Concordato preventivo Aldo Pollonio in liquidazione n. 23/2010
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- Domenico Galli
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1 AGGIORNAMENTO DELLE PERIZIE Concordato preventivo Aldo Pollonio in liquidazione n. 23/2010 STUDIO ARCHITETTURA arch. Sergio Ghirardelli via Albera 10 Darfo B.T. tel ,
2 PREMESSA Lo scrivente dott. arch. Sergio Ghirardelli, nato a Brescia il , residente a Darfo Boario Terme in via Dante Alighieri n 8, iscritto all Ordine degli architetti della Provincia di Brescia con il n 1651 venne incaricato dott. Stefano Sbardolini, in qualità di Liquidatore Giudiziale della ALDO POLLONIO S.P.A. Via Gian Battista Cacciamali, Brescia (BS) in liquidazione, dell'aggiornamento dei valori peritali dichiarati nell'ambito della procedura riferite agli immobili della predetta società e del sig. Aldo Pollonio e depositate agli atti. Accettato l incarico, sulla scorta della documentazione depositata agli atti ho dato seguito al mandato conferitomi procedendo alla revisione delle valutazione dei seguenti immobili: a) unità immobiliari site via GUARNERI, BRESCIA (BS) 1) APPARTAMENTO - Fg.67 NCT particella 49 sub 1 cat. A2 2) BOX - Fg.67 NCT particella 49 sub 3 cat. C6 b) unità immobiliari site in via FRANCESCO BARACCA BRESCIA (BS) 1) MAGAZZINO - Fg.67 NCT particella 250 sub 102 cat. C2 c) unità immobiliari site in via LONATI e via MARCELLO BRESCIA (BS) 1) NEGOZIO - Fg.151 NCT particella 22 sub 38 - cat. C1 2) BOX - Fg.151 NCT particella 90 sub 7 cat. C6 d) unità immobiliari site in via CARRETTO, BRESCIA (BS) 1) EDIFICIO - Fg.57 NCT particella cat. C2 e) unità immobiliari site in via IV NOVEMBRE, MAIRANO (BS) 1) APPARTAMENTO - Fg.10 NCT particella 767 sub 8 - cat. A2 2) BOX - Fg.10 NCT particella 767 sub 34 - cat. C6 3) POSTO AUTO - Fg.10 NCT particella 767 sub 53 - cat. C6 4) APPARTAMENTO - Fg.10 NCT particella 767 sub 9 - cat. A2 5) BOX - Fg.10 NCT particella 767 sub 35 - cat. C6 6) POSTO AUTO - Fg.10 NCT particella 767 sub 54 - cat. C6 7) APPARTAMENTO - Fg.10 NCT particella 767 sub 10 - cat. A2 8) BOX - Fg.10 NCT particella 767 sub 36 - cat. C6 9) POSTO AUTO - Fg.10 NCT particella 767 sub 55 - cat. C6 10) APPARTAMENTO - Fg.10 NCT particella 767 sub 12 - cat. A2 11) BOX - Fg.10 NCT particella 767 sub 38 - cat. C6 12) POSTO AUTO - Fg.10 NCT particella 767 sub 57 - cat. C6 13) APPARTAMENTO - Fg.10 NCT particella 767 sub 16 - cat. A2 14) BOX - Fg.10 NCT particella 767 sub 42 - cat. C6 15) APPARTAMENTO - Fg.10 NCT particella 767 sub 19 - cat. A2 16) BOX - Fg.10 NCT particella 767 sub 47 - cat. C6
3 17) APPARTAMENTO - Fg.10 NCT particella 767 sub 20 - cat. A2 18) BOX - Fg.10 NCT particella 767 sub 48 - cat. C6 19) POSTO AUTO - Fg.10 NCT particella 767 sub 49 - cat. C6 20) POSTO AUTO - Fg.10 NCT particella 767 sub 50 - cat. C6 In armonia all incarico affidatomi ho redatto la presente relazione che ho diviso nei seguenti capitoli: Scelta del criterio di stima; Valutazioni; Conclusioni.
4 1 - SCELTA DEL CRITERIO DI STIMA Considerate le condizioni insediative, materiali e di conservazione degli immobili da stimare si ritiene opportuno applicare il criterio comparativo. Ritengo che questo metodo riesca nel modo più corretto ed aderente alla realtà ad attribuire un probabile valore di vendita agli immobili. 2. VALUTAZIONI 2.1 DETERMINAZIONE del probabile VALORE di MERCATO degli immobili Facendo riferimento alle schede delle pagine che seguono si possono fare le seguenti considerazioni: il calcolo della consistenza delle unita immobiliari è stato effettuato facendo riferimento alle superfici reali (al lordo delle murature) ragguagliate secondo coefficienti di riduzione conformemente a quanto stabilito dalla Norma UNI (come indicato dal Codice delle valutazioni immobiliari Italian property valutation standard che riporta gli standard europei di valutazione immobiliare European valutation standard); in mancanza di riferimenti i coefficienti sono stati determinti sulla base delle consuetudini di mercato e secondo quanto indicato dal Listino dei valori immobiliari di Brescia e provincia della Borsa immobiliare di Brescia nonché quelli utilizzati nella pratica estimativa; la consistenza degli immobili è stata determinata sulla scorta degli elaborati planimetrici forniti dall Agenzia del territorio di Brescia; il valore attribuito agli immobili ha tenuto in considerazione del loro livello di conservazione. Si riportano di seguito: le schede riassuntive delle valutazioni effettuate, il rilievo fotografico dei sopralluoghi ed il riepilogo finale.
5 a) unità immobiliari site via GUARNERI, BRESCIA (BS) 1) APPARTAMENTO - Fg.67 NCT particella 49 sub 1 cat. A2 2) BOX - Fg.67 NCT particella 49 sub 3 cat. C6
6 IMMOBILI - via GUARNERI, BRESCIA (BS) valore rilevato s.u. s.l.p. coefficiente riduzione sup. ragguagliata dall'agenzia del territorio valore di mercato valore unitario stimato valore /mq /mq /mq 1) APPARTAMENTO - Fg.67 NCT particella 49 sub 1 cat. A2 piano interrato 63 0,4 25,2 piano terra 88, ,52 giardino 103,04 0,1 10, , * , ,00 2) BOX - Fg.67 NCT particella 49 sub 3 cat. C6 box 27 0,5 13, , ,00 totale ,00 valore stimato ,00 valore arrotondato ,00 * vedasi scheda valori rilevati agenzia del territorio - Banca dati delle quotazioni immobiliari -
7 Risultato interrogazione: Anno Semestre 2 Provincia: BRESCIA Comune: BRESCIA Fascia/zona: Semicentrale/VIA VENETO,CROC. DI ROSA,OSPEDALE,MOMPIANO Codice di zona: C1 Microzona catastale n.: 4 Tipologia prevalente: Abitazioni civili Destinazione: Residenziale Tipologia Stato conservativo Valore Valori Locazione Mercato Superficie ( /mq x mese) ( /mq) (L/N) Min Max Min Max Superficie (L/N) Abitazioni civili Ottimo L 7,7 9 N Abitazioni civili NORMALE L 6,3 7,4 N Abitazioni di tipo economico NORMALE L 6 6,5 N Autorimesse NORMALE L 4,2 4,7 N Box NORMALE L 4,4 5,1 N Posti auto coperti NORMALE L 2,8 3,3 N Posti auto scoperti NORMALE L 2,1 2,4 N Ville e Villini NORMALE L 7,3 8,4 N Lo STATO CONSERVATIVO indicato con lettere MAIUSCOLE si riferisce a quello più frequente di ZONA Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) La presenza del carattere asterisco (*) accanto alla tipologia segnala che i relativi Valori di Mercato o di Locazione sono stati oggetto di rettifica. Per le tipologie Box, Posti auto ed Autorimesse non risulta significativo il diverso apprezzamento del mercato secondo lo stato conservativo Per la tipologia Negozi il giudizio O/ N /S è da intendersi riferito alla posizione commerciale e non allo stato conservativo dell'unità immobiliare
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11 b) unità immobiliari site in via FRANCESCO BARACCA BRESCIA (BS) 1) MAGAZZINO - Fg.67 NCT particella 250 sub 102 cat. C2
12 IMMOBILE - via FRANCESCO BARACCA BRESCIA (BS) valore rilevato s.u. s.l.p. coefficiente riduzione sup. ragguagliata dall'agenzia del territorio valore di mercato valore unitario stimato valore /mq /mq /mq 1) MAGAZZINO - Fg.67 NCT particella 250 sub 102 cat. C2 piano interrato , * , ,00 valore stimato ,00 * vedasi scheda valori rilevati agenzia del territorio - Banca dati delle quotazioni immobiliari -
13 Risultato interrogazione: Anno Semestre 2 Provincia: BRESCIA Comune: BRESCIA Fascia/zona: Semicentrale/VIA VENETO,CROC. DI ROSA,OSPEDALE,MOMPIANO Codice di zona: C1 Microzona catastale n.: 4 Tipologia prevalente: Abitazioni civili Destinazione: Produttiva Tipologia Stato conservativo Valore Valori Locazione Mercato Superficie ( /mq x mese) ( /mq) (L/N) Min Max Min Max Superficie (L/N) Capannoni tipici NORMALE L 6,3 8,1 N Laboratori NORMALE L 5,5 6,8 N Lo STATO CONSERVATIVO indicato con lettere MAIUSCOLE si riferisce a quello più frequente di ZONA Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) La presenza del carattere asterisco (*) accanto alla tipologia segnala che i relativi Valori di Mercato o di Locazione sono stati oggetto di rettifica. Per le tipologie Box, Posti auto ed Autorimesse non risulta significativo il diverso apprezzamento del mercato secondo lo stato conservativo Per la tipologia Negozi il giudizio O/ N /S è da intendersi riferito alla posizione commerciale e non allo stato conservativo dell'unità immobiliare
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15 c) unità immobiliari site in via LONATI e via MARCELLO BRESCIA (BS) 1) NEGOZIO - Fg.151 NCT particella 22 sub 38 - cat. C1 2) BOX - Fg.151 NCT particella 90 sub 7 cat. C6
16 IMMOBILI - via LONATI / via MARCELLO BRESCIA (BS) valore rilevato s.u. s.l.p. coefficiente riduzione sup. ragguagliata dall'agenzia del territorio valore di mercato valore unitario stimato valore /mq /mq /mq 1) NEGOZIO - Fg.151 NCT particella 22 sub 38 - cat. C1 piano interrato - magazzino 70 0,4 28 piano terra - negozio piano terra - balcone 12 0, , * , ,00 2) BOX - Fg.151 NCT particella 90 sub 7 cat. C6 box 20 0,6 12, ,00 totale ,00 valore stimato ,00 valore arrotondato ,00 * vedasi scheda valori rilevati agenzia del territorio - Banca dati delle quotazioni immobiliari - stato di conservazione - NORMALE
17 Risultato interrogazione: Anno Semestre 2 Provincia: BRESCIA Comune: BRESCIA Fascia/zona: Semicentrale/V.LE VENEZIA,REBUFFONE,VIA BOIFAVA,DIAZ,PIAVE,STAZIONE Codice di zona: C5 Microzona catastale n.: 6 Tipologia prevalente: Abitazioni civili Destinazione: Commerciale Tipologi a Stato conservativo Valore Mercato Superficie Valori Locazione ( /mq) (L/N) ( /mq x mese) Min Max Min Max Superficie (L/N) Negozi NORMALE L 12,7 16,2 N Lo STATO CONSERVATIVO indicato con lettere MAIUSCOLE si riferisce a quello più frequente di ZONA Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) La presenza del carattere asterisco (*) accanto alla tipologia segnala che i relativi Valori di Mercato o di Locazione sono stati oggetto di rettifica. Per le tipologie Box, Posti auto ed Autorimesse non risulta significativo il diverso apprezzamento del mercato secondo lo stato conservativo Per la tipologia Negozi il giudizio O/ N /S è da intendersi riferito alla posizione commerciale e non allo stato conservativo dell'unità immobiliare
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21 d) unità immobiliari site in via CARRETTO, BRESCIA (BS) 1) EDIFICIO - Fg.57 NCT particella cat. C2
22 IMMOBILI - via CARRETTO, BRESCIA (BS) valore rilevato s.u. s.l.p. coefficiente riduzione sup. ragguagliata dall'agenzia del territorio valore di mercato valore unitario stimato valore /mq /mq /mq 1) EDIFICIO - Fg.57 NCT particella cat. C2 piano terra - deposito , ,8 piano piano primo - deposito , ,8 piano terra - corte esclusiva 780 0, ,6 680/800* ,00 valore stimato ,00
23 Risultato interrogazione: Anno Semestre 2 Provincia: BRESCIA Comune: BRESCIA Fascia/zona: Periferica/Q.RE ABBA, S.ANNA, URAGO MELLA Codice di zona: D1 Microzona catastale n.: 9 Tipologia prevalente: Abitazioni civili Destinazione: Produttiva Tipologia Stato conservativo Valore Valori Locazione Mercato Superficie ( /mq x mese) ( /mq) (L/N) Min Max Min Max Superficie (L/N) Capannoni tipici NORMALE L 4,5 5,2 N Laboratori NORMALE L 4,7 6 N Lo STATO CONSERVATIVO indicato con lettere MAIUSCOLE si riferisce a quello più frequente di ZONA Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) La presenza del carattere asterisco (*) accanto alla tipologia segnala che i relativi Valori di Mercato o di Locazione sono stati oggetto di rettifica. Per le tipologie Box, Posti auto ed Autorimesse non risulta significativo il diverso apprezzamento del mercato secondo lo stato conservativo Per la tipologia Negozi il giudizio O/ N /S è da intendersi riferito alla posizione commerciale e non allo stato conservativo dell'unità immobiliare
24 e) unità immobiliari site in via IV NOVEMBRE, MAIRANO (BS) 1) APPARTAMENTO - Fg.10 NCT particella 767 sub 8 - cat. A2 2) BOX - Fg.10 NCT particella 767 sub 34 - cat. C6 3) POSTO AUTO - Fg.10 NCT particella 767 sub 53 - cat. C6 4) APPARTAMENTO - Fg.10 NCT particella 767 sub 9 - cat. A2 5) BOX - Fg.10 NCT particella 767 sub 35 - cat. C6 6) POSTO AUTO - Fg.10 NCT particella 767 sub 54 - cat. C6 7) APPARTAMENTO - Fg.10 NCT particella 767 sub 10 - cat. A2 8) BOX - Fg.10 NCT particella 767 sub 36 - cat. C6 9) POSTO AUTO - Fg.10 NCT particella 767 sub 53 - cat. C6 10) APPARTAMENTO - Fg.10 NCT particella 767 sub 12 - cat. A2 11) BOX - Fg.10 NCT particella 767 sub 38 - cat. C6 12) POSTO AUTO - Fg.10 NCT particella 767 sub 57 - cat. C6 13) APPARTAMENTO - Fg.10 NCT particella 767 sub 16 - cat. A2 14) BOX - Fg.10 NCT particella 767 sub 42 - cat. C6 15) APPARTAMENTO - Fg.10 NCT particella 767 sub 19 - cat. A2 16) BOX - Fg.10 NCT particella 767 sub 47 - cat. C6 17) APPARTAMENTO - Fg.10 NCT particella 767 sub 20 - cat. A2 18) BOX - Fg.10 NCT particella 767 sub 48 - cat. C6 19) POSTO AUTO - Fg.10 NCT particella 767 sub 49 - cat. C6 20) POSTO AUTO - Fg.10 NCT particella 767 sub 50 - cat. C6
25 IMMOBILI - via IV NOVEMBRE, MAIRANO (BS) valore rilevato s.u. s.l.p. coefficiente riduzione sup. ragguagliata dall'agenzia del territorio valore di mercato valore unitario stimato valore /mq /mq /mq 1) APPARTAMENTO - Fg.10 NCT particella 767 sub 8 - cat. A2 piano interrato - taverna/lavanderia 17 0,5 8,5 piano piano terra/primo - appartamento 87, ,72 piano terra portico 10 0,35 3,5 piano primo - balcone 12,86 0,25 3,215 piano terra - giardino 83,84 0,1 8, , * ,95 2) BOX - Fg.10 NCT particella 767 sub 34 - cat. C6 piano interrato 22 0,6 13, ,00 3) POSTO AUTO - Fg.10 NCT particella 767 sub 53 - cat. C6 piano terra 12 0,3 3, ,00 tot ,95 4) APPARTAMENTO - Fg.10 NCT particella 767 sub 9 - cat. A2 piano interrato - taverna/lavanderia 17 0,5 8,5 piano piano terra/primo - appartamento 87, ,72 piano terra portico 10 0,35 3,5 piano primo - balcone 12,86 0,25 3,215 piano terra - giardino 83,84 0,1 8, , * ,95 5) BOX - Fg.10 NCT particella 767 sub 35 - cat. C6 piano interrato 22 0,6 13, ,00 6) POSTO AUTO - Fg.10 NCT particella 767 sub 54 - cat. C6 piano terra 12 0,3 3, ,00 tot ,95
26 * vedasi scheda valori rilevati agenzia del territorio - Banca dati delle quotazioni immobiliari - IMMOBILI - via IV NOVEMBRE, MAIRANO (BS) valore rilevato s.u. s.l.p. coefficiente riduzione sup. ragguagliata dall'agenzia del territorio valore di mercato valore unitario stimato valore /mq /mq /mq 7) APPARTAMENTO - Fg.10 NCT particella 767 sub 10 - cat. A2 piano interrato - taverna/lavanderia 17 0,5 8,5 piano piano terra/primo - appartamento 87, ,72 piano terra portico 10 0,35 3,5 piano primo - balcone 12,86 0,25 3,215 piano terra - giardino 74,09 0,1 7, , * ,20 8) BOX - Fg.10 NCT particella 767 sub 36 - cat. C6 piano interrato 22 0,6 13, ,00 9) POSTO AUTO - Fg.10 NCT particella 767 sub 53 - cat. C6 piano terra 12 0,3 3, ,00 tot ,20 10) APPARTAMENTO - Fg.10 NCT particella 767 sub 12 - cat. A2 piano interrato - taverna/lavanderia 17 0,5 8,5 piano piano terra/primo - appartamento 87, ,72 piano terra portico 10 0,35 3,5 piano primo - balcone 12,86 0,25 3,215 piano terra - giardino 83,84 0,1 8, , * ,95 11) BOX - Fg.10 NCT particella 767 sub 38 - cat. C6 piano interrato 22 0,6 13, ,00 12) POSTO AUTO - Fg.10 NCT particella 767 sub 57 - cat. C6 piano terra 12 0,3 3, ,00
27 tot ,95 * vedasi scheda valori rilevati agenzia del territorio - Banca dati delle quotazioni immobiliari - IMMOBILI - via IV NOVEMBRE, MAIRANO (BS) valore rilevato s.u. s.l.p. coefficiente riduzione sup. ragguagliata dall'agenzia del territorio valore di mercato valore unitario stimato valore /mq /mq /mq 13) APPARTAMENTO - Fg.10 NCT particella 767 sub 16 - cat. A2 piano interrato - taverna/lavanderia 17 0,5 8,5 piano piano terra/primo - appartamento 87, ,72 piano terra portico 10 0,35 3,5 piano primo - balcone 12,86 0,25 3,215 piano terra - giardino 24,68 0,1 2, , * ,15 14) BOX - Fg.10 NCT particella 767 sub 42 - cat. C6 piano interrato 22 0,6 13, ,00 tot ,15 15) APPARTAMENTO - Fg.10 NCT particella 767 sub 19 - cat. A2 piano interrato - taverna/lavanderia 22,78 0,5 11,39 piano piano terra/primo - appartamento 116, ,96 piano terra portico 10 0,35 3,5 piano primo - balcone 12,86 0,25 3,215 piano terra - giardino 97,92 0,1 9, , * ,85 16) BOX - Fg.10 NCT particella 767 sub 47 - cat. C6 piano interrato 29 0,6 17, ,00 * vedasi scheda valori rilevati agenzia del territorio - Banca dati delle quotazioni immobiliari - tot ,85
28 IMMOBILI - via IV NOVEMBRE, MAIRANO (BS) valore rilevato s.u. s.l.p. coefficiente riduzione sup. ragguagliata dall'agenzia del territorio valore di mercato valore unitario stimato valore /mq /mq /mq 17) APPARTAMENTO - Fg.10 NCT particella 767 sub 20 - cat. A2 piano interrato - taverna/lavanderia 59,34 0,5 29,67 piano piano terra/primo - appartamento 118, ,68 piano primo - balcone 10,24 0,25 2,56 piano terra - giardino 254,26 0,1 25, , * ,80 18) BOX - Fg.10 NCT particella 767 sub 48 - cat. C6 piano interrato 32 0,6 19, ,00 19) POSTO AUTO - Fg.10 NCT particella 767 sub 49 - cat. C6 piano terra 12 0,3 3, ,00 20) POSTO AUTO - Fg.10 NCT particella 767 sub 50 - cat. C6 piano terra 12 0,3 3, ,00 * vedasi scheda valori rilevati agenzia del territorio - Banca dati delle quotazioni immobiliari - tot ,80
29 Risultato interrogazione: Anno Semestre 2 Provincia: BRESCIA Comune: MAIRANO Fascia/zona: Centrale/CENTRALE Codice di zona: B1 Microzona catastale n.: 1 Tipologia prevalente: Abitazioni civili Destinazione: Residenziale Tipologia Stato conservativo Valore Valori Locazione Mercato Superficie ( /mq x mese) ( /mq) (L/N) Min Max Min Max Superficie (L/N) Abitazioni civili NORMALE L 2,8 3,7 N Abitazioni civili Ottimo L 3,2 4,2 N Autorimesse NORMALE L 1,9 2,7 N Box NORMALE L 2 2,8 N Posti auto coperti NORMALE L 1,4 1,9 N Posti auto scoperti NORMALE L 0,9 1,3 N Ville e Villini NORMALE L 3 3,8 N Lo STATO CONSERVATIVO indicato con lettere MAIUSCOLE si riferisce a quello più frequente di ZONA Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) La presenza del carattere asterisco (*) accanto alla tipologia segnala che i relativi Valori di Mercato o di Locazione sono stati oggetto di rettifica. Per le tipologie Box, Posti auto ed Autorimesse non risulta significativo il diverso apprezzamento del mercato secondo lo stato conservativo Per la tipologia Negozi il giudizio O/ N /S è da intendersi riferito alla posizione commerciale e non allo stato conservativo dell'unità immobiliare
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32 RIEPILOGO IMMOBILI DI PROPRIETA' DELLA SOCIETA' ALDO POLLONIO S.P.A. 1) NEGOZIO in VIA LONATI - BRESCIA ,00 2) MAGAZZINO in VIA FRANCESCO BARACCA - BRESCIA ,00 3) APPARTAMENTI a MAIRANO ,85 4) IMMOBILE in VIA CARRETTO - BRESCIA ,00 TOTALE ,85 IMMOBILI DI PROPRIETA' DEI SIG.RI ALDO POLLONIO e ANALI BARBA 1) APPARTAMENTO in VIA GUARNERI - BRESCIA ,00 TOTALE ,00 TOTALE COMPLESSIVO ,85
33 3 CONCLUSIONI In ottemperanza al mandato conferitomi dalla S.V. ho determinato: - il prezzo di base per la vendita secondo le condizioni degli immobili e quelle del mercato per beni dalle caratteristiche analoghe. Spero di aver risposto in modo esauriente e con sufficiente chiarezza ai quesiti richiesti. Darfo Boario Terme, lì
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