CATASTO TERRENI E CATASTO FABBRICATI. (parte seconda)

Transcript

1 Corso di Estimo a.a. 2004/05 CATASTO TERRENI E CATASTO FABBRICATI (parte seconda) LA REVISIONE DEGLI ESTIMI L attuale sistema catastale presenta limiti. L attuale determinazione della Rendita Catastale si presta per definire le variazioni di una singola u.i. ma non è in grado di apprezzare dinamicamente le continue variazioni che interessano il tessuto urbano le quotazioni di mercato specialmente quando riguardano un notevole numero di u.i.

2 In base al DPR 138/98 (regolamento per la revisione degli estimi) Ad ogni unità immobiliare dovrebbe essere assegnato un reddito catastale, determinato in funzione dell andamento dei valori di mercato e con l ausilio dei seguenti strumenti Nuove zone censuarie Nuovi quadri di categorie Nuovi parametri di consistenza Le microzone I fattori posizionali ed edilizi delle u.i. Un osservatorio di valori Le zone censuarie La nuova definizione di zona censuaria comprende il territorio di un intero comune o di più comuni (al massimo l intera provincia) avente omogenei caratteri ambientali e socio economici. Pertanto, in tali zone non devono essere presi in considerazione l andamento del mercato immobiliare le destinazioni e le caratteristiche dei fabbricati

3 Divisione in zone censuarie della Provincia Zona censuaria I (Comuni A, B, C,D) Zona censuaria II (Comuni E, F) Zona censuaria III (Comuni G, H, L, M, N) Comune B Comune A Comune G Comune D Comune C Comune E Comune H Comune F Comune N Comune L Comune M LE MICROZONE SONO UN ARTICOLAZIONE DEL TERRITORIO COMUNALE IN CUI I CARATTERI URBANI ED EDILIZI SONO PRESSOCHE OMOGENEI GLI INTERVALLI DI VALORE PER LA DESTINAZIONE RESIDENZIALE O QUELLA PIU DIFFUSA SONO ABBASTANZA RISTRETTI

4 Uno schema per l articolazione catastale del territorio microzona comune zona censuaria La revisione delle categorie Nel nuovo quadro di categorie sono stati previsti due raggruppamenti : Le categorie di unità immobiliari ordinarie R - residenze ed autorimesse; P - categorie di unità immobiliari di tipo pubblico e culturale; T - categorie di unità immobiliari di tipo terziario e commerciale

5 Le categorie di unità immobiliari ordinarie R - residenze ed autorimesse P - immobili pubblici T - immobili terziari e commerciali R 1 R 2 R 3 R 4 Villini e ville Abitazioni tipiche dei luoghi Abitazioni e fabbricati residenziali Posti auto e rimesse La revisione delle categorie Le categorie di unità immobiliari speciali (per consistenza e caratteristiche) V - categorie di unità immobiliari speciali di tipo pubblico e culturale; Z - categorie di unità immobiliari speciali di tipo commerciale e terziario.

6 Le categorie di unità immobiliari speciali per consistenza e caratteristiche V - immobili pubblici o di interesse collettivo Z - immobili produttivi e terziari La revisione delle categorie Con la definizione del nuovo quadro si è cercato di contemperare varie esigenze (di semplificazione, di aggiornamento e di classamento automatico) particolarmente significativa è la riduzione del numero di categorie dell attuale gruppo delle abitazioni (gruppo A, la cui rendita complessiva rappresenta circa il 65% della rendita attribuita alle u.i. di tutti i gruppi)

7 La revisione delle categorie Dalle attuali dieci categorie per le residenze (esclusi gli uffici privati, che nella revisione verranno considerati tra gli immobili a destinazione terziaria T/7) si passerà a sole 3 categorie fra di loro chiaramente distinguibili La revisione delle categorie Le categorie A/1, A/2, A/3, A/4 e A/5 transiteranno nella nuova categoria R/1, che comprenderà le u.i. appartenenti a fabbricati di tipo condominiale, cioè fabbricati costituiti da numerose unità e in cui possono essere presenti anche negozi, uffici, laboratori, ecc. (tali unità immobiliari corrispondono a circa il 70% del totale del nuovo gruppo R)

8 La revisione delle categorie Le categ. A/7 (villini) e A/8 (ville) passeranno nella categ. R/2 Le categ. A/6 (abitazioni di tipo rurale) e A/11 (abitazioni tipiche dei luoghi) transiteranno nella categ. R/3 La revisione delle categorie La categ. A/9 (unità immobiliari di interesse storico artistico) passerà nel nuovo gruppo P per accorpamento con le attuali categorie di unità a destinazione culturale (biblioteche, pinacoteche, ecc.) La categ. A/10 (uffici e studi professionali) passerà nel nuovo gruppo T

9 La superficie catastale Sarà una superficie lorda, determinata con criteri di tipo commerciale, costituita dalla somma della superficie: di ambienti caratterizzati da diverso apprezzamento di pertinenze esclusive (balconi, terrazzi, aree scoperte) Gli elementi che costituiscono la superficie catastale la superficie lorda degli ambienti principali ed accessori costituenti l unità immobiliare, considerando uno spessore massimo dei muri di 50 cm (25 cm se si tratta di muri in comunione) la superficie di balconi, terrazzi, aree scoperte i coefficienti di ragguaglio che consentono di uniformare l apprezzamento di accessori e pertinenze a quello dei locali principali

10 Il mq catastale: alcune definizioni Locali o vani principali: sono locali aventi funzione principale per la categoria cui appartiene l unità immobiliare per le abitazioni: le camere, la sala, lo studio, la cucina, ecc. per le autorimesse: il vano di deposito dei veicoli per i negozi: i locali di vendita ecc. Locali accessori a servizio diretto di quelli principali: locali ad uso corridoio, ripostiglio, bagni, ingresso, retro negozi, depositi di autorimesse, ecc. Il mq catastale: alcune definizioni Locali o vani accessori a servizio indiretto di quelli principali: sono locali aventi funzione complementare non indispensabile per la categoria cui appartiene l unità immobiliare (quali cantine, soffitte, depositi, ecc.). Possono essere: comunicanti dall interno con l u.i. (cioè con locali principali ed accessori diretti) non comunicanti dall interno con l u.i.

11 Il mq catastale: alcune definizioni Balconi, terrazzi e simili di pertinenza esclusiva. Sono comunicanti quando sono collegati direttamente all u.i. a mezzo porte (anche attraverso scale) Sono non comunicanti nel caso contrario Aree scoperte di pertinenza esclusiva. Si tratta di aree cortilive, giardini, aree a parcheggio (non qualificabili quali autorimesse o posti macchina scoperti) di uso esclusivo dell u.i. Il fattore posizionale ed il fattore edilizio: Il fattore posizionale che tiene conto della qualità urbana ed ambientale e cioè del dov è Il fattore edilizio che tiene conto della qualità edilizia e cioè del cos è

12 Il fattore posizionale, Fp È qualitativamente espresso dai seguenti elementi: contesto ambientale caratteri storico - culturali sviluppo urbanistico posizione servizi ed infrastrutture Ed è quantitativamente espresso: dai valori delle aree edificate ed edificabili Il fattore edilizio, Fe E qualitativamente espresso dai seguenti elementi: dimensione e tipologia destinazione funzionale epoca di costruzione struttura e dotazione impiantistica qualità e stato edilizio pertinenze comuni ed esclusive, livello di piano Ed è quasi sempre quantitativamente espresso: dal costo di costruzione degli edifici

13 I nuovi estimi delle unità immobiliari di categoria R, P e T Saranno determinati utilizzando una funzione valore basata sulla regressione logaritmica delle caratteristiche che compongono il fattore posizionale ed edilizio di ogni unità immobiliare La regressione sarà effettuata su un campione di unità immobiliari rappresentativo per ogni microzona e destinazione funzionale (categorie) I nuovi estimi delle unità immobiliari di categoria R, P e T La funzione valore è di questo tipo: V = Vo x K 1 b1 x K 2 b2 x K 3 b3 x K n bn Dove: V è l estimo ricercato (valore o reddito) Vo è una costante che può indicare il valore medio di microzona K è il peso (parametro) della caratteristica di volta in volta considerata b è il coefficiente correttivo che tiene conto della correlazione esistente tra i fattori K

14 I nuovi estimi delle unità immobiliari di categoria R, P e T Dalle sperimentazioni effettuate su diverse città di diversa importanza ed ampiezza è emerso che: Il numero delle caratteristiche da considerare dipende dal grado di precisione che si vuole raggiungere (mediamente dovrebbero bastare 7/8 caratteristiche) Queste caratteristiche sono: la superficie, la posizione relativa del fabbricato nella microzona, la prospicienza del fabbricato, la tipologia del fabbricato,la qualità edilizia del fabbricato e dell unità immobiliare, il livello di piano, l affaccio I nuovi estimi delle unità immobiliari di categoria V e Z Saranno determinati mediante stima diretta di ogni unità immobiliare Saranno utilizzati anche indicatori sintetici basati su studi specifici

15 I vantaggi del sistema parametrico Non è più necessario fare riferimento a modelli di unità tipo Occorre però istituire Osservatori con il compito di monitorare il territorio e che possano consentire, a scadenze prefissate, di effettuare le occorrenti revisioni (utilizzando strumenti informatici) Le variazioni future Se le variazioni riguardano la singola u.i. o le u.i. di un solo fabbricato (a seguito dell esecuzione di lavori) si potrebbe agire solo sul fattore edilizio Se le variazioni sono indotte da elementi ubicazionali (positivi o negativi) si potrebbe agire solo sul fattore posizionale Se le variazioni sono indotte dall andamento del mercato si potrebbe agire sulla tariffa di valore di riferimento della microzona

16 L Osservatorio dei valori E noto che il mercato immobiliare non è trasparente; negli ultimi tempi, però, sono stati creati diversi Osservatori di valori di mercato In merito si rilevano alcuni punti critici Gli osservatori più importanti non hanno la stessa base di riferimento e non interessano tutte le tipologie immobiliari L Osservatorio del Dipartimento del Territorio, deve essere adeguato alla struttura del nuovo sistema estimale del catasto fabbricati (ordinando i dati per zone censuarie, per microzone e per categorie) ed è necessario promuovere azioni per una maggiore credibilità dei dati Le indagini di mercato Non trascurabili sono i dati che possono fornire le agenzie immobiliari ed in particolare le loro principali associazioni (Gabetti, Tecnocasa, ecc.) le borse immobiliari i centri di ricerca (Nomisma, ecc.), i proprietari di immobili che operano dismissioni di grandi patrimoni

17 Le indagini di mercato Pertanto, i dati sul mercato sono disponibili, però: occorrono idee chiare e corrette tecniche di analisi, finalizzate alla perequazione di tali dati, sia a livello della zona censuaria sia a livello comunale, tra microzona e microzona occorre anche che i diversi osservatori vengano fra loro armonizzati al fine di creare un unica rete informativa che alimenti i diversi serbatoi di dati La conoscenza delle caratteristiche dei fabbricati Un corretto sistema parametrico non può prescindere dalla conoscenza delle principali caratteristiche degli immobili che deve stimare Pertanto, occorrerà che il Catasto, unitamente ai Comuni e con il coinvolgimento di proprietari e associazioni professionali tecniche, proceda ad un nuovo impianto della base dati

18 La revisione del catasto terreni Riguarderà: La riduzione del numero delle particelle attraverso l eliminazione delle linee dividenti di coltura (per cui si avrà un catasto dei soli possessi) La sostituzione dell attuale criterio estimale basato su qualità/classi con la produttività media dei suoli I vantaggi Un maggiore stabilità delle informazioni catastali in quanto calerà il numero degli atti di aggiornamento (mappa più leggibile, minor costo di manutenzione degli archivi, minori investimenti in memorie di massa) Una maggiore dinamicità interna del criterio di calcolo dei redditi imponibili anche perché è previsto un collegamento con le attività dell AIMA per il controllo degli aiuti comunitari nel settore agricolo