PERIZIA ESTIMATIVA (rev.01)

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1 PERIZIA ESTIMATIVA (rev.01) OGGETTO: Unità immobiliare destinata a magazzino DATI CATASTALI: Foglio n Particella n Subalterno n. 49 LOCALITÀ: Via Igino Rizzi s.n.c. Fabriano (AN) COMMITTENTE: Tribunale Civile e Penale di Ancona DATA: Luglio 2012 C.T.U.: Ing. Carlo Costantini Studio Tecnico Associato New Line Engineering Perugia di Ingg. Cimaroli Marco, Costantini Carlo, Pecorari Roberta Via Volumnia 40/A Servizi Integrati di Ingegneria Tel info@nlengineering.it Fax

2 INDICE 1 Premessa Dati Catastali Descrizione dell immobile Passaggi di proprietà Elenco delle ipoteche Diritti di prelazione immobiliare iscritti Verifica regolarità catastale Certificato di agibilità Superficie di stima Valutazione dell immobile Conclusioni...4 Allegato Visura catastale...5 Allegato Pianta catastale...6 Allegato Documentazione fotografica...7 Allegato Concessione Edilizia in Sanatoria

3 1 Premessa Il sottoscritto Dott. Ing. Carlo Costantini, residente a Fabriano, in Via Engles Profili n. 38, con studio professionale a Perugia in Via Volumnia 40/A, iscritto all Albo degli Ingegneri della Provincia di Ancona al N A2615, su incarico del Tribunale Civile e Penale di Ancona, nello svolgimento del suo ruolo di Consulente Tecnico di Ufficio per il fallimento SOGEMA Costruzioni S.a.s. e SOGEMA S.r.l. & C. n 10/2010, redige la presente perizia dell immobile di cui appresso sito in Fabriano in Via Igino Rizzi, al fine di determinare il più probabile valore di mercato corrente. Il giorno 28/09/2010, il sottoscritto, munito degli elaborati catastali, si recava sul luogo oggetto di valutazione accompagnato dal Curatore fallimentare Rag. Francesco Di Trapani e dal Sig. Sergio Barboni per la Sogema Costruzioni, rilevando i dati necessari alla stima. 2 Dati Catastali L immobile è identificato al Catasto dei Fabbricati del comune di Fabriano (AN), in giusto conto, e più precisamente: Unità immobiliare con destinazione d uso magazzino: Foglio n. 120, Particella n. 1051, Subalterno n. 49, Categoria C/2, Classe 3, Consistenza 130 mq, Rendita 114,14. La presente consistenza deriva dalla denuncia DOCFA per variazione nel classamento del 16/09/2006 n /2006 in atti dal 16/09/2006 (protocollo n. AN ). 3 Descrizione dell immobile La presente relazione di stima è relativa ad magazzino sito nel Comune di Fabriano in Via Igino Rizzi snc piano primo sottostrada. Il magazzino fa parte di un edificio costituito da quattro livelli con destinazione prevalentemente residenziale. L edificio è realizzato in cemento armato e con finitura esterna ad intonaco. L acceso avviene direttamente da Via Igino Rizzi tramite una rampa carrabile dalla quale si raggiunge direttamente l ingresso del magazzino. Il locale è costituito da un unico grande ambiente che confina da un lato con l esterno, da un lato parzialmente con unità abitative, da un lato con un ingresso comune. Gli infissi sono in alluminio con vetro camera. Il magazzino presenta un ulteriore entrata di servizio da una scala condominiale. La condizione generale del magazzino è buona, necessita di piccoli interventi manutentivi generali per ripristinare dei cavedi impiantistici probabilmente aperti per il problemi di infiltrazioni d acqua. Impianto elettrico: presente e funzionante. Impianto sanitario: non presente. Impianto termico: non presente. Impianto scarico: non presente 3.1 Passaggi di proprietà L unità immobiliare deriva da una concessione in sanatoria in seguito ad abuso edilizio sempre di proprietà per 1/1 della SOGEMA S.R.L. con sede in Fabriano C.F.:

4 3.2 Elenco delle ipoteche In base alle visure censuarie effettuate risultano presenti, sul bene in oggetto, le seguenti ipoteche: 1. IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO CONDIZIONATO a favore di CASSA DI RISPARMIO DI PERUGIA S.P.A. come da ISCRIZIONE CONTRO del 01/08/1997 Registro Particolare 2113 Registro Generale Pubblico Ufficiale PAGLIARECCI MASSIMO Repertorio 9022 del 30/07/ IPOTECA GIUDIZIALE derivante da decreto ingiuntivo per a favore di TORQUATI TECNOIMPIANTI S.R.L. di Montegranaro (AP) come da ISCRIZIONE CONTRO del 21/10/2009 Registro Particolare 5384 Registro Generale Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI FERMO Repertorio 450/2009 del 29/09/ IPOTECA LEGALE derivante da EX ART 77 DPR 602/1973 per ,62 a favore di EQUITALIA MARCHE SPA via Palestro n.7 Ancona come da ISCRIZIONE CONTRO del 23/10/2009 Registro Particolare 5453 Registro Generale Pubblico ufficiale EQUITALIA MARCHE SPA Repertorio 21045/2009 del 22/10/ Diritti di prelazione immobiliare iscritti Non esistono prelazioni in merito all unità immobiliare in oggetto. Attualmente il magazzino è utilizzato come deposito di materiale edile della stessa ditta Sogema Costruzioni S.a.s. e Sogema S.r.l Verifica regolarità catastale Le piante catastali dell unità immobiliare, ottenute tramite visura in data 16/09/2010 e depositate dall ing. Mauro Marani presso il catasto il 16/09/2005 protocollo n. AN , risultano conformi allo stato dei luoghi riscontrati in sede di sopralluogo. 3.5 Certificato di agibilità Il magazzino in oggetto è stato realizzato abusivamente e successivamente condonato regolarmente dal Comune di Fabriano con Titolo Edilizio in Sanatoria N del 24/08/ Superficie di stima Di norma (UNI 10750/2005 e D.P.R. 138/1998) è stabilito che il valore di un immobile venga individuato attraverso la superficie commerciale che rappresenta un valore virtuale ottenuto attraverso una correzione appropriata dei valori reali ottenuti dal rilievo diretto delle superfici dei vani e dei vari elementi che compongono l unità immobiliare. Tali superfici reali (coperte e scoperte), attraverso il coefficiente di incidenza entreranno in modo diverso a costituire la consistenza commerciale dell unità immobiliare. Le superfici sono state determinate da rilievo diretto e successivamente confrontate con quelle desunte dalle piante catastali. In totale sono stati individuati mq. 140 relativi al magazzino. 5 Valutazione dell immobile A seguito di un indagine condotta nella zona e dai dati riportati nel Listino dei prezzi degli immobili rilasciato dalla Borsa Immobiliare dell Adriatico, tenuto conto della posizione e dello stato, è possibile formulare un ipotesi di valore medio unitario di mercato pari a Euro 800/mq di superficie commerciale. Si avrà pertanto euro 900/mq (valore unitario) x (sup. commerciale) 140 mq =

5 6 Conclusioni A seguito di quanto riportato dalla presente perizia tecnico-estimativa si può ragionevolmente affermare, considerate le condizioni generali dell unità immobiliare e valutate anche le caratteristiche intrinseche del bene, che il più probabile valore di mercato dell immobile in oggetto, può essere fissato in euro (centoventiseimila /00). Tanto giudica il sottoscritto a completa evasione dell incarico ricevuto. Allegato Visura catastale Allegato Pianta catastale Allegato Documentazione fotografica Allegato Concessione Edilizia in Sanatoria Fabriano, li 18/07/2012 In fede Ing. Carlo Costantini 4

6 Allegato Visura catastale 5

7 Allegato Pianta catastale 6

8 Allegato Documentazione fotografica 7

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11 Allegato Concessione Edilizia in Sanatoria 10

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