La stima degli immobili urbani

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1 La stima degli immobili urbani Approfondimenti su casi di stima ing. Antonio Iovine Ing Massimo Curatolo 1

2 Antonio Iovine, ingegnere.consulente in materia di catasto ed estimo, attualmente direttore scientifico rivista informatica E stato dirigente dell Agenzia del territorio, responsabile dell Area per i servizi catastali della Direzione centrale cartografia, catasto e pubblicità immobiliare, membro della Commissione Censuaria Centrale. Autore/coautore di vari testi in materia di catasto, topografia ed estimo, ha svolto numerosi incarichi di docenza per conto della Scuola Superiore dell Economia e delle Finanze e di altre strutture pubbliche o private tra cui, Scuola delle Autonomie locali, Consiel, Scuola Superiore della Pubblica Amministrazione di Verona. Massimo Curatolo, ingegnere. Fa parte del Comitato Tecnico Scientifico della rivista informatica ed è membro di numerose commissioni di congruità presso enti pubblici. E stato capo area presso la struttura centrale della Agenzia del Territorio che si occupava di Osservatorio del mercato immobiliare. Ha diretto l ufficio tecnico erariale di Isernia e di Viterbo. E stato capo del Servizio Tecnico 1 della Direzione Centrale dei SS.TT.EE. Autore/coautore di numerose pubblicazioni sia in campo estimale che catastale. Ha svolto numerosi incarichi di docenza.

3 Il testo contiene 12 esemplificazioni di casi di stima professionali concernenti il segmento immobiliare degli immobili urbani. Le perizie vengono redatte generalmente secondo uno schema che consente di dare all elaborato estimale le caratteristiche di qualità e trasparenza. Il fine è, in definitiva, quello di fornire ai professionisti non solo un vademecum per la redazione di una perizia particolareggiata, ma anche un modello nel quale viene indicato, in maniera trasparente, il processo valutativo da seguire.

4 La relazione peritale deve, in concreto, contenere opportuni paragrafi descrittivi che esplicitino, secondo lo schema proposto nel testo: la premessa, la parte generale, lo scopo della stima, le caratteristiche estrinseche ed intrinseche, La ricerca delle indagini di mercato Il criterio e la metodologia dottrinale, l elaborazione delle indagini effettuate, Il valore da attribuire al bene economico oggetto di stima La riconciliazione dei valori le conclusioni.

5 Le casistiche trattate evidenziano gli aspetti più rilevanti dal punto di vista metodologico e sono integrate da richiami o note che consentono al professionista di individuare: criteri, procedimenti, formule adottate, con valenza sia per l estimo ordinario che per quello catastale.

6 Gli esempi di perizia tecnico-estimativa sono stati elaborati a fini didattici e di studio, sostanzialmente per illustrare come procedere operativamente nella stima degli immobili urbani attraverso sia secondo i criteri ed i procedimenti classici, sia attraverso quelli statistico matematici. Sono pertanto utilizzabili come modelli di base per casi concreti similari, salvo i necessari adattamenti derivanti dalle particolari disposizioni degli strumenti urbanistici li specifici che disciplinano l attività edilizia, dalle caratteristiche e natura del mercato immobiliare, nelle fattispecie che possono essere di interesse.

7 Per quanto riguarda i casi classici più frequenti di stima di immobili, negli esempi vengono generalmente adottati i criteri ed i procedimenti più appropriati in relazione alle caratteristiche specifiche del bene esaminato, allo scopo ed al mercato immobiliare. Per quanto concerne i criteri, vengono in particolare utilizzati: Il criterio a valore di mercato Il criterio a valore di trasformazione Il criterio a costo di produzione Il criterio a valore complementare Il procedimento più frequente è invece quello sintetico comparativo, ma anche la stima per capitalizzazione dei redditi viene adottata, quale metodo di stima per addivenire al valore venale del bene oggetto di stima

8 Ma negli esempi proposto trova sovente applicazione il metodo statistico matematico della deviazione standard. Si ricorda che, ai fini immobiliari, la deviazione standard σ fornisce l indicazione della distanza dei valori rilevati rispetto al valore medio degli stessi e rappresenta l intervallo entro il quale, con. una determinata probabilità, ricade il valore di mercato degli immobili osservati e più estensivamente, dell universo degli immobili presenti nella zona dove sono state effettuate le osservazioni di mercato

9 Per quanto concerne la determinazione della consistenza commerciale dei vari segmenti immobiliari vengono adottate: - sia le linee guida dell agenzia del territorio che si basano sui criteri stabiliti dal D.P.R n. 138/98 - sia la norma Uni Superficie lorda Superficie Pertinenze accessorie + Superficie Pertinenze ornamento Superficie commerciale 9

10 In definitiva il testo è essenzialmente adatto: per tutti i professionisti, che seppure esperti nella dottrina dell estimo ed operanti nel settore, non abbiano ancora avuto modo di affrontare operativamente alcuni dei casi di stima illustrati; Per i neofiti nella materia estimativa che possono utilizzare gli schemi proposti nei casi che nella loro attività tecnica sono chiamati ad affrontare.

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Si ringrazia Alessandra Curatolo per la preziosa collaborazione fornita

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