RELAZIONE TECNICA DI STIMA

Transcript

1 Maria Edifizi Geometra TRIBUNALE DI MASSA ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 15/2010 RELAZIONE TECNICA DI STIMA GIUDICE DELL ESECUZIONE : Dott. A.Cardino Rinvio Udienza al 29/06/2011 1

2 TRIBUNALE DI MASSA CARRARA Causa di Espropriazione Immobiliare E.I. n. 15/10 *** *** *** *** *** La sottoscritta Geom.Maria Edifizi, iscritta all'albo dei Geometri della Provincia di Massa Carrara al n. 809, con studio in Massa Piazza Aranci n.6, veniva nominata CTU nella causa in epigrafe e convocata all'udienza del 19/01/2011 per prestare il giuramento di rito ed accettare l'incarico di rispondere con relazione scritta ai quesiti formulati dal G.E., che per comodità si riportano quale titolo all'inizio di ogni argomento. La scrivente in sede di udienza fissava l'inizio delle operazioni peritali il giorno 03/02/2011 alle ore 10:00 presso il proprio studio. Tale data veniva notificata, alla parte esecutata, attraverso lettera raccomandata a.r.n del 22/01/2011 che però non veniva ritirata. Pertanto in data la sottoscritta effettuava sopralluogo per visionare gli immobili pignorati da parte del Condominio Residenza Via Bassa e descritti nel Verbale di Pignoramento trascritto il 23/02/2010 Part.n Individuazione dei beni oggetto del pignoramento, con indicazione degli estremi catastali e relativi confini. Indicazioni di eventuali discrepanze fra i dati contenuti nel pignoramento e dati catastali. 2

3 Esecuzione di eventuali variazioni catastali necessarie, ivi compresa la denuncia al N.C.E.U. in relazione alla legge n. 1249/39 e al D.L.78/2010, in relazione alla conformità delle planimetrie con lo stato di fatto. Redazione di planimetria dell immobile, ove mancante o inadeguata quella catastale. I beni riportati nella Trascrizione del Pignoramento Immobiliare trascritto presso l Agenzia del Territorio di Massa Servizio Pubblicità Immobiliare il 23/02/2010 al Par a favore del Condominio Residenza Via Bassa risultano in particolare: 1) Diritti della piena proprietà in ragione di 1/1, oltre ai diritti pro-quota su tutti gli enti, spazi ed impianti da ritenersi comuni come per legge e destinazione, su appartamento ad uso civile abitazione posto al piano terreno con cantina al piano seminterrato di un edificio condominiale, sito in Comune Carrara Viale Monzoni 85 Località Marina di Carrara DATI CATASTALI Attualmente i beni risultano censiti presso l'agenzia del Territorio Catasto Urbano del Comune di Carrara con i seguenti dati catastali: Ditta catastale: nata a Carrara il propr. 1/1 Unità immobiliare contraddistinta: Foglio 97 Mappale 270 sub. 6 Cat.A/2 cl. 3 vani 6,5 RC.671,39 3

4 A CONFINI: ad est ed a sud con area condominiale, ad ovest con unità immobiliare al foglio 97 mapp. 270 interno 2 scala B ed a nord con unità immobiliare al foglio 97 mapp. 270 interno 2 scala A, s.s.a. Si riporta negli allegati la planimetria catastale, corrispondente allo stato attuale dell immobile alla data del sopralluogo. Non sono state riscontrate discrepanze tra i dati contenuti nel pignoramento ed i dati catastali. Verificazione della necessità di sanatoria di irregolarità urbanistiche od edilizie, con indicazione dei relativi costi. A tal fine l esperto stimatore è sin d ora autorizzato ad ogni accesso necessario presso gli uffici pubblici competenti e alla richiesta delle relative copie. Indicazione dell agibilità o abitabilità dell immobile Da accertamenti eseguiti presso la Sezione Urbanistica del Comune di Carrara risulta che l'intero condominio, in cui è collocato l'immobile oggetto di stima, è stato realizzato a seguito di Licenza Edilizia n. 109 del e successive varianti. In sede di sopralluogo si sono riscontrate difformità tra quanto autorizzato con Licenza Edilizia n.109 del e quanto realizzato infatti si sono rilevati piccoli spostamenti delle pareti interne, delle aperture ecc. Sentito il parere dei tecnici del Comune di Carrara Ripartizione Urbanistica tali difformità risultano sanabili in base all'art. 140 della Legge Regionale n. 01/05 con una spesa di circa ,00. Non è stato invece rintracciato il certificato di abitabilità. 4

5 Indicazione identità del proprietario. Indicazione identità di eventuali comproprietari non sottoposti a pignoramento, e di eventuali titolari di diritti reali minori. Indicazione del diritto e quota sul quale cade il pignoramento (piena proprietà, nuda proprietà, usufrutto etc.) L'esecutata, come indicata nell atto di pignoramento, risulta essere la Sig.ra nata a Carrara il c.f.:. La Signora esecutata risulta piena proprietaria della quota di 1/1 sopra l' immobile oggetto di pignoramento; il pignoramento ricade sul diritto della piena proprietà per la quota di 1/1 e quindi non esistono altri comproprietari. Se necessario, formazione di più lotti ai fini della vendita. In tale ipotesi l esperto stimatore formerà una distinta relazione per ciascun lotto, ciascuna completa di tutti i dati qui richiesti. I lotti saranno progressivamente numerati Tenuto conto delle caratteristiche del bene oggetto di perizia, della sua ubicazione, della domanda del mercato immobiliare, il C.T.U. ritiene opportuno procedere alla vendita in UNICO LOTTO. Descrizione complessiva di ogni lotto mediante indicazione di tipologia, destinazione, ubicazione (città, via numero civico, piano, eventuale numero interno), caratteristiche (di pregio, di lusso, in stato mediocre etc.) accessi, eventuali pertinenze e accessori, eventuali millesimi di parti comuni, caratteristiche e destinazione della zona e dei servizi da essa offerti e, in genere, ogni elemento di rilievo per gli interessanti all acquisto (numero vani, altezza, stato degli impianti, necessità di lavori etc.) 5

6 LOTTO UNICO: Diritti della piena proprietà oltre ai diritti proporzionali sulle cose comuni, su unità immobiliare ad uso civile abitazione sita in Comune di Carrara Località Marina di Carrara Viale Monzoni n.85, zona turistica ben servita dalla viabilità comunale e provinciale oltre ad essere prossima al centro di Marina di Carrara ove sono presenti numerose infrastrutture pubbliche ed attività commerciali. L'appartamento pignorato si trova al piano terreno e seminterrato di un edificio condominiale. L'intero fabbricato è stato realizzato negli anni 1973/75 e si presenta in buono stato di conservazione e manutenzione. L'alloggio, posto al piano terreno o rialzato, si compone di ingresso, ripostiglio, soggiorno-pranzo, cucina, balcone, due camere da letto, bagno, una camera da letto matrimoniale con bagno e balcone, oltre a cantina posta al piano seminterrato. L'appartamento è in mediocre stato di manutenzione così come gli impianti idrico, elettrico e di riscaldamento che è autonomo e composto da caldaia e corpi radianti. Gli infissi sono in legno con avvolgibili, la pavimentazione dei vani è in marmo ad eccezione di una camera e dei bagni dove è stata realizzata in ceramica, i rivestimenti sono in ceramica. In sede di sopralluogo si sono riscontrate difformità tra quanto autorizzato con Licenza Edilizia n.109 del e quanto realizzato infatti si sono rilevati piccoli spostamenti delle pareti interne, delle aperture ecc. Sentito il parere dei tecnici del Comune di Carrara Ripartizione Urbanistica, tali difformità risultano sanabili in base all'art. 140 della Legge Regionale n. 01/05 con una spesa di circa ,00. 6

7 L'immobile al momento del sopralluogo risulta occupato dal fratello dell'esecutata. Il tutto per una superficie lorda di mq. 121,40 c.a. Indicazione dello stato di possesso, precisando eventuale occupazione di terzi e il relativo titolo, ovvero dal debitore. In caso di contratto di affitto o locazione, verificazione della data di registrazione, della scadenza del contratto, o di eventuale disdetta con la data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato dal fratello dell'esecutata Signor a titolo gratuito così come dichiarato dallo stesso alla sottoscritta. Indicazione di vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene che saranno cancellati o regolarizzati a spese della procedura: a. Iscrizioni, trascrizioni b.pignoramenti Le formalità da cancellare in caso di decreto di trasferimento, risultanti dagli atti in fascicolo e dall'aggiornamento effettuato presso l'agenzia del Territorio di Massa Carrara Servizio di Pubblicità Immobiliare, sono le seguenti: 1) Ipoteca Volontaria iscritta il al Part.n a favore di Cassa di Risparmio di Carrara spa per la somma di ,00 2) Verbale di Pignoramento trascritto il Part.n.1195 a favore del Condominio Residenza Via Bassa 3) Verbale di Pignoramento trascritto il Part.n.2842 a favore La Villa Dea Le formule della natura srl 7

8 Provvedere ad individuare quali siano i titoli di provenienza del bene pignorato. L'immobile pignorato è pervenuto all'esecutata per la quota di 1/1 della piena proprietà con verbale di pubblicazione testamento a rogito Notaio Dr.ssa Carozzi del rep.n trascritto presso l'agenzia del Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare della provincia di Massa Carrara il Part.n.7397 a seguito di Denuncia di Successione registrata a Carrara il vol.13 n. 16 in morte di deceduta il Individuazione di eventuali vincoli di carattere artistico o storico e relative prelazioni Non sono stati riscontrati vincoli di carattere artistico o storico. Indicazione del valore di mercato di ogni lotto. Si precisa che la valutazione dovrà tenere conto di ogni onere che verrà a gravare sull acquirente, comprese eventuali sanatorie, spese condominiali insolute delle quale egli debba rispondere, necessità di lavori straordinari etc. Tenuto conto di quanto sopra scritto, delle caratteristiche ed ubicazione del bene, il C.T.U. ritiene opportuno procedere alla stima con il metodo comparativo in base a parametri tecnici, pertanto dopo aver effettuato indagini tra operatori del settore, comparazioni con vendite di beni in condizioni e posizioni simili, si attribuiscono i seguenti valori di mercato (./mq.) applicati alla Superficie Commerciale della singola unità: LOTTO UNICO Calcolo Superficie Commerciale Abitazione : Abitazione mq.110,30x 1,00 = 110,30 Balconi mq. 5,40 x 0,25 = 2,70 Cantina mq. 28,00 x 0,30 = 8,40 8

9 Totale Superficie Commerciale =mq. 121,40 Calcolo Valore di Mercato abitazione: Valore di mercato mq. 121,40 x , ,00 A dedurre oneri per sanatoria ,00 Valore stimato ,00 Valore stimato arrotondato ,00 (trecentoventitremilaeuro/00) Si precisa che la presente causa di espropriazione immobiliare è stata promossa dal Condominio Residenza Via Bassa per insoluti relativi alle spese condominiali. All'uopo si allega una specifica rilasciata dall'amministratore del Condominio in cui sono riportate le somma non pagate. Nel caso di pignoramento di quota indivisa, indicazione della comoda divisibilità del bene Gli immobili oggetto di stima sono stati pignorati per la quota di 1/1 della piena proprietà. * * * All'uopo si allega documentazione fotografica, visura catastale, planimetria catastale, planimetria dell'immobile, estratto di mappa e visura ipotecaria aggiornata. Con quanto sopra il C.T.U. ritiene espletato l incarico ricevuto rimanendo a disposizione del G.E. per eventuali chiarimenti e/o precisazioni. Massa li Geom.Maria Edifizi CTU 9