisamente: P.lla 296 interamente a seminativo; P.lla 289 (mq vigneto e mq seminativo); P.lla 299 (mq seminativo e mq vigneto); P.lla 300 interamente ad uliveto. f) alla specificazione dei vincoli e degli oneri giuridici gravanti sul bene, distinguendo e indicando in sezioni separate quelli che resteranno a carico dell acquirente e quelli che saranno invece cancellati o regolarizzati dalla procedura; Sui beni gravano le seguenti formalità: 1) ISCRIZIONE CONTRO del 26/04/1989 Registro Particolare 250 Registro Generale Ipoteca Volontaria derivante da Concessione a Garanzia di Mutuo Documenti successivi correlati: 1. Iscrizione n 352 del 12/02/ ) ISCRIZIONE CONTRO del 12/05/1989 Registro Particolare 276 Registro Generale 4785 Ipoteca Volontaria derivante da Concessione a garanzia di Mutuo Documenti successivi correlati: 1. Iscrizione n 353 del 12/02/ ) TRASCRIZIONE CONTRO del 20/09/2001 Registro Particolare 8806 Registro Generale Pubblico ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO DI BENEVENTO repertorio 1713/2001 del 25/07/2001 8

9 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE- VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI. Immobili siti in FRAGNETO MONFORTE (BN). 4) TRASCRIZIONE CONTRO del 23/06/2006 Registro Particolare 5446 Registro Generale 9247 Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI BENEVENTO Repertorio 1830/1768 del 27/05/2006 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE- VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI Immobili siti in FRAGNETO MONFORTE (BN). 5) ISCRIZIONE CONTRO del 12/02/2009 Registro Particolare 353 Registro Generale 1929 Pubblico ufficiale MARIO IANNELLA Repertorio del 19/04/1989 IPOTECA IN RINNOVAZIONE derivante da IPOTECA VOLONTARIA PER CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO Immobili siti in FRAGNETO MONFORTE (BN) Formalità di riferimento iscrizione n 276 del ) ISCRIZIONE CONTRO del 12/02/2009 Registro Particolare 352 Registro Generale 1928 Pubblico ufficiale MARIO IANNELLA Repertorio del 19/04/1989 IPOTECA IN RINNOVAZIONE derivante da IPOTECA VOLONTARIA PER CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO Immobili siti in FRAGNETO MONFORTE (BN) Formalità di riferimento iscrizione n 250 del

10 7) TRASCRIZIONE CONTRO del 23/05/1989 Registro Particolare 4513 Registro Generale Vedi visure ipotecarie allegate. g) ad acquisire ogni informazione concernente: l importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute; eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; eventuali cause in corso; la indicazione dei precedenti proprietari nel ventennio e alla elencazione di ciascun atto di acquisto, con indicazione dei suoi estremi (data, notaio, data e numero di registrazione e trascrizione), e ciò anche sulla scorta della eventuali relazione notarile; Dal 1989 ad oggi il bene risulta in proprietà per 1000/1000 a Omissis., (atto di compravendita del Notaio Mario Iannella del 19/04/1989, Rep. n ). Antecedentemente al 19/04/1989 il bene risultava in piena proprietà al Sig. Omissis... h) alla valutazione complessiva dei beni, indicando distintamente e in separati paragrafi i criteri di stima utilizzati, le fonti delle informazioni utilizzate per la stima, il calcolo delle superfici per ciascun immobile, con indicazione dell immobile,della superficie commerciale del valore a mq, del valore totale; esponendo altresì analiticamente gli adeguamenti e correzioni della stima, precisando tali adeguamenti in maniera distinta per lo stato d uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, nonché per eventuali spese condominiali insolute, il valore finale del bene, al netto di tali decurtazioni e correzioni; 10

11 Definire con certezza il valore di un immobile è spesso molto difficile. Sono molti i parametri da considerare, e non solo di natura "morfologica" della proprietà, ma anche più strettamente commerciali, come il posizionamento di mercato rispetto al potere di acquisto del potenziale acquirente. Deve essere individuato il valore venale in comune commercio ossia il più probabile valore di mercato, quel valore che segnerebbe il punto d incontro fra la domanda ed offerta in una libera contrattazione di operatori economici di un dato mercato. Ciò premesso, è evidente che il valore di un bene dipende dall aspetto economico, e ciò anche in funzione dello scopo della stima. Molteplici sono i criteri di stima, possono determinarsi per il medesimo bene e per lo stesso mercato i seguenti diversi valori: o valore di mercato : o valore di trasformazione; o valore complementare; o valore di surrogazione; Accertato che la valutazione si riferisce ad oggi, si ritiene di adottare la ricerca del valore di mercato per confronto, resta pertanto da individuare alcuni aspetti essenziali: - Indagine eseguita su immobili simili per caratteristiche intrinseche ed estrinseche nell ambito dello stesso mercato. - Conoscenza di valori di compravendita recenti. 11

12 - Esistenza di elementi di comparazione. I valori ai quali si ci è riferiti sono stati desunti presso: ufficio tecnico comunale, agenzie di immobiliari, agenzia del territorio (osservatorio immobiliare), oltre alla verifica di compravendite avvenute nella zona (studi notarili) e da una conoscenza diretta del mercato. I valori individuati sono stati mediati e corretti tenuto conto dei fattori nel caso in specie; le superfici di calcolo sono state desunte dalla visura catastale. I valori medi riscontrati sul mercato per terreni della stessa categoria e classe sono: a metro quadro da /mq 1,50 a /mq 2,00 relativamente ai terreni tenuti a seminativo e da /mq 2,50 a /mq 3,00 per i terreni coltivati ad uliveto e vigneto. Nel caso, va considerato che i terreni hanno caratteristiche agricole in quanto sono coltivati a seminativo, uliveto e vigneto, classificati inoltre dal Comune di Fragneto Monforte come zona E2 (agricola semplice meccanizzazione difficile) le particelle e parte della 296; mentre le restanti particelle sono classificate in zona E1 (agricola semplice meccanizzazione facile), così come esplicitato nel certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune di Fragneto Monforte, va ulteriormente considerata anche l ubicazione e la facilità di accesso dei beni. Attraverso le considerazioni sin qui svolte, si è pervenuti, per i beni in esame, ad un valore di mercato di 2,00 a mq per i seminativi ed 2,50 a mq per uliveto e vigneto, pertanto il valore dei terreni si avrà moltiplicando i valori a mq per la superficie. 12

13 P.lla mq x /mq 2,00 = ,00 P.lla mq x /mq 2,00 = 6.680,00 - mq x /mq 2,50 = 6.500,00 P.lla mq x /mq 2,00 = ,00 - mq x /mq 2,50 = 6.250,00 P.lla mq x /mq 2,50 = 5.025,00 Valore complessivo del bene ,00 i) nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca altresì la valutazione della sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise; precisi infine se il bene risulti comodamente divisibile, identificando, in caso affermativo, le parti che potrebbero essere separati in favore della procedura; Non si tratta di quota indivisa. Conclusioni Ringraziando la S.V., si riassume che attraverso le considerazioni sin qui svolte si è pervenuti, per la proprietà in esame, ad un valore complessivo di ,00 (diconsi Novantaduemilaquattrocentoquindici/00). Resto a disposizione della S.V. per qualsiasi ulteriore chiarimento. Tanto dovevasi in ottemperanza all incarico conferitomi. Benevento lì 27/08/2009 L esperto 13