TRIBUNALE DI PIACENZA PERIZIA GIUDIZIALE

Transcript

1 TRIBUNALE DI PIACENZA PERIZIA GIUDIZIALE nel procedimento esecutivo n. 32/2011 promosso da: UNICREDIT Spa - Avv.ti G.U. Tedeschi M. Burgazzi nei confronti di ELAZAB MOHAMED G.E. Ill.mo Dott. G. PICCIAU In data 17 ottobre 2011 la scrivente Arch. Marina Foletti, con studio in Piacenza, Via Cavour 64, C.T.U. della procedura di cui in epigrafe, ha prestato il giuramento di rito ed ha ricevuto l'incarico di procedere alla stima dei beni pignorati. Il G.E. Ha rinviato il procedimento all'udienza del giorno 19 marzo 2012; il termine per la presentazione della perizia resta pertanto fissato entro 45 giorni antecedenti la data dell'udienza, ossia il giorno 28 gennaio Il C.T.U. riscontrata la completezza ed idoneità dei documenti agli Atti, provvede alla stima dell'unità immobiliare, secondo i quesiti posti ed illustrati nel verbale conferimento incarico. La scrivente ha effettuato un sopralluogo il giorno Sono stati inoltre effettuati accessi al Comune di Piacenza per l'esame dei documenti tecnici agli atti,

2 alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Piacenza e presso l'ufficio del Territorio di Piacenza. 1. IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE, CONFINI E DATI CATASTALI 1.1 Descrizione sintetica del bene: Trattasi della piena proprietà di bene immobiliare sito nel comune di Piacenza, in Via Capra n. 28, e più precisamente: Appartamento al piano secondo composto da due camere, servizio igienico, ballatoio ad uso esclusivo. 1.2 Confini: L'appartamento confina con: vano scala comune, ragioni Donati o successi, ragioni Manzaro o aventi causa. Salvo altri, come di fatto. 1.3 Dati catastali: Le unità oggetto di valutazione è censita, all'u.d.t. Di Piacenza, Comune di Piacenza, con i seguenti dati: Catasto Fabbricati fg. Particella Sub. Cat. Cl. Consistenz a Rendita Euro Ubicazione A/2 3 2,5 vani 232,41 Via Vincenzo Capra n 28 piano: 2 In capo a: ELAZAB MOHAMED, nato in Egitto il , c.f. LZBMMD77H21Z336Z, proprietario per 1/1, in regime di COMUNIONE dei beni con OMAR NERHAM, nata in Egitto il , c.f. MRONHM86R46Z336I.

3 Si rileva inoltre che nell'atto di pignoramento l'immobile è identificato con il mappale 315 sub 10, come da atto di compravendita, tale mappale corrisponde all'attuale mappale 324 sub 10, l'identificativo è stato variato a seguito di modifica identificativo allineamento mappe del (prot. PC ) Si rileva una lieve discrepanza tra lo stato di fatto e la planimetria catastale, in quanto non esiste la parete che creava l'antibagno tra la camera da letto e il bagno, senza alcuna variazione al numero e alla destinazione d uso dei locali. Si richiama la Circolare dell Agenzia del Territorio n.2 del , Prot. N.36607, in base alla quale questa discrepanza si configura come lieve modifica interna, senza rilevanza catastale, in quanto non varia il numero dei vani e la loro funzionalità, non incidendo inoltre sulla consistenza né sulla classe. In tale caso la suddetta Circolare non prevede l obbligo della dichiarazione di variazione. 1.4 Estremi atto di provenienza Il bene è pervenuto al signor ELAZAB MOHAMED per acquisto da SCAPUZZI SAMUELA, nata a Piacenza il , c.f. SCPSML70T48G535X, in forza di Atto dott. Sergio Motti Notaio in Piacenza Rep /17019, registrato a Piacenza il al n e trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Piacenza in data ai nn R.G R.P. 1.5 Passaggi di proprietà precedenti: Il bene era pervenuto a SCAPUZZI SAMUELA, nata a Piacenza il , c.f. SCPSML70T48G535X, per acquisto da MAZZUCCO NELLO, nato a Porto Viro (Rovigo) il , c.f. MZZNLL31B12G926W, e FERRARI ANGELA, nata a Porto Viro (Rovigo) il , c.f. FRRNGL34P62G926Q, in forza di Atto

4 dott. Sergio Motti Notaio in Piacenza Rep , registrato a Piacenza il al n. 232 e trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Piacenza in data al n R.P. I signori MAZZUCCO NELLO e FERRARI ANGELA erano proprietari in comunione legale dal La scrivente rileva la regolarità dei passaggi di proprietà 2. DESCRIZIONE SOMMARIA DEI BENI L'appartamento si trova al secondo piano di una casa di ringhiera interna a una corte, cui si accede da Via Capra, situata nella zona di Barriera Roma. Il fabbricato presenta finiture e forme tipiche dell'epoca di costruzione, di livello basso. Si accede all'unità attraverso una scala comune, il ballatoio è ad uso esclusivo. L'appartamento è composto da un locale che funge da soggiorno con angolo cottura, da una camera da letto e un bagno. I pavimenti sono in ceramica, le pareti sono intonacate e tinteggiate, i serramenti esterni sono in alluminio anodizzato, senza taglio termico. Le persiane esterne sono in legno. Tutto l'appartamento presenta una controsoffittatura eseguito in maniera poco accurata. Si riscontra presenza diffusa di macchie di umidità sulle pareti, di chiazze di muffa in corrispondenza delle pareti del bagno e della camera da letto, la salubrità degli ambienti lascia a desiderare. L'impianto di riscaldamento è rappresentato da due condizionatori a parete, situati nel locale soggiorno e in camera, in bagno non è presente alcun elemento riscaldante. E' presente uno scaldabagno elettrico per la produzione di acqua calda. L'impianto elettrico è

5 stato realizzato con canaline esterne da cui a tratti fuoriescono i cavi, tanto da poter essere definito non a norma. La superficie commerciale è di mq 57,00 circa, in cui si è computata al 35% la superficie del ballatoio ad uso esclusivo. 3. STATO DI POSSESSO DEL BENE Il bene descritto è nella piena disponibilità dell'esecutato, che ivi ha stabilito la residenza di tutto il nucleo familiare, con la moglie, sposata in Egitto secondo il rito di quel paese, e i due figli minorenni. 4. ESISTENZA DI VINCOLI, FORMALITA', ONERI Non risulta sussistere alcuna formalità, vincolo, onere gravanti sul bene, ad eccezione di quelli descritti al successivo punto TRASCRIZIONI ED ISCRIZIONI Ai pubblici Registri Immobiliari sono stati reperiti gli estremi delle formalità pregiudizievoli relativi agli immobili oggetto della procedura: TRASCRIZIONI CONTRO Trascrizione in data ai nn 2254 R.G R.P. a favore di UNICREDIT S.p.A.), con sede a Roma, c.f , contro ELAZAB MOHAMED relativamente alla piena proprietà dell'unità immobiliare censita al Catasto Fabbricati del Comune di Piacenza al Foglio 119, particella 315, sub 10 Titolo: VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI del (rep. 3825/2010) Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Piacenza ISCRIZIONI CONTRO Nota di iscrizione in data ai numeri 2776 R.G. 532 R.P.

6 Titolo: IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO, in forza di Atto dott. Sergio Motti Notaio in Piacenza Rep /17020 per un capitale di Euro ,00 a favore di BANCA DI ROMA S.p.a., con sede in Roma, c.f , con domicilio ipotecario eletto a Roma in Viale Tupini n REGIME CONIUGALE E PATRIMONIALE DELL ESECUTATO Il signor ELAZAB MOHAMED risulta coniugato in regime di comunione dei beni con la signora OMAR NERHAM, nata in Egitto il , c.f. MRONHM86R46Z336I. 5. VINCOLI ED ONERI DI ALTRA NATURA Non risultano formalità, vincoli ed oneri di altra natura che risultino non opponibili all acquirente. SITUAZIONE URBANISTICA L'appartamento è stato oggetto di lavori di risanamento nel 2003, eseguiti a seguito di presentazione di D.I.A. n 0434/2003 del 18 marzo I lavori finiscono in data 14 gennaio 2005 e non si è rintracciata alcuna domanda di rilascio del certificato di abitabilità. Nel vigente strumento urbanistico l'edificio è inserito nel Tessuto del Centro storico, su questo edificio sono possibili interventi di risanamento conservativo (art NTA) 7. CERTIFICAZIONE ENERGETICA La scrivente, vista la deliberazione giunta Regionale n del , allegato 6, non produce l attestato. 8. VERIFICA CONFORMITA' IMPIANTI Non sono stati reperiti i certificati di conformità degli impianti. 9. VALUTAZIONE E STIMA

7 Per la stima si è proceduto con il criterio sintetico comparativo, basato sul confronto con altri beni simili, oggetto di recente trattativa o compravendita, adeguando i parametri alla consistenza reale degli immobili, alla loro posizione e all andamento delle compravendite in loco e all andamento generale del mercato immobiliare. La C.T.U., alla luce delle considerazioni di cui sopra, ritiene di applicare un prezzo a corpo, applicando inoltre un abbattimento forfettario sul valore del 20%, in ragione della natura esecutiva e non contrattuale della vendita. UNITA' IMMOBILIARE CENSITA AL CATASTO FABBRICATI COMUNE DI PIACENZA F 119 particella 324 SUB 10 UNITA' IMMOBILIARE AD USO ABITATIVO Mq 57,00 ca. * /mq 900,00 20% = ,00 TOTALE (arrotondato) ,00 Allo stato attuale e nelle attuali condizioni di mercato. 10. NATURA DEI BENI I BENI PIGNORATI non rappresentano beni strumentali all esercizio dell attività compiuta dall'esecutato, non è quindi previsto il pagamento dell IVA 11. VALUTAZIONI IN MERITO ALLE IPOTESI DI DIVISIONE Trattasi di piena proprietà, non è quindi necessario procedere alla verifica di ipotesi di divisione del bene. CONCLUSIONI

8 In evasione all'incarico ricevuto la sottoscritta ha stimato il bene oggetto della procedura esecutiva, costituito da: piena proprietà di bene immobiliare sito nel comune di Piacenza, in Via Vincenzo Capra n. 28, consistente in: Appartamento al piano secondo composto da due camere, servizio igienico, ballatoio ad uso esclusivo. Valore : ,00 La sottoscritta C.T.U., nel ringraziare la S.V.I. Per la fiducia accordatale, rimane a disposizione per eventuali chiarimenti. La C.T.U. Piacenza, 3 febbraio 2012 allegati: Relazione peritale Documentazione fotografica Estratto mappa catastale, planimetrie catastali Planimetrie di rilievo