Dott. Arch. Lucia Marzano

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1 Dott. Arch. Lucia Marzano Studio Via Paullo, Milano Dom. Fisc. Via Bronzino, Milano Tel Fa x Gentile Signora dott.ssa Claudia Motta Curatore del Fallimento Revalco srl Via Durini MILANO OGGETTO: Perizia di stima immobiliare Fallimento Revalco srl RG 1024/2014. Immobile in Milano, via Stephenson 90 - Aggiornamento del valore determinato a novembre Con riferimento ai colloqui intercorsi, alle informazioni fornite dalla Curatela e alla proposta di acquisto IMECO ho provveduto ad aggiornare il valore dell immobile in oggetto come di seguito illustrato. Premesso che: 1) nell individuazione del più probabile valore di mercato di un immobile industriale, gli eventuali impianti presenti nell immobile non contribuiscono in modo significativo alla determinazione del valore in quanto: ogni specifica attività produttiva richiede specifiche dotazioni impiantistiche difficilmente riconvertibili ; una corretta stima dovrebbe basarsi su verifiche dello stato manutentivo degli impianti stessi e rispondenza alle normative al momento della stima (e poi all atto della vendita?) che, oltretutto, possono essere anche molto diverse a seconda delle attività svolte, e che potenzialmente potranno svolgersi; 2) nell arco del tempo trascorso dal deposito della stima (circa un anno e mezzo) i principali valori medi di riferimento (Agenzia delle Entrate Borsino Camera di Commercio TeMA) sono sostanzialmente rimasti inalterati (all. 1); 3) d altra parte le rilevazioni del portale (utile riferimento per la specifica valutazione che emerge però dall esperienza professionale e conoscenza diretta delle realtà locali) evidenziano una flessione dei valori medi di mercato, di immobili in ottimo stato tra novembre 2015 e aprile 2017, dell ordine del % (all.2). 4) l immobile che all epoca della stima era in buono stato è oggi in stato di abbandono, è stato oggetto di effrazioni, occupazione abusiva e atti vandalici con evidenti ricadute negative sullo stato manutentivo generale e, con ogni probabilità, necessita di interventi di messa in sicurezza attualmente non quantificabili economicamente. Alla luce delle considerazioni appena richiamate, si ritiene di qualificare l immobile in condizioni manutentive sufficienti e, prudenzialmente, di abbattere il valore unitario all epoca individuato in /mq 850,00, del 25 % e quindi, arrotondato, /mq 630,00 La superficie complessiva del cespite, già ragguagliata alla destinazione principale, è di mq 2.733,06 e più precisamente: C. F. mr zlcu65b43f20 5s - P. I lucia.marzano.arch@gmail.com - PEC: marzano.8213@oamilano.it 1

2 VALUTAZIONE DEL BENE AGGIORNATA AL 24 APRILE 2017 Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo produttiva 861,26 630, ,80 laboratorio 1.047,20 630, ,00 uffici 636,00 630, ,00 area scoperta 188,60 630, ,00 mq 2.733,06 Valore Corpo ,80 Valore complessivo arrotondato ,00 Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 15%, dovuta all'imtezza della vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi ,00 Prezzo base d'asta Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova ,00 Milano, 24 aprile 2017 arch. Lucia Marzano 2

3 24/4/2017 Agenzia Entrate Banca dati delle quotazioni immobiliari Risultato Ti trovi in:home Documentazione Osservatorio del Mercato Immobiliare Banche dati Quotazioni immobiliari Banca dati delle quotazioni immobiliari Risultato Banca dati delle quotazioni immobiliari Risultato Risultato interrogazione: Anno 2015 Semestre 1 Provincia: MILANO Comune: MILANO /zona: Suburbana/QUARTO OGGIARO, SACCO Codice di zona: E8 Microzona catastale n.: 0 Tipologia prevalente: Abitazioni civili Destinazione: Produttiva Tipologia Stato conservativo Valore Mercato ( /mq) Superficie (L/N) Valori Locazione ( /mq x mese) Superficie (L/N) Min Max Min Max Capannoni industriali OTTIMO L 4 4,8 L Capannoni tipici OTTIMO L 4 5,2 L Laboratori NORMALE L 4 5 L Lo STATO CONSERVATIVO indicato con lettere MAIUSCOLE si riferisce a quello più frequente di ZONA Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) 1/2

4 24/4/2017 Agenzia Entrate Banca dati delle quotazioni immobiliari Risultato Legenda Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) La presenza del carattere asterisco (*) accanto alla tipologia segnala che i relativi Valori di Mercato o di Locazione sono stati oggetto di rettifica. Per le tipologie Box, Posti auto ed Autorimesse non risulta significativo il diverso apprezzamento del mercato secondo lo stato conservativo Per la tipologia Negozi il giudizio O/ N /S è da intendersi riferito alla posizione commerciale e non allo stato conservativo dell'unità immobiliare Positivo SufficienteNegativo Esprimi il tuo giudizio sul servizio ricevuto premendo su uno dei simboli colorati Agenzia delle Entrate via Cristoforo Colombo n. 426 C/D Roma Codice Fiscale e Partita Iva: /2

5 24/4/2017 Agenzia Entrate Banca dati delle quotazioni immobiliari Risultato Ti trovi in:home Documentazione Osservatorio del Mercato Immobiliare Banche dati Quotazioni immobiliari Banca dati delle quotazioni immobiliari Risultato Banca dati delle quotazioni immobiliari Risultato Risultato interrogazione: Anno 2016 Semestre 2 Provincia: MILANO Comune: MILANO /zona: Suburbana/QUARTO OGGIARO, SACCO Codice di zona: E8 Microzona catastale n.: 0 Tipologia prevalente: Abitazioni civili Destinazione: Produttiva Tipologia Stato conservativo Valore Mercato ( /mq) Superficie (L/N) Valori Locazione ( /mq x mese) Superficie (L/N) Min Max Min Max Capannoni industriali OTTIMO L 4 4,8 L Capannoni tipici OTTIMO L 4 5,2 L Laboratori NORMALE L 4 5 L Lo STATO CONSERVATIVO indicato con lettere MAIUSCOLE si riferisce a quello più frequente di ZONA Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) 1/2

6 24/4/2017 Agenzia Entrate Banca dati delle quotazioni immobiliari Risultato Legenda Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) La presenza del carattere asterisco (*) accanto alla tipologia segnala che i relativi Valori di Mercato o di Locazione sono stati oggetto di rettifica. Per le tipologie Box, Posti auto ed Autorimesse non risulta significativo il diverso apprezzamento del mercato secondo lo stato conservativo Per la tipologia Negozi il giudizio O/ N /S è da intendersi riferito alla posizione commerciale e non allo stato conservativo dell'unità immobiliare Positivo SufficienteNegativo Esprimi il tuo giudizio sul servizio ricevuto premendo su uno dei simboli colorati Agenzia delle Entrate via Cristoforo Colombo n. 426 C/D Roma Codice Fiscale e Partita Iva: /2

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11 Quotazioni & Rendimenti (novembre 2015) Comune Milano Z ona Musocco, Varesina, Certosa - Abitazioni e Ville Valori di Vendita Eu/mq Valori di Locazione Eu/mq/mese Rendimento Tasso capitalizzaz. Abitazioni civili (In buono s tato) ,5 6,0 6,5 3,8% Abitazioni civili (In ottimo s tato) ,4 8,3 9,2 3,9% Abitazioni civili (Da ris trutturare) ,6 5,1 5,5 4,0% Abitazioni di tipo economico (In buono s tato) ,7 4,2 4,6 3,3% Abitazioni di tipo economico (In ottimo s tato) ,6 5,5 6,5 3,5% Abitazioni di tipo economico (Da ris trutturare) ,7 3,7 3,7 3,3% Uffi ci Valori di Vendita Eu/mq Valori di Locazione Eu/mq/mese Rendimento Tasso capitalizzaz. Uffici (In ottimo s tato) ,6 5,5 6,5 4,1% Uffici s trutturati (In ottimo s tato) ,2 12,0 13,9 6,5% Box & Parcheggi Valori di Vendita Eu/mq Valori di Locazione Eu/mq/mese Rendimento Tasso capitalizzaz. Box (In buono s tato) ,6 5,5 6,5 4,2% Locali & Negozi Valori di Vendita Eu/mq Valori di Locazione Eu/mq/mese Rendimento Tasso capitalizzaz. Capannoni indus triali (In ottimo s tato) ,7 4,2 4,6 6,2% Capannoni tipici (In ottimo s tato) ,7 4,2 4,6 5,8% Laboratori (In buono s tato) ,6 5,1 5,5 6,8% Magazzini (In buono s tato) ,8 3,2 3,7 6,5% Negozi (In buono s tato) ,6 5,5 6,5 4,6% Borsinoimmobiliare.it non off re alcuna garanzia circa l accuratezza o l attendibilità delle informazioni contenute nel Sito e dei risultati ottenuti tramite il suo utilizzo. Sta all'esperienza degli utenti ed alla loro capacità di giudizio scegliere i criteri e i procedimenti opportuni applicando coeffi cienti incrementativi e/o decrementativi per arrivare ai valori di stima. Borsinoimmobiliare.it, i suoi amministratori, dirigenti e agenti declinano ogni responsabilità per qualsiasi danno o perdita, diretta o indiretta, cagionati a qualunque destinatario che abbia fatto affi damento su qualsiasi contenuto presente sul o derivato dal Sito.

12 Comune Milano Z ona Quarto Oggiaro, Ros erio, Amoretti - Quotazioni & Rendimenti (aprile 2017) Abitazioni e Ville Valori di Vendita Eu/mq Valori di Locazione Eu/mq/mese Rendimento Tasso capitalizzaz. Abitazioni civili (In buono s tato) ,6 4,6 4,6 3,5% Abitazioni civili (In ottimo s tato) ,5 6,9 8,3 3,7% Abitazioni civili (Da ris trutturare) ,7 3,7 3,7 3,6% Abitazioni di tipo economico (In buono s tato) ,7 4,1 4,6 3,7% Abitazioni di tipo economico (In ottimo s tato) ,6 5,5 6,4 3,6% Abitazioni di tipo economico (Da ris trutturare) ,8 3,2 3,7 3,8% Uffi ci Valori di Vendita Eu/mq Valori di Locazione Eu/mq/mese Rendimento Tasso capitalizzaz. Uffici (In ottimo s tato) ,5 6,4 7,4 5,8% Uffici s trutturati (In buono s tato) ,4 8,7 10,1 6,3% Box & Parcheggi Valori di Vendita Eu/mq Valori di Locazione Eu/mq/mese Rendimento Tasso capitalizzaz. Box (In buono s tato) ,7 4,1 4,6 4,8% Locali & Negozi Valori di Vendita Eu/mq Valori di Locazione Eu/mq/mese Rendimento Tasso capitalizzaz. Capannoni indus triali (In ottimo s tato) ,7 3,7 3,7 6,2% Capannoni tipici (In ottimo s tato) ,7 4,1 4,6 6,4% Laboratori (In buono s tato) ,7 4,1 4,6 7,0% Magazzini (In buono s tato) ,8 2,3 2,8 6,0% Negozi (In buono s tato) ,7 4,6 5,5 4,9% Borsinoimmobiliare.it non off re alcuna garanzia circa l accuratezza o l attendibilità delle informazioni contenute nel Sito e dei risultati ottenuti tramite il suo utilizzo. Sta all'esperienza degli utenti ed alla loro capacità di giudizio scegliere i criteri e i procedimenti opportuni applicando coeffi cienti incrementativi e/o decrementativi per arrivare ai valori di stima. Borsinoimmobiliare.it, i suoi amministratori, dirigenti e agenti declinano ogni responsabilità per qualsiasi danno o perdita, diretta o indiretta, cagionati a qualunque destinatario che abbia fatto affi damento su qualsiasi contenuto presente sul o derivato dal Sito.