TRIBUNALE DI NAPOLI V SEZIONE CIVILE. G.E. Dr. Michelangelo Petruzziello. Procedura n 1034/2008 a carico di xxxxxxxxxxxxxxx promosso da Intesa SEC SRL
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1 TRIBUNALE DI NAPOLI V SEZIONE CIVILE G.E. Dr. Michelangelo Petruzziello Procedura n 1034/2008 a carico di xxxxxxxxxxxxxxx promosso da Intesa SEC SRL CONSULENZA TECNICA D UFFICIO Lotto B Stima dell immobile ubicato in via Padreterno n. 37, Marano di Napoli, riportato in catasto alla Foglio n 14, Particella 511, Sub. 11, Piano 2. Napoli li 01/03/2010 Il CTU Dott. Ing. Valentino De Santo
2 INDICE 1. PREMESSA INCARICO OPERAZIONI PERITALI TITOLO DI PROVENIENZA DESCRIZIONE DELL IMMOBILE LICEITA FORMALITA PREGIUDIZIEVOLI DETENZIONE DEL BENE STIMA DELL IMMOBILE CONSIDERAZIONI CONCLUSIONI
3 1. PREMESSA Nell'udienza del 10 Febbraio 2009, il Dr. Michelangelo Petruzziello Giudice Delegato della V Sezione Civile del Tribunale di Napoli, affidava al sottoscritto Ing. Valentino De Santo, l incarico di C.T.U. nella procedura n 1034/08 a carico del Sig Prestato il giuramento di rito veniva assegnato l incarico di seguito riportato. 2. INCARICO Stima del valore degli immobili siti in Marano di Napoli, alla Via Padreterno n. 37 (allegato n. 1): 1) appartamento in via Padreterno n. 37, Marano di Napoli, riportato in catasto al Foglio n. 14, Particella n. 511, Sub. n. 8, piano 1 (allegato n.2); LOTTO A 2) appartamento in via Padreterno n. 37, Marano di Napoli, riportato in catasto al Foglio n. 14, Particella n. 511, Sub. n. 11 piano 2 (allegato n. 3). LOTTO B Essendo due appartamenti distinti e separati ai fini della stima e della successiva vendita si sono individuati due lotti ( A e B). Di seguito si riporta la valutazione del LOTTO B. 3. OPERAZIONI PERITALI Al fine di espletare l'incarico ricevuto, ci si è recati diverse volte all ufficio tecnico erariale di Napoli, per acquisire dati e documentazioni preliminari ai fini della definizione e individuazione dei dati catastali degli immobili oggetto di stima, sono stati effettuati inoltre, accessi presso gli uffici del Comune di Marano per acquisire la documentazione degli atti autorizzativi. 3
4 L accesso all immobile è stato fissato per il giorno 04/04/2009 alle ore previo avviso, per mezzo di raccomandata A\R, alle parti. La raccomandata inviata al Sig non è stata recapitata. (allegato n. 4) Il giorno 04/04/2009 ci si è recati presso l immobile in oggetto trovando nell appartamento la Sig.ra che occupa l abitazione con la propria famiglia (allegato 12). Si è proceduto, al sopralluogo del bene oggetto di stima, mediante rilevamenti metrici e fotografici (allegati n. 5 e 6) In sede di sopralluogo si è preso atto che l immobile era sottoposto ad Amministrazione Giudiziaria. Si è comunicato al G. E, dell accaduto che ha nominato un Custode Giudiziario nelle persona dell Avv, Giorgio Parisi. Il sopralluogo è stato ripetuto per verifica il 25/11/2009 insieme al Custode Giudiziario Avv, Giorgio Parisi (allegato 7). 4. TITOLO DI PROVENIENZA L immobile è pervenuto al sig in virtù di donazione della zia paterna , trascritta a Napoli ai nn /10892 in data dell atto a rogito del Notaio in data , repertorio n (allegato n. 8). 5. DESCRIZIONE DELL IMMOBILE Descrizione L immobile è parte di un parco denominato Poggio delle Rose sito alla via Padreterno n 37 in Marano di Napoli (Lotto 1). Si riporta di seguito il Regolamento Condominiale (allegato n. 9). Il Parco è costituito da 6 Lotti di fabbricati con relative pertinenze organizzate con aree condominiali esterne, posti auto scoperti e box auto. Il lotto 1 è costituito da un piano seminterrato destinato a box auto e da n. 4 piani fuori terra. 4
5 luoghi. 1) L appartamento ubicato al secondo piano, riportato in catasto al Foglio n. 14, Particella n. 511, Sub. N. 11 del Comune di Marano, è costituito da una cucina, un soggiorno, due bagni, un disimpegno, 2 camere da letto e n. 3 balconi. All appartamento, di circa 92 mq, si accede da una scala e da un ascensore condominiale. Gli accessi effettuati hanno permesso di riscontrare il seguente stato dei Le pavimentazioni e gli intonaci sono del tipo ordinario per civile abitazione, le chiusure esterne sono realizzate mediante tapparelle in pvc e infissi in alluminio con grate in ferro di protezione, le porte interne sono in legno del tipo tamburato, le rifiniture, sono di buona fattura (allegato n. 6). La stato di conservazione dell immobile si presenta buono. Riferimenti catastali (appartamento) U.T.E. di Napoli Catasto urbano Foglio n 14 del Comune di Marano di Napoli Particella n 511, Sub n 11 (Primo Secondo) cat. A/2, classe 5 (Allegato n. 3) Consistenza appartamento Piano Primo (Allegato n. 5) Camera (C1) mq Camera (C2) mq Soggiorno mq Cucina mq Bagno mq Bagno mq Disimpegno 4.81 mq Balcone mq Balcone 5.30 mq Balcone 4.50 mq Superficie utile convenzionale (legge n 392 del ) Superficie residenziale (S.r.) Camera (C1) mq x 1 = mq Camera (C2) mq x 1 = mq Soggiorno mq x 1 = mq Cucina mq x 1 = mq 5
6 Bagno mq x 1 = 5.30 mq Bagno mq x 1 = 3.80 mq Disimpegno 4.81 mq x 1 = 4.81 mq Totale mq Superficie non residenziale (S.n.r.) Balcone mq x 0.25 = 4.50 mq Balcone 5.30 mq x 0.25 = 1.32 mq Balcone 4.50 mq x 0.25 = 1.12 mq 6.94 mq S.u.c. = (S.r.)+ (S.n.r.) = = mq 6. LICEITA L immobile è stato costruito con Concessione Edilizia n. 22/92 rilasciata dal Commissario del Comune di Marano di Napoli in data alla ; la concessione edilizia prevedeva la realizzazione di un fabbricato costituito da un piano seminterrato destinato a box auto e da n. 4 piani fuori terra, per complessive 16 unità immobiliari da destinare a civile abitazione e C.E. n. 35/92 del Si riportano in allegato copia della Concessione edilizia n. 22/92 del 03/07/1992 (allegato n 9). Si precisa che da attestazione del Dirigente dell area tecnica d\el Comune di Marano risulta che la C.E. n 22/92 è stata successivamente revocata per volturazione alla con n 035/92, in data 24/09/1992. Inoltre non risultano essere rilasciate varianti per l immobile in oggetto allo stato la pratica di C.E. 035/92 del 24/09/1992, non è reperibile agli atti dell Ufficio Tecnico (allegato 13). Dal confronto tra lo stato dei luoghi (allegato n. 5) ed agli atti amministrativi concessori (allegato n. 10) risultano le seguenti difformità: diversa distribuzione interna; diversa configurazione dei balconi; diversa distribuzione delle bucature sulle facciate; aumento delle dimensioni in pianta che determinano l incremento della superficie utile di circa 11.00mq. 6
7 L Ufficio Tecnico Comunale attesta che il Certificato di Abitabilità relativo alle pratiche di Concessione Edilizia. 022/92 e 035/92 non risulta agli atti del dell Ufficio (allegato 13). 7. FORMALITA PREGIUDIZIEVOLI Dagli atti in possesso risultano le seguenti formalità pregiudizievoli e /o altre formalità inerenti: a) Ipoteca iscritta ai nn in data per la somma di lire a favore della Cariplo S.P.A. e contro a garanzia del mutuo di lire della durata di anni quindici concesso con atto del Notaio in data 09 marzo 1995 e gravante sugli immobili di cui alle particelle 511, subalterni 2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,13,14,16 e 17; con atto per notaio in data repertorio ; si è proceduto al frazionamento del mutuo e della relativa ipoteca sulle singole unità immobiliari innanzi indicate; tale atto di frazionamento non risulta annotato in conservatoria; b) Trascrizione del pignoramento sopraccitato. Non risultano alla data del 03/09/2008 altre formalità pregiudizievoli (allegato n. 11) 8. DETENZIONE DEL BENE L appartamento, attualmente è occupato senza titolo dal Sig con la propria famiglia da circa 6 anni come da dichiarazione della Sig.ra (allegato n. 12). 9. STIMA DELL IMMOBILE Il criterio di stima adottato per la valutazione dell immobile è quello del più probabile valore di mercato, ottenuto con una stima sintetica in base a parametro tecnico. 7
8 Il parametro tecnico assunto è il metro quadrato di superficie utile convenzionale; il prezzo unitario è quello del mercato corrente nella zona di Marano di Napoli relativo ad immobili aventi caratteristiche, per tipologia, per esposizione, per dotazione di impianti e pertinenze, simili a quelle dell immobile da valutare. Il prezzo a metro quadrato è stato determinato a seguito di un indagine di mercato, svolta in sito, con attenzione ad operazioni di compravendita operate sul territorio negli ultimi anni, il tutto interpellando notai, mediatori e società immobiliari. In definitiva si può stimare un prezzo unitario, per gli immobili in questione di 3.150,00 /mq. Pertanto il più probabile valore che l immobile potrebbe avere nell ambito di un libero mercato, in condizioni ordinarie, risulta così determinato: Vm*= S.u.c x 3.150,00 /mq = x 3.150,00 = ,00 Considerando che l immobile, attualmente è occupato dal sig si è, quindi proceduto, alla determinazione anche del più probabile valore di locazione, mediante una stima sintetica attraverso il parametro tecnico del metro quadrato di superficie utile convenzionale; il fitto unitario è quello del mercato corrente nella zona di Marano relativo ad immobili aventi caratteristiche, per tipologia, per esposizione, per dotazione di impianti e pertinenze, simili a quelle dell immobile da valutare. Il fitto a metro quadrato è stato determinato a seguito di un indagine di mercato, svolta in sito, con attenzione ad operazioni di locazioni operate sul territorio negli ultimi anni, il tutto interpellando, mediatori e società immobiliari. In definitiva si può stimare un valore di locazione unitario mensile, per l immobile in questione così di seguito riportato: 6,00 /mq x mese; Pertanto il più probabile valore di locazione che l immobile potrebbe avere nell ambito di un libero mercato, in condizioni ordinarie, risulta così determinato: 8
9 Vl=S.u.cxValore di Locazione Unitario=99.29 mq x 6,00 /mq= 595,74 xmese 10. CONSIDERAZIONI Dal confronto dallo stato dei luoghi e quanto autorizzato risultano le seguenti difformità in violazione della normativa urbanistica: - diversa distribuzione interna; - diversa configurazione dei balconi; - diversa distribuzione delle bucature sulle facciate; - aumento delle dimensioni in pianta che determinano l incremento della superficie utile di circa 11.00mq. La legittimazione di tali difformità è sanabile in base al combinato disposto dagli artt. 46, comma 5, del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 40, comma 6 della L. 28 febbraio 1985, n. 47 e art. 25 Legge 24 novembre 2003, n. 326; di ciò si è tenuto conto nella valutazione dell immobile decurtando il valore di mercato della percentuale pari al 10%. 11. CONCLUSIONI Alla luce delle considerazioni fatte si può concludere che, il valore di mercato sarà ottenuto dal valore dell immobile, così come calcolato precedentemente, decurtato della percentuale del 10% per tenere conto della legittimazione delle violazioni urbanistiche riscontrate. Il valore di mercato dell immobile sarà: Vm= Vm* (1-0.10) = ,00* (0.90) = ,00 Si riporta, infine il valore di locazione Vl= 595,74 xmese consulenza. Gli allegati tutti formano parte integrante della presente relazione di 9
10 Ritenendo di aver esaurientemente espletato l incarico conferitomi nell interesse della giustizia, ringrazio la S. V. I. per la fiducia accordatami e rassegno la presente relazione, restando a disposizione per qualsiasi ulteriore chiarimento dovesse necessitare. Napoli lì 01/03/2010 Il C. T. U Dott. Ing. Valentino De Santo 10
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