Indagini di mercato: un esempio

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1 Corso di Estimo a.a Indagini di : un esempio Prof. Stefano Stanghellini Collaboratore: Arch. Alessandro Mascarello Presentazione: Dott.ssa Valeria Ruaro 1

2 SCHEMA PRESENTAZIONE - Introduzione Presentazione del caso in esame - Indagini di Fonti indirette Fonti dirette Costruzione delle tabelle ed elaborazione dei dati 2

3 Introduzion e Presentazione del caso in esame La finalità della indagine svolta è la stima del più probabile valore di di un appartamento situato nel Sestriere di Castello 3888 (zona San Giovanni in Bragora). L Osservatorio Immobiliare dell Agenzia del Territorio indica per il Sestriere di Castello la suddivisione in due microaree omogenee: - una ad est - una ad ovest del Sestriere. Il apprezza infatti in maniera distinta singole parti all interno delle due zone omogenee. In particolare tutto lo sviluppo di via Garibaldi e le zone di San Francesco della Vigna, San Giovanni in Bragora, i Greci, campo Santa Maria Formosa sono poli attrattivi nei quali si riscontrano prezzi degli immobili sensibilmente superiori. Al contrario nella zona di Sant Elena, della Celestia, ed altre aree distanti dagli imbarcaderi o perifericherispetto ai poli prima defi niti, sono apprezzate meno dal. L immobile in oggetto rientra in nella zona omogenea OMI B-17. 3

4 Introduzion e Presentazione del caso in esame Breve descrizione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene Il degli immobili in una città quale è Venezia, assolutamente unica per sua natura, per qualità, anche storica degli ambienti, per prestigio sia culturale che in senso lato, apprezza inoltre fortemente la peculiarità sia di singole viste come lo scorcio di un canale o rio, l affaccio diretto su un campiello o corte interna piuttosto che la possibilità di godere della vista dei tetti oltre che della luce naturale, spesso quest ultima mancante negli appartamenti ai piani bassi per l esiguità degli spazi aperti nell agglomerato urbano. Altra discriminante che si è ritenuto utile considerare è la presenza di elementi strutturali, quali una bifora, la pavimentazione in terrazzo alla veneziana o la bontà dell intervento di conservazione ecc., che contribuiscono anch essi alla definizione del prezzo d offerta. 4

5 Introduzion e Presentazione del caso in esame Individuazione Individuazione su su fotopiano con fotopiano con effetto effetto zoom zoom Individuazione Individuazione su su CTR CTR 5

6 Introduzion e Presentazione del caso in esame Individuazione dei coni ottici 6

7 Introduzion e Presentazione del caso in esame Le fonti indirette possono essere impiegate per la stima del più probabile valore medio di e sono rappresentate da quotazioni medie che riportano solitamente osservatori quali: -il Consulente Immobiliare; - l Osservatorio sul immobiliare della Fiaip; - l Osservatorio del immobiliare dell Agenzia del Territorio (ecc..) La loro funzione è quella di orientare la stima fornendo quotazioni medie, minime e massime degli immobili. Le quotazioni fornite sono caratterizzate (solitamente) da: -definizione precisa alla porzione di territorio a cui si riferiscono i valori riportati -chiari riferimenti temporali (anno e/o stagione di riferimento) - il prezzo unitario è specificato ed è specificata anche l unità a cui si riferisce: euro/mq di superficie lorda commerciale, euro/box auto, ecc 7

8 Fonti indirette Osservatorio del immobiliare dell Agenzia del Territorio Fornisce le quotazioni per i settori della residenza con riferimento a diverse tipologie (abitazioni civili, ville, ), box auto, immobili commerciali, uffici e immobili industriali (laboratori e capannoni). I valori immobiliari riportati sono riferiti ad una un articolazione territoriale molto dettagliata che individua aree interessate da un di riferimento omogeneo. I valori di ogni zona, in sintonia con l impostazione dell Osservatorio, si riferiscono all ordinarietà degli immobili con riferimento, in particolare, allo stato conservativo prevalente nella zona omogenea. TIPOLOGIA DI IMMOBILE STATO CONSERVATIV O VALORE MASSIMO E MINIMO LOCAZIONI SUPERFICIE DI RIFERIMENTO (LORDA O NETTA) I dati sono liberamente accessibili sul sito dell Agenzia del Territorio: 8

9 Fonti indirette Osservatorio del immobiliare dell Agenzia del Territorio L Agenzia del Territorio ha avviato negli ultimi anni anche la mappatura georeferenziata del territorio con la individuazione delle zone omogenee OMI. MAPPATURA GEOREFERENZ IATA STRUMENTI DI NAVIGAZIONE 9

10 Fonti indirette Osservatorio del immobiliare dell Agenzia del Territorio RIFERIMENTI DELL INDAGINE Zone OMI ESEMPIO DI RACCOLTA DATI CON SERIE STORICA

11 Fonti indirette La rivista tecnica Il Consulente Immobiliare pubblica le quotazioni di immobili residenziali e commerciali delle città capoluogo di Provincia e dei principali comuni non capoluogo di Provincia. Le quotazioni in unità di euro per mq delle compravendite sono medie dei prezzi rilevati nel semestre e riguardano alloggi liberi in case nuove o alloggi liberi in case recenti (massimo 35 anni). Rivista tecnica Il Consulente Immobiliare DESTINAZIONE D USO Per i capoluoghi di provincia viene precisata anche l incidenza area. Tale parametro però fa riferimento alla incidenza dell area a fine processo. Ad essa va applicato un coefficiente teorico pari a 0,65 che tiene conto della situazione pre - edificazione. QUOTAZIONI SUDDIVISE PER COMUNE QUOTAZIONI IN MIGLIAIA DI EURO QUOTAZIONI DEI SOLI CAPOLUOGHI DI PROVINCIA 11

12 Fonti indirette L osservatorio Fiaip (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali) fornisce rapporti semestrali sull andamento del dellar esidenza, parcheggi, uffici e commerciale dei capoluoghi di provincia con un articolazione territoriale per Quartiere. I valori immobiliari per le abitazioni di riportano anche il grado di obsolescenza: - nuove o restaurate - in buono stato -da ristrutturare I dati sono disponibili sul sito della Fiaip: Osservatorio FIAIP DESTINAZIONE D USO GRADO DI OBSOLESCENZ A ZONA DI RIFERIMENTO 12

13 Fonti indirette Osservatorio FIAIP DESTINAZIONE D USO PERIODO DI RIFERIMENTO 13

14 Fonti dirette Le fonti dirette sono costituite da: - interviste a operatori di (solitamente agenti immobiliari) - prezzi di offerta di immobili (reperibili su libretti a stampa o su siti web). Qualora i prezzi di offerta siano reperiti da fonti poco attendibili (siti web, libretti delle agenzie ecc ) questi devono essere nettamente distinti dai prezzi effettivi (prezzi di compravendite effettivamente verificatesi) che si rivelano. I prezzi di offerta infatti sono suscettibili di una percentuale di deprezzamento dovuta alla contrattazione (solitamente assunta 5 10%). Inoltre i casi selezionati per l analisi dell offerta dovrebbero essere omogenei rispetto a quello oggetto di stima. Dovrebbero quindi: - fare riferimento alla medesima zona omogenea (di ), e quindi avere un buon grado di individuazione territoriale; - avere caratteristiche intrinseche ed estrinseche simili al bene oggetto di stima; - avere superficie pressoché simile al bene oggetto di stima ecc Solitamente però si verifica una certa opacità informativa e quindi: - risulta difficile rapportare il dato economico (prezzo d offerta) al parametro tecnico di riferimento (mq di superficie lorda o netta, mc, unità ecc ); - il valore medio che risulta non è rappresentativo del campione analizzato (statistica desrittiva) 14