TRIBUNALE DI ASCOLI PICENO

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1 TRIBUNALE DI ASCOLI PICENO ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 06/2013 GIUDICE DELL ESECUZIONE: DOTT. RAFFAELE AGOSTINI CREDITORE PROCEDENTE: XXX LEGALE CREDITORE PROCEDENTE: XXX DEBITORE: XXX C.T.U.: Paradisi Ing. Alberto RELAZIONE DI STIMA DEL C.T.U. Premesso: - che in data 20 dicembre 2013, il sottoscritto Ing. Alberto Paradisi, avanti al Giudice dell'esecuzione Dott. Raffaele Agostini, nominato, accettava l'incarico di C.T.U. nell' esecuzione immobiliare di cui in epigrafe (Allegato 01); - che in pari data il G.I. chiedeva al C.T.U. di accertare quanto sotto esposto, e precisamente: Quesito N. 1: << Identificazione e descrizione del bene oggetto della vendita. Altre informazioni per l acquirente.>> Quesito N. 2. << Situazione edilizio - urbanistica e sanitaria dell immobile>>. Quesito N. 3. <<Stato di possesso >> Quesito N. 4. << Vincoli ed oneri giuridici.>> Quesito N. 5. 1

2 << Stima dell'immobile>>. PREMESSE - DESCRIZIONE DEL COMPENDIO IMMOBILIARE PIGNORATO Al fine di espletare nel migliore dei modi il mandato affidatogli, lo scrivente ha provveduto all'esecuzione di tutte quelle operazioni ed attività tecnico amministrative necessarie e propedeutiche (Visure catastali, Visure ipotecarie, accessi al Comune, ecc.) allo svolgimento dell'incarico, fissando nel contempo, previa convocazione delle parti, un sopralluogo per l'inizio delle operazioni peritali per il giorno 20 marzo 2014 presso l immobile oggetto di pignoramento, alla via Napoli civ. 11 del Comune di San Benedetto del Tronto (Allegato 02). Durante il sopralluogo, alla presenza del legale rappresentante della ditta esecutata e dell arch. Alessandro Simonetti, collaboratore del C.T.U., si è provveduto a redigere un rilievo dell immobile al fine di ricostruire in maniera attendibile l effettivo stato dei luoghi (Allegato 03), con misurazioni, riscontri e documentazione fotografica (Allegato 04) ed infine è stato redatto un verbale di sopralluogo (Allegato 10). RISPOSTE AI QUESITI RISPOSTA AL QUESITO N 1: << Identificazione e descrizione del bene oggetto della vendita. Altre informazioni per l acquirente.>> Il bene oggetto di stima è un edificio cielo-terra che allo stato attuale si sviluppa su quattro livelli, tutti fuori terra. L immobile è ubicato nel 2

3 Comune di San Benedetto del Tronto (AP), in via Napoli civ. 11, contraddistinto catastalmente al NCEU al Foglio 21 di detto Comune, con i seguenti identificativi (Allegato 05): - particella 303, cat. A/2, classe 5, vani 6, R.C. 681,72 ; Allo stato attuale l immobile è interamente di proprietà della XXX, con sede a San Benedetto del Tronto, Via Venezia Giulia n. 4, c.f., p.iva e numero di iscrizione nel registro delle imprese di Ascoli Piceno n , a seguito di un atto di conferimento in società a rogito del Notaio Eugenio Scipione di Offida in data 19/04/2013 Repertorio n. 336/197 trascritto presso la Conservatoria dei RR.II di Ascoli Piceno il 06/05/2013 al n Registro Particolare. L'immobile in esame è un edificio ubicato al centro di San Benedetto del Tronto. La zona in cui è sito risulta ben dotata di servizi e ben collegata da autobus di linea comunali ed intercomunali. Esso inoltre si trova vicino alla stazione ferroviaria di San Benedetto del Tronto e non lontano dal mare. La struttura portante è costituita da muratura mista di pietre e mattoni, mentre i solai sono in latero-cemento. Come già accennato, l unità immobiliare si sviluppa su quattro livelli fuori terra: - piano terra avente superficie commerciale complessiva pari a 30 mq e comprendente al suo interno un soggiorno pranzo cucina, un piccolo ripostiglio e un vano scala; - piano primo avente superficie commerciale complessiva pari a 30 mq e comprendente una camera, un wc ed un vano scala; 3

4 - piano secondo avente superficie commerciale complessiva pari a 30 mq e comprendente una camera, un wc, un vano scala ed un piccolo balcone di 4 mq; - piano terzo avente superficie commerciale pari a 30 mq e comprendente una camera ed un vano scala. Il collegamento tra i livelli è garantito per mezzo della scala interna. Le tramezzature interne sono in laterizi forati in foglio. Tutte le pareti interne risultano intonacate e tinteggiate ad eccezione delle pareti dei bagni e della cucina che sono anche rivestite con piastrelle ceramiche. I pavimenti sono in parquet e le porte interne sono in legno. Esternamente l immobile è intonacato e tinteggiato. Gli infissi sono in PVC e sono dotati di doppio vetro con persiane esterne. L'appartamento è dotato di impianto termico con caldaia autonoma a gas ubicata al piano terra all interno dello spazio riscaldato, per il riscaldamento e la produzione di acqua calda sanitaria. I radiatori sono in alluminio. L unità immobiliare è dotata di impianto elettrico. L altezza del piano terra è pari a 3,18 mt ed è presente un controsoffitto. L altezza del piano primo è pari a circa 3,20 mt, mentre quella del piano secondo è pari a 3,15 mt. Per quanto riguarda il piano terzo, l altezza interna minore è pari a 1,70 mt su Via Napoli, mentre il vano scala ha altezza pari a 2,90 mt. L immobile risulta complessivamente in buone condizioni, pienamente fruibile e, per quanto rilevabile, conforme alle vigenti normative circa gli 4

5 impianti tecnologici. A tal proposito si veda la documentazione fotografica (Allegato 04). In definitiva, dagli accessi effettuati presso gli uffici di competenza per territorio e dai sopralluoghi sull'immobile, lo scrivente C.T.U. è in grado di rilevare quanto segue: a- Gli identificativi e consistenza catastali (Allegato 05) dell'immobile sito in Comune di San Benedetto del Tronto, Via Napoli civico n. 11, e sopra riportati, risultavano correttamente identificati nell atto di pignoramento, e sono risultati conformi allo stato dei luoghi riscontrato a seguito del sopralluogo, ad eccezione dell altezza del piano terra pari a 3,18 mt invece che 3,50 mt come da planimetria catastale. Tale differenza è dovuta alla realizzazione di un controsoffitto. b- L immobile non fa parte di nessun condominio. c- All immobile si accede da Via Napoli, strada carrabile comunale. d- Ai sensi del Piano Regolatore Generale di San Benedetto del Tronto, l immobile oggetto di stima ricade all interno della zona storica A/2 centro, normata dall art. 28/2 delle relative NTA. e- Dal punto di vista vincolistico, dalle indagini svolte la proprietà non risulta soggetta ad alcun tipo di vincolo. RISPOSTA AL QUESITO N. 2. << Situazione edilizio - urbanistica e sanitaria>>. L ultimo titolo autorizzativo relativo all immobile oggetto di valutazione è la DIAE n protocollata presso il Comune di San Benedetto del Tronto il 18 febbraio 2009 e redatta dal Geom. Manfroni Andrea per il Progetto di 5

6 ristrutturazione edilizia degli appartamenti del fabbricato sito in Via Napoli n. 11 (Allegato 06). Ciò detto, in fase di sopralluoghi si è potuto accertare che lo stato attuale dell'immobile risulta praticamente conforme a quello autorizzato dal Comune, con delle lievi difformità. Più in particolare, in termini di difformità risulta quanto segue: - l altezza del piano terra, come già detto in precedenza, allo stato di fatto è più bassa rispetto a quanto riportato nell accatastamento per via della realizzazione di un controsoffitto; - al piano primo non è presente la porta con la relativa porzione di muro divisorio che creava un piccolo disimpegno tra il bagno e la camera; - al piano terzo il ripostiglio non è delimitato da una porta, ma rimane a vista verso la camera. La quota del ripostiglio si trova a + 0,98 mt rispetto al piano della camera (Allegato 04). Appurate le lievi difformità presenti si specifica che le stesse sono facilmente sanabili, trattandosi esclusivamente di difformità legate alla distribuzione degli spazi interni, con una SCIA in sanatoria.. I costi degli interventi tecnici necessari per la regolarizzazione verranno presi in conto quali decurtazioni al valore stimato, come meglio dettagliato nella risposta al Quesito N.5. RISPOSTA AL QUESITO N.3. <<Stato di possesso >> Dall esito del sopralluogo si può affermare che l immobile oggetto della presente perizia non risulta attualmente abitato. 6

7 RISPOSTA AL QUESITO N.4. << Vincoli ed oneri giuridici.>> Dalle visure ai pubblici registri risulta quanto segue: 1- Vincoli ed oneri di natura condominiale. L'immobile non fa parte di un condominio. 2- Domande giudiziali ed altre trascrizioni. Non è stato accertata alcuna domanda giudiziale. 3- Vincoli artistici, storici ed di inalienabilità o indivisibilità. L unità immobiliare non è soggetta a nessun vincolo. 4- Esistenza di diritti demaniali e o di usi civici. Non è stata accertata la presenza di alcun diritto demaniale o di altro tipo. 5- Atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura. Non è stato rilevato ed accertato alcun atto di asservimento urbanistico o cessione di cubatura. 6- Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al coniuge. L immobile è attualmente di proprietà della società XXX, con sede a San Benedetto del Tronto (AP), via Venezia Giulia n. 4, c.f. p.iva e numero di iscrizione nel registro delle imprese di Ascoli Piceno , mentre la ditta esecutata è la XXX, con sede a San Benedetto del Tronto (AP), in via XX Settembre n. 4, c.f e pertanto non sono presenti convenzioni matrimoniali o provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al coniuge. 7- Iscrizioni/trascrizioni 7

8 Sull'unità immobiliare urbana, identificata al foglio 21 con la particella 303, sono state accertate le seguenti iscrizioni/trascrizioni (Allegato 08): - TRASCRIZIONE del 01/08/ Registro Particolare 3517 Registro Generale 4859 Pubblico ufficiale BARMANN FRANCESCO Repertorio del 26/07/1995 ATTO TRA VIVI COMPRAVENDITA; - TRASCRIZIONE del 22/07/ Registro Particolare 2937 Registro Generale 4335 Pubblico ufficiale UFFICIO DEL REGISTRO Repertorio 49/126 del 30/06/1995 ATTO PER CAUSA DI MORTE - CERTIFICATO DI DENUNCIATA SUCCESSIONE; - TRASCRIZIONE del 12/05/ Registro Particolare 2168 Registro Generale 3331 Pubblico ufficiale FARINA ALBINO Repertorio del 02/05/2000 ATTO TRA VIVI COMPRAVENDITA; - TRASCRIZIONE del 02/12/ Registro Particolare 6437 Registro Generale 9539 Pubblico ufficiale STEFANI DANILO Repertorio 11662/2670 del 28/11/2002 ATTO TRA VIVI COMPRAVENDITA; - ISCRIZIONE del 19/12/ Registro Particolare 2764 Registro Generale Pubblico ufficiale STEFANI DANILO Repertorio 19884/5206 del 12/12/2006 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI APERTURA CREDITO; - TRASCRIZIONE del 04/11/ Registro Particolare 6864 Registro Generale Pubblico ufficiale STEFANI DANILO Repertorio 21655/6403 del 24/10/2008 ATTO TRA VIVI COMPRAVENDITA; - ISCRIZIONE del 16/12/ Registro Particolare 2382 Registro Generale Pubblico ufficiale STEFANI DANILO Repertorio 8

9 22650/7063 del 11/12/2009 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO; - ISCRIZIONE del 08/03/ Registro Particolare 361 Registro Generale 1976 Pubblico ufficiale STEFANI DANILO Repertorio 23603/7688 del 04/03/2011 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI APERTURA DI CREDITO; - TRASCRIZIONE del 11/02/ Registro Particolare 736 Registro Generale 1053 Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI ASCOLI PICENO Repertorio 1493 del 18/12/2012 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI; - TRASCRIZIONE del 06/05/ Registro Particolare 2310 Registro Generale 3289 Pubblico ufficiale SCIPIONE EUGENIO Repertorio 336/197 del 19/04/2013 ATTO TRA VIVI - CONFERIMENTO IN SOCIETA' Pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli. Sull'unità immobiliare urbana, identificata al foglio 21 con la particella 303, sono stati accertati i seguenti pignoramenti (Allegato 08): - Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di apertura di credito r.p. 361 del 08/03/2011 creditore ipotecario Banca di Ripatransone Credito Cooperativo contro XXX; - Verbale di pignoramento rep del 18/12/2012 Tribunale di Ascoli Piceno, trascritto con r.g. 1053, r.p. 736 del 11/02/2013 a favore di XXX contro XXX; 9

10 - Atto di compravendita rep del 02/05/2000 trascritto al r.g. 3331, r.p del 12/05/2000 a favore di Ghizzoni Dante contro Gabrielli Benito; - Atto di conferimento in società rep. 336/197 del 19/04/2013, trascritto al r.g. 3289, r.p del 06/05/2013 a favore XXX contro XXX; - Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di apertura di credito r.p del 19/12/2006 creditore ipotecario Banca di Ripatransone Credito Cooperativo contro Fastigi Monica; - Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario r.p del 16/12/2009 creditore ipotecario Banca di Ripatransone Credito Cooperativo contro XXX; - Atto di compravendita rep /2670 del 28/11/2002, trascritto al r.g. 9539, r.p del 02/12/2002 a favore di Fastigi Monica contro Ghizzoni Dante; - Atto di compravendita rep /6403 del 24/10/2008, trascritto al r.g , r.p del 04/11/2008 a favore di XXX contro Fastigi Monica. 9- Difformità catastali. Come anticipato nelle risposte ai Quesiti N.1 e N.2, all'atto dei sopralluoghi effettuati sono state riscontrate lievi modifiche dello stato dei luoghi rispetto agli atti catastali. RISPOSTA AL QUESITO N.5. << Stima>> Il bene oggetto della presente esecuzione immobiliare n. 06/2013 (foglio 21, p.lla 303 del Catasto Fabbricati del Comune di San Benedetto del Tronto) è 10

11 costituito da un immobile ubicato in via Napoli civ. 11 nel Comune di San Benedetto del Tronto, che si sviluppa su quattro livelli come meglio e dettagliatamente descritto nell'ambito delle Premesse e della risposta al Quesito N.1. Sulla base della consistenza del bene in oggetto e delle sue caratteristiche intrinseche ed estrinseche, analizzate le condizioni del mercato immobiliare della zona e tenuto conto della banca dati delle quotazioni immobiliari dell Agenzia delle Entrate (Allegato 09), si riporta a seguire la stima del più probabile valore di mercato dell'immobile con metodo parametrico, sulla base della superficie commerciale. Tale stima non può non tenere conto peraltro della grave crisi del sistema immobiliare che sta negativamente influenzando il mercato delle compravendite. Si procederà dunque a determinare il più probabile valore di mercato allo stato attuale dell immobile, e successivamente sarà determinato il più probabile valore allo stato sanato. VALORE DI MERCATO - civile abitazione piano terra: 30 mq x /mq = ,00 - civile abitazione piano primo: 30 mq x /mq = ,00 - civile abitazione piano secondo: 32 mq x /mq = ,00 - civile abitazione piano terzo: 30 mq x /mq = ,00 Valore totale di mercato immobile allo stato attuale ,00 A tale valore così determinato si ritiene di dover applicare le seguenti detrazioni: 11

12 - abbattimento per le spese da sostenere per la presentazione della SCIA in sanatoria: per la presentazione della SCIA in sanatoria al fine di regolarizzare le lievi difformità presenti rispetto allo stato assentito, l importo complessivo riferito alla sanzione ed alle spese tecniche può forfettariamente essere stimato in: ,00 - eventuale abbattimento per l aggiornamento catastale: per l aggiornamento delle piante catastali dell unità immobiliare si possono forfettariamente stimare: - 400,00 - abbattimento per la particolarità della tipologia edilizia: trattandosi di una unità immobiliare cielo-terra avente una superficie piuttosto piccola per ciascun piano, sviluppandosi su quattro livelli fuori terra collegati per mezzo di una scala interna ed in assenza di ascensore, si può forfettariamente stimare un abbattimento del 10%: ,00 - abbattimento per la cancellazione delle note di iscrizione: al fine di poter cancellare le note di iscrizione, l importo della cancellazione, incluso l onorario ammonta forfettariamente a ,00 - abbattimento forfettario del 10% del valore al netto delle decurtazioni, in relazione alla differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali e l'assenza di garanzia per i vizi occulti: ,00 12

13 RIEPILOGANDO LA SOMMA DELLE DETRAZIONI ,00 Valore netto di stima (in cifra tonda) ,00 diconsi duecentodiciottomilaseicentoventotto Euro. 13

14 DESCRIZIONE PER IL BANDO D'ASTA Diritti di piena proprietà su un fabbricato cielo terra a destinazione abitativa su quattro livelli aventi ciascuno superficie pari a 30 mq, con il piano secondo dotato di un piccolo balcone di 4 mq con affaccio su via Napoli; il tutto distinto al Catasto dei fabbricati del Comune di San Benedetto del Tronto al Foglio 21, p.lla 303, categoria A/2, classe 5, consistenza 6 vani, rendita catastale 681,72 e sito in Comune di San Benedetto del Tronto, in via Napoli civ. 11. Importo a base d asta ,00 diconsi duecentodiciottomilaseicentoventotto Euro. Tanto si doveva ad espletamento dell incarico ricevuto. Ascoli Piceno li IL C.T.U. Alberto Ing. Paradisi 14

15 ELENCO DEGLI ALLEGATI: 1) Verbale di udienza e conferimento incarico; 2) Convocazione delle parti per inizio operazioni peritali; 3) Planimetrie stato di fatto dell immobile in scala 1:50; 4) Documentazione fotografica del C.T.U.; 5) Visure, planimetrie catastali ed estratto di mappa; 6) Stralcio documentazione allegata alla DIAE n del 18 febbraio 2009; 7) Visura storica dell immobile; 8) Elenco delle formalità e note di iscrizione; 9) Banca dati delle quotazioni immobiliari dell Agenzia delle Entrate OMI; 10) Verbale di sopralluogo del 20 marzo 2014; 11) Attestazioni di trasmissione della perizia al debitore ed ai creditori della procedura. 15