RELAZIONE TECNICA ESTIMATIVA

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1 RELAZIONE TECNICA ESTIMATIVA OGGETTO: stima dei valori di mercato al del seguente bene immobile: Alloggio di abitazione in via Padre Semeria, 208, San Remo (IM); le cui proprietà indivise sono in lascito all Associazione Onlus AMNESTY INTERNATIONAL sez. italiana con sede in Roma ed all Associazione Onlus LEGA DEL FILO D ORO con sede in Osimo, da parte della defunta Coghe Maria Gavina. INCARICO PROFESSIONALE : Relazione dell Ing. Pietro D Amico nato a Martina Franca (TA) il , residente in Bologna, via Bartolomeo Cesi 13, iscritto all Albo degli Ingegneri della Provincia di Bologna n.7524/a. NOTIZIE PRELIMINARI E LIMITI DI INDAGINE - la stima è stata preceduta da sopralluogo all immobile nel , onde verificarne ubicazione, consistenza, stato di conservazione, nonché esatta identificazione. CRITERIO DI STIMA - Per valore di mercato dell immobile si intende il suo più probabile prezzo di trasferimento in una libera compravendita. Il metodo adottato è il comparativo basato sul raffronto fra il bene oggetto di stima e altri simili, offerti sul mercato locale. La stima è rivolta ad individuare quel prezzo che verrebbe liberamente negoziato fra due ordinari soggetti sociali (venditore ed acquirente) nell ipotesi di una vendita in un clima non alterato da nessuna particolare tensione negoziale. Più in particolare si terrà conto della situazione urbanistica, della qualificazione ambientale ed infrastrutturale, delle condizioni di conservazione, delle tipologie e delle superfici. Nelle valutazioni si comprendono implicitamente (ove del caso) le quote parte di aree condominiali. Nella stima dell immobile in oggetto viene considerato un deprezzamento dovuto alla locazione in atto pari al 20%. ALLOGGIO DI ABITAZIONE IN SAN REMO (IM) VIA PADRE SEMERIA, 208 DATI CATASTALI - Visure del Agenzia del Territorio di Bologna: Catasto Fabbricati: comune di San Remo (IM); intestatari: Coghe Maria Gavina, nata a Torino il , C.F. CGHMGV26L26L219Q, pr. 1/1. Sez. Fg. Part. Sub. Zc. Cat. Cl. Cons. Sup.Cat. Rendita Indirizzo SR A/2 4 5 vani 968,36 Via P. Semeria,208 NOTE Scheda NCEU del , prot.n. 699/66 del geom. Filippo Roggero di Imperia. Dal riscontro di sopralluogo, la situazione appare conforme, fatta eccezione per il numero civico che dagli atti catastali risulta essere n.148, ciò dovrebbe comportare un aggiornamento della suddetta documentazione catastale. Pagina 1 di 5

2 REGOLARITA EDILIZIA Documentazione visionata presso l Ufficio Tecnico del Comune di San Remo (IM) in data : N. Pratica 6935 anno 1960; oggetto Costruzione di palazzine in via Padre Semeria (nuovo progetto palazzine C D E F) ; pratica esaminata dalla Commissione Edilizia in data ; esito Favorevole. N. Pratica F anno 1963; oggetto Varianti esecutive interne palazzine E ed F ; pratica esaminata dalla Commissione Edilizia in data ; esito Favorevole. NOTE Dal riscontro di sopralluogo, la situazione appare conforme a quanto dichiarato negli atti e planimetrie catastali, salvo le eccezioni già prodotte alla nota precedente. DATI URBANISTICI Lo strumento urbanistico vigente è il Piano Regolatore Generale e relative norme tecniche di attuazione; l immobile in oggetto è inquadrato nella zona omogenea di Completamento Bc1, cui si applica la relativa disciplina prevista dalle norme tecniche di attuazione. VINCOLI - Nelle trascrizioni la zona in cui è ubicato il complesso residenziale piccola Milano risulta parzialmente sottoposta al vincolo paesistico Bellezze d Insieme D.M. 28/08/1953. Il fabbricato non è gravato da vincoli puntuali ed è privo di finiture di particolare pregio o di carattere ornamentale. DESCRIZIONE DELL IMMOBILE: UBICAZIONE - Complesso residenziale piccola Milano realizzato negli anni sessanta, ubicato ad Est del centro storico della città di San Remo. Il Complesso residenziale è costituito da sei corpi di fabbrica collegati da strada privata interna accessibile da via Padre Semeria tramite cancello automatizzato, è dotato di portierato e di piccolo parco privato, posti auto e moto comuni, oltre che di spazi verdi di pertinenza di ogni singolo edificio. L appartamento in oggetto è collocato nel fabbricato denominato palazzina F : stabile ad appartamenti di 5 piani f.t., a Nord dell intero complesso condominiale. STATO DI CONSISTENZA La palazzina F è dotata di atrio comune e vano scala servito da ascensore; L appartamento è situato al quarto ed ultimo piano. All interno dell immobile un ingresso, un disimpegno, un salotto ed una camera esposti a sud, cucina abitabile e camera matrimoniale esposte a nord, ed un bagno esposto ad est; l appartamento è dotato di grande terrazzo, accessibile dalle camere, dal salotto e dal bagno, disposto sui lati est, con affaccio sul parco privato condominiale, e sud con affaccio sulla strada privata interna e vista mare. L appartamento è inoltre, dotato di quota indivisa della strada privata destina a parcheggio auto. Pagina 2 di 5

3 STATO CONSERVATIVO struttura dello stabile in c.a. solai in laterocemento, copertura piana, facciate finite ad intonaco, zoccolatura in pietra al piano terra; portone condominiale in metallo e cristallo; atrio e scale in marmo; Buono stato di conservazione e manutenzione esterno della palazzina e dell intero complesso residenziale. Finiture interne all immobile (risalenti presumibilmente alla data di costruzione dell edificio, fatta eccezione per la pavimentazione in ceramica del terrazzo, presumibilmente rinnovata nell ultimo ventennio): pavimenti interni in ceramica (nel salotto, ingresso e disimpegno); pavimenti e rivestimenti in ceramica (cucina abitabile e bagno); pavimenti in parquet (camere); pareti intonacate e tinteggiate; porte interne in legno, finestre e portefinestre in legno/vetro monostrato, tapparelle in pvc o altro materiale plastico similare. Impianti: impianto di riscaldamento autonomo sottotraccia con terminali in ghisa (utilizzato per la sola acqua calda sanitaria); impianto idrosanitario con apparecchi in vetroceramica; impianto elettrico sottotraccia, gas cucina, TV, telefono. Lo stabile è, inoltre, dotato di impianto satellitare condominiale. Stato d uso dell immobile sufficiente, finiture ed impiantistica da rinnovare. NOTE perdite nelle tubazioni dell impianto di riscaldamento (caldaia utilizzata per il solo uso dell acqua calda sanitaria); rigonfiamento parziale del pavimento in ceramica in salotto; distaccamento parziale del rivestimento parietale in ceramica del bagno in prossimità della portafinestra; distaccamento parziale del pavimento in parquet della camera in prossimità della portafinestra; presenza di umidità negli ambienti esposti a nord. NORMATIVA IMPIANTI D.M. 37 / 2008 E SUCCESSIVE Impiantistica da rinnovare. STATO LOCATIVO l unità immobiliare è affittata con contratto di locazione della durata di quattro anni, con data di scadenza 28/05/2014, come risulta dagli atti. CONSISTENZA - le superfici in mq sono ricavate dalle planimetrie agli atti. La superficie commerciale comprende, oltre all'area condominiale coperta e scoperta di pertinenza (implicitamente), i muri perimetrali esterni e i tavolati interni, ½ dei muri di confine e dei balconi, ⅓ dei terrazzi. Immobile Unità Terrazzi Sup. Lorda Sup. Comm. Appartamento 70,70 56, ,50 NOTE il calcolo della superficie commerciale è stato effettuato secondo le indicazioni della Camera Di Commercio. Pagina 3 di 5

4 NOTE PERITALI Caratteristiche significative dell'unità considerate implicitamente nella stima. Aspetti positivi: buona ubicazione in complesso residenziale signorile con presenza di giardini privati, aree verdi, posto auto e moto all aperto; ottima vista panormanica; alto livello di qualificazione ambientale e presenza di collegamenti al centro della città di San Remo tramite rete di trasporto pubblico; Dalle indagini e valutazioni effettuate risulta che il contesto territoriale in cui è inserito l'immobile presenta un alta dinamicità di mercato. Aspetti negativi: mancanza di autorimessa, mancanza di cantina, necessità di rinnovo di finiture e impiantistica, l immobile non è attualmente libero. STIMA DEL BENE In base alle considerazioni esposte, tenute presenti consistenza, caratteristiche, destinazione d'uso e ubicazione dell immobile, fatta ogni altra considerazione di perizia e pratica, al , si esprime il valore di mercato dell alloggio di abitazione in via Padre Semeria, 208, San Remo (IM), in lascito all Associazione Onlus AMNESTY INTERNATIONAL ed all Associazione Onlus LEGA DEL FILO D ORO, da parte della defunta Coghe Maria Gavina. Posto: S.: Superficie commerciale (in mq) V.M.: Valore medio rilevato in zona per immobili di caratteristiche similari (in /mq); V.: Valore totale (in ). S x V.M. = V. Viene considerato un valore medio di /mq 3.600,00 alloggio di abitazione mq 89,50 x /mq 3.600,00 = ,00 Deprezzamento dovuto alla locazione in atto (-20%) = ,00 VALORE MEDIO ARROTONDATO: ,00 (duecentocinquantottomila). Tanto doveva il tecnico sottoscritto in evasione all incarico cortesemente affidatogli. Bologna, 13 aprile Allegati: Documentazione fotografica (all.1) Planimetria catastale (all.2) Visura catastale (all.3) In fede (Ing. Pietro D Amico) Pagina 4 di 5

5 TRIBUNALE DI BOLOGNA VERBALE DI ASSEVERAZIONE L anno 2010 il giorno 13 del mese di aprile nella sede del Tribunale, avanti al sottoscritto Cancelliere è comparso: Signor ING. D AMICO PIETRO nato a MARTINA FRANCA (TA) IL 15/01/1978 residente in via BARTOLOMEO CESI 13, BOLOGNA identificato con documento CARTA D IDENTITA n. AN rilasciata dal COMUNE DI BOLOGNA, IL 31/03/2007 il quale esibisce consapevole delle sanzioni penali cui può incorrere in caso di dichiarazioni non veritiere, di formazione od uso di atti falsi, richiamate dall art. 76 D.P.R. 445 del 28/12/2000, richiede di asseverare con giuramento la sopraestesa relazione e pronunciando la formula di rito dichiara di avere fedelmente proceduto alle operazioni che gli sono state affidate. Letto, confermato e sottoscritto. Ing. Pietro D Amico Il Cancelliere Pagina 5 di 5

6 Allegato 1 DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA Foto 1: via P. Semeria complesso residenziale portierato Foto 2: via P. Semeria complesso residenziale strada privata interna Allegato 1 - Pagina 1 di 8

7 Foto 3: via P. Semeria complesso residenziale giardino e posti auto Foto 4: via P. Semeria complesso residenziale giardino e posti moto Allegato 1 - Pagina 2 di 8

8 Foto 5: via P. Semeria palazzina F Foto 6: via P. Semeria ingresso palazzina F Allegato 1 - Pagina 3 di 8

9 Foto 7: via P. Semeria atrio palazzinaf vano scala Foto 8: via P. Semeria ingresso appartamento Foto 9: via P. Semeria disimpegno Foto 10: via P. Semeria cucina abitabile Allegato 1 - Pagina 4 di 8