TRIBUNALE DI PALERMO SEZIONE FALLIMENTI * GIUDICE DELEGATO DOTT.SSA GABRIELLA GIAMMONA CURATORE AVV. PASQUALE RUSSO FALLIMENTO N.66/2007 *************

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1 TRIBUNALE DI PALERMO SEZIONE FALLIMENTI * GIUDICE DELEGATO DOTT.SSA GABRIELLA GIAMMONA CURATORE AVV. PASQUALE RUSSO FALLIMENTO N.66/2007 ************* CONSULENZA TECNICA D UFFICIO C.T.U. ARCH. ANGELO ALIQUÒ

2 TRIBUNALE DI PALERMO SEZIONE FALLIMENTI * GIUDICE DELEGATO DOTT.SSA GABRIELLA GIAMMONA CURATORE AVV. PASQUALE RUSSO FALLIMENTO N.66/2007 ************* CONSULENZA TECNICA D UFFICIO A. INCARICO CONFERITO In seguito all incarico, a me conferito con provvedimento del 26/04/2007 dal Giudice dell Esecuzione dott. Aldo de Negri, di Consulente Tecnico d Ufficio relativo all Esecuzione Immobiliare N. 111/05 promossa da Sicilcassa contro la società, è emerso che tra gli immobili del complesso edilizio sito in Palermo, via Santa Maria di Gesù n. 37, pignorati alla stessa società, non erano stati contemplati gli appartamenti posti al piano terra e gli uffici posti al piano scantinato. Pertanto, con autorizzazione del 12/05/2008, il Giudice Delegato del Fallimento N. 66/2007, Dott.ssa Gabriella Giammona, su istanza del 07/05/2008 del Curatore Avv. Pasquale Russo, nominava il sottoscritto arch. Angelo Aliquò, iscritto all albo degli Architetti della Provincia di Palermo al n. 2946, quale perito stimatore al fine di descrivere e stimare il complesso immobiliare acquisito all attivo della Procedura e non oggetto di espropriazione per come in narrativa indicato.

3 B. OPERAZIONI DI CONSULENZA In data 13/06/2008 è stato effettuato il sopralluogo relativo agli immobili posti al piano terra, tutti appartenenti alla categoria catastale A/3, edilizia economica. Oltre al sottoscritto CTU, era presente l Avv. Pasquale Russo, in qualità di Curatore Fallimentare. In tale occasione si è proceduto a verificare la congruenza tra le planimetrie catastali e lo stato di fatto degli appartamenti nonchè a constatarne le condizioni e lo stato d uso, la qualità delle finiture e la presenza o meno di impianto di riscaldamento. Non è stato necessario un sopralluogo relativo agli immobili posti al piano seminterrato in quanto erano stati visitati in precedenza, durante le operazioni di consulenza dell Esecuzione Immobiliare N. 111/05. Come per gli altri immobili del complesso, già pignorati in fase di Esecuzione Immobiliare, anche quest ultimi risultano regolarmente iscritti in catasto, tutti al foglio 86 particella 787, ricadono in Zona B3 di piano regolatore generale (aree urbanistiche caratterizzate da edilizia residenziale con densità superiore a 4mc/mq) e per gli stessi si attende il rilascio del certificato di abitabilità/agibilità, la cui richiesta è in fase di esame presso la ripartizione Edilizia Privata del Comune di Palermo con il n. 718/1998. C. CRITERIO DI STIMA DEL VALORE DI MERCATO Per la stima degli immobili, oggetto della presente consulenza tecnica, si è scelto di adottare il metodo sintetico-comparativo, basato sul confronto con valori commerciali al mq di immobili della stessa tipologia, della stessa zona e dello stesso periodo di costruzione. Questi valori sono stati desunti dalla banca dati delle quotazioni immobiliari dell Agenzia del Territorio, facendo riferimento agli ultimi valori disponibili, risalenti al secondo semestre dell anno 2007, per il Comune di Palermo, zona

4 Periferica/Fondo Bagnasco. In particolare, tenuto conto dei valori disponibili e delle buone condizioni generali degli immobili, si è considerato il valore massimo di mercato per le tipologie presenti: abitazioni di tipo economico (1.310,00 /mq) e uffici (1.570,00 /mq). La stima del valore di mercato dell immobile si ottiene, quindi, moltiplicando il valore unitario considerato per la superficie commerciale dell immobile e per dei coefficienti correttivi che tengano conto delle condizioni specifiche dell immobile stesso: - coefficiente edificio: tiene conto della dotazione impiantistica dell edificio, della qualità dei materiali e delle rifiniture, dello stato d uso e manutenzione; - coefficiente funzionalità: tiene conto della distribuzione interna degli ambienti, della dimensione degli ambienti, della illuminazione e ventilazione naturali, del numero di servizi e di sanitari; - coefficiente posizionale: tiene conto del piano dell immobile e dell esposizione; - coefficiente qualità materiali: riferito a pavimentazione, pareti, soffitti, infissi, impianti, sanitari; - coefficiente stato d uso e manutenzione: riferito a pavimentazione, pareti, soffitti, infissi, impianti, sanitari; - coefficiente dotazione impiantistica appartamento; - coefficiente commerciabilità: per gli appartamenti è maggiore di 1,00 per superfici commerciali inferiori a 100,00 mq, minore di 1,00 per superfici commerciali maggiori di 120,00 mq, pari a 1,00 per superfici commerciali comprese tra 100,00 e 120,00 mq; per gli altri tipi di immobili dipende dalle caratteristiche dell immobile stesso. In particolare per superficie commerciale di un immobile, con

5 destinazione residenziale ovvero con destinazione diversa da quella abitativa, si intende la superficie data dalla somma: a) delle superfici coperte, ove i muri interni e quelli perimetrali esterni vengono computati per intero, mentre i muri in comunione nella misura del 50%; b) delle superfici accessorie quali terrazze, balconi, verande, computate al 25%; c) delle superfici accessorie quali giardini di pertinenza, anche pavimentati, computate al 15%. Inoltre il valore finale di mercato degli immobili, laddove necessario, è stato arrotondato al centinaio di euro, in eccesso o in difetto, secondo il criterio dell approssimazione numerica. 65. STIMA APPARTAMENTO, FG. 86, P.LLA 787/68 E 787/123 - civico n. 37, piano T, scala E, edificio E, interno 1, zona cens. 2, cat. A/3, classe 6, cons. 6 vani, sup. commerciale 126,10 mq. Descrizione immobile L appartamento, al piano rialzato, porta a sinistra dell androne condominiale, composto da saletta d ingresso, salone pari a due vani, due camere da letto, corridoio di disimpegno, due w.c. dotati di finestra, ripostiglio, cucina, due balconi, di cui uno dà accesso a piccolo giardino pavimentato di pertinenza prospiciente il cortile interno, e l altro è chiuso a veranda, confina a nord con strada privata, ad est con appartamento di proprietà aliena e con corpo scala, a sud e ad ovest con cortile interno. Entrando nell appartamento, si constata una distribuzione interna, corrispondente a quella rappresentata nella planimetria catastale, giudicata dal punto di vista funzionale nella norma. La pavimentazione dei vari ambienti è realizzata con piastrelle di

6 ceramica cm 40x40 ad eccezione dei bagni, con piastrelle ceramica cm 20x20 a pavimento e sulle pareti; complessivamente si giudica nella norma sia come qualità che come condizioni di usura e manutenzione. Le pareti ed i soffitti, tinteggiati a ducotone, si giudicano in buone condizioni di usura e di manutenzione. I bagni presentano una dotazione normale di sanitari, sia quantitativamente che qualitativamente. L illuminazione e la ventilazione degli ambienti si giudicano nella norma. Gli infissi, in legno tamburato quelli interni ed in alluminio anodizzato quelli esterni, ad esclusione di quelli della veranda in alluminio preverniciato, si giudicano in normale stato di manutenzione e qualitativamente nella norma. Dal punto di vista impiantistico si constata la presenza di impianto elettrico a norma, di impianto idrico sanitario e di impianto citofonico funzionanti e presumibilmente in normale stato d uso e manutenzione. È presenta la predisposizione per l impianto di riscaldamento autonomo. Stima del valore di mercato Per immobili della stessa zona, della stessa tipologia e dello stesso periodo di costruzione, si assume un valore unitario massimo di mercato pari a /mq. Considerate, quindi, le superfici dell immobile: - superficie lorda: 119,57 mq; - superficie accessoria balconi: (7,75+7,40) mq; - superficie accessoria giardino/terrazzo: 18,35 mq; la superficie commerciale dell immobile si ottiene dalla somma: 119,57 mq + (15,15 mq x 0,25) + (18,35 x 0,15) = 126,10 mq Si considerano inoltre i seguenti coefficienti correttivi, per stimare le condizioni specifiche dell immobile:

7 - coefficiente edificio = 0,98 (interventi di ordinaria manutenzione per le facciate) - coefficiente funzionalità appartamento = 1,00 (nella norma); - coefficiente posizionale = 0,97 (piano rialzato senza ascensore); - coefficiente qualità materiali = 1,00 (nella norma); - coefficiente stato d uso e manutenzione =1,00 (nella norma) - coefficiente dotazione impiantistica appartamento = 0,99 (predisposizione impianto di riscaldamento); - coefficiente commerciabilità appartamento = 0,98 (superficie superiore a 120 mq); Complessivamente si stima un coefficiente correttivo specifico dell immobile pari alla media dei coefficienti sopra indicati, ossia 0,99. Il valore di mercato dell immobile si ottiene, quindi, dal prodotto: 1,310 /mq x 126,10 mq x 0,99 = ,09 Approssimando tale cifra, il valore di mercato dell immobile si stima pari a ( centosessantatrecinquecento/00). 66. STIMA APPARTAMENTO, FG. 86, P.LLA 787/69 E 787/124 - civico n. 37, piano T, scala E, edificio E, interno 2, zona cens. 2, cat. A/3, classe 6, cons. 5,5 vani, sup. commerciale 112,65 mq. Descrizione immobile L appartamento, al piano rialzato, porta a destra dell androne condominiale, composto da soggiorno, tre camere da letto, corridoio di disimpegno, due w.c., di cui uno dotato di finestra, ripostiglio, cucina, due balconi, di cui uno dà accesso a piccolo terrazzo di pertinenza prospiciente il cortile interno, confina a nord con strada privata, ad est e ad ovest con appartamento di proprietà aliena e a sud con cortile interno. Entrando nell appartamento, si constata una distribuzione interna, in

8 parte differente rispetto a quella rappresentata nella planimetria catastale e comunque giudicata dal punto di vista funzionale nella norma. Infatti il soggiorno, in origine pari a due vani, è stato suddiviso in due, in modo da creare un ulteriore camera da letto singola, la camera da letto matrimoniale è stata leggermente ingrandita mentre l ultima camera ha assunto dimensioni minori, per consentire lo spostamento di wc e ripostiglio. La pavimentazione dei vari ambienti è realizzata con piastrelle di ceramica cm 40x40 ad eccezione dei bagni, con piastrelle ceramica cm 20x20 a pavimento e sulle pareti; complessivamente si giudica in ottime condizioni sia come qualità che come condizioni di usura e manutenzione. Le pareti ed i soffitti, tinteggiati a ducotone, si giudicano in buone condizioni di usura e di manutenzione. I bagni presentano una dotazione normale di sanitari, sia quantitativamente che qualitativamente. L illuminazione e la ventilazione degli ambienti si giudicano nella norma. Gli infissi, in legno tamburato quelli interni ed in alluminio anodizzato quelli esterni si giudicano in normale stato di manutenzione e qualitativamente nella norma; sono inoltre presenti grate in ferro di protezione delle aperture esterne. Dal punto di vista impiantistico si constata la presenza di impianto elettrico a norma, di impianto idrico sanitario e di impianto citofonico funzionanti e presumibilmente in normale stato d uso e manutenzione. È presente l impianto di riscaldamento autonomo con caldaia e termosifoni. Stima del valore di mercato Per immobili della stessa zona, della stessa tipologia e dello stesso periodo di costruzione, si assume un valore unitario massimo di mercato pari a

9 1.310 /mq. Considerate, quindi, le superfici dell immobile: - superficie lorda: 106,12 mq; - superficie accessoria balconi: (7,75+7,40) mq; - superficie accessoria giardino/terrazzo: 18,35 mq; la superficie commerciale dell immobile si ottiene dalla somma: 106,12 mq + (15,15 mq x 0,25) + (18,35 x 0,15) = 112,65 mq Si considerano inoltre i seguenti coefficienti correttivi, per stimare le condizioni specifiche dell immobile: - coefficiente edificio = 0,98 (interventi di ordinaria manutenzione per le facciate) - coefficiente funzionalità appartamento = 1,00 (nella norma); - coefficiente posizionale = 0,97 (piano rialzato senza ascensore); - coefficiente qualità materiali = 1,00 (nella norma); - coefficiente stato d uso e manutenzione =1,10 (ottime condizioni) - coefficiente dotazione impiantistica appartamento = 1,00 (impianto di riscaldamento autonomo); - coefficiente commerciabilità appartamento = 1,00 (superficie compresa tra 100 e 120 mq); Complessivamente si stima un coefficiente correttivo specifico dell immobile pari alla media dei coefficienti sopra indicati, ossia 1,00. Il valore di mercato dell immobile si ottiene, quindi, dal prodotto: 1,310 /mq x 112,65 mq x 1,00 = ,50 Approssimando tale cifra, il valore di mercato dell immobile si stima pari a ( centoquarantasettemilaseicento/00). 67. STIMA APPARTAMENTO, FG. 86, P.LLA 787/70 E 787/134 - civico n. 37, piano T, scala H, edificio H, interno 1, zona cens. 2, cat. A/3, classe 6, cons. 4 vani, sup. commerciale 75,23 mq.

10 Descrizione immobile L appartamento, al piano rialzato, a sinistra dell androne condominiale, composto da due vani, corridoio di disimpegno, un w.c. dotato di finestra, ripostiglio, cucina, due balcony, di cui uno dà accesso a piccolo terrazzo pavimentato di pertinenza prospiciente il cortile interno, confina a nord con strada privata, ad est con androne condominiale, ad ovest con appartamento di proprietà aliena e a sud con cortile interno. Entrando nell appartamento, si constata una distribuzione interna, corrispondente a quella rappresentata nella planimetria catastale, giudicata dal punto di vista funzionale nella norma. La pavimentazione dei vari ambienti è realizzata con piastrelle di ceramica cm 40x40 ad eccezione del bagno, con piastrelle ceramica cm 20x20 a pavimento e sulle pareti; complessivamente si giudica nella norma sia come qualità che come condizioni di usura e manutenzione. Le pareti ed i soffitti, tinteggiati a ducotone, si giudicano in buone condizioni di usura e di manutenzione. Il bagno presenta una dotazione normale di sanitari, sia quantitativamente che qualitativamente. L illuminazione e la ventilazione degli ambienti si giudicano nella norma. Gli infissi, in legno tamburato quelli interni ed in alluminio anodizzato quelli esterni si giudicano in normale stato di manutenzione e qualitativamente nella norma; sono inoltre presenti grate in ferro di protezione delle aperture esterne. Dal punto di vista impiantistico si constata la presenza di impianto elettrico a norma, di impianto idrico sanitario e di impianto citofonico funzionanti e presumibilmente in normale stato d uso e manutenzione. È presente la predisposizione per l impianto di riscaldamento autonomo con termosifoni, è assente la caldaia. È presente condizionatore d aria

11 nell ambiente della cucina. Stima del valore di mercato Per immobili della stessa zona, della stessa tipologia e dello stesso periodo di costruzione, si assume un valore unitario massimo di mercato pari a /mq. Considerate, quindi, le superfici dell immobile: - superficie lorda: 73,00 mq; - superficie accessoria balconi: (3,80+3,80) mq; - superficie accessoria giardino/terrazzo: 8,53 mq; la superficie commerciale dell immobile si ottiene dalla somma: 73,00 mq + (7,60 mq x 0,25) + (8,53 x 0,15) = 76,18 mq Si considerano inoltre i seguenti coefficienti correttivi, per stimare le condizioni specifiche dell immobile: - coefficiente edificio = 0,98 (interventi di ordinaria manutenzione per le facciate) - coefficiente funzionalità appartamento = 1,00 (nella norma); - coefficiente posizionale = 0,97 (piano rialzato senza ascensore); - coefficiente qualità materiali = 1,00 (nella norma); - coefficiente stato d uso e manutenzione =1,00 (nella norma) - coefficiente dotazione impiantistica appartamento = 0,99 (manca caldaia); - coefficiente commerciabilità appartamento = 1,10 (superficie inferiore a 100 mq); Complessivamente si stima un coefficiente correttivo specifico dell immobile pari alla media dei coefficienti sopra indicati, ossia 1,00. Il valore di mercato dell immobile si ottiene, quindi, dal prodotto: 1,310 /mq x 75,23 mq x 1,00 = ,80 Approssimando tale cifra, il valore di mercato dell immobile si stima pari a

12 99.800,00 ( novantanovemilaottocento/00). 68. STIMA APPARTAMENTO, FG. 86, P.LLA 787/71, 787/77 E 787/151 - civico n. 37, piano T, scala I, edificio I, interno 1, zona cens. 2, cat. A/3, classe 6, cons. 4,5 vani, sup. commerciale 163,54 mq. Descrizione immobile L appartamento, al piano rialzato, porta a sinistra dell androne condominiale, composto da salone pari a due vani, due camere da letto, corridoio di disimpegno, due w.c., di cui uno dotato di finestra, ripostiglio, cucina, un balcone, chiuso a veranda, che dà accesso a piccolo terrazzo pavimentato di pertinenza prospiciente il cortile interno, un ulteriore balcone sul retro che dà accesso ad ampio giardino di pertinenza, confina a nord e a sud con appartamenti di proprietà aliena, ad est con giardino e ad ovest con cortile interno. Entrando nell appartamento, si constata una distribuzione interna, corrispondente a quella rappresentata nella planimetria catastale, giudicata dal punto di vista funzionale nella norma. La pavimentazione dei vari ambienti è realizzata con piastrelle di ceramica cm 40x40 ad eccezione dei bagni, con piastrelle ceramica cm 20x20 a pavimento e sulle pareti; complessivamente si giudica nella norma sia come qualità che come condizioni di usura e manutenzione. Le pareti ed i soffitti, tinteggiati a ducotone, si giudicano in buone condizioni di usura e di manutenzione. I bagni presentano una dotazione normale di sanitari, sia quantitativamente che qualitativamente. L illuminazione e la ventilazione degli ambienti si giudicano nella norma. Gli infissi, in legno tamburato quelli interni ed in alluminio anodizzato quelli esterni, ad esclusione di quelli della veranda in alluminio preverniciato, si giudicano in normale stato di manutenzione e qualitativamente nella

13 norma. Dal punto di vista impiantistico si constata la presenza di impianto elettrico a norma, di impianto idrico sanitario e di impianto citofonico funzionanti e presumibilmente in normale stato d uso e manutenzione. È presente la predisposizione dell impianto di riscaldamento autonomo. Stima del valore di mercato Per immobili della stessa zona, della stessa tipologia e dello stesso periodo di costruzione, si assume un valore unitario massimo di mercato pari a /mq. Considerate, quindi, le superfici dell immobile: - superficie lorda: 134,17 mq; - superficie accessoria balconi: (9,70 + 9,50) mq; - superficie accessoria giardino: (18, ,15) mq; la superficie commerciale dell immobile si ottiene dalla somma: 134,17 mq + (19,20 mq x 0,25) + (163,85 x 0,15) = 163,54 mq Si considerano inoltre i seguenti coefficienti correttivi, per stimare le condizioni specifiche dell immobile: - coefficiente edificio = 0,98 (interventi di ordinaria manutenzione per le facciate) - coefficiente funzionalità appartamento = 1,05 (ampio giardino di pertinenza); - coefficiente posizionale = 0,97 (piano rialzato senza ascensore); - coefficiente qualità materiali = 1,00 (nella norma); - coefficiente stato d uso e manutenzione =1,00 (nella norma) - coefficiente dotazione impiantistica appartamento = 0,99 (predisposizione impianto di riscaldamento); - coefficiente commerciabilità appartamento = 0,98 (superficie superiore a 120 mq);

14 Complessivamente si stima un coefficiente correttivo specifico dell immobile pari alla media dei coefficienti sopra indicati, ossia 0,99. Il valore di mercato dell immobile si ottiene, quindi, dal prodotto: 1,310 /mq x 163,54 mq x 0,99 = ,03 Approssimando tale cifra, il valore di mercato dell immobile si stima pari a ,00 ( duecentododicimilacento/00). 69. STIMA APPARTAMENTO, FG. 86, P.LLA 787/72, 787/78 E 787/152 - civico n. 37, piano T, scala I, edificio I, interno 2, zona cens. 2, cat. A/3, classe 6, cons. 7 vani, sup. commerciale 150,92 mq. Descrizione immobile L appartamento, al piano rialzato, porta a destra dell androne condominiale, composto da quattro vani, corridoio di disimpegno, due w.c., di cui uno dotato di finestra, ripostiglio, cucina, un balcone, chiuso a veranda, che dà accesso a piccolo giardino di pertinenza prospiciente il cortile interno, un ulteriore balcone sul retro che dà accesso ad ampio giardino di pertinenza pavimentato, confina a nord e a sud con appartamenti di proprietà aliena, ad est con giardino e ad ovest con cortile interno. Entrando nell appartamento, si constata una distribuzione interna, corrispondente a quella rappresentata nella planimetria catastale, giudicata dal punto di vista funzionale nella norma. La pavimentazione dei vari ambienti è realizzata con piastrelle di ceramica cm 30x30 ad eccezione dei bagni, con piastrelle ceramica cm 20x20 a pavimento e sulle pareti; complessivamente si giudica in ottime condizioni sia come qualità che come condizioni di usura e manutenzione. Le pareti ed i soffitti, tinteggiati a ducotone, si giudicano in buone condizioni di usura e di manutenzione. I bagni presentano una dotazione normale di sanitari, sia

15 quantitativamente che qualitativamente. L illuminazione e la ventilazione degli ambienti si giudicano nella norma. Gli infissi, in legno tamburato quelli interni ed in alluminio anodizzato quelli esterni, compresi quelli della veranda, si giudicano in normale stato di manutenzione e qualitativamente nella norma. Dal punto di vista impiantistico si constata la presenza di impianto elettrico a norma, di impianto idrico sanitario e di impianto citofonico funzionanti e presumibilmente in normale stato d uso e manutenzione. È presente l impianto di riscaldamento autonomo con pompe di calore. Stima del valore di mercato Per immobili della stessa zona, della stessa tipologia e dello stesso periodo di costruzione, si assume un valore unitario massimo di mercato pari a /mq. Considerate, quindi, le superfici dell immobile: - superficie lorda: 123,40 mq; - superficie accessoria balconi: (9,70 + 9,50) mq; - superficie accessoria giardino: (17, ,50) mq; la superficie commerciale dell immobile si ottiene dalla somma: 123,40 mq + (19,20 mq x 0,25) + (151,50 x 0,15) = 150,92 mq Si considerano inoltre i seguenti coefficienti correttivi, per stimare le condizioni specifiche dell immobile: - coefficiente edificio = 0,98 (interventi di ordinaria manutenzione per le facciate) - coefficiente funzionalità appartamento = 1,05 (ampio giardino di pertinenza); - coefficiente posizionale = 0,97 (piano rialzato senza ascensore); - coefficiente qualità materiali = 1,00 (nella norma); - coefficiente stato d uso e manutenzione =1,10 (ottime condizioni)

16 - coefficiente dotazione impiantistica appartamento = 1,00 (pompe di calore); - coefficiente commerciabilità appartamento = 0,98 (superficie superiore a 120 mq); Complessivamente si stima un coefficiente correttivo specifico dell immobile pari alla media dei coefficienti sopra indicati, ossia 1,01. Il valore di mercato dell immobile si ottiene, quindi, dal prodotto: 1,310 /mq x 150,92 mq x 1,01 = ,25 Approssimando tale cifra, il valore di mercato dell immobile si stima pari a ,00 ( centonovantanovesettecento/00). 70. STIMA APPARTAMENTO, FG. 86, P.LLA 787/73 E 787/163 - civico n. 37, piano T, scala L, edificio L, interno 1, zona cens. 2, cat. A/3, classe 6, cons. 3 vani, sup. commerciale 54,56 mq. Descrizione immobile L appartamento, al piano rialzato, a sinistra dell androne condominiale, porta a sinistra, composto da due vani, piccolo disimpegno, w.c. dotato di finestra, ripostiglio, un balcone, chiuso a veranda, in cui è stata realizzata la cucina, che dà accesso a piccolo terrazzo di pertinenza prospiciente il cortile interno, confina a nord e ad est con appartamenti di proprietà aliena, a sud con androne condominiale e ad ovest con cortile interno. Entrando nell appartamento, si constata una distribuzione interna, corrispondente a quella rappresentata nella planimetria catastale, giudicata dal punto di vista funzionale nella norma. La pavimentazione dei vari ambienti è realizzata con piastrelle di ceramica cm 40x40 ad eccezione del bagno, con piastrelle ceramica cm 20x20 a pavimento e sulle pareti, e della veranda/cucina, rivestita con piastrelle 20x20; complessivamente si giudica in ottime condizioni sia

17 come qualità che come condizioni di usura e manutenzione. Le pareti ed i soffitti, tinteggiati a ducotone, si giudicano in buone condizioni di usura e di manutenzione. Il bagno presenta una dotazione normale di sanitari, sia quantitativamente che qualitativamente. L illuminazione e la ventilazione degli ambienti si giudicano nella norma. Gli infissi, in legno tamburato quelli interni, in alluminio anodizzato quelli esterni, e in alluminio preverniciato quelli della veranda, si giudicano in normale stato di manutenzione e qualitativamente nella norma. Dal punto di vista impiantistico si constata la presenza di impianto elettrico a norma, di impianto idrico sanitario e di impianto citofonico funzionanti e presumibilmente in normale stato d uso e manutenzione. È assente l impianto di riscaldamento; è presente un condizionatore d aria nell ambiente cucina. Stima del valore di mercato Per immobili della stessa zona, della stessa tipologia e dello stesso periodo di costruzione, si assume un valore unitario massimo di mercato pari a /mq. Considerate, quindi, le superfici dell immobile: - superficie lorda: 49,60 mq; - superficie accessoria balconi: 9,50 mq; - superficie accessoria giardino/terrazzo: 17,30 mq; la superficie commerciale dell immobile si ottiene dalla somma: 49,60 mq + (9,50 mq x 0,25) + (17,30 x 0,15) = 54,56 mq Si considerano inoltre i seguenti coefficienti correttivi, per stimare le condizioni specifiche dell immobile: - coefficiente edificio = 0,98 (interventi di ordinaria manutenzione per le facciate)

18 - coefficiente funzionalità appartamento = 1,00 (nella norma); - coefficiente posizionale = 0,97 (piano rialzato senza ascensore); - coefficiente qualità materiali = 1,00 (nella norma); - coefficiente stato d uso e manutenzione =1,10 (ottime condizioni) - coefficiente dotazione impiantistica appartamento = 0,98 (manca impianto di riscaldamento); - coefficiente commerciabilità appartamento = 1,10 (superficie inferiore a 100 mq); Complessivamente si stima un coefficiente correttivo specifico dell immobile pari alla media dei coefficienti sopra indicati, ossia 1,01. Il valore di mercato dell immobile si ottiene, quindi, dal prodotto: 1,310 /mq x 54,56 mq x 1,01 = ,34 Approssimando tale cifra, il valore di mercato dell immobile si stima pari a ,00 ( settantaduemiladuecento/00). 71. STIMA APPARTAMENTO, FG. 86, P.LLA 787/74 E 787/167 - civico n. 37, piano T, scala L, edificio L, interno 5, zona cens. 2, cat. A/3, classe 6, cons. 3 vani, sup. commerciale 54,56 mq. Descrizione immobile L appartamento, al piano rialzato, a destra dell androne condominiale, porta a destra, composto da due vani, piccolo disimpegno, w.c. dotato di finestra, ripostiglio, un balcone, chiuso a veranda, in cui è stata realizzata la cucina, che dà accesso a piccolo terrazzo di pertinenza prospiciente il cortile interno, confina a nord con androne condominiale, ad est con appartamento di proprietà aliena, a sud e ad ovest con cortile interno. Entrando nell appartamento, si constata una distribuzione interna, corrispondente a quella rappresentata nella planimetria catastale, giudicata dal punto di vista funzionale nella norma.

19 La pavimentazione dei vari ambienti è realizzata con piastrelle di ceramica cm 40x40 ad eccezione del bagno, con piastrelle ceramica cm 20x20 a pavimento e sulle pareti, e della cucina/veranda, rivestita con piastrelle di ceramica 20x20; complessivamente si giudica in ottime condizioni sia come qualità che come condizioni di usura e manutenzione. Le pareti ed i soffitti, tinteggiati a ducotone, si giudicano in buone condizioni di usura e di manutenzione. Il bagno presenta una dotazione normale di sanitari, sia quantitativamente che qualitativamente. L illuminazione e la ventilazione degli ambienti si giudicano nella norma. Gli infissi, in legno tamburato quelli interni, in alluminio anodizzato quelli esterni e in alluminio preverniciato quelli della veranda, si giudicano in normale stato di manutenzione e qualitativamente nella norma. Dal punto di vista impiantistico si constata la presenza di impianto elettrico a norma, di impianto idrico sanitario e di impianto citofonico funzionanti e presumibilmente in normale stato d uso e manutenzione. È assente l impianto di riscaldamento. Stima del valore di mercato Per immobili della stessa zona, della stessa tipologia e dello stesso periodo di costruzione, si assume un valore unitario massimo di mercato pari a /mq. Considerate, quindi, le superfici dell immobile: - superficie lorda: 49,60 mq; - superficie accessoria balconi: 9,50 mq; - superficie accessoria giardino: 17,30 mq; la superficie commerciale dell immobile si ottiene dalla somma: 49,60 mq + (9,50 mq x 0,25) + (17,30 x 0,15) = 54,56 mq Si considerano inoltre i seguenti coefficienti correttivi, per stimare le

20 condizioni specifiche dell immobile: - coefficiente edificio = 0,98 (interventi di ordinaria manutenzione per le facciate) - coefficiente funzionalità appartamento = 1,00 (nella norma); - coefficiente posizionale = 0,97 (piano rialzato senza ascensore); - coefficiente qualità materiali = 1,00 (nella norma); - coefficiente stato d uso e manutenzione =1,10 (ottime condizioni) - coefficiente dotazione impiantistica appartamento = 0,98 (manca impianto di riscaldamento); - coefficiente commerciabilità appartamento = 1,10 (superficie inferiore a 100 mq); Complessivamente si stima un coefficiente correttivo specifico dell immobile pari alla media dei coefficienti sopra indicati, ossia 1,01. Il valore di mercato dell immobile si ottiene, quindi, dal prodotto: 1,310 /mq x 54,56 mq x 1,01 = ,34 Approssimando tale cifra, il valore di mercato dell immobile si stima pari a ,00 ( settantaduemiladuecento/00). 72. STIMA APPARTAMENTO, FG. 86, P.LLA 787/75 E 787/135 - civico n. 37, piano T, scala H, edificio H, interno 2, zona cens. 2, cat. A/3, classe 6, cons. 7 vani, sup. commerciale 152,51 mq. Descrizione immobile L appartamento, al piano rialzato, a destra dell androne condominiale, porta a sinistra, composto da salone pari a due vani, una camera da letto, due camerette comunicanti, due w.c. dotati di finestra, piccolo ripostiglio, cucina e corridoio di disimpegno, due balconi, di cui uno dà accesso ad ampio giardino di pertinenza sul retro, confina a nord con strada privata, ad ovest con appartamento di proprietà aliena, a sud con androne condominiale e ad est con giardino.

21 Entrando nell appartamento, si constata una distribuzione interna, corrispondente a quella rappresentata nella planimetria catastale, giudicata dal punto di vista funzionale nella norma. La pavimentazione dei vari ambienti è realizzata con piastrelle di ceramica cm 40x40 ad eccezione dei bagni, con piastrelle ceramica cm 20x20 a pavimento e sulle pareti; complessivamente si giudica in ottime condizioni sia come qualità che come condizioni di usura e manutenzione. Le pareti ed i soffitti, tinteggiati a ducotone, si giudicano in buone condizioni di usura e di manutenzione. I bagni presentano una dotazione normale di sanitari, sia quantitativamente che qualitativamente. L illuminazione e la ventilazione degli ambienti si giudicano nella norma. Gli infissi, in legno tamburato quelli interni ed in alluminio anodizzato quelli esterni, si giudicano in normale stato di manutenzione e qualitativamente nella norma. Dal punto di vista impiantistico si constata la presenza di impianto elettrico a norma, di impianto idrico sanitario e di impianto citofonico funzionanti e presumibilmente in normale stato d uso e manutenzione. È assente l impianto di riscaldamento, è presente impianto di condizionamento. Stima del valore di mercato Per immobili della stessa zona, della stessa tipologia e dello stesso periodo di costruzione, si assume un valore unitario massimo di mercato pari a /mq. Considerate, quindi, le superfici dell immobile: - superficie lorda: 129,30 mq; - superficie accessoria balconi: (3,20+9,00) mq; - superficie accessoria giardino: 134,40 mq;

22 la superficie commerciale dell immobile si ottiene dalla somma: 129,30 mq + (12,20 mq x 0,25) + (134,40x 0,15) = 152,51 mq Si considerano inoltre i seguenti coefficienti correttivi, per stimare le condizioni specifiche dell immobile: - coefficiente edificio = 0,98 (interventi di ordinaria manutenzione per le facciate) - coefficiente funzionalità appartamento = 1,05 (ampio giardino di pertinenza); - coefficiente posizionale = 0,97 (piano rialzato senza ascensore); - coefficiente qualità materiali = 1,00 (nella norma); - coefficiente stato d uso e manutenzione =1,10 (ottime condizioni) - coefficiente dotazione impiantistica appartamento = 0,98 (manca impianto di riscaldamento); - coefficiente commerciabilità appartamento = 0,98 (superficie superiore a 120 mq); Complessivamente si stima un coefficiente correttivo specifico dell immobile pari alla media dei coefficienti sopra indicati, ossia 1,01. Il valore di mercato dell immobile si ottiene, quindi, dal prodotto: 1,310 /mq x 152,51 mq x 1,01 = ,98 Approssimando tale cifra, il valore di mercato dell immobile si stima pari a ,00 ( duecentounoottocento/00). 73. STIMA APPARTAMENTO, FG. 86, P.LLA 787/76 E 787/136 - civico n. 37, piano T, scala H, edificio H, interno 3, zona cens. 2, cat. A/3, classe 6, cons. 7 vani, sup. commerciale 161,31 mq. Descrizione immobile L appartamento, al piano rialzato, a destra dell androne condominiale, porta a destra, composto da salone pari a due vani, tre camere, due w.c., entrambi dotati di finestra, ripostiglio, cucina e disimpegno, due

23 balconi, di cui uno dà accesso ad ampio giardino di pertinenza sul retro, confina a nord e a sud con appartamenti di proprietà aliena, ad ovest con androne condominiale e cortile interno e ad est con giardino. Entrando nell appartamento, si constata una distribuzione interna, corrispondente a quella rappresentata nella planimetria catastale, giudicata dal punto di vista funzionale nella norma. La pavimentazione dei vari ambienti è realizzata con parquet ad eccezione dei bagni, uno con piastrelle di ceramica artigianale cm 20x20 a pavimento e sulle pareti; l altro con piastrelle di ceramica cm 30x30 a pavimento e piastrelle di ceramica 20x20 sulle pareti ; complessivamente si giudica in ottime condizioni sia come qualità che come condizioni di usura e manutenzione. Le pareti ed i soffitti, tinteggiati a ducotone, ad eccezione di una parete del salone, rivestita in pietra, si giudicano in ottime condizioni di usura e di manutenzione. Parte del salone presenta controsoffitto con illuminazione ad incasso. I bagni presentano una dotazione normale di sanitari, sia quantitativamente che qualitativamente. L illuminazione e la ventilazione degli ambienti si giudicano nella norma. Gli infissi, in legno laccato quelli interni ed in alluminio preverniciato quelli esterni, si giudicano in buono stato di manutenzione e qualitativamente nella norma. Dal punto di vista impiantistico si constata la presenza di impianto elettrico a norma, di impianto idrico sanitario e di impianto citofonico funzionanti e presumibilmente in normale stato d uso e manutenzione. È presente l impianto di riscaldamento autonomo con caldaia e termosifoni e impianto di condizionamento con pompe di calore e a soffitto (in una delle camere). L appartamento è dotato di impianto di tapparelle elettriche.

24 Stima del valore di mercato Per immobili della stessa zona, della stessa tipologia e dello stesso periodo di costruzione, si assume un valore unitario massimo di mercato pari a /mq. Considerate, quindi, le superfici dell immobile: - superficie lorda: 130,65 mq; - superficie accessoria balconi: (4,00+9,20) mq; - superficie accessoria giardino: 182,40 mq; la superficie commerciale dell immobile si ottiene dalla somma: 130,65 mq + (13,20 mq x 0,25) + (182,40 x 0,15) = 161,31 mq Si considerano inoltre i seguenti coefficienti correttivi, per stimare le condizioni specifiche dell immobile: - coefficiente edificio = 0,98 (interventi di ordinaria manutenzione per le facciate) - coefficiente funzionalità appartamento = 1,05 (ampio giardino di pertinenza); - coefficiente posizionale = 0,97 (piano rialzato senza ascensore); - coefficiente qualità materiali = 1,00 (nella norma); - coefficiente stato d uso e manutenzione =1,10 (ottime condizioni) - coefficiente dotazione impiantistica appartamento = 1,00 (impianto di riscaldamento); - coefficiente commerciabilità appartamento = 0,98 (superficie superiore a 120 mq); Complessivamente si stima un coefficiente correttivo specifico dell immobile pari alla media dei coefficienti sopra indicati, ossia 1,01. Il valore di mercato dell immobile si ottiene, quindi, dal prodotto: 1,310 /mq x 161,31 mq x 1,01 = ,26 Approssimando tale cifra, il valore di mercato dell immobile si stima pari a

25 ,00 ( duecentotredicimilaquattrocento/00). 74. STIMA APPARTAMENTO, FG. 86, P.LLA 787/79 E 787/164 - civico n. 37, piano T, scala L, edificio L, interno 2, zona cens. 2, cat. A/3, classe 6, cons. 3 vani, sup. commerciale 66,95 mq. Descrizione immobile L appartamento, al piano rialzato, a sinistra dell androne condominiale, porta di fronte, composto da due vani, di cui uno con angolo cottura un w.c., dotato di impianto di areazione forzata, piccolo ripostiglio, un balcone che dà accesso ad ampio giardino di pertinenza sul retro, confina a nord, a sud e ad ovest con appartamenti di proprietà aliena e ad est con giardino. Entrando nell appartamento, si constata una distribuzione interna, leggermente diversa rispetto a quella rappresentata nella planimetria catastale, infatti è stata realizzata una porta di collegamento con l appartamento confinante, identificato al catasto alla particella 787 sub 165. La pavimentazione dei vari ambienti è realizzata con piastrelle di ceramica cm 40x40 ad eccezione del bagno, con piastrelle ceramica cm 20x20 a pavimento e sulle pareti; complessivamente si giudica in ottime condizioni sia come qualità che come condizioni di usura e manutenzione. Le pareti ed i soffitti, tinteggiati a ducotone, si giudicano in buone condizioni di usura e di manutenzione. Il bagno presenta una dotazione normale di sanitari, sia quantitativamente che qualitativamente. L illuminazione e la ventilazione degli ambienti si giudicano nella norma. Gli infissi, in legno tamburato quelli interni ed in alluminio anodizzato quelli esterni si giudicano in normale stato di manutenzione e qualitativamente nella norma.

26 Dal punto di vista impiantistico si constata la presenza di impianto elettrico a norma, di impianto idrico sanitario e di impianto citofonico funzionanti e presumibilmente in normale stato d uso e manutenzione. È assente l impianto di riscaldamento. Stima del valore di mercato Per immobili della stessa zona, della stessa tipologia e dello stesso periodo di costruzione, si assume un valore unitario massimo di mercato pari a /mq. Considerate, quindi, le superfici dell immobile: - superficie lorda: 45,72 mq; - superficie accessoria balconi: 9,70 mq; - superficie accessoria giardino: 125,44 mq; la superficie commerciale dell immobile si ottiene dalla somma: 45,72 mq + (9,70 mq x 0,25) + (125,44 x 0,15) = 66,95 mq Si considerano inoltre i seguenti coefficienti correttivi, per stimare le condizioni specifiche dell immobile: - coefficiente edificio = 0,98 (interventi di ordinaria manutenzione per le facciate) - coefficiente funzionalità appartamento = 1,05 (ampio giardino di pertinenza); - coefficiente posizionale = 0,97 (piano rialzato senza ascensore); - coefficiente qualità materiali = 1,00 (nella norma); - coefficiente stato d uso e manutenzione =1,05 (ottime condizioni) - coefficiente dotazione impiantistica appartamento = 0,98 (manca impianto di riscaldamento); - coefficiente commerciabilità appartamento = 1,10 (superficie inferiore a 100 mq); Complessivamente si stima un coefficiente correttivo specifico

27 dell immobile pari alla media dei coefficienti sopra indicati, ossia 1,00. Il valore di mercato dell immobile si ottiene, quindi, dal prodotto: 1,310 /mq x 66,95 mq x 1,01 = ,55 Approssimando tale cifra, il valore di mercato dell immobile si stima pari a ,00 ( ottantottoseicento/00). 75. STIMA APPARTAMENTO, FG. 86, P.LLA 787/80 E 787/166 - civico n. 37, piano T, scala L, edificio L, interno 4, zona cens. 2, cat. A/3, classe 6, cons. 3 vani, sup. commerciale 63,67 mq. Descrizione immobile L appartamento, al piano rialzato, a destra dell androne condominiale, porta di fronte, composto da due vani, un w.c., dotato di impianto di areazione forzata, un ripostiglio, un balcone, chiuso a veranda, in cui è stata realizzata la cucina, che dà accesso ad un giardino, in parte pavimentato, di pertinenza sul retro, confina a nord, e ad ovest con appartamenti di proprietà aliena, a sud con cortile interno e ad est con giardino. Entrando nell appartamento, si constata una distribuzione interna corrispondente a quella rappresentata nella planimetria catastale e considerate, da un punto di vista funzionale, nella norma. La pavimentazione dei vari ambienti è realizzata con piastrelle di ceramica cm 40x40 ad eccezione del bagno, con piastrelle ceramica cm 20x20 a pavimento e sulle pareti; complessivamente si giudica in buone condizioni sia come qualità che come condizioni di usura e manutenzione. Le pareti ed i soffitti, tinteggiati a ducotone, si giudicano in buone condizioni di usura e di manutenzione. Il bagno presenta una dotazione normale di sanitari, sia quantitativamente che qualitativamente. L illuminazione e la ventilazione degli ambienti si giudicano nella norma.

28 Gli infissi, in legno tamburato quelli interni, in alluminio anodizzato quelli esterni e in alluminio preverniciato quelli della veranda, si giudicano in normale stato di manutenzione e qualitativamente nella norma. Dal punto di vista impiantistico si constata la presenza di impianto elettrico a norma, di impianto idrico sanitario e di impianto citofonico funzionanti e presumibilmente in normale stato d uso e manutenzione. È assente l impianto di riscaldamento, è presente un condizionatore d aria. Stima del valore di mercato Per immobili della stessa zona, della stessa tipologia e dello stesso periodo di costruzione, si assume un valore unitario massimo di mercato pari a /mq. Considerate, quindi, le superfici dell immobile: - superficie lorda: 44,67 mq; - superficie accessoria balconi: 9,70 mq; - superficie accessoria giardino: 110,58 mq; la superficie commerciale dell immobile si ottiene dalla somma: 44,67 mq + (9,70 mq x 0,25) + (110,58 x 0,15) = 63,67 mq Si considerano inoltre i seguenti coefficienti correttivi, per stimare le condizioni specifiche dell immobile: - coefficiente edificio = 0,98 (interventi di ordinaria manutenzione per le facciate) - coefficiente funzionalità appartamento = 1,03 (giardino di pertinenza); - coefficiente posizionale = 0,97 (piano rialzato senza ascensore); - coefficiente qualità materiali = 1,00 (nella norma); - coefficiente stato d uso e manutenzione =1,00 (nella norma) - coefficiente dotazione impiantistica appartamento = 0,98 (manca impianto di riscaldamento); - coefficiente commerciabilità appartamento = 1,10 (superficie inferiore a

29 100 mq); Complessivamente si stima un coefficiente correttivo specifico dell immobile pari alla media dei coefficienti sopra indicati, ossia 1,00. Il valore di mercato dell immobile si ottiene, quindi, dal prodotto: 1,310 /mq x 63,67 mq x 1,00 = ,70 Approssimando tale cifra, il valore di mercato dell immobile si stima pari a ,00 ( ottantatremilaquattrocento/00). 76. STIMA UFFICIO, FG. 86, P.LLA 787/81 E 787/130 - civico n. 37, piano S1, scala E, edificio E, interno 8, zona cens. 2, cat. A/10, classe 2, cons. 4,5 vani, sup. commerciale 75,98 mq. Descrizione immobile L appartamento, ad uso ufficio, al piano scantinato, porta di fronte a sinistra scendendo le scale, composto da tre vani, un w.c., dotato di impianto di areazione forzata, un ripostiglio, un corridoio di disimpegno, un terrazzino di pertinenza, confina a nord con strada privata, ad est e a sud con appartamenti di proprietà aliena, ad ovest con piano scantinato corpo F. Entrando nell appartamento, si constata una distribuzione interna corrispondente a quella rappresentata nella planimetria catastale e considerate, da un punto di vista funzionale, nella norma. La pavimentazione dei vari ambienti è realizzata con piastrelle di ceramica cm 20x20 compreso il bagno, con piastrelle di ceramica cm 20x20 anche sulle pareti; complessivamente si giudica in discrete condizioni sia come qualità che come condizioni di usura e manutenzione. Le pareti ed i soffitti, tinteggiati a ducotone, si giudicano anch essi in discrete condizioni di usura e di manutenzione. Si segnala la presenza di umidità di risalita sulle pareti perimetrali, confinanti con l esterno.

30 Il bagno presenta una dotazione normale di sanitari, sia quantitativamente che qualitativamente. L illuminazione e la ventilazione degli ambienti si giudicano nella norma. Gli infissi, in legno tamburato quelli interni ed in alluminio anodizzato quelli esterni, si giudicano in normale stato di manutenzione e qualitativamente nella norma. Dal punto di vista impiantistico si constata la presenza di impianto elettrico a norma, di impianto idrico sanitario e di impianto citofonico presumibilmente funzionanti e in normale stato d uso e manutenzione. È assente l impianto di riscaldamento. Stima del valore di mercato Per immobili della stessa zona, della stessa tipologia e dello stesso periodo di costruzione, si assume un valore unitario massimo di mercato pari a /mq. Considerate, quindi, le superfici dell immobile: - superficie lorda: 70,36 mq; - superficie accessoria terrazzo: 22,50 mq; la superficie commerciale dell immobile si ottiene dalla somma: 70,36 mq + (22,50 mq x 0,25) = 75,98 mq Si considerano inoltre i seguenti coefficienti correttivi, per stimare le condizioni specifiche dell immobile: - coefficiente edificio = 0,98 (interventi di ordinaria manutenzione per le facciate) - coefficiente funzionalità appartamento = 1,00 (nella norma); - coefficiente posizionale = 0,90 (piano scantinato senza ascensore); - coefficiente qualità materiali = 1,00 (nella norma); - coefficiente stato d uso e manutenzione = 0,95 (discrete condizioni) - coefficiente dotazione impiantistica appartamento = 0,98 (manca

31 impianto di riscaldamento); - coefficiente commerciabilità appartamento = 1,10 (superficie inferiore a 100 mq); Complessivamente si stima un coefficiente correttivo specifico dell immobile pari alla media dei coefficienti sopra indicati, ossia 0,98. Il valore di mercato dell immobile si ottiene, quindi, dal prodotto: /mq x 75,98 mq x 0,98 = ,83 Approssimando tale cifra, il valore di mercato dell immobile si stima pari a ,00 ( centosedicimilanovecento/00). 77. STIMA UFFICIO, FG. 86, P.LLA 787/82 E 787/131 - civico n. 37, piano S1, scala E, edificio E, interno 9, zona cens. 2, cat. A/10, classe 2, cons. 4,5 vani, sup. commerciale 70,45 mq. Descrizione immobile L appartamento, ad uso ufficio, al piano scantinato, porta di fronte a destra scendendo le scale, composto da tre vani, un w.c., dotato di impianto di areazione forzata, un ripostiglio, un corridoio di disimpegno, un terrazzino di pertinenza, confina a nord con strada privata, ad est, ad ovest e a sud con appartamenti di proprietà aliena. Entrando nell appartamento, si constata una distribuzione interna corrispondente a quella rappresentata nella planimetria catastale e considerate, da un punto di vista funzionale, nella norma. La pavimentazione dei vari ambienti è realizzata con piastrelle di ceramica cm 20x20 compreso il bagno, con piastrelle di ceramica cm 20x20 anche sulle pareti; complessivamente si giudica in discrete condizioni sia come qualità che come condizioni di usura e manutenzione. Le pareti ed i soffitti, tinteggiati a ducotone, si giudicano anch essi in discrete condizioni di usura e di manutenzione. Si segnala la presenza di umidità di risalita sulle pareti perimetrali, confinanti con

32 l esterno. Il bagno presenta una dotazione normale di sanitari, sia quantitativamente che qualitativamente. L illuminazione e la ventilazione degli ambienti si giudicano nella norma. Gli infissi, in legno tamburato quelli interni ed in alluminio anodizzato quelli esterni, si giudicano in normale stato di manutenzione e qualitativamente nella norma. Dal punto di vista impiantistico si constata la presenza di impianto elettrico a norma, di impianto idrico sanitario e di impianto citofonico presumibilmente funzionanti e in normale stato d uso e manutenzione. È assente l impianto di riscaldamento. Stima del valore di mercato Per immobili della stessa zona, della stessa tipologia e dello stesso periodo di costruzione, si assume un valore unitario massimo di mercato pari a /mq. Considerate, quindi, le superfici dell immobile: - superficie lorda: 65,24 mq; - superficie accessoria terrazzo: 20,85 mq; la superficie commerciale dell immobile si ottiene dalla somma: 65,24 mq + (20,85 mq x 0,25) = 70,45 mq Si considerano inoltre i seguenti coefficienti correttivi, per stimare le condizioni specifiche dell immobile: - coefficiente edificio = 0,98 (interventi di ordinaria manutenzione per le facciate) - coefficiente funzionalità appartamento = 1,00 (nella norma); - coefficiente posizionale = 0,90 (piano scantinato senza ascensore); - coefficiente qualità materiali = 1,00 (nella norma); - coefficiente stato d uso e manutenzione = 0,95 (discrete condizioni)

33 - coefficiente dotazione impiantistica appartamento = 0,98 (manca impianto di riscaldamento); - coefficiente commerciabilità appartamento = 1,10 (superficie inferiore a 100 mq); Complessivamente si stima un coefficiente correttivo specifico dell immobile pari alla media dei coefficienti sopra indicati, ossia 0,98. Il valore di mercato dell immobile si ottiene, quindi, dal prodotto: /mq x 70,45 mq x 0,98 = ,37 Approssimando tale cifra, il valore di mercato dell immobile si stima pari a ,00 ( centottomilaquattrocento/00). 78. STIMA UFFICIO, FG. 86, P.LLA 787/83, 787/93 E 787/144 - civico n. 37, piano S1, scala H, edificio H, interno 11, zona cens. 2, cat. A/10, classe 2, cons. 5 vani, sup. commerciale 100,85 mq. Descrizione immobile L appartamento, ad uso ufficio, al piano scantinato, porta a sinistra scendendo le scale, composto da tre vani, un w.c., dotato di impianto di areazione forzata, un ripostiglio, un disimpegno, due terrazzini di pertinenza, confina a nord con strada privata, ad ovest con appartamento di proprietà aliena, ad est con corpo scala e a sud con cortile interno. Entrando nell appartamento, si constata una distribuzione interna corrispondente a quella rappresentata nella planimetria catastale e considerate, da un punto di vista funzionale, nella norma. La pavimentazione dei vari ambienti è realizzata con piastrelle di ceramica cm 20x20 compreso il bagno, con piastrelle di ceramica cm 20x20 anche sulle pareti; complessivamente si giudica in discrete condizioni sia come qualità che come condizioni di usura e manutenzione. Le pareti ed i soffitti, tinteggiati a ducotone, si giudicano