TRIBUNALE DI BERGAMO UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI. Esecuzione Forzata Unicredit S.P.A. contro. N. Reg. Es. Imm. 124/2015

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1 TRIBUNALE DI BERGAMO UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI Esecuzione Forzata Unicredit S.P.A. contro N. Reg. Es. Imm. 124/2015 Giudice Dott. Giovanni Panzeri ELABORATO PERITALE Tecnico incaricato: Arch. STEFANO SPAGNOLO iscritto all'albo della provincia di Bergamo al N. 835 C.F. SPGSFN59T16B180S con studio in Bergamo, via Borgo Palazzo 35 telefono: fax: pec: pagina 1 di 11

2 Consulenza tecnica d ufficio: Redatta da Stefano Spagnolo, libero professionista con studio in Bergamo, via Borgo Palazzo 35, iscritto all albo professionale degli architetti della provincia di Bergamo al n.835, in qualità di Consulente Tecnico d Ufficio nominato dal giudice dell Esecuzione del Tribunale di Bergamo, in forza del verbale di udienza in data 14/12/2015. La presente perizia è redatta sulla scorta delle risultanze oggettive riscontrate in occasione del sopralluogo effettuato in data 11/02/2016, dopo un primo accesso all unità immobiliare in data 10/02/2016 andato a vuoto, dove il sottoscritto lasciava sulla porta dell abitazione un ulteriore avviso sull obbligo a consentirmi i rilievi necessari, nonché sulla base delle ispezioni ed accertamenti ipotecari e catastali eseguiti presso l Ufficio del Territorio di Bergamo. La documentazione reperita è qui allegata a maggior chiarimento della descrizione di seguito riportata. pagina 2 di 11

3 Bene in Comune di Fara Gera d Adda (BG) via Treviglio 2785/10 (in catasto via Treviglio, sn) Lotto unico Quesito n.1 IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Il bene oggetto della presente perizia è costituito da 1. un appartamento posto al piano primo composto da soggiorno con angolo cottura e un balcone, disimpegno notte, bagno, camera da letto e studio; confini: nord - prospetto su area comune; est - prospetto su area comune; sud appartamento sub 11; ovest - appartamento sub 9; 2. una cantina al piano terra. confini: nord - scala comune sub 2; est - portico comune sub 2; sud autorimessa sub 6; ovest - cantina sub 6; 3. un posto auto nella zona a portico in prossimità dell accesso alla scala condominiale. confini: nord - portico comune sub 2; est - area comune sub 1; sud posto auto sub 43; ovest - autorimessa sub 6; L appartamento è identificato nel Catasto Fabbricati come segue: Foglio 5, Mappale 4703, Sub 701, via Treviglio sn., piano 1-T, cat. A/2, Classe 1 consistenza 3,5 vani (superficie catastale 70 mq); Foglio 5, Mappale 4703, Sub 42, via Treviglio sn., piano T, cat. C/6, Classe 1 consistenza mq.12. pagina 3 di 11

4 Quesito n.2 DESCRIZIONE SOMMARIA: 2.1 Descrizione dei beni L appartamento è al piano primo della palazzina A dei tre condominiali siti in via Treviglio n. 2785/10, nella frazione di Badalasco del comune di Fara Gera d Adda (BG). Si accede all appartamento dal vano scala condominiale privo di ascensore. L appartamento è così composto: soggiorno con cottura dotato di ampio balcone, disimpegno della zona notte che distribuisce alla camera da letto, allo studio e al bagno. Al piano terra sono situati la cantina e il posto auto coperto. 2.2 Descrizione del contesto L'appartamento oggetto della perizia si trova nella frazione agricola Badalasco che dista circa 1,5 km dal centro di Fara Gera d Adda. La zona è prevalentemente residenziale, nelle immediate vicinanze non sono presenti negozi al dettaglio. Considerata la distanza dal centro, i principali servizi (scuole, municipio, ecc.), non sono raggiungibili a piedi. Sono presenti a poca distanza parcheggi pubblici. La zona è provvista dei servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Quesito n.3 DATA INIZIO COSTRUZIONE L edificio in cui è collocato l appartamento oggetto della presente perizia è stato realizzato tra il 2005 e il pagina 4 di 11

5 Quesito n.4 ESTREMI COSTRUZIONE Si riportano le licenze edilizie: - Permesso di costruire n del 17/01/2005; - Richiesta del certificato di agibilità del 26/01/ Destinazione urbanistica: Nel Piano di Governo del Territorio l'appartamento ricade nella seguente zona: Ambiti per attività di tipo residenziale. Si rimanda all art. PdR- Ambiti B2 del Piano delle Regole. (Vedi allegato) 4.2 Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale Conformità urbanistico edilizia: L appartamento risulta conforme al Permesso di Costruire; Conformità catastale: la planimetria catastale dell appartamento è conforme con quanto rilevato in sito. Quesito n.5 CERTIFICATI URBANISTICI TERRENI Il caso non sussiste. Quesito n.6 IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEL BENE L unità immobiliare è identificata nel catasto fabbricati: Foglio 5, Mappale 4703, Sub 701, via Treviglio sn., piano 1-T, cat. A/2, Classe 1 consistenza 3,5 vani (superficie catastale 70 mq); Foglio 5, Mappale 4703, Sub 42, via Treviglio sn., piano T, cat. C/6, Classe 1 consistenza mq.12. pagina 5 di 11

6 Quesito n.7 INTESTAZIONE BENE ALL'ATTO DEL PIGNORAMENTO Il bene oggetto delle presente perizia è di proprietà per la quota di ½ del sig. nato in Romania il 26/03/1977 e per la quota di ½ della sig.ra nata in Romania il 25/09/1974. Quesito n.8 PROVENIENZA DEL BENE 8.1 Trascrizioni: Atto di compravendita in data 22/12/2004 rep. n notaio Paolo Sala, notaio in Milano (MI), trascritto il 11 gennaio 2005 ai n.ri 1535/1047, in virtù del quale la società IMMOBILIARE G.R. S.R.L. con sede a Vimercate (c.f ) acquista dal sig. Massari Massimiliano, nato a Milano il 12/11/1964 (c.f. MSSMSM64S12F2050) in regime di separazione dei beni, la quota di 1/1 di piena proprietà ; Atto di compravendita in data 13/02/2007 rep. n.57715/25230 notaio Pietro Remo Sampietro, trascritto il 28 febbraio 2007 ai n.ri 13038/7593, in virtù del quale i sig.ri, nato in Romania il 26/03/1977 e la sig.ra nata in Romania il 25/09/1974, acquistano per la quota di ½ ciascuno di piena proprietà dalla società IMMOBILIARE G.R. S.R.L con sede a Vimercate (c.f ). 8.2 Iscrizioni: Ipoteca volontaria iscritta presso l Agenzia delle Entrate in data 28 febbraio 2007 a Bergamo a n.ri 13039/3230, a favore di UNICREDIT BANCA S.P.A. con sede in Bologna (c.f ) in capo alle unita immobiliari in esame, concessa con atto in data 13 febbraio 2007 n.57716/25231 di repertorio notaio Pietro Remo Sampietro, della somma ipotecaria di ,00 a garanzia di mutuo per la somma capitale di ,00, da rimborsare in 30 anni. 8.3 Pignoramenti: Pignoramento immobiliare trascritto presso l Agenzia delle Entrate a Bergamo in data 19 marzo 2015 ai n. ri /7487 a favore della banca UNICREDIT BANCA S.P.A con sede in Roma (RM) c.f. pagina 6 di 11

7 , in forza di atto giudiziario emesso dall Ufficiale Giudiziario presso il Tribunale di Bergamo (BG), in data 24 febbraio 2015, rep. n Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuno Quesito n.9 DETERMINAZIONE DEL VALORE DEL BENE 9.1 Caratteristiche tecnico-strutturali: Strutture portanti verticali: Realizzate in cemento armato a telaio in normali condizioni; Travi e solai: Realizzate in laterocemento in normali condizioni; Infissi esterni: realizzati in legno con vetro doppio; Sistemi di oscuramento: tutti i serramenti sono dotati di avvolgibili in pvc di colore verde; Infissi interni: le porte interne sono in legno e appaiono in buone condizioni; il portoncino d ingresso è blindato; Impianto Elettrico: funzionante; Impianto idrico: funzionante; Impianto sanitario: i sanitari del bagno sono in buone condizioni; Impianto di riscaldamento: l impianto è a gas metano, con caldaia autonoma alloggiata in vano a incasso sul balcone, radiatori in alluminio; pagina 7 di 11

8 Pavimenti interni: il pavimento della zona giorno è realizzato in piastrelle 30x30 di colore marrone medio, la zona notte è in parquet e il bagno è piastrellato in ceramica beige 20x20, sono in discrete condizioni. Rivestimenti interni: il rivestimento a parete della cucina è realizzato in piastrelle 5x5 ca. con decorazioni bianco-beige; il rivestimento del bagno è realizzato con piastrelle 20x20 di colore bianco-rosa. Le piastrelle sono in buone condizioni Intonaci e tinteggiature interne: gli intonaci interni sono in buone condizioni. Le tinteggiature appaiono discrete con prevalenza di colori tenui ad eccezione della camera da letto e dello studio dove sono presenti una parete più intensa ognuna; Tinteggiature e finiture esterne: il fabbricato è intonacato; le condizioni generali sono discrete anche considerata la recente realizzazione; 9.2 Valutazione complessiva del lotto: Criterio di Stima La stima del valore commerciale degli immobili è stata condotta prendendo informazioni in sito relative a valutazioni effettuate da operatori specializzati, nonché prendendo come riferimento i valori commerciali riportati dall Indice dei prezzi dei fabbricati di Valore Casa osservatorio immobiliare delle aree di Bergamo e provincia - edizione Fonti di informazione Catasto di Bergamo, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bergamo, ufficio tecnico di Fara Gera d Adda, Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: Tecnocasa - Cerco casa - Casa.it - Studio Casa - Immobiliare Finazzi. pagina 8 di 11

9 9.2.3 Valutazione Stima sintetica comparativa parametrica Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti Destinazione Superficie reale lorda (mq) Coefficiente di equivalenza Superficie equivalente (mq) Appartamento 65, ,75 Balcone 9,40 1/3 3,13 Totale mq 68,88 Valore unitario al mq 1.300,00 Valore u.i ,33 Cantina A corpo 2.000,00 Posto auto coperto A corpo ,00 Valore complessivo ,33 Adeguamento alle condizioni dell'edificio: Considerate le buone condizioni, la recente realizzazione dell appartamento in esame e la posizione decentrata della frazione di Badalasco si fa riferimento al valore minimo per gli edifici recenti riportati dall Indice dei prezzi dei fabbricati di Valore Casa osservatorio immobiliare delle aree di Bergamo e provincia - edizione Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 10% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: ,50 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: Nessuno Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: Nessuno Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: Nessuna Prezzo base d'asta del lotto Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: ,50. Quesito n.10 FORMAZIONE DI LOTTI OMOGENEI Il caso non sussiste. pagina 9 di 11

10 Quesito n.11 ACCERTAMENTO COMODO DIVISIBILITA' DEL BENE La conformazione tipologica e distributiva dell'immobile non consente la divisibilità del bene. Quesito n.12 STATO DI POSSESSO L immobile risulta abitato dall esecutato. Quesito n.13 VERIFICA PROCEDURA ESPROPRIATIVA PER PUBBLICA UTILITA' Nessuna procedura espropriativa è in atto. Quesito n.14 PLANIMETRIE IMMOBILI E DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA v. allegato Quesito n.15 NOTA DI VOLTURA Il caso non sussiste. Quesito n.16 DESCRIZIONE DEL LOTTO v. allegato data 20/04/2016 Il perito Arch. Stefano Spagnolo pagina 10 di 11

11 Allegati: N 1 visure per immobile N 2 planimetrie catastali N 3 concessioni edilizie e planimetria N 4 estratto di P.G.T. N 5 documentazione fotografica N 6 descrizione immobile per bando di vendita pagina 11 di 11